“金九”褪色 北京市新入市项目九成交白卷

　　价格成交的决定因素

　　在买方市场环境下，打动消费者的只有价格。

　　从北京市房地产交易管理网的成交数据中，记者看到，在9月新入市项目中有成交的两个项目为翠林漫步(楼盘资料)和远洋一方(楼盘资料 业主论坛)，一个是低价一个是降价。

　　9月2日，房山区项目翠林漫步取得了预售许可证，成交价格为1.38万元/平方米，两周的时间内成交了120套；9月8日，远洋一方785套房源上市，成交价格为1.83万元/平方米，较此前出现了略微调整，一周多的时间内销售了115套房源。

　　翠林漫步营销负责人张翼向记者表示，该项目在蓄客阶段就打出了1.25万元/平方米的低价策略，较周边项目便宜了3000多元/平方米，因此吸引了大批客户。张翼认为目前的市场环境下，降价已经成为了必然趋势。

　　同时在北京市房地产交易管理网上，近期一批高端项目也纷纷取证，如远洋天著、京基鹭府等。

　　一些高端项目打出了涨价牌，东湖湾(楼盘资料 业主论坛)、中铁建青秀城两个老项目后期的改善型楼盘开盘均价比上期均有所上涨，其中东湖湾由3.3万元/平方米上升至3.5万元/平方米，中铁建青秀城的塔楼产品均价由2.7万元/平方米上涨至2.8万元/平方米。

　　一位近日刚刚取得预售证项目的负责人向记者表示，由于此前预售证审批较严，各个项目一般全早早去排队领证，因此蓄客并不满意，即使现在拿到预售证也没有向客户发布开盘信息，准备再积累一段时间，这样也避免销售数据难看。

　　同时记者了解到，由于近期瑞银、花旗等机构全对房地产市场发出了继续降价的评价，造成了大部分购房者观望，也是造成零签约项目大量出现的一个重要原因。

　　降价潮继续蔓延

　　作为这次房价调整的发起地，通州楼市在经历了8月份的价格调整后，不少项目开始出现了成交。

　　“目前该降价的楼盘差不多全降了，预计通州四季度的成绩不会太差。”京贸国际城(楼盘资料 业主论坛)的一位负责人向记者表示。

　　业内人士预计，随着“金九”的褪色，通州楼市的降价潮将迅速向其他区域传染，一些新城区域的房价也会随之受到影响。

　　近日，国家统计局以及多家研究机构报告出炉。数据显示，8月份一线城市房价涨幅环比持平。其中，北京8月期房签约52万平方米，环比回落37.08%，同比降幅则为18.88%，均价环比下降1.05%。

　　而“金九”已过半月，京城二手房成交却率先似乎步入“以价换量”时期：9月19日，伟业我爱我家数据统计显示，9月上半月北京全市二手房的住宅成交均价为2.3万元/平方米，与8月份同期成交均价相比下跌了0.9%，与8月份全月的成交均价相比下跌了1.8%，与今年以来二手住宅成交均价峰值相比下跌7.7%。与此同时，北京二手房成交量则环比上涨2.75%。

　　在“金九银十”置业大调查中，近七成购房者认为“金九银十”势必爽约，下半年楼市将持续低迷。而对房价走势的预测，有47%的网友认为开发商库存压力加大依旧会选择“以价换量”，房价会小幅下降。

　　而降价在目前的北京楼市中，仍属个别现象。据北京中原统计，8月全市有销售记录的住房项目为178个，其中8个项目价格环比下降，较7月份增加了3个，166个持平。

　　“限购执行近7个月以来，房价已经基本停涨，但只有零星项目开始出现实质性的价格下调。这使得购房需求更加保守，观望情绪更浓。”中原地产张大伟如此分析。

　　开发商转战“银十”

　　“金九”褪色似乎已成大局，不少取证项目的销售期也延迟至了10月份，同时一些花园洋房、别墅项目也把精力转向了10月份，准备为年底的业绩发起冲刺。

　　亚豪机构统计数据显示，10月计划开盘的32个项目中，位于怀柔、密云、门头沟和平谷的项目累计共有7个，占计划开盘总量的22%。其中纯新盘5个，包括了门头沟的润景公馆(楼盘资料)、丽景长安(楼盘资料 业主论坛)，平谷的天润·香墅湾1号，以及密云的海怡庄园、涧桥山。

　　值得注意的是，在10月计划开盘的32个项目中，密度低的别墅项目有3个，花园洋房项目有8个，二者累计11个，占计划开盘总量的1/3以上。别墅、洋房是大户型住宅的典型代表，单套面积基本都在150平方米以上，以三居以上户型为主。

　　限购后家庭新增购房套数被严格控制，大户型住宅走俏便成为了需求结构性调整后显而易见的结果，而一直贯彻执行的70/90政策则是加剧大户型稀缺性的又一重要推手。因此，尽管调控后住宅交易量一直在低位徘徊，且在7月、8月、9月份接连创下新低，但大户型住宅的交易量却逆市反转。数据显示，2-6月北京150平方米以上的商品住宅的单月成交量有五六百套，7月、8月超过1000套，且成交均价一直稳定在3万元/平方米上下，截至9月19日大户型成交均价为29808元/平方米。相对应的，大户型项目的供应也呈增长态势，9月20个实际开盘项目的套均供应面积为117.9平方米，而同期的7月和8月分别为82.7平方米和99.4平方米。可见新增供应中，大户型住宅的比例正在与日俱增。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，淡市里市场反响较好的项目和产品，往往会成为其他楼盘推盘时的重要参考。近3个月来，大户型住宅逆市走高、价格稳定，必然引来更多的项目预期乐观，趁机入市，这将成为短期甚至中期的楼市主流供需趋势。