上海楼市商办热挥师“北上”

　　临近年底，北上海写字楼市场突然开始发力。

　　网数据显示，截至11月18日，预计7个写字楼项目将在今年12月开盘。

　　值得一提的是，在7个预开盘项目中，有6个分别位于闸北、嘉定、杨浦和虹口。不难发现，北上海即将成为年底写字楼市场的放量大户。

　　大体量项目“扩军”

　　日前，北上海写字楼的供应已经开始蓄势。

　　上海中原研究咨询部数据显示，11月7日至13日，全市一手办公市场新增供应11.09万平方米，环比前一周剧增492.03%。其中，本周供应量的地区是宝山，区域内的东智商务广场和上海国际研发总部基地分别新增了3.32万平方米和2.44万平方米。

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为，近期北上海写字楼项目的供应大幅放量，一方面是因为个别大体量项目上市。另一方面则是在住宅市场表现疲软的情况下，办公市场供应房源仍能以“不限购”为卖点，招揽部分分流的投资客。

　　事实上，大体量项目上市是今年内宝山办公项目较为普遍的情况。数据显示，2011年宝山区域共计推出14批次的写字楼项目，其中体量在2万平方米以上的有10个，占了总量的7成。

　　罗寅申表示，早前的宝山地区商业地产发展较为迟缓，缺乏大型商业配套支撑，区域发展相对缓慢。随着近几年来宝山地区的交通、社区、产业、人口等“硬件”、“软件”纷纷成熟之际，商业办公项目的发展仍是一个 “盲点”，有待成熟。故宝山在“十二五”期间仍将大力发展区域大体量商业中心，以弥补目前部分区域商业设施不足、总体商业布局有欠均衡的缺陷，同时推动宝山居住环境的完善。

　　成交热逆市爆发

　　北上海写字楼的集中放量背后是开发商对区域商业的信心，而这种信心正体现在了近期的市场成交上。虽然近期写字楼市场成交缩量明显，但北上海仍旧独占鳌头。

　　统计表明，本月的成交主要集中在北上海。其中宝山共成交3075平方米，占比超过25.47%。

　　上周(2011.11.14-11.20)，宝山区成交写字楼22套，连续第二周夺得成交套数和面积；而虹口、嘉定、杨浦分别以18套、16套、12套的成交套数分列二至四位。

　　然而与之形成鲜明对比的是黄浦、卢湾、青浦等区却出现了零成交。

　　分析师张银萍表示，上海写字楼近期成交平淡，观望气氛浓厚，上周仅宝山、虹口和杨浦3区成交面积在1千平方米以上，北上海成了眼下上海写字楼成交最活跃的板块。

　　而在罗寅申看来，写字楼市场成交日渐北上的原因在于经营模式。他谈到，部分开发商对中心区域的商业项目更多的采用只租不售或少部分出售的经营方式是制约中心区域商业成交的重要因素。而北上海作为发展中的新兴外围商业，区域及在售商业项目所产生的聚集效应为其赢得了更大的市场。