天津买学区房门道要摸清 五类房子不能要

新闻来源：北方网

投资二手学区房五类房子不能要

在房价飞涨的三季度，记者先后采访了十余位因刚需而不得不追高的购房者。他们中间，一半以上都是为了孩子，高额贷款也在所不惜。

家住本市东丽区，准备跨区给孩子买学区房的80后小何在采访中告诉记者：“最近两个月，我一下班就跟着房产经纪人到处看房子，主要集中在和平区与河西区这两个区。谁不想给孩子优质的教育呢？学区房恰恰就是重点学校的敲门砖。再说，好地段也能升值不是吗？”事实上，像小何这样本着“一举两得”思路的学区房购买者占据了大多数，这也直接导致学区房的价格持续上涨，尤其一线城市重点学校片区的房子，更是一房难求，甚至连狭窄的过道都跟着镀了金。

的确，作为现行教育体制下的房地产市场衍生品，学区房似乎关乎着一个孩子的前途命运。当然，这也只是存在于部分中国家长的观念里。他们担忧孩子因为输在起跑线，而不能成为佼佼者。于是便想方设法使尽浑身解数也要叩开重点学校的大门。

也许与掷地无声的择校费相比，用买房换取优质的教育资源并非亏本买卖，但前提是要选对房、买对价。中国首部情感理财小说《财与你相遇——最触动人心的情感理财故事》一书中这样写道，通俗地讲，选购学区房就像一场“非诚勿扰”式的电视相亲，购房者就是男嘉宾，他会根据自身综合实力及个人偏好对所选女嘉宾类型进行大致圈定，好比购买学区房以前需要锁定几个重点学区，明确究竟是购新房还是买老房，究竟是作为投资还是方便自住。但事先需做足心理准备的是，购房者所看中的心仪房不一定能顺利买到，这便需要接下来在还算合乎标准的目标学区房中进行再筛选。

与相亲类似，购房者在挑选房子，尤其是二手房的过程中，也会秉承几大普遍性原则。比方说，太老的不要(譬如房龄超过30年甚至50年)、太壮的不要(譬如房屋总面积超过200平方米的学区房不仅总房款过高，而且将来出手时也比小户型房难卖)、太闹的不要(譬如学区房周边紧邻菜市场、歌舞厅等喧闹场所，影响孩子学习，不能营造良好的环境)、太无定数的不要(譬如学区内很多存有动迁风险的老房子，买了之后没多久，万一面临拆迁，还得二次折腾)、太不接地气的不要(譬如一些新小区虽说属于学区片，但超市、医院等系列生活配套设施都不完备，住进去虽说赢得了上学名额，但总觉得生活在“隔离区”)。

五项注意记心间

慧眼淘金一手房

一般来说，只要购房者谨记上述“五个不要”，通常都会找到合适的“对象”。需要提醒的是，因为购房者买的是二手学区房，因此务必在看房时留意房屋内外构造质量，特别是水电管道等容易出现陈旧故障的室内设施，需综合评估后再决定是否出手。

相比而言，如果购房家长只锁定一手新房的话，以下几点也务必注意——

排名前列，不要听忽悠，错买了“以假乱真”的学区房。

我们常说的学区房，一般是指公办学校学区内的房子，即以学校附近的几条路为界限，路围成的区域就是学校的学区。正因为重点学校周边的这种学区房资源稀缺，导致很多开发商利用与名校“捆绑销售”的方式促成购买。但实际上，不少家长稀里糊涂地就中了开发商的计，撞上“假冒学区房”或“伪学区房”。

简言之，近名校不一定能进名校，学区房终归不是以距离学校远近来衡量的，它是指那些真正“能提供学位”的楼盘。故在遇到此类宣传时，务必要去学校或教育主管部门进行核查。

第二，楼盘自称“签约名校”，实则只是名校分部，师资及配套与本部相距甚远。

很多时候，开发商会在楼盘广告宣传中赫然标注“签约名校”，并号称业主子女可优先入读。可您是否知道，开发商所谓的“签约名校”其实只是名校的分校，甚至只是分校的分部，不论师资力量、配套设施、社会口碑，还是学习氛围与学校环境，皆与本部相差甚远。所以购房者要谨慎核实，再三确认。

