房源充盈却无房在售 实探张家窝与新地那点事

10月中旬，西青区赛达大道北侧两宗地块拍出，包含住宅、商服、科教、街巷性质的两宗地分别被平安、万科获得。张家窝版块扩张，其境内再添新地，名企的进驻势必又将对该区域的楼市产生一定的影响。日前，搜狐小编走访了两个新地块以及张家窝的几个项目，深入实地为大家探访一番。

名企进驻填补住宅空档 杨伍庄新地串联周边版块

从地铁3号线杨伍庄站出站，一墙之隔就是万科新地块所在，目前地块仍由砖墙围挡，平安新地块则与万科地块相隔西排河，没有围挡，在赛达大道路边的绿化带掩映之内。

目前以杨伍庄地铁站为中心，周边2km以内仅有盈水园一个居民区，并且该小区为小产权房，除此以外周边并无其他社区，以及在售、待售的新楼盘。两个新地块为这个区域注入了新鲜血液，并填补了南站（张家窝）与海泰高新区、大学城之间的住宅空挡，成为了串联其间的桥梁。万科地块包含住宅以及科教用地，其中科教用地面积4777平方米，预计将建设幼儿园；平安地块包含住宅、商服以及街巷的用地，商服建筑规模约4.1万平方米。这在土地功能性上保证了比较全面的规划，未来商业配套、教育资源能够得到较好的完善。

万科地块紧邻杨伍庄站，平安地块距离该站也仅有1400余米的距离，小编从地铁站出发，沿赛达大道步行大约20分钟到达平安新地块，地铁3号线已成为未来两个项目的先天优势。未来两个新盘上市，将为在海泰高新区、华苑等地点工作的人提供安居之所。在地理位置上，两宗地到大学城、华苑、南站（张家窝）等周边热点版块均可乘坐地铁到达，在杨伍庄配套尚未完全建立的期间，周边区域完全可以替代。

这两宗地的较高容积率均达到了2.0，在产品方面或将更大程度的面向刚需一族。不过平安地块的楼面价为20417元/㎡，万科地块则达到了达到了22860元/㎡，两块地的溢价率分别为99%和107%。小范围内仅有的两宗宅地楼面价已达到如此水平，未来项目开盘必将带动整个版块价格的提升，甚至波及周边区域。

张家窝多盘待售中 借新地静待涨价契机

离开杨伍庄两个新地块，小编来到了张家窝，走访了万科四季花城、保利金融街诺丁山、君悦花苑、中交樾公馆、企鹅先生的别墅这五个此前已开盘的项目，了解在售以及待售情况。走进售楼处，跟以往张家窝楼市火爆局面不同的是，五个售楼处，除了售楼员以及安保、保洁人员的身影，一个客户都没有，原因只有一个，楼盘待售中。

（图为冷冷清清的售楼处）

小编问起为何封盘，万科四季花城的售楼员的答案是，正在等待销售许可；中交的售楼员表示前两期售罄，目前正在等待第三期的规划，产品信息尚未得知，大约明年5、6月份将推出新产品；而保利与君悦花苑未给出明确的答案。说到这个问题，销售人员有些无奈：“没法卖，现在这片儿连二手房都没法卖，大家都在观望。”

回顾之前，张家窝这些项目的高层产品价格达到21000-22000元/㎡，洋房产品也达到了23000元/㎡的程度。据某项目销售人员介绍，此前中骏、联发地块拍出，导致张家窝在售的住宅均价直接上涨1000-2000元/㎡。由此及彼，杨伍庄两块新地的加入已成为了张家窝下一轮涨价的诱因，刨除因销许未批、房源售空的因素，惜售的行为也只能归因于等待新项目的开售，以此获得提升价格的契机。

库存充盈产品丰富 后期暂无房荒之忧

纵观整个张家窝版块的房源库存情况，小编走访的五个项目中目前仅有企鹅先生的别墅在售，但产品也仅剩余4套联排别墅。其余四盘中，君悦花苑尾盘清售，仅剩余30余套顶层房源；保利金融街诺丁山剩余3栋高层以及2栋小高层；中交樾公馆前两期均已售罄，目前等待第三期的规划；万科四季花城剩余房源相对充盈，大约剩余35栋洋房产品。

除开企鹅先生的别墅、保利金融街诺丁山与君悦花苑余房不多，其余两个项目仍有较多库存。并且企鹅先生的别墅（社会山南苑）的销售人员介绍，社会山西苑将在这四栋别墅产品售出之后开盘（产品包含高层13栋；小高层5栋；洋房4栋； 18栋别墅），不过售价似乎将会有较大幅度的上涨。目前待售中的香堤庭院后期也将加推别墅产品，再有中骏雍景府（产品包含小高层、别墅）、联发香海道地块未来也将为张家窝的楼市带来一大波纯新房源。

（图为中交樾公馆三期地块，尚未动工）

由此，张家窝版块的库存在一段时间内应该不会成为棘手的问题，产品结构也是丰富多样，高层、小高层、洋房、别墅一应俱全，刚需改善等各类型的购房者均有各取所需的余地。

多社区自带商业 配套丰富趋于完善

小编在辛老路的KFC解决了午餐问题，然后从张家窝较大的超市——辛老路的物美超市出发，去往万科四季花城，大约2.7km的距离，打车起步价，距离较近。由此，小编留意了各个项目的自带配套。

多项目分别自带商业配套，以及幼儿园、养老院等，由于几个项目的位置比较集中，因此可以彼此呼应，分享其他项目的配套设施。并且，在整个张家窝版块，坐落着物美大型超市、温泉酒店等配套，据社会山销售人员介绍，社会山已和万达影城签约，未来将有万达影城、华润超市等大型娱乐、购物场所进驻。在万科四季花城与保利金融街诺丁山之间的位置还有一所市政规划学校。再加上距离南站较近，双轨交通更为整个张家窝版块带来了方便。

总体来说，杨伍庄新地块串联起了张家窝与海泰高新区、大学城乃至华苑，填补了之前的一段少有，未来整个张家窝楼市的发展还将会朝着更好地方向发展。