北京商住全面限购传言再起 市场需求或致量价齐升

新闻来源：中国经营报

春节刚过，北京再次盛传商办类住房将全面限购。

“目前限购方案已在人大代表处进行表决，通过的话，三月份两会过后市住建委可能会下文。”这是传言中最清晰的说法。近日，有消息称，京沪正在酝酿针对商办类住宅的新一轮调控，有北京通州先例在前，“限购”将是大概率事件。2017年北京商办类住宅限购的传闻由此传开。

《中国经营报》记者多次向官方求证未果。

传言再次传出后，项目集体入市，商办类住房销量走俏的消息也随即而来。但2月22日，记者走访和电话询问了外界传言最可能实施限购的房山和门头沟的多个项目后，发现市场上对于限购传言的热度和反映，并没有像外界的传言那样热闹。

市场对“限购”敏感度降低

房山区是外界盛传此次限购首当其冲的区域之一，据相关售房网站公布信息，记者不完全统计，从地铁房山线长阳站到苏庄站之间至少聚集十多个商办类新旧项目。

2月22日，记者走访了位于地铁房山良乡大学城站周边的远洋新仕界、绿地悦公馆、北京时代广场、首开熙悦睿府·书香等多个商办类项目，不少项目现场门可罗雀，多个销售经理直言，一般周末人较多，平时未感觉因限购传言看房的人明显增多。

相比其他项目的“冷静”，近期开盘的远洋新仕界的销售大厅很是热闹。一位在现场的链家销售人员表示：“上周末五百多套全部售罄，今天都是过来交钱签合同的。”

当记者问及项目火热是否和北京限购传闻有关时，该销售人员不以为然：“目前还未收到要实施限购的消息，也有听到限购传闻来看房的，但不多，主要是因为项目是小户型，在地铁旁边。”

对于限购传闻，多位购房者告诉记者，对于“狼来了”的敏感度已经降低，购买商住以投资为主，只要位置合适，即便像通州一样限购，以后注册公司也可以顺利出售。记者还被说劝“赶紧出手”。

门头沟是盛传另一个首当其冲被限购的区域，近期记者接到的售房电话中，也以该区项目为主，但在记者不提及限购相关问题时，对方大多未主动以此为卖点，当记者提及时，多数销售也只称“只是看网上传，两会过后会有动作，但具体也未收到通知”。据了解，门头沟商办类项目也较多，目前在售的项目有华润悦景湾、华远华中心、中昂时代广场、西长安壹号、远洋新天地等。

与市场态度平平的风向不同的是，在此次限购传闻期间多个商办类项目集中入市。公开数据显示，2017年2月13日~ 19日，一周期间共有5个项目入市，包括首开龙湖天琅、泰禾中央广场、远洋新天地菲慕9 號、远洋新仕界、西长安壹号，均为商办类项目。

“而3月份商办项目“抢入市”的现象将更加明显。”亚豪机构市场总监郭毅称，从3月入市项目特征来看，23个预计入市项目当中商办类项目多达10个，包括中国铁建·原香汇、天健广场、首创中心·天阅公馆等。

管控收紧

“具体是否限购，什么时候限，看市场，谁都说不准”，在多位受访业内人士看来，北京商住限购的说法并非是空穴来风，有可能会对局部市场过热的区域实施，比如房山、门头沟等。

但部分分析人士的看法不同，认为房山等京郊区发展滞后，近年来发展势头才刚刚兴起，此时不可能当头给一棒槌，全面限购可能性更不大。

“全面限购商住的必要性不大”，郭毅认为，限购是一种适合非常时期使用的调控手段，早期通州限购是因为投资过热，从目前来看并不是所有区域的商住类产品都有过热现象。如果限购，最终的效果有可能会打压过度，造成市场更大面积的不稳定。相关政策调控，应该是从产品的规划设计上作出相应的约束，并非一定要强制限购。

郭毅进一步称，“目前没有收到明确的可能限购的消息”，但因为商住产品打乱了城市规划原布局，相关部门对商办类住宅的调控其实从去年甚至更早就开始一步步地收紧了。

据了解，2016年5月，北京通州明确限购商住产品后，门头沟暂停商住项目网签，多个区商住项目样板间也一度暂停对外开放。市场一度风传，北京“商住房”将迎来全面限购，这在当时也引发了市场抢购风潮。

8月，北京市国土局和住建委表态“不再新增商住”“商办用地暂停上市”。此后，两个部门相继展开针对商办类住宅的整顿，市场也“闻风丧胆”，多项目连夜下刊广告、封存物料、封闭样板间等。

“9·30”新政之后，监管力度进一步加大，商办类项目的销售量开始走低。房 天下数据显示，2016年11月北京商办各成交指标较上月均下滑，成交套数4890套，环比下滑25%；成交面积459098平方米，环比下滑28%。

2016年年底，报道称，北京多个开发商收到《北京市规划和国土资源管理委员会关于加强商业、办公类项目规划管理的通知》。通知中，北京市要求开发商限期整改违规“商改住”产品。刚进入2017年1月份，上海便传出暂停128个商办类项目销售，受此影响，北京商办类调控进一步加快收紧。

值得注意的是，进入2017年以来，官方已两次提到“商改住”。2017年1月14日，北京市委常委、副市长陈刚公开表示，今年北京仍会对“商改住”进行清理整治。2017年1月26日，首都之窗公布了《北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划》，对于“商改住”项目，计划提出，要研究清理整治存量“商改住”项目政策措施，并建立长效管控机制，严格控制“商改住”项目增量。

这些信息在业内分析人士看来，均释放了北京商办类住宅政策正在进一步收紧的讯号。

或量价齐升

“严控的背后，是商办类住宅市场难以遏制的需求。”郭毅表示，2016年北京商办类住宅产品成交67378套，同比上涨213%。

需求膨胀，但近几年北京在土地供应上开始缩减，信息显示，进入2017年将执行更为严格的控地策略。

2017年1月14日，上述副市长陈刚透露，北京市已经停止了对商办类性质土地的供应。2月5日，北京市市长蔡奇表示：“目前北京城乡建设用地规模为2921平方公里，‘十三五’规划控制目标定为2800平方公里以内，这就要求从2017~2020年全市年均减少存量30平方公里。”

据悉，从2016年开始，北京土地供应量仅出让29宗，相比2015年减少52宗，其中，商办用地大举减量，成交规划建面同比减少113万平方米。

另据郭毅分析，在经历了过去一年的热销之后，商办类住宅的库存岌岌可危。截至目前，北京最近三年取证的商办类住宅仅有2.5万套库存，按去年的交易水平计算，库存去化周期不过4.5个月，远低于8~10个月的合理去化周期。

“库存、供应用地双双减少的趋势下，商住产品更加稀缺，助长了投资客或刚需的热捧度。”严跃进分析，此趋势会导致售价攀高。研究机构统计数据显示，进入2017年以来，北京商办类住宅的成交均价已高达46475元/平方米，相比2016年涨幅高达54%。

“热销+稀缺，是造成今年北京商办类住宅成交价格大涨的原因所在，也因此触发了潜在的‘限购’可能。但‘限购’并不能从根本上扭转土地政策的长期减供、也不能改变北京购房需求的旺盛势头，北京商办类住宅远未*达价值上限。”郭毅认为