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小区车位的权属及权益保障 需具体问题具体分析

2016-09-29 08:40:23 来源: 搜狐焦点网

全国首例业主委员会因停车位与开发商打官司的案例,一审判决:开发商将地下停车库移交给业主委员会管理,全体业主享有地下停车库的权益,业主委员会获得胜诉。

随着城市化进程和国民经济水平的提高,家庭汽车逐步普及且日渐成为城市居民不可或缺的出行元素。车位、车库具有的使用价值和商业价值越来越为人们所重视。那么,在目前我国还没有系统的建筑物区分所有权法律的情况下,如何判定每个建筑物的空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权?小区的车位、车库的权属到底应该归谁?各方权益如何保障呢?

目前小区车位、车库的类别及形式

目前我国商品房住宅小区停车位主要分为地上车位与地下车位,但车位形式不同。

地上车位,是指直接设置在小区地表,以划线分割方式标明的停车设施。其中,一种是敞开式地上车位,该种车位占用业主共有道路或者其他场地,通常以划线和编号来确定每个车位的具体位置;另一种是开发商在初始申报规划时单独获得规划许可证而建成的有独立用地面积和建筑面积的地上车位,此种车位通常位于小区且设有围护的集中区域内。

地下车位,是指开发商利用地下空间而建造的停车位。其中,一种是建于小区地下,面积已纳入小区业主公摊面积中;另一种则是开发商单独获得规划许可而建成的具有独立的用地面积和建筑面积的地下车位,该地下车位的面积没有被包含在业主公摊面积之中。

法律规定及其含义

我国《物权法》第六章关于业主的建筑物区分所有权中,对车位、车库的性质和权属问题作出了相关规定。第74条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

较高人民法院《关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定:“建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合《物权法》第七十四条排名前列款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”第6条规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的车位。”

《物权法》第74条的主要含义在于:鉴于实践中,车位、车库的情况不统一,有的是建筑规划内的,有的是占用闲置土地的,有的是占用道路的,应当区别对待。该法只对建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属予以了明确规定。那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位、车库不属于本条调整范围。

由建筑区划内车位、车库的性质所决定,车位、车库的本质是小区整体环境内容的组成部分,为服务于整个小区业主居住便利而建造,故其利用应该服务于业主购买专有部分的需要;同时,车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容,其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益。“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”被列为第74条之首,作为小区车位、车库问题处理的基本原则,彰显了《物权法》对业主权益予以优先保护的立法价值取向。

建筑区划内车位、车库的归属属于当事人约定的范围,在处理相关权属争议时,应当首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。关于约定的方式为出售、附赠或出租。

《物权法》第74条第三款规定:占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。依据《物权法》第73条“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”之规定,建筑区划内的道路、其他公共场所,属于业主所有,因而于业主共有道路或其他场所修建的停车位的归属亦应当随着土地使用权的移转而确定为业主所有。

那么,我们应该如何理解《物权法》第74条的规定呢?根据以上法律及司法解释规定,对《物权法》第74条的理解:首先,建筑区划内占用业主共有的道路或者其他场所而设的车位归全体业主所有。由于小区的土地使用权属于全体业主,因此,开发商无权处分该车位。其次,根据《商品住宅价格管理暂行办法》第5条的规定,商品住宅价格构成包括:(一)成本:即1.征地费及拆迁安置补偿费;2.勘察设计及前期工程费;3.住宅建筑、安装工程费;4.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费;5.管理费;6.贷款利息。因此,建筑区划内,规划用于停放汽车的地上车位和地下车位,如果车位面积已被计入业主公摊面积中,则归小区全体业主所有;如果车位面积没有被计入小区业主公摊面积中,则属于开发商所有,开发商通过出售、附赠、出租等方式,将所有权或使用权有限让渡给业主。

管理及收益分配

根据法律及有关规定,属于全体业主共同所有的车位,不仅涉及管理,而且还涉及该车位所得收益的分配问题。

这方面法律法规有明确规定:《物权法》第76条规定,下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

《物业管理条例》第6条规定,房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。

第11条规定,下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第15条规定,业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。

《业主大会和业主委员会指导规则》第17条规定,业主大会决定以下事项:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;(五)选聘和解聘物业服务企业;(六)筹集和使用专项维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途;(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第18条规定,管理规约应当对下列主要事项作出规定:(一)物业的使用、维护、管理;(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;(三)物业共用部分的经营与收益分配;(四)业主共同利益的维护;(五)业主共同管理权的行使;(六)业主应尽的义务;(七)违反管理规约应当承担的责任。

第35条规定,业主委员会履行以下职责:(一)执行业主大会的决定和决议;(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(五)监督管理规约的实施;(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(九)业主大会赋予的其他职责。

第36条规定,业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:(一)管理规约、业主大会议事规则;(二)业主大会和业主委员会的决定;(三)物业服务合同;(四)专项维修资金的筹集、使用情况;(五)物业共有部分的使用和收益情况;(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

第42条规定,业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

关于车位管理及收益的分配,根据以上相关规定,业主大会应对属于业主共有的车位管理及收益分配作出决定,并由业主委员会负责管理。

业主大会制定并通过车位管理规定,内容包括:车位管理原则、工作职责、车位使用费标准、费用列支范围及收益分配等。

由业主委员会与车位使用人签订协议书,明确双方当事人的权利义务、违约责任等。

业主委员会指派专人负责费用收支管理,并定期向全体业主公布,接受业主监督。

另外,鉴于小区内存在有的业主不使用车位的实际情况,因此,该部分业主如何分享收益则是不可回避的问题。为了权衡业主之间的权益,首先,从收取的费用中列支车位管理人员服务费以及车位维护保养费等日常开支;其次,对于结余的费用可以用于业主大会、业主委员会工作经费,也可以用于补充物业管理服务费,或者用于组织开展业主专项活动费用。

综上,小区车位的权属以及权益保障问题错综复杂,涉及土地使用权、建筑区划内的规划、商品房价格构成、销售承诺等诸多因素。因此,不同因素形成的车位、车库,其在权属上产生不同的法律后果,应当结合个案情况依法具体问题具体分析。所以,《物权法》关于小区车位、车库的规定需要相关配套的法律法规予以完善,或者出台有关司法解释进一步明确,使其更具有可操作性。


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