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易宪容:楼市仍处高增长阶段 但泡沫终将破裂

2011-09-22 08:10:21 来源: 中国新闻网


 
易宪容,中国社科院金融研究所金融发展室主任。

  编者按:初秋乍寒。“金九银十”一度是楼市暖秋,如今却和天气一样,冷清袭来。老百姓是持币观望?还是无币望梅止渴?半价售楼是销售策划,还是炒作闹剧?房产商和购房者谁能hold赢房价拉锯战?政府调控和楼市捂盘,谁更挺得住?中新网财经中心“金九银十 涨跌观察”系列报道,将尝试拨开楼市谜团,剖析房价降势真伪,让你在“金九银十”打好“货币保卫战”!

  中新网9月22日电 进入“金九银十”以来,房地产市场一直不温不火,而随着房地产调控政策的不断深入,限购令也开始向二三线城市蔓延,市场普遍认为房地产市场即将迎来“拐点”。就此,中新网财经中心21日特邀中国社科院金融研究所研究员、经济学家易宪容就保障房建设与“金九银十”的楼市走向进行解读。易宪容表示:房地产市场仍处于高增长,但房地产泡沫终将破裂,国家可调整信贷政策和税收杠杆,打击投机炒房。

  楼市并未低迷 仍处于高增长

  针对目前市场中关于楼市已临近“拐点”的观点,易宪容并不认同,他表示,楼市现在根本没有低迷,如果跟2009年、2010年疯狂炒房时期房价上涨80%比较,确实是低迷,但并没有意义。他认为,现在的房价数据,直接根据统计局上半年的数据来看,如果用销售金额除以销售面积,一到六月份房价仍然上涨10%。而在德国,一年的房价才上涨1%,所以楼市低迷根本不存在。

  易宪容指出,现在的房价依然很高。他认为,我国的房地产市场,如果不调整,不让绝大多数民众有能力购买住房,仅仅通过经济适用房、保障房来吃一点别人剩下的饭,那问题就来了,任何一个正常的好的市场,80%的民众都能进入房地产市场,只不过80%的人生活水平不一样,买不同程度的住房,不能说80%的人买不起房,这就是问题所在。

  抑房价重在打击投机炒房

  房地产调控政策不断出台,使市场心态渐渐发生转变,不少业内人士认为现在已由“卖方市场”转为“买方市场”,而其中限购令的作用是明显的。但易宪容则认为,现在整个房地产市场在调整中,目前房地产住房销售下降,并不是限购令导致的结果,而主要是信贷政策导致结果,如果采取差异化信贷政策并能落实好,住房价格就能下调。

  而对于 “金九银十”的楼市走向,易宪容则认为,房地产市场调控重在打击投机炒房,控制住投机炒房,住房市场就能回归理性。

  易宪容介绍说:“香港的住房流转税是多少?如果你买的房半年要卖,流转税19.25,两年内卖要9.25,我们1.5到3。第二个来讲,住房交易所得税,本来我们有一个20%的住房交易所得税,地方政府为了鼓励大家买房,把它化解掉,所得税只有1%。而在日本,住房交易所得税要交75%。”

  在谈到房地产调控时,易宪容坦言,现在我们的住房主要有两大功能,一个投资,一个消费,住房已成为大家挣钱、炒作的工具。他表示,要通过税收的政策把住房的投机炒作限制住,“买了住没关系,买了卖出去让你血本无归,这样就足够打击楼市投机行为。”

  他还表示,政府如果在税收方面出台严厉一点的政策,房价肯定会调整,现在房地产市场的问题,就是要让投机炒作无利可图。

  房地产泡沫破裂后果严重

  房地产泡沫破灭会导致系统性风险。这个泡沫一旦真正破裂,可能比美国金融危机还厉害。经济学家易宪容在做客中新网时作出上述判断。

  易宪容表示,房价降是必然的,他说:“我研究过世界所有房地产泡沫,当然泡沫还不大的时候你可以拖市,当泡沫大的时候就完了,你再怎么拖也不行。”

  易宪容还认为,房产泡沫一定会破灭,而且影响严重。他说:“比如2008年的金融危机,是因为房地产市场引起的,他们泡沫比我们小得多,但法律体系好得多,信用体系好得多,即使这样都破灭了。一旦房地产泡沫破灭,一定会导致系统性风险。而且这个泡沫一定会破,谁也救不了,等到真正破的时候,可能比美国金融危机还厉害。”

  同时,对于上千万套的保障房集中开工,易宪容表示,政府本身是没有能力做保障房的,而且并没有必要如此大规模的建设。

  他介绍说,世界很多国家保障房的比例,永远是5%、6%的,并没有生产这么多。 因为如果这样大规模的建设保障房,质量上无法保证,可能会带来更加严重的问题。

  易宪容认为,房地产市场调控重在打击投机炒房,控制住投机炒房,住房市场就能回归理性。

  持币待购意义不大

  在谈到目前楼市惨淡,地产商是否有可能为防止资金断裂而下调房价时,易宪容表示,目前国内地产商资金链断裂的可能性几乎为零,政策对持币待购者影响不大。他认为,民间信用社的50%的利率,借多少有多少,问题的关键不在于资金,而在于建好房子谁来买。

  对于何时才是购房的好时机、现在是否应持币观望等问题,易宪容则表示:持币待购者受政策影响很小,目前不存在所谓的持币待购。“如果你真的有钱持币待购,那么外面房子价格高低对你影响大吗?政策出台对你影响大吗?不大的。”

  同时,他认为,需求与个人支付能力有关,如果买不起那就是个人欲望,工薪阶层要买房,需要政府将投机炒作彻底赶出市场,不要让公有土地变为少数人牟利的工具。(中新网房产频道)

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