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京沪楼市“七环”开战 多家“地主”业绩将爆发

2017-03-28 08:09:31 来源: 搜狐焦点网

新闻来源:和讯房产

上周,上海周边的一个小城市——太仓土地出让,一共七幅土地,却有50多家开发商参与竞拍,拿到地的公开在朋友圈刷庆祝海报:“XX地产太仓斩获2幅地”,喜悦度不亚于在上海拍到了地。

在开发商拍地的同时,太仓的房地产市场也已经极度火爆。碧桂园在当地的一些项目开盘,往往开盘后就迅速卖光。前往现场看房的人说,感觉不立即下定,房子就会被抢掉。

然而,从去年10月开始,太仓、昆山等上海周边城市已经限购。所以,这些被限购城市的火爆,又一次激起了人们的好奇心:为什么三四线城市会被开发商和购房者这样看好?

京沪“七环”:曾经是去库存的重点区域

“啊,啊,五环,……总有一天要建七环,到时你就少了两环。”德云社的名角岳云鹏在编这首《五环之歌》时,也许并没有想到,这个七环其实并不在北京,而在北京周边的廊坊、燕郊、沧州等地。

同样,也很少有人会想到,在上海的外郊环外,其实还有一环,发端于上海曹路,经崇明岛,沿南通的G40,沿经过苏州、嘉兴的S5、G92,一直延伸至宁波的G15,形成的半圆。

这个连接上海外郊还的半圆,覆盖了上海周边的苏州、嘉兴、宁波等城市,也就是所谓的“1+6”都市圈。

本来,“七环”也好,都市圈也罢,不过是个地理和经济圈的概念,对普通人的影响极小,对房地产市场的影响也非常小。事实上,在2016年年初,太仓和昆山还是两个去库存压力相对较大的地方。当时,昆山乐居曾做过统计,昆山新房库存高达8万套,但是2015年全年的楼市成交量才5万套。

因此,很多开发商公开表示,不考虑进入昆山、太仓这样的三四线城市。彼时,有人问过阳光城(000671,股吧)的总裁张海民,如何看待上海、北京都市圈的房地产市场,是否考虑提前布局。后者觉得这个问题有点怪,当时的地产行业压根没有人想过要在这样的城市布局。

限购、限人口:沪漂、京漂新归处

但去年京沪相继出台史上最严厉限购政策,京沪“七环”的房地产市场一下子变得非常活跃,连财经女侠叶檀也开始关注环京和环沪两大都市圈。

其中,固然有投资性需求推动,但更主要的还是沪漂、京漂们的自住需求推动。

也就是在去年年中,上海和北京出台了限制常住人口的政策。上海明确要在2040年前,把人口控制在2500万人以内,很多行政区加大了整治群租的力度,加大对大型市场的搬迁和改造;北京则提出疏解常住人口,到2020年人口常住人口总量控制在2300万人以内,其中六个中心城区要减少200万人。

在控制人口总量,加强限购的同时。北京、上海等地的居住用地,也随之出现一定幅度下滑。 据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院数据统计显示,2016年,北京的居住类用地供应仅17宗,环比2015年下降了63%;17宗地的总建设用地面积为128.22万平米,环比下降更是达67.1%。几乎与此同时,上海的住宅用地成交面积也出现大幅下降。

中原地产上海公司的数据显示,2015年,上海的住宅用地成交面积超过308万平米,而去年只有不到184万平米。

不仅住宅面临限购,北京和上海还双双出台了类住宅的限购和整治措施。其中,上海在今年1月就暂停了部分类住宅的商办性质的公寓产品销售,并在2月份对部分违规安装了天然气和上下水管道的公寓进行了拆除整治。

有限的土地供应、居高不下的房价、严厉的限购政策、类住宅的整治背后,京沪希望引导更多外来常住人口离城居住的愿望昭然若揭。

丰厚利润:京沪“七环”未来价值

京漂、沪漂大规模流向环京、环沪地区的市场机遇,被恒大、碧桂园、华夏幸福(600340,股吧)这些嗅觉灵敏的房地产商率先发现,并抓住了机会。

2015年底,碧桂园仅用6.24亿元就竞得江苏省太仓市长江口旅游度假区内四宗总面积共200959.3平方米,容积率为1.0-1.8,总价为6.24亿元的宅地。即使以容计率下限计算,这些地块的平均楼板价也就3000元一平米出头。(如果按1.8的容记率算,楼板价可能不到1800元/平米)

而根据上海房 天下的数据,在去年9月,上述四地块建设开发的碧桂园上海凤凰城的销售价格已经达到了13000元/平米,且开盘就全部销售完,利润率已经远远超过了上海和北京等地区的楼盘。

碧桂园太仓项目并非孤例。恒大在启东(楼盘)开盘的大盘——海上威尼斯,2012年开盘时的较低售价是4460元/平米,且是小户型公寓价格。而这一楼盘较新一期公寓的销售均价已经超过了8000元/平米,且最小面积达到了92平米。

环京、环沪显然已经成为房地产企业新的利润中心。资料显示,仅碧桂园在环京地区的项目数量就超过20个,而在环上海区域,还有沪苏、沪浙两大团队,巡猎优质土地储备。同样,恒大在环上海地区前期开拓的优质土地储备,也为未来公司进一步提升利润率奠定了基础。至于原本就在上海、北京周围借助产业地产布局的华夏幸福,更是有机会抓住这一轮一线城市“扩围”红利。

由于,北京、上海等城市控制、疏解人口的政策还在进一步实施,周边城市也已经开始在限制人口方面作了动作,限制开发量等措施(比如河北省政府办公厅印发《关于加强京冀交界地区规划建设管理的实施方案》(下称《方案》),将严格交界地区户籍管理,以合法稳定住所、合法稳定职业和连续缴纳养老保险年限为前置条件,合理确定户口迁移落户条件,严格控制人口机械增长,并要求严控房地产开发建设方面,将严控房地产开发总量,严禁在交界地区大规模开发房地产,严格控制高档住宅开发以及在城镇、铁路公路干线和主要街道、滨水地区及城市边界地带建设高层住宅。)

预计抢地会在类似太仓、昆山、燕郊等环京、环沪地区出现。在这一背景下,在那些城市拥有大量土地资源的开发商,显然会因为预期的高利润,有机会成为港股和A股市场的新宠。

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