日利息净支出330万 土地购买力缩水近3成

新闻来源：和讯网

“我们在8月4日和美国睿星资本签订了战略合作协议，全面在中国发展长租公寓。我们现在规划是三年5万个房间，未来规划50万间，相当于1000个项目，因为每个项目的量差不多是500间，这是我们的战略规划。”8月17日，在香港举办中期业绩会的中骏置业管理层给了投资者这样一份展望。

但是，说这番话时，中骏置业的董事局主席黄朝阳，很可能对长租公寓究竟能挣多少钱心中无底。

8月30日公布的中骏置业2017年上半年业绩报显示，公司的租金收入只有6.06亿，和去年保持差不多的水平。而早在2015年，中骏置业的租金收入就已经达到5.7亿，换句话说，两年时间里租金收入增长只有6.3%。但用于收租金的这部分物业的总账面价值从2015年年中的52.7亿，上升至75.35亿；占净资产比重却由41%，升至57%。

一方面是投资不断增加，一方面却是租金收入徘徊不前。那么，中骏为什么还对收益前景不明的长租公寓感兴趣，雄心勃勃地提出3年5万间长租公寓的计划呢？

上半年的中骏：每天一辆迈凯伦开进海

这个问题，和讯房产曾向中骏总裁办打听，结果后者却转了一篇夸赞公司上半年业绩如何好的微信，内文对商业地产只字不提，让小编哭笑不得。

此后，小编又再次提问关于商业地产运营的问题，后者回复的永远只有一段话，大意是我们的住宅销售做的牛，利润很牛逼，市场规模越来越大。

小编只好自己找问题的答案！

客观来说，中骏特别是个壕，特别会攒钱。

中骏的钱多到什么程度？

截至6月30日，中骏账面上的现金是134.44亿，而5年内到期的银行贷款总金额只有147亿元。也就是说，就是中骏从下半年开始，以后都不再卖房子，手里的现金也足够还未来5年到期的绝大部分贷款。

这对中骏来说，无疑是一个幸福的烦恼。半年报显示，中骏这134.44亿放在银行里的现金，一共才获得总额1.67亿的利息。但为了维持同等规模的债务，中骏付出的贷款利息高达7.65亿元。

一进一出间，中骏在上半年每天的利息损失高达330万元，相当于每天把一辆迈凯伦570S Spider开进东海。

下一步投资方向急！急！急！

中骏为囤上述规模现金所付出的代价，还不仅限于高昂的利息损失。根据国家统计局公布的前8月土地成交价款和房企土地购置面积，换算出的平均土地成交价，比去年前8月高出接近29.57%。换句话说，如果按照平均土地成交价计算，中骏手上的现金购买力已经较一年前缩水接近30%。

半年报显示，中骏通过公开市场以及收并购，以143亿元的代价，获得294万平米的土地储备。截至目前，中骏的权益土地储备可以开发的面积达到847万平米，按照上半年集团销售面积85万平米，销售金额155亿的规模，现有的土地储备可以卖5年。

但问题的销售目标是5年冲千亿，按照今年280亿的销售目标，未来5年平均年增幅至少要达到30%，才能实现千亿。以上半年平均18221元/平米的销售价格，现有的土地储备根本就没有办法支持公司下一步的销售目标。

根据中骏半年报所透露的管理层下一步战略，一二线热点城市以及外溢城市，是拿地的主要方向。

然而，这些城市在去年调控政策出台后，都不约而同地规定，在拍卖地价超过上限后，就要从地价改为竞自持比例。

九月以来杭州出让的地块，自持比例多在20%以上，有部分地块甚至超过30%。上半年甚至有地产公司100%持有出让的住宅地块。

同样，北京、上海、苏州、南京等热点城市，都明确要求开发商必须高比例自持所开发的宅地。尤其是上海，7月公布的《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》明确，未来五年商品住房供应45万套，但租赁住房供应却达到70万套。

有无能力经营租赁住房，已经成为开发商未来有没有能力拿地的一道门槛。在这一背景下，虽然运营商业地产，挣到的租金不多，增长也乏力。但是以中骏为代表的房企们，不得不拥抱长租公寓，因为不会做长租公寓，以后就没有采购“面粉”的资格，这对房企是致命的。