绿城宋卫平：信托"未下眉头"破产"又成话头"

　　11月排名前列天的下午，在中泰基地观看球队训练的绿城老板宋卫平丝毫不会预料到，一则“倒绿”传言即将在网络上疯狂传播，随即扯动了整个房地产行业最敏感的神经。

　　这则传言说———“绿城申请破产”。

　　才出“信托门”又曝“破产门

　　网络空间的轩然大波让宋卫平没法安之若素地只把传言当作恶作剧。

　　11月2日凌晨，宋卫平撰文回应“绿城目前一切尚好”，洋洋洒洒，千字有余。宋卫平历史学专业出身，这篇“千字文”写得也颇有些纵横捭阖的气势。

　　有人猜测，或许是一个多月以来，宋卫平听到绿城“倒掉”的消息过于密集，所以终于决定亲自出面澄清。

　　的确，如果从9月12日算起，这已是绿城第四次陷入舆论危机。这天，一家体育类专业媒体披露，海航开价30亿欲收购绿城，若敲定，绿城足球队也将迁往海南，不再是浙江球队。十天后，绿城再传因为房地产信托问题受银监会调查，绿城股票开盘大跌17%。9月底，又有消息称，绿城为摆脱资金困局，考虑在香港联交所退市。

　　不知是否因为增加了“挑灯夜书”的情节，相比此前的“收购门”“信托门”，这次的“破产门”显然更能勾起人们的谈兴。市场各方迅速借助便捷的网络传播工具抒发自己对绿城“破产”一事的看法，并大体可分为“挺绿派”和“倒绿派”。

　　“绿城跟当年的顺驰完全不一样，它有900多亿的存货，只要降价销售，不会有问题的。”融创集团董事会主席兼行政总裁孙宏斌力挺绿城“它不会成为第二个顺驰！”

　　还有很多的“挺绿派”更愿意强调绿城所建住宅的品质。深圳中天装饰有限公司经理张安说：“绿城是中国房地产行业品质的代表，希望不要出事。”

　　一位曾供职于绿城财务部门的人士告诉《经济参考报》记者，虽然听到这个传言一点都不惊讶，但自己坚信绿城破产的可能性很小，一个重要原因就是它的产品没有出问题，而且在江浙一带很有号召力。

　　与背景煊赫的一些大型房企不同，民企绿城可谓发于畎亩，上世纪90年代中期在杭州起家，从开发30亩地的小项目迈步。正是因其对项目品质的追求使其在业界逐渐崭露头角，1999年，绿城开发了九溪玫瑰园别墅，并由此奠定了绿城在高端房地产领域的地位。

　　“宋总曾在2009年的一次投资见面会上说，对我来说，最重要的是做好产品，在做好产品的同时顺便赚点钱而已。”原绿城财务部门人士说，绿城在打造产品时往往不惜下血本，也因此绿城的毛利率在行业内处于较低水平。在绿城，一个项目赚钱赚少了不会被“撤掉”，但质量出了问题肯定会被“拿下”。集团高层管理人员大多是做工程出身鲜有财务背景，这也在一定程度上体现了宋卫平的管理取向。

　　不过，也有人对绿城拒不降价的行为颇有微词。“一个公司，面对市场，不愿意放弃暴利思想，不愿意降价求生存，却以倒闭破产来威胁，这是哪个国家的市场经济给惯出来的这毛病？活路不走，以死路来要挟。我只能说，自作孽，不可活，想死你就死吧。”经济学人马光远在微博上说。

　　大幅降价或仍然是小概率事件

　　“破产”传言似乎并未扰宋卫平看球的兴致，做出回应的当天下午，他专程从杭州赶到嘉兴观看比赛。此役是本赛季绿城在绿茵场的收官之战，而在房地产市场，绿城的鏖战还远未结束。

　　对近日传出的多重“门”稍加梳理不难发现，传言大多基于一种猜测，即绿城的资金链状况堪忧。那么，绿城的资金链状况到底如何？是否真的已陷入危机？

　　按照宋卫平的说法：其实绿城无需引起大家如此大的担忧。一方面，绿城在努力抓销售，另一方面，绿城有腾挪的余地，可以出让一部分项目的股权解决资金上的问题。绿城对危机并非没有预案，到目前为止，一切都在可控范围内。

　　无破产之虞，并不意味着没有现金流紧张之忧。百亿代表企业销售数据显示，绿城前三季度销售额267亿元，销售面积121万平方米，同比分别下降了26%和37%，在排名中属倒数之列，仅仅完成了全年计划的一半左右。9月当月，销售金额和销售面积分别为17亿元和8万平方米，与龙头企业万科125.1亿和108万平方米的销售业绩相比，逊色太多。

　　然而就在两年前，宋卫平曾立下“超越万科”的豪言。去年初，绿城还被认为是能和万科相匹敌的夺冠热门。可形势在持续紧缩的调控之下急转直下，现在绿城的业绩已难以望万科项背。

