专访邓宏杰:中骏速度驶上快车道 黑马谋局下一步

对于天津人来说，中骏置业并不陌生。从2015年至今，中骏在土地市场屡屡发力，先后摘得西青精武镇、张家窝及静海团泊区域三宗优质地块。中骏在天津的开山之作中骏·柏景湾更是以7开7罄，劲销20亿的傲人成绩优质收官。更受关注的是，从昔日的单盘运作到如今的三盘同耀，中骏置业的每一步都走得踏实稳健，且均不同程度地带动区域地价和房价提升到一个全新的高度，对此，有业界人士称之为“中骏速度”。

未来1个月内，中骏·雍景府和中骏·云景台将迎来首开，全新的景字系产品将带给天津怎样的惊喜？中骏置业在天津的布局究竟是如何谋划的？又为何如此看好天津市场？本期《风云对话》搜狐焦点有幸采访到中骏置业天津公司营销总监邓宏杰先生，且听他为我们娓娓道来中骏天津未来的版图。

中骏置业天津公司营销总监邓宏杰

谈市场：

“天津就像2011年的北京 价值被低估”

柏景湾大获全胜后，中骏显然还想谋求更多。邓总表示，“中骏四年前便提出了聚焦一线和核心二线城市的发展战略，京津冀一体化是中骏非常看好的，接下来会加大力度发展，希望能在区域里走在前面。”

聚焦一二线城市已成为房地产行业的主旋律，在房企扎堆涌进的同时也意味着这些城市的竞争愈发激烈，地价也随之攀升。对此，邓总坦言现在在天津等其它准一线城市越来越难拿地。但他特别强调，中骏一直是以未来决定现在的，这也是中骏的布局逻辑。

邓总分析，“天津GDP位列全国前五，且去年房地产成交量突破3000亿大关，2016年尽管搭上了土地热的“顺风车”，但类比杭州及南京这样高地价、高房价、强涨势的二线城市，天津显得十分温柔。”

“面粉”尚且如此，“面包”也不例外。市场嗅觉极为敏锐的投资客亦或是房企，均将天津纳入涉猎范围。毕竟与一线城市的“抢地”、“抢房”相比，天津房价是名副其实的“低空飞行”，未来仍具发展空间，而这恰恰也是中骏选择2年前进军天津市场的原因。

事实也证明中骏的布局逻辑是正确的：衡量一个城市的经济热度，可以参照外来人口导入率及外来投资导入率。据官方数据统计天津人口已超1500万，是近五年中国人口流入最多的城市。“看好天津不仅因为京津冀战略地位显著，更是因为天津截至目前人均住房建筑面积远低于多数二线城市，未来仍具有较大增长空间。”

京津冀一体化背景下，京津联动发展，必然伴随区域内各板块之间串联速度的加快，各区域将被重新定位与估值。“我们通常所说，价值洼地有两大特征：其一，房价处于低位；其二，有持续稳定的需求，“后劲”充足，上升预期可观。我们发现，天津与之完全吻合，天津就像2011年的北京，在充分的竞争和大量优秀的房企进驻后，购房者才会感受到全新的优质项目和生活方式。正是看到天津未来的价值，看好京津冀未来的发展，中骏把握住了较好的时机抢占天津价值洼地。”

“有着显著的‘洼地’属性，加上领衔二线城市、环渤海中较具发展潜力的城市、承接北京外溢人群的主力城市等源源不断的利好，天津城市价值不可限量!”邓总如是说道。

谈区域：

“天津西南板块具备城市排名前列居所属性”

近年来，对于各大开发商来说，天津西南板块无疑是需要抢滩的城市热土，在政策、成本等多个优势中，区位和交通优势无疑是首先被看重的。值得一提的是，中骏在天津的三个项目均集中在天津西南板块。

为何在天津西南板块还处在一片轰轰烈烈的建设热潮中时选址于此，邓总告诉笔者：“中骏永远先人一步，用发展的眼光考量每宗有潜力的地块。其次，天津西南板块通过高铁连通北京、西向直面雄安的优势区位，南站又是天津新兴的城市中心区，在政府的扶植下未来会形成高端商务区，伴随企业入驻及半小时交通通行圈的建立，整体经济实力、人口、房地产价值都有较好的前景。”“未来张家窝房价将超3万5”，邓总也给出了大胆的预测。而从目前张家窝接连被刷新的地价及房价走势来看，这个价格也在情理之中。

随着房地产市场“黄金十年”的消逝，“白银时代”下房企的发展，投资能力的重要性日益凸显。城市选择、板块选择，节奏选择，则是考核房企投资能力的三大评判标准。而中骏对于这三大标准，也有着自己的精准解读。

