搜狐买房公开课：落户到选房 外地人在津买房攻略

由于北京户口的难度系数以及众所周知的高房价，很多在北京工作的外地人买房时都将目光转向了天津。这里落户条件相对简单，房价相比北京也是小巫见大巫，买套房子落户可以供子女入学，真是好处多多。

经过一段时间的观察，我发现我们的买房群有很大一部分比例是来自北京的购房者，但是不少人买房没有明确目标，经常是听别人说起一个楼盘，就在群里问某某楼盘怎么样。多次讲解下来，我发现很多人甚至不知道天津的区域划分，连项目在哪都不知道，这其实也是在耽误自己的买房机会。

经常有人问现在买房是否是好时机，其实我想说，对刚需来讲，买房较好的时机永远都是现在，既然迟早要买，何必一拖再拖。不同于买电子产品，并不仅仅是早买早享受那么简单。你说等着房价会降？还是先看看现在土地出让的楼面价吧。（关注天津土地交易市场的盆友请看这里）

好了，开头啰嗦了这么多，下面直奔主题！

一 落户方法

外地人在津落户两种最常见的的方式：人才引进/积分落户

两种方式的共同点是要有天津社保，但大部分有落户需求的人都是在北京工作，想来天津落户，那比较方便的方法就是——找个靠谱的机构代办，这方面请大家咨询相关专业人士，我狐没有此类业务。。。（捂脸）

另外特别提示：想落户的朋友尽量不要考虑40年或50年产权的公寓产品，虽然个别项目可以平迁落户，甚至可能还承诺了学区，但仍然存在一定风险，建议慎重考虑。

二 明确需求

买房之前，一定要先明确自己能拿出多少房款作为首付，这决定了落户、自住、出租、孩子上学、投资等需求可以满足哪一项或哪几项，是最重要的前提。

区域、地段、交通、配套、新房还是二手房、户型、楼层、物业、出租难易程度、升值空间，关联到这些具体的买房信息，很多人非常迷茫，毫无目的，在群里看到别人说某个项目，就要问这个盘在哪？多少钱？怎么样？不能说完全没有意义，但是代价是看了很多不适合自己的项目信息，搞得自己很疲惫。那么，怎么办？上搜狐焦点网啊！专业老司机量身推荐房源，靠谱！而且，还是免费的！棒不棒？！

1先说区域

天津市一共分16个大区域，市内六区：和平、河西、南开、河东、河北、红桥；环城四区：西青、津南、北辰、东丽；远郊五区：武清、宝坻、静海、蓟州、宁河；滨海新区（滨海新区很大，包括了热门的塘沽、开发区、生态城以及相对不那么火爆的北塘、汉沽、大港等众多其他版块）

建议大家先根据自身预算和买房用途确定自己的意向购房区域，很多外地朋友并不在天津工作，表示在哪买都行，那就根据其他侧重点来选，比如是为了孩子上学，为了出租，还是纯投资来判断，至少有个大致的意向区域。

2买房心态很重要

很多人觉得天津跟北京相比要low很多，这个观点我先不予评价，房价确实没有北京那么高，但经历了2016年的补涨，也并不是很多京漂认为的那么低廉了。现在买房一定要摆正心态，地段、交通、配套、新房还是二手房、户型、楼层、物业、出租难易程度、升值空间这些因素，在预算有限的情况下，不可能每样都能让你满意，必须要面对现实，有所取舍。

3 买新房还是老破小

为了大家一目了然，我把自己想到的外地购房者买房落户、孩子上学、投资看中的因素进行一个罗列，再把新房二手房的情况做个对比。前提是同等价位的房子，并且以多数楼盘的整体水平为准，下面看表格：

同等价位新房二手房对比

===============================================================================

4 关于买房投资

优选，请大家明确一个概念“房子是用来住的，不是用来炒的”

然后问题来了，很多朋友一进群就问“滨海新区怎么样？津南区怎么样？有没有发展？”或者是“哪位给推荐个能升值（有潜力）的楼盘”

看到这样的问题，我的内心是崩溃的。滨海新区辣么大，一句怎么样，要我怎么回答？津南区虽然没有滨海新区那么大的面积，双港和小站的差距还是很大的好不好……而且，有没有发展不是我一句话说了算，更不是单单凭借某项规划就能发展起来的。本人不是预言家，请不要用此类政府难题来为难我，谢谢！

至于能升值（有潜力）的楼盘，您不说预算，不说需求，叫我如何是好呢？当然，针对目前天津市场，近期开盘的一些热点项目，由于房管局限价的因素，价格普遍低于新房，买到可以说就是赚到。除此之外，同等价位的环城\远郊新房和市区老破小的对比上面已经分析过了，还请大家自行定夺。

