保利置业：整合仍有很多限制 地产入深为集团发展

新闻来源：观点地产网

3月21日，保利置业集团有限公司在香港召开2016年年度业绩发布会，董事总经理韩清涛、董事副总经理叶黎闻、财务总监潘治平、副总经理万宇清出席现场答记者问。

尽管与销售突破两千亿元的兄弟公司保利地产差距越来越远，但韩清涛表示，2016年349亿元的销售总额，对于保利置业来说，已经创下历史新高。

销售创新高与保守目标

韩清涛介绍，去年保利置业持续销售项目54个，首次开盘项目6个。分地区来看，长三角占比38%，珠三角占比18%，西南地区占比23%，其他地区占比21%。

不过，在创下历史新高后，保利置业的增长重回平稳状态。2017年，保利置业将销售目标定为350亿，与2016年基本持平；签约销售面积约280万平方米，新开工建筑面积300万平方米。

对于这个保守的新目标，韩清涛解释，因为在2017年整体的货量中，住宅类的产品比重在降低，商办类产品的量还是很大，去年是一二线城市的住宅类产品销售得比较多。“今年虽然住宅类产品有所下降，但目标还是要尽量不低于去年。”

他还强调，虽住宅类产品占比减少，但住宅肯定还是最重要的，预计占比是70%。全年公司预计推出4个新项目，以及45个持续销售项目，可售货量约298万平方米。

年报数据显示，过去的2016年，保利置业实现销售结转金额达261.6亿元，其中普通住宅占78%，别墅占8%，商铺占10%，车位占4%。区域分布上，长三角及珠三角合计占比约58%，西南区域占比约22%，其他区域占比约20%。

在销售创历史新高之外，保利置业另一值得高兴的是实现扭亏为盈。2016年，保利置业股东应占溢利约0.81亿港元，2015为亏损28.17亿港元。

对此，韩清涛作出简单解释，主要因为包括销售收入增加，毛利率明显改善，发展中物业及持作出售物业减值大幅减少，出售子公司权益录得盈利，以及财务成本下降。

根据观点地产新媒体查阅，这当中，销售收入由2015年的249.3亿港元增加至2016年的305.8亿港元；毛利由28.69亿港元增加至49.98亿港元；发展中物业及持作出售物业减值亏损由亏损13.21亿港元减少至亏损8620.7万港元；出售武汉保利上城70%股权收益为6.44亿港元；财务成本由10.92亿港元降至9.1亿港元。

与保利地产的整合问题

除了有所改善的业绩以及财务状况外，因2016年持续不到一天的整合方案，以及保利地产在深圳成功拿地，保利置业与保利地产的整合问题再度成为发布会的焦点。

对此，韩清涛多次强调，关于两个地产平台的整合，已经谈了很多年，也一直在往这个方向努力，希望实现1+1大于2。

“如果仔细研读公告，可以发现，里面是说在一个月内不考虑当时提出的方案，但实际上这个时间点已经过去很长时间了。第二，当时说不考虑的方案是仅就那个方案而言，没有说其他方案不会再考虑。”

在明确整合的坚决态度同时，韩清涛坦言，要完成整合确实受到很多限制。“毕竟这是分属两个资本市场，面对不同的投资者，面对不同的小股东，所以各自都受到各自资本市场的约束。”

韩清涛分析指：“根据证监会的要求，进行重大资产重组时必须发公告并停牌，所以当时发了停牌公告，但当时实际上没有太实质的方案。另外一个困难就是如果保利地产要收购保利置业一部分股权的话，就涉及到现金的问题，现在外汇管得很严，国内的现金出不来。此外，不管是哪个方案，都要由小股东做最后表决，这样的话就存在一些技术性的问题。这只是其中几个方面，我们都在研究当中。至于怎么确定整合方案，怎么样更合适，怎么样更容易通过，可能要由保利集团做最后把握。”

尽管整合遥遥无期，但从这两个平台日渐模糊的区域管理来看，两者的整合在资本市场之外已经在悄然进行。

为避免同业竞争，保利置业与保利地产一直有划区而治的协议，其中深圳市场属于保利置业，保利地产不得进入。但这种局面，在2016年12月14日，保利地产拿下大鹏中心区宅地那一天被打破。这个日子被时任保利华中华南片区董事长余英誉为“里程碑的日子”。

“为了不影响整个集团在地产业务的发展，经过集团统一协调，在同一个区域里，都是可以共同开发的。”韩清涛在业绩会上如此表示。

事实上，占据着深圳这个充满诱惑的市场，保利置业确实少有作为。年报数据显示，保利置业目前在深圳并无新项目，那市场份额就更谈不上了。

保利置业的不作为，让兄弟公司保利地产也是干着急。此前曾有媒体报道称，余英曾在微博表示：“广东保利尽管没有深圳这个主战场，但将永远是广东老大，只要哪一天解禁，允许保利地产进深圳，我保证三年内深圳销售排名前列。”

