近些年来,刚需需求集中爆发,市场中小面积、低总价公寓无疑弥补了刚需人群的需求少有;公寓产品的低总价特性同时让很多创业者找到了办公的不二居所;再者,公寓项目可商可住、投资门槛低、不限购,更是给广大投资人群带来了优质的财富投资机会。2015年11月20日天津大都会SMART首开,上午9点到中午12点仅半日劲销356套,成交金额超过3.5亿,天津公寓市场再次吸引了众多购房者的关注。
搜狐焦点《焦点调查》栏目针对天津公寓市场对网友进行调研,为你揭示最真实的公寓置业现状。(点击查看:天津低总价公寓,您会考虑购买吗?)
投资退潮自住需求渐成主流
目前天津公寓主流产品大致分为酒店式公寓、城市型公寓和服务式公寓,其特点是总价低、精装修、投资门槛低、可商可住等,但也存在产权年限低、落户难度大、商水商电这些短板。从以往公寓类产品成交数据来看,投资客群和商住客群是主要消费群体,投资客群有一定的资金实力,看重地段价值、升值潜力等附加值,通常选择小户型、低单价、低总价产品;商住客群多为年轻的创业人群或有一定经济实力的购房者,他们普遍看重交通通达度、功能空间,通常选择核心地段的具有高附赠特点的LOFT产品。
根据搜狐焦点调查结果显示,有68%网友购买公寓用于自住,大有反超投资客的趋势。
其实出现这一现象并不难理解,房价近几年不断攀升,投资功能已经大大弱化,市场成交中自住需求扛起了楼市的火热成交;另一方面,公寓市场以往不能落户、水电均为商用,生活成本较高,如今公寓在学区及落户等短板上有了较大的突破,比如像新汇华庭、天津大都会、巨福园公寓等这样的公寓项目宣称可像普通住宅一样落户,有的甚至被纳入学区片,这对一些刚需甚至改善型购房者极富吸引力。34%的网友表示如公寓能像住宅一样全面实现民水民电天然气变会毫不犹豫的购买公寓。
据搜狐焦点网调研新八大里某楼盘了解,购买该项目公寓的客户多数用于自住,该公寓民水民电,可以落户,房价要比同楼盘的商品房便宜5000多元,将近80平方米的户型足够小两口自住需求。这与我们的调查不谋而合,31%的网友选择买公寓的主要原因是被其低总价所吸引。
但也有31%网友因顾虑使用成本高,物业费太贵,同时担心物业管理疏漏变成第二个诚基中心这种“鱼龙混杂”的局面而放弃购买公寓产品。
产品分化未来卖点在附加值
公寓自住需求有所升温,业内人士也认为公寓市场前景要在自住属性上多下工夫,这事关公寓的去化速度。据统计显示,目前天津公寓存量还是相对高企的。截至2015年11月,天津公寓存量48151套,3750699平方米。如果参照2015年前10月全市总成交量328442平方米的速度来看,去化压力依然不容忽视。
未来公寓市场将面临更加激烈的竞争,相对于普通住宅,在产权年限上显然无法与普通住宅相比拟,因此公寓产品想要在市场竞争中脱颖而出,那么就要根据自身定位向客户提供尽可能多的附加值。
对于主打自住的公寓,需要在地段、出房率、采光、配套、价格等方面不断突破,向客户提供宜居居所是关键。其中有28%网友表示置业公寓优选市内六区,也有26%网友看好地铁沿线。可见区域和交通通达度成为选择公寓的最重要两个因素。一方面市内六区可保值,暗藏升值潜力,未来可租可售,另一方面,地铁沿线交通便利,如不自住日后用做投资,白领、小型办公族、常驻商务人士和商务旅游等短期租赁人士这些主要客户群体会充分考虑地段优势及周边配套。
主打商住及投资的公寓,项目的软硬件要具有优势,后期物业及本身品质影响升值潜力,是决定租金回报和项目去化速度的关键因素。根据搜狐焦点调查显示,19%网友更希望公寓物业在安保、清洁和绿化上加大服务力度。
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