房产企业信托融资利率飙升 融资风险引发关注

　　目前，大部分中小开发商一贷难求，信托成开发商维持资金链的重要渠道，然而监管部门近日公开表示要减少房地产贷款的言论引发市场高度关注。与此同时，房地产信托融资利率也随之飙升，平均利率在15%以上，部分融资成本已经突破20%，风险累积已经不容忽视。

　　地产商借道信托融资解渴

　　6月23日，上海银监局局长廖岷表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。虽然银监会24日回应廖岷此言是针对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制，但仍然引起了业界高度关注。

　　从去年下半年开始，银行已经在大规模压缩开发贷款。央行报告也显示，截至今年一季度，我国房地产开发贷款增幅已连续4个月呈下降趋势。

　　大部分中小房地产开发商都不能从银行融到资金，只能转向信托求救。据用益信托工作室不完全统计，今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达人民币1168亿元，占信托资金总量的45%。5月份单月投向房地产领域的规模达到256亿元，刷新单月规模纪录。

　　迪康药业大股东蓝光集团今年来已减持近4亿元，但蓝光地产资金缺口依然巨大，而公司也已借助信托融资。中铁信托与蓝光地产的信托融资到年底的总计划为20亿元。此外，关于万达集团半年10次信托融资的消息，也在市场上引起了不小的议论。

　　房企信托融资成本飙升

　　随着房企信托的不断增长，房企信托利率水涨船高，已经引发了市场的关注。从公开资料来看，目前房地产信托产品许诺给投资者的收益率普遍超过10%。据信托行业的专业人士测算，如果算上渠道的费用，开发商的信托融资成本大约在12%~18%之间，部分甚至达到了20% 以上，风险不可小觑。

　　近日，在香港上市的融创集团先后公布了两笔高息信托融资公告。公开资料显示，融创集团向大业信托融资6亿为旗下房地产开发公司融创基业进行注册资本注资。完成注资后，融创中国持有重庆尚峰股权由100%减至50%~52.17%，新华信托持股在47.83%~50%。 集团同意于信托计划届满前向新华信托支付偿还代价，并于支付后，有权按1元购入新华信托于重庆尚峰之股权。

　　融创承诺，在不迟于信托计划设立后17个月，购入优先信托单位持有人在信托计划下之所有权益，代价为6亿元，另加每年17%回报，若于17个月期间届满后尚未进行，将会自动额外延长29个月，每年回报为23%。此外，融创集团另一笔向新华信托的融资款总成本预计也为17%。

　　融资风险引发关注

　　与融创集团相仿，绿城中国近期在土地市场的攻城略地动作，也引发了市场对其近百亿信托融资风险的关注。频频获得“地王”的绿城，从2008年开始先后通过信托融资近百亿元。特别是进入2011年以来，绿城的信托融资计划更在加速。今年以来，绿城已分别合作成立了三款信托产品，募资总额达26亿元。

　　专家表示，目前开发商的信托融资利率已超过15％，而楼市成交已动力不足，双重压力之下，风险累积不容忽视。6月16日，标准普尔分析师符蓓在中国房地产业展望的媒体电话会议中明确指出，如果市场出现调整，包括绿城中国在内的四家杠杆率较高的内房企，其现金流及资金流动性将面临更大的压力。