天津房价飞涨频现交易违约 守约方怎样应对违约

新闻来源：天津网

作者：乔传浩

近几个月，随着房价的暴涨，房屋买卖双方在经济利益的驱动下随意违约的情况屡有发生，这给守约方带来了巨大的损失，同时也严重扰乱了正常的市场交易秩序，笔者给守约方提出几点法律建议，以便在遭到违约行为侵害时能更好应对。

首先，我国法律规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以，作为守约方在遇到违约行为时，可以要求违约方继续履行或者赔偿损失。但是并不是所有的情况都可以要求继续履行的，对于非金钱债务如存在以下三种情形则不能实现继续履行的目的：

法律上或者事实上不能履行（如履行标的已灭失）；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高（如涉及人身关系的履行）；债权人在合理期限内未要求履行（如守约方在诉讼时效内没有向法院提出继续履行诉请）。所以，守约方在选择适用继续履行进行诉讼时，一定要注意上述三项除外情形，以免主动变被动。

其次，如守约方不想再继续履行合同，那么也可以选择要求违约方赔偿损失承担违约责任。说到违约责任，就引出了我国合同法中著名的“三金”原则。所谓“三金”是指定金、违约金、损害赔偿金。“三金”的关系和具体适用详述如下：

排名前列，定金和违约金。我国规定的定金在性质上属于违约定金，其在目的、性质、作用等方面与违约金有类似之处，所以这两者是不可并用的。同时我国法律也规定，“合同中既约定了定金又约定了违约金的，守约方只能选择一种对其最有利的责任形式。”但是这条规定针对的是同一违约行为同时约定了定金和违约金的情形，如果合同中约定的定金和违约金分别针对于不同的违约行为时，那么两者责任形式在出现不同违约行为时是可以同时使用的。

第二，违约金和损害赔偿金。违约金从根本上讲应视为对损害赔偿的预先确定，其性质上包含了对守约方遭受损害的赔偿意味，故此这两者原则上也是不能同时主张的。但是由于违约金是对损害赔偿的预先确定，并不一定能够完全地弥补实际损害，所以实践中违约金还负有一种填平补齐的功能，就是说如违约金低于实际损失的，可以请求增加；违约金过分高于实际损失的，可以请求减少。

第三，定金和损害赔偿金。由于定金属于违约定金，具有惩罚性特征，而损害赔偿金具有补偿性特征，所以两者在适用时并不冲突可以并用。但是其中也存在限制条件，就是两者的并用不能超过合同总值。

上述是笔者对于房屋买卖中守约方的几点法律建议，希望能在实践中给房屋买卖双方提供些许帮助。