楼市调控再次加码 督促地方政府“动真格”

　　农历腊月二十三，小年，新一轮房地产调控措施出台。

　　国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。去年4月份国家对房地产市场进行调控以来，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，会议确定采取8项措施进一步做好房地产市场调控。

　　这8项措施从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面，延续并全面强化了此前出台的各项调控政策，可以说是近几年来最严厉的政策组合。业内人士普遍认为，这体现了中央政府坚决遏制房价过快上涨的坚定决心，政策出台后，也将促使房地产市场出现更积极的变化。

　　要求地方政府明确调控目标

　　新“国八条”排名前列条就强调地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　中国人民大学经济学院副院长刘元春认为，缺乏明确、可量化的调控目标一直是历次房地产调控存在的问题，也为个别地方政府没有严格落实中央政策提供了借口。现在要求地方政府确定并公布调控房价的具体目标，将使调控效果的评估更加刚性化、有据可循，有助于督促地方政府对楼市调控“动真格”。

　　新措施要求落实住房保障和稳定房价的约谈问责机制。刘元春认为，地方政府提出明确的调控目标后，这种问责将更加有效。“说出来的话不能收回去”，提出目标后，意味着地方政府的楼市调控将接受全社会的监督，不再仅仅是中央与地方之间的问责。

　　也有业内人士指出，由于是要求地方政府公布调控目标，应当防止地方政府在制定目标时过于谨慎、目标偏低，达不到该项政策应有的效果。

　　“史上最严”信贷税收政策

　　新政提出，要继续强化差别化住房信贷政策，贷款购买二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。同时，要求调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

　　二套房贷首付增加一成，使购买二套房最多只能贷款40%，将大大增加投资成本，并降低了金融机构的风险。

　　5年以内二手房交易营业税由差额征收改为全额征收以后，以一套以100万元购买、现在以200万元出售的二手房交易计算，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是5.5万元，而以后将需要交纳11万元，将使交易成本明显上涨。同时，新措施明确要求严格调查坚决堵塞税收漏洞，部分二手房可能因为无法避税而交易税费翻倍。

　　北京中原地产市场分析师张大伟认为，更严厉的差别化信贷和税收政策，将进一步抑制投资投机型需求。此外，部分银行首套房贷款利率优惠幅度减小，贷款利率连续上调等因素叠加，将使住房交易成本大幅上升，预计市场成交量将再次明显滑落。

　　需求管理上新台阶

　　此前仅在部分城市执行的住房限购政策，将在更多城市、更大范围内执行。

　　新措施提出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　“这是有房地产调控以来最严厉的控制需求的政策，充分表明了房地产调控一定要取得成效的决心。”张大伟认为，新措施提出的限购政策比之前北京等地执行的限购政策更加严格，尤其是对拥有2套以上住房的家庭暂停购房，可以全面、迅速的遏制投机性购房。限购政策如果不折不扣地执行，将起到立竿见影的效果，可能明显地影响2月份以后的市场交易。

　　刘元春认为，限购政策的强化，意味着政策调控对需求的管理上了新台阶，也说明政府对当前房地产市场存在的问题有了更清晰的认识。要遏制楼市的高烧，采取一些行政手段是应该也是必要的。

　　严厉的需求管理措施，加上货币信贷政策由适度宽松转向稳健，以及箭在弦上的房产税试点等，将使市场再次出现观望，需求明显下降。此外，由于去年初大量开工的新项目陆续进入销售环节，今年上半年楼市供应量将明显放量。“市场供求关系可能出现明显变化，供不应求的状况将改观。这种变化是积极、良性的，不会对实体经济产生大的冲击。”刘元春说。

　　增加供应量，改善供应结构

　　在进一步进行需求管理的同时，新措施仍然要求努力增加市场有效供应。

　　新措施要求加大保障性安居工程建设力度，特别是努力增加公共租赁住房供应。同时要严格住房用地供应管理，重点提出今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

　　“加强有效供应，不仅要增加供应量，也要改善供应结构。”中国房地产协会副会长朱中一告诉记者，2011年，我国将建设各类保障性住房1000万套，总量大幅增加。其中，公共租赁房将成为保障房发展的主要形式。这有助于缓解“夹心层”、新就业人员和外来务工人员的住房问题，这一群体恰好是当前对住房问题意见最集中的群体。

　　“房地产调控的中长期目标，应该是建立完善一个总量基本平衡，结构基本合理的住房供应体系。”朱中一表示。

　　土地供应方面，去年，各地普遍大幅增加住宅用地供应量，但由于其中保障性住房用地供应量大幅增加，导致商品房供地没有明显增加，有的城市甚至不升反降。很多购房者也担心，保障房大幅增加，会不会挤压商品房用地的供应，反而导致商品房供应量减少，从而加剧供求矛盾。

　　专家认为，新措施专门提及商品房供地不低于前2年的平均供应量，将缓解市场对未来供应的忧虑，稳定市场预期。2010年，全国房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%。如果地方能按照新政要求落实商品房用地供应，未来几年的市场供应是有保障的。辅之以严格的需求管理措施，市场供求关系有望维持平稳、甚至供大于求的状态。