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两部委要求动态管控供地节奏 开发商遇拿地商机

2017/04/14 08:38 来源: 每日经济新闻 评论
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房地产市场如何开展供给侧结构性改革?3月以来,全国数十个城市频频推出楼市限购政策,4月6日,住建部和国土资源部联合发文,由此可见管理层试图一方面从需求端进行调节,一方面从土地供应端进行调节,从而欲达到间接控制房价的目的。

房地产市场如何开展供给侧结构性改革?3月以来,全国数十个城市频频推出楼市限购政策,4月6日,住建部和国土资源部联合发文,由此可见管理层试图一方面从需求端进行调节,一方面从土地供应端进行调节,从而欲达到间接控制房价的目的。

而万科2016年年报披露,以其长期观察的14个城市为例,库存(已取得销售许可、尚未售出的面积)已由2014年底的1.55亿平方米降至2016年底的0.93亿平方米;库存去化周期由2014年底的11.5个月缩短至2016年底的6.9个月。

此外,《每日经济新闻(博客,微博)》记者梳理发现,近来,北京、天津、杭州、成都、重庆等热点一二线城市在加速供地。这会否有助平抑房价预期?对后市有何深远影响?这期房产周刊为您进行分析。

4月6日,住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(以下简称《通知》),按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)的调控目标,各地要尽快编制住房发展规划和年度计划,统筹安排中期(五年)和近三年的住房建设所需用地。

按照《通知》要求,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36~18个月的,要减少供地;12~6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

《每日经济新闻》记者发现,此次出台的《通知》比去年国土资源部印发的《国土资源“十三五”规划纲要》更加细化和量化。

全国房地产商会联盟主席顾云昌表示,《通知》以因城因地施策来实现楼市平衡发展,随着城镇化进程的加快,一二线城市土地严重供应不足,部分二三线城市土地大量供应,因此,国家必须根据市场配置土地资源,差别化供给,从长期来看,增加土地供应对抑制房价上涨有着积极的作用,但房价的稳定还需要一个过程。

供地热潮加速来袭

易 居研究院数据显示,截至2月底,全国70个重点城市中,至少有45个城市的库存消化周期在12个月以下(含12个月),其中,四大一线城市中,“北上广”三地城市库存消化周期缩短,库存告急。

2017年1月和2月“北上广”一线城市及热点二线城市重庆、成都、南京等地库存消化周期明显低于12个月,部分热点城市已经低于6个月,急需增加土地供应。

据亿翰智库统计,2017年3月份,全国热点城市库存消化周期表中显示,一线城市中,北京为10个月,上海为11个月,广州为5个月,深圳为18个月,除深圳需要减少用地之外,“北上广”都属于要增加供地的范畴;热点二线城市中,重庆、武汉、南昌、南京、天津库存消化周期均低于6个月,必须显著增加供地,而且还要加快供地节奏;杭州、青岛、成都在7~9个月,也是要增加供地的趋势。

中原地产市场研究部总监张大伟在接受《每日经济新闻》记者采访中表示,从未来趋势看,2017年全国热点城市的“地王”数量将有非常明显的降低,但在销售火爆的2016年,大部分企业库存去化明显,在这种情况下,房企对热点区域、优质属性地块依然拼抢,所以这类型地块依然会拼抢激烈,房企对补充土地的积极性也明显较高。

按照《通知》要求,各地纷纷抛出供地计划,增加土地供应。据记者统计,北京、广州、天津、武汉、南京等地已公布土地供应计划,稳定土地市场供应,实现供需平衡。

从已公布的各地供地情况来看,库存消化周期小于12个月的城市供地节奏明显加快,各地用地计划中显示供地量也有明显增加,比如北京已明确未来7年要供给土地6000公顷(1公顷15亩),其中国有建设用地5000公顷。重庆市2017年计划供地较去年增加了1520亩,商品住房用地增加1720亩。成都市2017年全市计划供应商品住宅用地587公顷(8800亩),较2016年实际供应量增长约13%,中心城区计划供地2625亩,较去年实际供应量增长30%。

中国 指数研究院数据显示,2017年以来,一二线热点城市调控政策升级,住宅市场成交量持续回落,一季度50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米,同比下降约15%。

易 居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,积极增加住宅供地反映出近期土地市场的变化动向,尤其是采取分类调控的模式,从中央到地方政府将陆陆续续推出比较务实的供地模式。

房企储粮迎来机会

4月11日,北京迎来上述《通知》后首次土地拍卖,吸引了招商、龙湖中海首开保利联合体、华润、远洋首创联合体、国开东方万科联合体、中粮天恒旭辉联合体等10家企业参与竞拍,房企争相竞拍的背后是对优质土地资源的“渴求”,积极加速储粮。

中原地产研究中心统计数据显示,一季度全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿元,较上年同期的3689.1亿上涨了59.6%。2017年拿地最多的前20大房企拿地总金额达到3030.63亿元,较2016年同期前20大房企拿地总金额上涨了75%,其中碧桂园以64幅地块遥遥领先,其次是恒大、保利、万科、华润以及中海地产。

从各大房企披露的2016年年报来看,在拿地方面,大部分房企重点关注一二线核心城市及强三线城市。招商蛇口表示,未来将聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇的土地储备;龙湖地产认为厦门、济南将会是重点,未来成都和重庆依然是传统区域;旭辉控股表示,未来一年的土地市场,一线和热点二线将遭遇逐步降温,平常二线与强三线城市将迎来升温。

龙湖集团CEO邵明晓表示,2016年龙湖买地相对来说还是比较积极,今年也会量入而出,绝不去追特别高的“地王”项目,总体策略还是在一二线,未来可能会关注一些超大型城市周边外延的地块。

在调控政策重压下,各大城市加速土地供应为房企拿地提供了契机。近期,“北上广”等城市多宗地块成交,虽然楼市降温,但土地市场特别是优质的住宅地块成交编者按依然活跃。

克 而瑞研究中心分析师杨科伟表示,高库存城市将在2017年进一步收紧土地供应,而北京、上海等城市相继提出的建设用地负增长目标,也大大限制了一线城市新增土地供应。由此来看,土地市场主战场会在城市边界快速扩张的热点二三线城市中展开。

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责任编辑:张博  JN043

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