第三，警惕那些只停留于口头还未兴建的“空校”。

一些开发商在宣传项目时，都会突出项目周边的资源配套优势，尤其习惯将学校资源当作主打进行宣传，哪怕学校尚未兴建正在规划之中。但众所周知，政府的城市规划建设并非一朝一夕，在此过程中，因城区改造、新楼盘建设、学校变化等因素，每年都会将规划进行微调，譬如当年承诺兴建学校的计划可能因故延迟或取消。

对于这类充满变数的事情，开发商并不会明确地向购房者表示。所以很容易出现入住几年待孩子到入学年龄时，说好的学校却依旧没有踪影的情况。因而购房者在决定购买前一定要向开发商核实学校落成与开学的时间。

第四，买期房别只看沙盘，谨防所谓的“特别地理优势”。

对于多数购置一手学区房的购房者来说，面对的普遍都是期房，能看到的只是经开发商美化后的楼盘沙盘，获取的信息又大都源于置业顾问。在如此信息不对称的情况下隐藏着一个很大的问题，即学校可能会因规划调整、生源人数影响等对招生区域进行重新限定，致使楼盘所谓的特别地理优势成了空谈。即使有些楼盘上一年在某名校有学位，下一年或许就没有了。

依过往经验来看，市面上未交房的期房均不会划定所属学区，只有交房结束、设立居委会后才能决定所属学区，所以选购新房的家长不能盲目相信销售人员的口头承诺，而作为有职业操守的销售人员也不应给予购房者关于学区划片的任何确定性引导。总之，由于多数楼盘在签约时是不会把送学位写进购房合同的，故在遇到一些开发商的口头承诺时，不如要求对方把承诺直接写进购房合同。若开发商诸多推辞，那么这份承诺的可信性就有待商榷了。

第五，倘若学区房学位名额有限，也不能保证买了房就能入学。

多数购房者觉得，只要在某所学校规划的学区房片区内购买房产，就一定能进入目标学校。但事实上，学位不仅有年限限制，还有数量限制。很多时候，楼盘所拥有的学位数量并不能满足所有业主的子女，出现“先到先得”的情况很正常。甚至于购房时该房源是有学位的，但几年后子女入学时，房源学位已远远不够，只能被划入其他周边非名校。

为防患于未然，家长在购房前首先要了解清楚所购置的房源是否满足送学位的要求及学校学位是否充足。另外，还得注意户口迁移问题，譬如有的学校会要求与房产证和户口挂钩。

签订购房合同前

三个雷区需跨过

总而言之，一旦购房者对一套房子下了“非它不买”的决心时，接下来就是房款的问题了。可以说动辄每平方米几万元的学区房，抄起来就得几百万元，甚至一些一线城市重点学校的学区房已飙升至每平方米十几万元。面对如此庞大的开销，多数家庭纷纷求助银行。至于选择何种贷款方式，除了确定究竟使用商业贷款的等额本息还是等额本金还款方式外。记者在此基础上提醒购房人：如果本身有公积金的话，不妨先较大限度地使用公积金额度，然后再配合按揭贷款。此外，家庭还款能力一般却有固定存款的话，也可以借助房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。譬如利率较公积金贷款更具优势的中德住房储蓄贷，便可实现通过储蓄获得较低3.3%年利率的固定低息贷款权利。总之，购房者要学会变通，不要一味纠结。

此外，业界人士还格外浓缩出买学区房的三大雷区：首先是要用合同明确约定户口迁移条款。购房人，特别是以解决子女入学学籍或急需落户为主要购房目的的，应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋中的户口登记情况，在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。另外，买房人可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促对方及时履行户口迁移义务。第二是双方在签订买卖合同之前，建议购房者与所有户籍登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限。特别是所有权人以外的登记人，较好通过书面形式对其户口迁移情况进行确认。第三是要提前向教育部门核实学籍使用情况。与此同时，如果双方明确约定房屋对应的学籍指标归买受人使用，当卖房人违约，有可能导致买房人购房目的无法实现，买房人要求继续履行合同的，可在诉讼过程中向法院申请行为保全，禁止使用房屋及该房屋对应的户口的学位。