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全国房价涨幅地图:这一轮上涨有多恐怖?

2017/08/28 09:22 来源: 搜狐焦点网 评论
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4天前,国家统计局发布了一组数据:一线城市房价趋于稳定,二三线城市环比涨幅明显回落。

新闻来源:融360 

4天前,国家统计局发布了一组数据:一线城市房价趋于稳定,二三线城市环比涨幅明显回落。

在限价、限售等政策手段作用之下,大多数城市房价趋于稳定,部分城市已经进入高位盘整。

这意味着,本轮房价暴涨已进入收尾期,是时候消化经验和教训了。

过去二十年,我们经历了中国房价三次大暴涨。2004年到2007年释放住房需求的疯狂,2009年到2013年四万亿的刺激,2015年至今去库存余波未了。

每隔两年,房价就是钱袋子的一轮洗劫,有人哭有人笑有人暴发有人跌倒,下一次会是什么时候?这是2017年7月全国主要城市房价行情地图:

这是70个大中城市在本轮上涨周期里的涨幅分布:

可以看出,从2015年房价开始反弹以来,九成以上的城市房价出现上涨。毫无悬念,本月房价涨幅超过40%的城市:一线城市“北上广深”四大金刚,二线城市是厦门、南京、合肥“三只王”。

但仍有两城在下跌。这两个城市是锦州和丹东,都来自东北老大哥。

由于是官方统计数据,在诸多“你懂的”因素作用之下,数据可能有所失真,一二线城市的实际涨幅可能更高。

一线城市 广州涨幅没有你想象的小

老习惯,直接说要点:

1.【本轮房价上涨,深圳领头羊】暴涨最先从一线城市开始,又以深圳一马当先一骑绝尘。

2014年10月,当大多数城市房价还在跌跌不休时,深圳就已率先反弹,从此一骑绝尘,开启连续两年的暴涨,在2016年9月达到最高点,整体涨幅超过70%。随后深圳房价步入高位盘整期。

按官方的说法,深圳房价连续十个月下跌,但目前数据说话,整体涨幅仅仅回落不到6个百分点,聊胜于无。

2.【房价走势打脸广州衰落论】一线城市里,最不被看好的是广州,当初就说“广州房价为何涨不过深圳”,随后又喊“合肥郑州房价涨幅秒杀广州”,再后面“杭州即将超越广州成为一线城市”

然而,房价走势却相当打脸。

虽然2015-2016年广州房价犹如慢牛上山,但进入2017年,调控尽管一再加码,限购、限贷、限卖等“砰砰”一招接一招,房价却一飞冲天。连续半年领跑于一二线城市,从中心城区到外围郊区,多数楼盘房价翻倍。

3.【北京反超深圳,广州反超上海】2016年10月,史上最严调控出台,深圳与上海的房价开始进入高位盘整期。但北京广州,却又开启了新一轮暴涨。今年两会期间,受房地产税暂时不出台、一线城市收缩土地供应等消息影响,北京广州房价同步暴涨。北京涨幅一度超过深圳,广州涨幅则超过上海。

本轮上涨周期里,一线城市房价涨幅实际均超过了50%,这再次说明,一线城市作为经济基本面最良好、产业优势最突出、人口流入最积极的区域,房价上涨比二三四线城市有更好的支撑。虽然收入相对于房价已经高不可攀,但其安全边际仍然是最高的。

二线城市 同是省会,命运大不同

与一线城市普涨不同,二线城市呈现分化态势。如果青春无处安放,请往东南沿海省份,大西北和东三省不是战场。

1.【这三个城市涨得微妙】厦门、南京、合肥涨幅均超49%,上涨启动时间早于广州,涨幅也与广州不相上下。

不管是事实还是人为,这三地土地供应都相对紧缺。早在2016年,合肥买房就要找关系,而南京更是最早推出了限房价、限地价乃至摇号抽签买房等政策手段。过度干预,这三个二线早于与一线城市旗鼓相当。

2.【重庆(楼盘)成都为何启动这么晚?】重庆成都虽然都被列为新一线城市,但房价直到2016年下半年才开始启动,而且在涨幅上仍然弱于南京杭州武汉等城。一个原因是两地在过去都有大量的土地供应,导致库存居高不下,先消耗完已有的库存,房价才会步入上涨通道。

3.【我们正在进入强省会时代】随着经济步入新常态,过去的普遍高增速不再,强省会时代正在来临。作为集聚全省政治经济资源的省会城市,其房价上涨态势,更能代表整个省域的状况。

然而,东三省的经济形势一度令人感到十分堪忧。经济衰退、人口流出、重工业优势不再,虽然在普涨效应的示范之下,沈阳等地的房价出现反弹,也依然缺乏基本面的长期支撑。

三四线城市 大拆大建后,谁是接盘侠?

2016-2017年,三线城市集体暴涨,虽然从涨幅上看,不可能比得上一二线城市。但它毕竟容纳了更多的人口,上扬势头如此暴烈,值得深思。

1.【拆迁棚改的蝴蝶效应】就在一两年前,三四线城市还备受高库存之困,大多数房价都还在下跌。此番暴涨,一方面是一二线城市限购限售带来的外溢效应,另一方面则是棚改货币化改革制造出来的本地需求。

以棚改之名大肆拆除现有的住房,再以货币化补贴之名,让被拆迁者有了购房的资本。既少了原来的存量,又多了新的需求,房价哪有不一路上扬的道理?

2.【你想不到的蚌埠】以涨幅榜第二名的蚌埠作为样本,2017年5、6、7月,蚌埠房价环比涨幅分别为3.4%、2.1%和1.2%,不仅位居全国前列,而且3.4%的月涨幅也创当地2006年以来的新高。

从2014年开始,蚌埠就大力推进城中村和棚户区改造,2014年和2015年合计改造面积600万平方米,简单换算约为6万户,2016年和2017年有合计改在棚户3.7万户,这意味着将近10万座棚户被拆除,而这些被拆除的棚户大多数都拿了货币化补贴,到处买房。

未来,或许没有未来。用大拆大建来去三四线城市的库存,短期只会制造房价暴涨,长期则因为缺乏实体的支撑,只会制造出一大批没有流动价值的不动产。被拆迁的人来接现在的库存,未来谁接他们的盘?

       几个结论

  1.本轮房价周期起因于去库存,去库存本意是为了消化产能,但问题在于楼市有其特殊性:房价越涨越多人买,房价越跌越无人问津。所以去库存在某种意义上就等同于涨房价,只有房价上涨,才有库存可去。

  2.一二线城市越调越坚挺,三四线城市越涨越心虚。一二线越调越坚挺,原因是调控太过侧重统计游戏,而增加土地供给、租购同权等核心政策,落实得又远远不够。三四线越涨越心虚,从根本上看,就是这一轮上涨,没有任何实体的支撑,纯属泡沫狂欢,埋下无尽隐患。

  3.房价什么时候出现拐点?判断的依据不是限购、限贷、限售政策有多严厉,而是土地供应面、经济基本面、货币基本面有无发生变化。如果房贷利率变相提高,土地供应不断增加,经济对房地产的依赖度有所降低,那么楼市一定会出现回调。


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