如果手头预算真的有限，我还是建议在市区买老破小，如果要去武清某些村儿里买套新房，真的要掂量清楚，除了落户的需求能实现，租给谁，以后谁接盘都是问题！

===============================================================================

5 关于孩子上学

考虑预算有三种情况：

不差钱的盆友推荐市区重点校划片的次新二手房；

预算300万左右的盆友推荐生态城、海河教育园这类教育资源比较丰富的区域；

预算再少的话，那您还请认清现状，要么环城新房怎么都有学上，要么市区老破小对口一般学校吧。

以上针对的是买房且有居住需求的情况，如果要买十几平米甚至几平米的拆间来上学，只要能确定铁片也无可厚非。但是买房前要考虑好，以后孩子上学，如果自己在北京工作，孩子上学，自己父母来照看的话，要住在哪？

另外需要提及一点，对天津原住民来说，区重点以上的学校才算学区，而不是有学上就算，外来购房者咨询时需要注意。

下面总结一下我的观点：

为了落户，请优先选择二手房，交易完成就有房本，可以办理落户事宜。新房的房本不是随着交房就能到手的，短则半年，多则2年，更有甚者由于各种原因可能很多年都拿不到，一旦落户政策有变，欲哭无泪就是形容这种情况的[捂脸]。

为了出租，也请优先考虑市区交通方便配套齐全的老破小社区，记住你是要出租，不是自己住的，不是自己住的，不是自己住的（重要的事流行说三遍么不是）不要嫌弃房子破，卫生间狭小，没客厅，不要嫌弃社区脏乱，从租户的角度看，上班方便，配套齐全是最重要的，而且我认为同等价位的市区老破小，未来转手是比环城/远郊的新房容易的。

为了孩子上学，如果是为了能享受天津高考相对较低的分数线，那么只要落了户，孩子都有学可上；如果非重点校不上，完全不考虑居住，也可以考虑和平区铁片拆间，不要看单价，请看总价。

关于排卡与抢房：很简单的一个道理，排了卡不一定能买到，但不排卡特别买不到。无论你觉得买到房的可能性有多低，真想买的话，建议还是老老实实去跟随开发商的流程，一步步排卡、升级、开盘摇号。由于房管局限价的因素，近期开盘的新房项目往往比周边二手房价格还低，买到很合适，抢房自然困难。有条件的朋友可以广撒网，有兴趣就到售楼处去留联系方式，有消息销售才可能及时通知你，记住，现在是卖方市场，售楼员不缺您一个客户，主动一些吧！亲！

一些感想：

1 很多人买房喜欢问均价，其实新房是一房一价的，均价只能作为参考。二手房更是看房主心情，不要被单价吓倒，别忘了老房子总面积小，公摊面积也小，50多平米就可以是两居室了。

2 尽量在自己熟悉的区域、版块买房，这样能减轻很大压力，毕竟去一个陌生的区域重新了解，要耗费更多的时间和精力。

3 找新房善用搜狐焦点网楼盘搜索、地图找房等功能，能少走很多弯路，我狐网站更新还是很及时的，这点我还是很有自信的[请自行脑补拍胸脯的POSE]

楼盘搜索

地图找房

4 不在天津工作，周末来天津看房花费精力还是很大的：看新房的话，建议每次选取就近的1-2个版块，集中去看，不要东一个西一个，时间都浪费在路上；如果是看二手房，建议每个版块多选择几套房源，提前联系中介，一定做好足够的心理准备，“老破小”不是白叫的，不要还没进门就被小区环境吓倒，要知道，只要合理装修，老破小一样可以住的很舒服。

此外，3.18搜狐焦点天津站免费看房团等你来，老司机带路，专业点（tu）评（cao），量身推荐，你还等啥呢？！http://tj.focus.cn/kanfangtuan/  点我，点我，点我~~