邓总称：“中骏在津战略布局有三大关键点：排名前列，拿地时间点；第二，产品定位；第三，销售节点。简而言之，踩好了时间点拿地，定位做好，把握销售节点，房子就好卖。”纵观中骏天津成长史，可以称之为房企城市选择，板块深耕及节奏把握三方面的教科书，进军团泊板块便是较好的佐证。

众所周知，楼盘的价值和所在板块的价值有非常密切的关系。无论是房企还是购房者，通常会选择在两个价值点入驻板块——板块处于价值洼地时，或板块发展非常成熟，价值已经很高的时。那么，如果一个板块已经脱离了价格洼地时期，但又没有发展到极端成熟的阶段，入驻这样的板块是否适宜？邓总也给出了自己的答案。

“团泊是天津目前较具潜力的区域，从曾经仅千元出头的楼面价到如今各大房企高价拿地等事件说明，品牌房企正在向西南看，团泊板块已逐步实现从洼地向价值高地的过渡。”对于团泊板块的未来，邓总这样描述：“从城市距离等维度来讲团泊具备排名前列居所潜质，低价将吸引刚需及刚改的涌入，加之政府对其大力的支持，交通等配套的完善，团泊板块必将成为楼市下一个爆点。”

谈产品

“景字系定不负期待 天字系指日可待”

地产上半场，大多房企都是规模的信徒，业绩与规模增长是他们的兴奋点。地产下半场，新中产阶级崛起背景下的消费升级已影响地产行业，高品质能带来的不仅是高销量、高周转，更能带来难以量化的品牌溢价。对以产品见长的房企而言，眼下正是潜心修炼内功，提高产品品质，做强品牌口碑的较好时机。

据邓总介绍：“早在上世纪90年代，中骏所有开发建筑的外立面都采用陶瓷外墙砖，再细小再复杂的部位都不惜工本去铺贴，选用的石材干挂幕墙也是行业内较高标准的产品。”正是这样的优质主义与细节控，地产行业快速开发的模式和闽系房企迅猛扩张的气势并没有打乱中骏的节奏，中骏始终坚持挖掘土地价值与打造优质产品，始终如一并将此延续到天津的项目。

“天津推出的景系列作品，核心价值逻辑是定制城市低密菁品住区。在天津率先推出后，新的产品未来也有望在全国进行复制和扩展。”邓总进一步补充到：“中骏天津新品景系列产品，将在择址观、产品观、服务观及生活观四方面进行规制。无论是地块属性、命名，亦或是户型的设计和园林景观，希望从本质上改善客户生活，提升生活品质。”

房子不仅仅只是钢筋水泥的混合，而是一种舒适的生活方式和人生状态，为带给客户全新的生活模式和理念，邓总透露；“中骏的所有项目都配备会所，这虽然会给开发商的资金投入及运营能力带来很大压力，但入住后将带给客户优质的体验。”

除了在硬件设施上一如既往地精心雕琢，中骏还将眼光投向了城市软性基础建设。据邓总透露张家窝项目中骏·雍景府北侧紧邻中骏为市政代建的2.5万㎡湿地公园。“中骏代建公园的初心是希望为社会做出一些应有的贡献，造福业主及周边小区，这也正是中骏“专筑您的感动”品牌理念的体现。”邓总如是说道。

同时对于即将迎来首开的2个新项目，邓总也提前剧透：“张家窝中骏·雍景府将会是南奥体柏景湾项目的复制和再升级，主打低密高端产品，户型依旧是个亮点。”在问及项目价格时，邓总卖了个关子：“只能说这个项目定不负期待，在价格方面会圆你的别墅梦。”提到中骏置业目前的产品系中，较高端产品天字系邓总则笑着说道：“这也是我在天津最想打造的一个产品系，我希望会有这样的机会。”

谈未来：

“市场哀嚎之日 便是中骏下手之时”

今年，中骏对外公布了300亿元的销售目标。这将较2016年235亿元的销售增长约28%。中骏也不讳言有更高的内部目标。对此，邓总表示：“天津将成为中骏布局的重点，投资强度不会变，希望今年能新储备2-3个项目，环城四区及滨海均在考虑范围之内。”

针对目前包括天津在内的一二线城市居高不下的地价，邓总则表示，公司还是会坚持比较审慎的态度，会选择合作、收购等多种方式获取土地，按照自己的节奏和周期不搞激进，不会拿超过预期的地块。”

最后，邓总用了引人无限遐想的一句话透露了中骏未来的战略方向：“当未来市场一片哀嚎之日，恰恰是中骏要下狠手之时。”2017中骏将凭借着精准的区域聚焦，前瞻的发展眼光，再辅之以因时制宜、因地制宜、因人而异的产品定位及适当的节奏把控，在不断深化的布局中，中骏天津将谱写自己的传奇。