刚需改善购房发力 2016年津楼市量价创新高

新闻来源：今晚网

2016年，天津楼市呈现量价大幅攀升的态势，住宅市场表现尤为抢眼。根据房地产研究机构发布的年报显示：2016年全市新建商品住宅和二手私产住宅分别成交234264套、188751套，成交量分别比上一年增长75%、51%；成交均价分别为13662元/平方米、12354元/平方米，相较上一年涨幅分别为16%、19%，创近年较高纪录。

新房二手房共成交42万套

回顾2016年天津楼市的成交情况，市场整体保持高度活跃状态，购房者交易意愿强烈。上半年随着央行降息以及首付比例下调、税费减免等一系列利好政策的出台，为房地产市场释放了利好信号，增强了刚需及改善型购房者入市的积极性，刺激了市场需求的释放，促使4月份的交易量突破2万套大关。

随后市场步入了正常的交易调整期，交易量有所下滑，但与上年同期相比仍保持高增长率，市场呈现进一步上涨的走势；而伴随着“金九银十”交易旺季契机的来临，市场再次发力，使得9月份交易量再创新高，并一举创下九个月超上年全年交易量的纪录。不过，在930区域限购新政出台后，市场交易有所下降，而到11月政策加码出台差别化住房信贷政策，调高首付比例，火热的交易氛围有所减退，市场开始步入交易平稳期。

报告显示，2016年全市新建商品住宅成交234264套，成交面积2559万平方米，同比增幅高达75%；二手私产住宅签约成交量为188751套，成交面积1646万平方米，同比增长51%，创近年来新高。全市新房成交套数排行中，滨海和武清居前两位。新房库存降至近五年低位，出清周期在6个月左右。

与楼市成交量出现大幅增长相伴随的是，天津房价在过去一年里也出现了快速上涨。报告显示，一二手房成交均价分别为13662元/平方米、12354元/平方米，相较上一年涨幅分别为16%、19%。区域成交均价排行中，南开区较高，均价为35486元/平方米，比上年同期上涨39%；和平区排第二，均价为34730元/平方米，比上年同期上涨28.9%；河西区位居第三，均价为31066元/平方米，比上年同期上涨32%。市内其他区域成交均价都在3万元/平方米以下，环城四区的新房成交均价在11000-15700元/平方米之间。

购房门槛降低催生换房潮

观察2016年新房、二手房成交结构，以改善型购房为主的“换房潮”成为支撑全年成交量的主力军。“买一卖一”、“卖一买一”的购房现象大幅增多，促使一二手房量价均呈现大幅上扬的态势。这得益于2015年下半年以来购房门槛的连续降低，从营业税5改2、限购放松，到房贷首付降低、契税减免，不仅降低了许多购房者的购房成本，缓解了部分经济能力有限的刚需客户的购房压力，而且也为有房一族改善居住条件提供了更多的腾挪空间。

据房 天下二手房数据中心显示，2016年天津市二手住宅户型总搜索量中，两居户型、三居户型搜索量占比接近80%。搜索面积方面，90平方米以上的户型占比也接近六成，130平方米以上的户型搜索上升幅度最为显著，改善型置业群体表现活跃。

中国 指数研究院分析认为，2016年楼盘成交结构向高端转移趋势进一步凸显，市区核心地段出现一房难求现状，这主要在于前期宽松政策支持下改善型需求明显释放；“二孩”政策放开也进一步推动购房者倾向购买大户型；此外，随着生活水平提高，人们对居住水平有更高要求，宽敞舒适度成为购房重要考虑因素。不过，随着近期楼市调控政策的出台，尤其是房贷首付比例提高，这将对大户型改善类需求起到一定抑制作用，市场高端楼盘购买热情或将降低，环城四区配套完善的区域，由于房价大幅低于中心城区，或将成为2017年改善型需求重点关注的区域。

2017年楼市或将量降价稳

2016年楼市大热已画上句号，自国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，楼市从燥热进入平静期。展望2017年，天津楼市会何去何从，记者采访了多位业内人士来解析。

易 居研究院预计，2017年全国商品房销售面积可能呈现小幅回落态势，在持续两年高增长后将会有所下滑。主要原因在于2016年商品房销售量保持了较高增速，全年成交量达到历史较高点，引发从去年底楼市调控政策的持续收紧，市场成交量出现明显回落，后期楼市将以自住需求为主，楼市将会逐渐自我修复至正常运行轨迹。

房 天下天津二手房表示，此前召开的中央经济会议释放的几个信号是值得我们注意的，一是会议明确了要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。二是2017年房地产调控要“稳”字当头，2017年整体成交量或因信贷收紧导致的观望情绪浓厚而有小幅下降，价格或更为稳定。

中国 指数研究院认为，楼市经过一年的快速上涨，2017年政策收紧叠加外部环境等因素，市场整体进入调整阶段，量价大涨行情难以再次出现。不过，长周期来看，天津受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价未来将进入平稳增长周期。天津人口已超1500万，且是近五年中国人口流入最多的城市，同时作为京津冀战略地位显著，加之目前人均住房建筑面积远低于多数二线城市，未来仍具有一定增长空间。