5 面对现实，有多少预算，看什么样的房子，切莫眼高手低。

6 前两天看了一篇文章，觉得概括了很多买房人经常犯的错误，摘录一部分我特别赞同的和大家分享：

①     既想要现在居住舒适，又希望有爆发性价格增长的

②     希望别人给到最直接的建议，但是给了之后又不放在心上的

③     不把买房放在心上，觉得工作之余就可以搞定的

④     明明是自己住，却总是盯着房价涨幅的

⑤     不停的对自己说再看看，再等等，再考虑考虑的

⑥     对政策太敏感，琢磨每一条政策会对房价有什么影响的

⑦     看房之前不做功课，觉得销售或中介会对你全部说明的

⑧     在房源对比中选择相对适合自己，但忘了自己底线的

⑨     觉得销售资料里说的规划全部可以实现的

⑩     觉得自己熬两年就可以轻松买房的/觉得结婚后就可以轻松买房的

⑪     天天盼着抄底的

⑫     为了等一个项目开盘而放弃看其他楼盘的

⑬     在完全没有可比性或完全两个方向的楼盘之间进行对比选择的

⑭     觉得自己买房还贷后收入会停滞不前的

⑮     觉得自己不买房就可以存下很多钱的

⑯     觉得自己买了房生活就会狗带的

⑰     最喜欢看每日房价，房价数据，相信统计数据里的降价，哪怕因为产品不同均价变化都会四处宣扬房价降了的

⑱     总觉得任何政策出台都会对房地产市场有逆转性改变的

⑲     把据说当消息，把消息当政策，把政策当动荡，然后选择在动荡中等待的

⑳     认识搜狐小编却每天只问他哪里有便宜房子，哪个盘能升值的

最严重的错误是这条：想及时了解楼市资讯，却不关注搜狐焦点天津站官方微信（focustj）的！！！

=============================我===是===分===割===线============================

当当当当，下面是肥肠硬可的推荐楼盘环节

首付比例

  为便于整理，统一按非本市户籍，首套房计算。（较低首付为理论值，实际购房过程中可能出现项目方要求提高首付比例的情况，诸位切记）

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

如果有100万首付，也就是市区、武清买房总价不高于250万，市区新房可以买路劲太阳城，二手房也有一定的选择空间，武清有房在售的除了大面积别墅之外基本都可以拿下；环城总价不高于333万，这个价位除了大面积洋房、别墅之外也都够了。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

如果有80万首付，也就是市区、武清买房总价不高于200万，市区这个价位只能看二手老破小了，比如王顶堤的两室，密云路的两室，佳园里的1-2室，水木天成的一室，民权门的2-3室等，二手房不是我狐小编的工作范围，大家见谅[捂脸]…如果要在武清买，花溪畔尾盘87平米现房（7成首付），紫韵枫尚170平米大平层三室，自在城洋房一层150平米，御溪苑少量90平米现房在售，卓达静湖高层81-82平米两室；环城总价不能高于267万，北辰区的天房璟悦府3月下旬开盘，正荣府高层预计3月中旬开始排卡，融创臻园预计3月底开盘，东丽区可以看万科民和巷，万科城市之光，西青区君悦花苑尾房在售，万科四季花城后期将加推，社会山西苑排卡中，融侨观澜预计4月排卡，津南区天房意境尾盘现房在售。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

如果有40-60万首付，也就是市区、武清买房总价不高于150万，市区只能看靠近外环的老破小1-2室，武清新房有腾达时代峰景，中浩智城，翡翠半岛；环城总价不能高于200万，北辰区悦蘭台最早要年底才开，东丽区恒大翡翠华庭预计4月开盘，瑜芳园一期现房清盘，大唐印象预计4月开盘，西青区旭辉燕南园正在排卡，保利金融街诺丁山少量在售房源，津南区仁恒滨河湾预计3月开盘，首创悦山郡正在排卡，预计4月开盘，新城吾悦广场预计4月开盘，世茂御龙湾预计二季度排卡。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

如果首付在40万元以内，也就是市区、武清买房总价不高于100万，市区只能看足够远，顶层，朝向不好的老破小，或许有的买，武清新房翡翠蓝湾，尚港华府；环城总价不能高于133万，北辰区枫水湾二期，东丽区东湖小镇预计开盘，东丽湖万科城小镇里预计近期开盘，华润橡树湾预计4月开盘，津南区富力又一城四期高层排卡，钱隆学府预计5月开盘，水墨兰亭现房，津门熙湖。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

至于总房款100万以内的新房，基本上只能考虑静海、汉沽、大港了，先说说静海，梧桐公社预计3月开盘高层，蕴海家园余房在售，天津富力新城预计4月开盘高层，招商果岭尚有余房在售，天房光合谷泊雅苑前期开盘余房在售。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

单独说一下滨海，目前塘沽价位最适合外来购房者的是远洋城；开发区基本上无房可买；生态城只有滨海宝龙城清盘在售，世茂生态城预计3月底开盘，不过据说已经买不到了（这是有多凶狠…）；滨海旅游区的力高阳光海岸目前排卡，预计4月中旬开盘高层；汉沽在售普通住宅价格在8900-12000元/平米之间；大港在售普通住宅价格在6200-12000元/平米之间；黄港水库附近的绅湖公馆价格比较低，最小户型首付不足20万；港东新城限价房，总价很低，加上办证费首付甚至可能不到20万，可以满足落户需求，其他方面就不要报太大希望了。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

前几天群里的盆友问如果在环城买二手房有什么建议，我个人建议尽量选择配套相对完善，原住民比较集中的区域，就个人了解的来看，津南区咸水沽，北辰区北仓一些十几年房龄的小区，价格相对还是比较低的。