　　面对销售回笼资金渠道不畅，绿城不得不在融资上频频发力。拿信托来说，用益信托发布的数据显示，今年上半年绿城集团共发行7款信托计划，信托融资共计37.67亿元，在国内大型房地产开发商中仅次于万达及保利。进入三季度，虽然有“信托门”的滋扰，但绿城集团仍发行了4款信托计划，发行总规模9.4亿元。

　　“我个人一直很钦佩宋总的为人，他做慈善，用自己的钱建学校、建医院，但他有一个缺点，就是喜欢‘赌’，绿城的财务策略也一直较为激进，杠杆率一直较高。” 事实上，2008年那次调控就曾使绿城陷入濒临“破产”的境地。宋总曾在一次内部会议上提到，等2008年这场危机过了，就不再这么激进，要稳健一点。然而，渡过危机之后，绿城对行业长期向好的趋势更加自信，2009年又掀起新一轮的高速扩张。

　　“绿城和保利是行业内经营理念比较激进的代表，但是保利在去年调整管理层和发展策略后越来越稳健了，绿城依然坚持比较快的扩张速度。”西南证券房产分析师肖剑告诉《经济参考报》记者。

　　绿城最近三年的年报显示，其负债率的是2009年的105.1%，2010年绿城集团净资产负债率为132%，到今年年中，这一数字攀升到163.2%，超过绿城最困难的2008年底的140%。另据披露，2010年年终，绿城银行贷款的总额分别相当于现金及其现金等价物的200%和上半年经营收入的120%。资产负债率高达87%，流动负债占总负债的比例为76%。“高负债在行业向好的时候没什么问题，但进入行业调整，就会出现问题‘转不动了’。”

　　此外，已经走出杭州的绿城，开始在北京、上海等大城市大举扩张。2009年楼市高烧时期，绿城曾不惜重金斩获多幅“地王”。业内认为，如果这些土地不能通过房产销售顺利变现，都会拖垮绿城的资金链。

　　虽然，万科、中海、恒大、龙湖、富力等越来越多的房企开始有选择地降价促销，但在上述原绿城财务部门人士看来，降价显然不是宋卫平的。绿城从2008年的危机中充分吸取了教训，积极寻求与其他行业的一些巨头进行合作。如果形势恶化，现金流无法覆盖工程款、土地款等支出，完全可以选择把项目卖给这些“有钱的合作伙伴”，降价还是小概率事件。

　　有媒体近日也披露，绿城房地产集团有关负责人明确表示，绿城不会采取大幅降价的方式促销，可能会通过3-5个点的优惠回馈老客户或员工。

　　年关前回笼资金准备过冬

　　“秋日天凉，并非只笼罩一城一池，今日由于调控严厉遭遇生存困境的，是中国整个房地产行业。”简单地澄清之后，宋卫平将更多的笔墨放在了对行业整体的忧虑上。

　　的确，多事之秋的楼市，疲敝的不只是绿城。

　　“限购”、“限贷”、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，房地产企业的资金链逐渐加压。

　　国家统计局11月9日公布的数据显示，1至10月，房地产开发企业本年资金来源68429亿元，同比增长20 .2%。增速较1-9月下降2 .5个百分点。国内贷款10552亿元，同比增长1%，占比呈下降态势，自筹资金28201亿元，同比增长30.8%，其他资金28961亿元，其中，个人按揭贷款6755亿元，增速下降4.9%。

　　不仅如此，多数房地产企业在资本市场募资的难度也越来越大。保利地产4日发公告宣布，结合目前资本市场的融资环境，经与主承销商协商，同意公司撤回2010年非公开发行A股股票申请。公开资料显示，去年3月19日，保利就公布该增发方案，拟向保利大股东保利集团在内的不超过10名特定对象增发不超过7亿股，募资不超过96亿元开发13个地产项目，但从去年4月至今已18个月，保利的96亿增发并没有太多实质性进展。

　　在资金不断趋紧的情况下，房企业绩也在不断下滑。W ind统计数据显示，2011年三季度，146家上市房企共计实现营业总收入866.3亿元，同比下滑22%。从净利润指标看，146家上市房企共计实现归属于母公司股东的净利润97.1亿元，同比下滑了25.5%。

　　房企业绩下滑的背后，是销售不畅、库存高企的惨淡局面。国家统计局上述统计数据显示，1-10月，全国商品房累计销售面积为79653万平方米，同比增长10%。研究报告分析说，这一增速与1-9月相比下降了2 .9个百分点，比去年全年下降0.9个百分点。10月全国商品房销售面积为8364万平方米，环比下降26.9%，亦低于去年全年月平均销售水平；同比下降9.4%，是自今年4月以来的单月同比下降。

　　在库存方面，以上市房企为例，三季度末，房地产板块146家公司存货达1.22万亿元，较去年同期的8593亿元大增41.98%。此外，衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额的下滑速度逐步加快。146家上市房企的经营性现金流量净额为负的191.723亿元，同比大幅下滑272.2%，其中90家房企三季度经营性活动现金流为负值。