房价调控目标被指涨价令 市场预期变房价难降

　　“国八条”要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。如今“大限”将至，已有40多个城市公布了房价控制目标，绝大多数城市将当地的房价涨幅定在10%左右。业内专家分析，由于政府的控价目标演变成“涨价目标”，市场预期将改变，房价短期难降。

　　本报讯 昨晚，北京公布今年房价调控目标：加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比稳中有降。

　　此前，包括上海、深圳、广州在内的42个城市已先后通过了2011年楼市调控目标。各地目标纷纷挂钩GDP和居民可支配收入增速，而回避居民支付能力，目标涨幅多在10%左右，被称为“涨价令”。

　　42个城市的房价调控目标几乎出自一个模板，即2011年新房涨幅不超过GDP和居民可支配收入增速。

　　上海市政府称，2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。此前上海市政府公布的2011年GDP增长目标为8%左右。

　　深圳市昨日承诺，2011年该市新建住房价格指数的涨幅低于本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。而深圳市2011年本地生产总值预计同比增长10%左右。

　　广州市国土房管局相关负责人昨日表示，广州市新建住房2011年度价格控制目标是：2011年度新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅，而新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用房。据今年在广州市人大会议上通过的市政府工作报告，今年广州地区生产总值以及城市居民人均可支配收入的增长幅度均预期为11%。

　　根据“国八条”规定，各地确定本地区年度新建住房价格控制目标时，应结合“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”。上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，这些城市在制订房价控制目标时，均回避了“居民住房支付能力”这一指标。

　　专家观点

　 “涨价令”改变购房预期

　　多数城市房价调控目标普遍与GDP的增长目标挂钩，幅度均在10%左右，而被市场质疑为“涨价令”。分析人士认为，调控目标演变成涨价目标，将可能改变市场的购房预期。

　　广州同创总经理赵卓文表示，“如果房价10%的涨幅成为大众的预期，那么2011年的楼市将有很大的机会企稳。楼市销售量将在第二季度有所回升。如果2011年楼价还将上升10%，谁还会卖房？买房都是对的，卖房都是错的。”记者在采访中也发现，很多原本暂缓买房的人，也打算尽快下手。“收入的增长远远跟不上房价的脚步，还不如早点买。”刚刚在天河买房的庄小姐表示。

　　记者也算了一笔账，按广州房管局公布的房价数据，2010年广州市区成交均价为12511.17元/平方米，如果上涨10%，将达13762.29元。而根据广州统计局公布的数据，2010年广州城镇居民可支配收入为30658元，2011年的增长目标是11%，即达到34030元。按此计算，城镇居民一年的可支配收入不吃不喝拿来买房，一年仅能买到2.47平方米。假设是90平方米的房子，按10%的房价调控目标，一套同样大小的房子总价增加了11.26万元，而居民可支配收入仅增长3372.38元，相差33倍。

　　房企逆势上调销售目标

　　由于房地产属于资金密集型行业，在宏观政策的重拳调控下，企业资金现状越来越受到各方的关注。不过，数据显示，当前主流开发商的现金流依然“充沛”，多数房企还逆势调高今年的销售目标。

　　根据中国证监会行业分类，目前有主营房地产的上市开发商有120家，剔除部分ST公司，有50家公司公布了2010年业绩数据。由于去年火爆的市场销售，这些主要的开发商目前总体现金量出现明显上升，达1524.19亿元，和2009年同期的1236.78亿元相比，大增23.24%。仅“万保招金”累计的现金就达802.76亿元。而且在这50家开发商中，仅有14家企业的持有现金数量同比有不同程度的下降。

　　国泰君安房地产分析师沈莉在其的研究报告中指出，根据国家统计局数据，房地产行业总体按2008～2010年的销售额和投资额，开发商自有资金增加了5000亿左右，而从2008年至今的资本市场融资达2000亿左右。另外，2011年至今为止投资资金没有缺口，还有4000亿盈余。

　　值得注意的是，连续政策调控对开发商的威慑力似乎也在逐步减弱。的数据显示，不少发展商逆势上调2011年的销售目标，如绿城地产今年计划销售额达到1000亿元，同比增长76%，而万科也表示今年的销售目标位1400亿元，增幅将近三成。佳兆业、恒大地产、碧桂园等也纷纷上调销售业绩。