在两兄弟完全不一样的态度上，母公司保利集团为了壮大地产规模，抢占一线城市份额，打破划区而治的协议亦无可厚非。

以下为保利置业集团有限公司2016年全年业绩发布会现场问答实录：

现场提问：保利置业去年的销售额已经做到349亿，但今年目标只定了350亿，为什么这么保守？去年公司通过出售一个项目获得了6.44亿的收益，接下来是否会继续出售项目支持业绩的增长？出售项目会有哪些？

年报里有提到公司将继续在香港吸纳土储，接下来有没有拿地计划？保利置业在香港的排名前列个项目2月份已经拿到预售证，3月份准备推的时候碰到加息，会不会觉得错过了推盘时机？保利置业的人民币资产比较多，为了应对汇兑风险，会考虑怎样的对冲计划？

韩清涛：2016年完成了349亿的销售额，这个对保利置业而言是创了历史新高。虽然跟同类企业比较起来增长幅度并不是很大，但是就我们自身而言，确实是下了很大的工夫来完成了全年的计划。

为什么今年定了350亿？因为2017年整体的货量中，住宅类的产品比重在降低，商办类产品的量还是很大，去年是一二线城市的住宅类产品销售得比较多。今年虽然住宅类产品有所下降，但目标还是要尽量不低于去年。

潘治平：关于项目出售的问题，去年公司出售了武汉保利上城项目70%的股权，获得6.4亿的一次性收益。未来是否继续出售，还是要看时机，如果有投资者愿意承接我们的项目，不排除继续往这方面走。

至于外汇对冲，从保利置业的债务结构来看，一共有424亿人民币的有息贷款，其中76%是在国内，24%是境外部分。国内的贷款部分基本上是由国内的收入覆盖的，所以不存在汇率的风险。境外有启德和屯门两个项目，收入基本也能覆盖境外部分的负债。另外，在香港这边贷款的利率也是比较低的，所以我不认为美国加息会对公司带来很大的影响。

韩清涛：从2014年保利置业拿到启德项目起，已经确定香港会是一个长期发展的市场，所以遇到加息或者减息这些周期是避免不了的。启德项目是2014年拿的，可以看到同期拿地的其他项目也是这段时间推出，所以并没有特别延期入市，也是一个适合的时机。

未来会继续积极拿地，除了公开招标的土地，还会关注项目的收购。我们会积极寻找机会，实现滚动开发。

现场提问：去年11月份，保利置业与保利地产有过一次很短暂的整合，最终为什么会终止了？预计什么时候会完成整合？现在进展怎么样？

为了避免同业竞争，保利地产与保利置业有一个划区而治的协议。但去年底开始，保利地产开始在原本属于保利置业的深圳市场拿地，这样一个拿地行为，是不是标志着同业竞争的协议已经终止？现在二者是怎么样去处理同业竞争问题的？

韩清涛：如果仔细研读公告，可以发现，里面是说在一个月内不考虑当时提出的方案，但实际上这个时间点已经过去很长时间了。第二，当时说不考虑的方案是仅就那个方案而言，没有说其他方案不会再考虑。

关于两个地产平台整合的事，已经谈了好多年了，不是现在才谈。我们一直在跟证监会、香港一些大的投行在沟通，研究它的可行性。因为毕竟这是分属两个资本市场，面对不同的投资者，面对不同的小股东，所以各自都受到各自资本市场的约束。

我们想把两个平台整合在一起，一直都在往这个方向努力，希望实现1+1大于2，但确实受到了方方面面的限制。现在这件事情还在研究当中，由保利集团牵头在做，保利置业配合提供相关资料和信息。至于时间表的问题，从保利置业来说，真不太清楚，但工作一直在做，现在还拿不出决定的方案。

而同业竞争其实跟整合是一个问题，业务具体怎么区分也都在研究当中。为了不影响整个集团在地产业务的发展，经过集团统一协调，在同一个区域里，都是可以共同开发的。

现场提问：保利置业之前有出资3000万参投新城镇化及产业园的建设基金，这个基金目前有没有找到具体的投资标的？刚才管理层提到与保利地产整合面临着很多限制，能不能具体描述一下有哪些困难？目前有没有办法解决？

韩清涛：根据证监会的要求，进行重大资产重组时必须发公告并停牌，所以当时发了停牌公告，但当时实际上没有太实质的方案。另外一个困难就是如果保利地产要收购保利置业一部分股权的话，就涉及到现金的问题，现在外汇管得很严，国内的现金出不来。此外，不管是哪个方案，都要由小股东做最后表决，这样的话就存在一些技术性的问题。这只是其中几个方面，我们都在研究当中。至于怎么确定整合方案，怎么样更合适，怎么样更容易通过，可能要由保利集团做最后把握。

关于参投基金的事，现在是由保利集团在操作，听说是有几个项目在谈，但还没有完全落地。