“赛马机制”下 万科商业如何避免“左右互搏”

商业地产平台印力集团在纳入万科麾下后一直默默无闻。最近，万科把旗下半壁商业地产江山统一打包，交与印力运营和管理，印力在业务上实现了较大进展，再次引起各界对这家专业机构的广泛关注和臆想。

纳入万科麾下后的首秀

5月23日，万科发布公告，拟通过下属的珠海梦想家商贸有限公司出资50.31亿元，与专业投资机构共同设立两支总规模达129亿元的商业地产投资基金，投资万科旗下所持有的（含在建和已完工的）42个商业地产项目（下称“标的资产包”）。如全部42个项目都达成交易，预计交易作价86-90亿元。同时，根据万科3月18日的公告称，上述两支商业地产投资基金的各参与方同意，委托印力集团控股有限公司（下称“印力集团”）或其下属公司运营管理标的资产包。

万科表示，这有助于集团借助外部资本，通过轻资产化运作方式加快公司在商业地产领域的投资运作。

印力集团是万科2016年联合其他投资方以近130亿元的价格从黑石手中收购的商业地产公司。万科3月18日曾公告称，基于印力集团成熟的商业开发和经营管理能力，万科决定把它定位为集团的商业地产开发和管理平台，借助外部资本的力量，对集团存量资源进行整合，促进商业事业的发展。

据悉，印力集团在中国商业地产尤其是购物中心领域，被视为国际化程度相当高的企业之一，其合作方包括从沃尔玛、凯德、西蒙、摩根士丹利到黑石、工银国际等，这家企业已打下资本化、国际化的深刻烙印。

印力主要是靠资产管理来提升所有购物中心的价值。据媒体报道，印力有一套严格的投资模型，通过现金流量法来评估商业地产的投入、产出、回报、风险等因素，并满足国际资本的要求。这使得印力旗下所有购物中心不论是客流量、销售评效，还是开业率、租售比等指标都非常健康。过去几年，印力旗下商场出租率高达98%，利润复合年增长率为34%。

万科相关人士表示，印力集团是与万科物业、长租公寓、教育、物流等并列的商业平台，并将与万科商业的现有资源进行整合。尽管万科方面做了这种表示，但事实上，万科在商业地产领域还有另一支不太受关注的强大力量——万丈资本。

存量资产运营管理另藏玄机？

据悉，万丈资本有限公司是万科集团旗下的一条新业务链，是万科集团全资直属的存量资产管理平台，主打金融与投资业务，意欲依托万科大平台，探索商业地产存量改造机遇，建立国内存量资产的投资及资管平台。换言之，万丈资本作为万亿大万科生态系统中的一环，也将以资管平台的定位较大限度发挥万科集团的协同效应。

据悉，万丈资本作为万科集团白银时代战略转型的核心环节之一，承担起了为集团探索“金融和城市存量资产收购改造”的任务，其未来三年的业务模式是：前端通过基金式的主动化管理，实现轻资产运营；后端通过资产管理，获取资管费用，在退出时获得项目回报。由此，在商业地产不断金融化的当下，为万科集团的地产金融化业务做积极探索。

据万丈资本前CEO丁长峰接受采访时曾表示，万丈资本是“基于万科这个大平台，而不是像黑石、光大安石等机构立足在资本的角度，色彩上有很大区别。可以理解为它是一个地产公司里面孕育出来的、类似于基金的、主要针对存量资产和不良资产的平台。”

事实上，万丈资本的设立既是万科在资本领域真正的开端，也是万科在利润下滑中承载探索商业物业金融化的平台。

“我们给万丈资本设定的目标是未来能够成为像Blackstone这样的全能型的选手，将来能够管基金、管REITs，管很多东西。万科认为未来存量资产管理可能是一项更大的生意，所以愿意在这一块提前做好安排。”

据了解，在成立的两年里，万丈资本在业务上已小试牛刀。2015年12月，万丈资本联手香港李锦记斥资57.9亿收购瑞安上海企业天地3号楼；2016年，万丈资本间接全资子公司C Plaza Co., Ltd.从凯雷集团手中收购位于上海黄陂北路中区广场的100%权益。2017年3月，市场又传出万丈资本欲以约80亿元收购上海商住混合项目瑞虹新城50%股份的消息。

中国房地产市场正逐步进入存量房时代，在商业地产领域，以千万平方米计的商业资产的更新改造和资本化运作的市场前景无疑十分诱人。

不过，万科并不以商业地产见长，万丈资本平台从成立伊始便伴随着商业运营能力方面的质疑。

在万科30余年的发展历程中，商业地产从来不是业务主角。2014年万科在提出“城市配套服务商”的定位后，商业地产才受到更多重视。尽管商业项目的体量有了增长，但万科仍倾向于认为其商业地产业务还处在摸索阶段，尚未形成有效的、可复制的业务思路。

“凯德之所以成功，是因为多年耕耘，只有你的物业能够产生现金流或者可以做成资产包的时候，才能在房地产证券化的市场中去吸引投资者，”莱坊综合项目顾问及代理服务中国区董事孙俊安曾对媒体说，而“万科跳过了商业运营的积累阶段，对投资者的吸引力并不明朗。”

“赛马”机制能否避免“左右互搏”

同样是资产管理、资本化运作，同样是轻资产化之路，新设的商业地产投资基金委托印力进行商业地产开发和管理，这是否会与万丈资本构成同业竞争？旗下的品牌该如何分工协作，未来是否会整合，全成为了市场的疑问。

对此，万科执行副总裁、首席运营官张旭曾回应称，未来会在两个平台独立发展的同时，整合专业能力发挥协同效应。

万科相关人士则回复记者表示，一切只以相关公告为准，目前没有其他消息可以披露。另据接近万科的人士表示，万丈资本与印力的定位是不同的，但其也婉拒透露更多信息。

万科方面的些许回避，难免让人想到万科内部的“赛马机制”。一直以来，在万科内部，很多新业务的开展均采取类似于“赛马机制”的安排：集团从大方向上给出整个业务可参考的模型、成本、运营指导；实际操作中则鼓励旗下各路诸侯按照自己的方式互相竞争，完全不给出任何的区域或领域划分。

在记者看来，目前，具体到新设的商业地产投资基金及印力和万丈资本，如果说两方定位上有什么不同，只能说新设的商业地产投资基金及印力只负责万科体系内部的商业地产项目，而万丈资本则承担起探索“金融和城市存量资产收购改造”的任务，负责万科体系以外的商业地产项目。

根据万科方面的数据，截至2016年底，万科自身拥有的以及与合作方共同打造的商业地产项目共84个，建筑面积600多万平方米。此次拟打包进投资基金的是万科旗下的42个项目，占据万科半壁商业地产江山。基于万科的公告，两支基金有可能还会持续打包万科其余的商业地产项目，并委托给印力进行运营管理。相较于万科体系内相对有限的商业地产项目数量，万丈资本针对的万科体系以外的项目则难以胜数。

若未来万科旗下所有项目都纳入到资产包中之后，两支商业地产基金在扩展业务时是否会把触角伸到万科体系以外的商业地产项目中去，并与万丈资本上演“左右手互博”的戏码呢？就让我们拭目以待吧。