2015年第二季度保定房地产市场分析报告

　　前言：

　　针对市场的发展演变，今年中央政府的房地产调控思路也适时作出调整。从以往的以“控房价、抑需求”为政策导向，转变成当前“促改善、稳消费”的楼市调控目标。各地市场的分化及差异，也迫使一刀切的调控操作模式告终，地方政府被赋予了更多的自主空间。在市场调整的契机下，地方政府纷纷出台刺激政策托市，限购、限贷、降息、公积金政策以及北京上海等地普宅标准的调整，这些政策都在一定程度上拉动了市场需求，促进楼市的回暖。

　　2015年第二季度保定商品住宅成交可谓经历了冰火两重天。经过了“银四”惨淡收场、“红五月”楼市升温，6月份的楼市蓄势后发。

　　从政策诱导及政府严查方面来看，各类“救市”政策出台，央行四度降准降息，刺激改善型需求入市，然而在保定市落地效果并不明显，政策利好对保定楼市影响有限。另外随着京津冀协同发展规划纲要将出台的消息释出，环京楼市房价上浮，但保定楼市仍然表现“淡定”，市场略稳定，并未陷入非理性增长。二季度保定商品房供应在平稳中回升。

　　市场供应方面，截止到2015年6月底，保定房地产市场在售项目为316个，可售总套数为44702套，可售面积为494.7719万平米。研究数据可以看出，保定房地产市场第二季度房屋市场供应面积较平稳。成交方面，2015年第二季度保定商品住宅成交量明显高于一季度。竞秀区房屋成交面积最多，占比总成交面积的53%；莲池区次之，占总成交面积的47%。

　　成交均价方面，2015年二季度保定商品房成交均价呈现大幅上升的趋势，其中，6月份竞秀区6465元每平方米的成交均价成为二季度保定商品房成交均价的较高值，4月份莲池区5138元每平方米的成交均价成为二季度保定商品房成交均价的较低值。

　　土地供应方面，2015年第二季度保定市国土资源局共成功出让22宗国有建设用地使用权，莲池区成交10宗，竞秀区成交12宗，总出让面积达478824平方米，约合718亩，成交金额约182364万元。其中招拍挂出让18宗地块，协议出让4宗地块。此外，保定市国土资源局国有土地划拨用地5宗，总面积152561平方米，约合229亩。在第二季度国有土地使用权出让过程中共有6宗地块流拍。

　　2015年第二季度，改善居住条件与解决基本居住问题是保定消费者置业的主要目的，由此可见，保定现存的购房需求多为改善性购房需求与刚性需求。另外，房屋单价在4000元至5000元以内，以及户型面积在90至120平方米之间的一手房源最受购房者欢迎。

　　《2015年第二季度保定房地产市场分析报告》的推出，旨在介绍2015年第二季度保定房地产市场的整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析，为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。

　　一、2015年第二季度保定房地产市场概述

　　1、商品房供应小幅回升 政策干预影响较大

　　2015年二季度保定商品房月供应量较高为505.60万平方米。总体上看，保定房地产市场第二季度房屋市场供应平稳，波动不大，较排名前列季度有所上涨，开发企业在供应力度和推盘意愿上较排名前列季度有所回升。

　　二季度各类“救市”政策出台，央行四度降准降息，刺激改善型需求入市，然而在保定市落地效果并不明显，政策利好对保定楼市影响有限。另外随着京津冀协同发展规划纲要将出台的消息释出，环京楼市房价上浮，但保定楼市仍然表现“淡定”，市场略稳定，并未陷入非理性增长。二季度保定商品房供应在平稳中回升。

　　2、楼市成交略有起色 房价持续上行

　　2015年第二季度保定楼市成交逐渐回暖，与排名前列季度的“低迷”形成了鲜明对比。2015年第二季度保定商品住宅成交可谓经历了冰火两重天。二季度保定楼市经过了“银四”惨淡收场、“红五月”楼市升温，6月份的蓄势后发。开发商推盘意愿强烈，暖场活动不断，但购房者观望心理仍然较重，导致成交量虽有所增长但并不明显。

　　二季度保定商品房住宅成交均价的连续上升与房屋均价涨幅呈正比。据搜狐焦点网统计，4月保定房屋均价为5717元每平米，涨幅全国居首；5月房屋均价为5782元每平米；6月房屋均价为5905 元每平米。保定房价持续上涨，增长幅度居全国前列。这体现了政府规划、政策等会对资源配置产生影响，从而带动周边房价上扬。

　　3. 土地市场较一季度活跃 补证楼盘仍较多

　　2015年第二季度保定市国土资源局共成功出让22宗国有建设用地使用权，莲池区成交10宗，竞秀区成交12宗，总出让面积达478824平方米，约合718亩，成交金额182364万元。其中招拍挂出让18宗地块，协议出让4宗地块。此外，保定市国土资源局国有土地划拨用地5宗，总面积152561平方米，约合229亩。在第二季度招拍挂过程中共有6宗地块流拍。

　　4、保定消费者置业意向不迫切 置业区域偏重北城区

　　2015年第二季度，改善居住条件与解决基本居住问题是保定消费者置业的主要目的，由此可见，保定现存的购房需求多为改善性购房需求与刚性需求。另外，房屋单价在4000元至5000元以内，以及户型面积在90至120平方米之间的一手房源最受购房者欢迎。

　　在影响消费者置业的因素中，多数受访者表示房价、环境、区域地段因素是最主要的因素，占比较大；同时户型、证件情况、配套等因素也是消费者置业时需综合考虑的因素。

　　在消费者青睐的居住区域中，莲池区高于竞秀区，成为保定消费者更青睐的置业区域。

　　但值得关注的是，二季度保定消费者置业意向虽然并不迫切，但消费者对保定房地产市场未来成交走势却呈乐观态度。

　　二、2015年第二季度房地产市场运行情况概述

　　2.1商品房供应情况：波动不大

　　2.1.1商品房供应量：波动不大

　　提要：搜狐焦点网对2015年第二季度即4-6月份保定市区住宅统计数据进行了跟踪汇总。截止到2015年6月底，保定房地产市场在售项目为316个，可售总套数为44702套，可售面积为494.7719万平米。研究数据可以看出，二季度商品房供应量较高为505.60万平方米。总体上看，保定房地产市场第二季度房屋市场供应平稳，波动不大，开发企业在供应力度和推盘意愿上较排名前列季度有所回升。

　　据保定房地产交易中心监测数据显示，4月底保定在售房地产项目为308个，可售总面积为503.7133万平米；5月底保定在售房地产项目为314个，可售总面积为502.4081万平米。另外据搜狐焦点网统计，保定二季度房屋供应面积环比增长0.02％。同比增长0.1％，二季度商品房供应量波动不大。

　　就保定房地产市场供需而言，纵观2015年第二季度保定房地产市场运行情况可以得出，5月新上市的商品住宅面积有所增加，特别是在五一假期及端午假期前后，保定房地产市场出现了房屋集中入市的小高峰；五六月开发商加大马力，暖场活动不断，不断有新盘入市，市场在不慌不忙中平稳回升。

　　另一方面从预售证发放情况来看，截止6月30日， 2015年第二季度保定市住房和城乡建设局共发放18个预售许可证，环比增加38％。搜狐焦点网分析，近年来政府调控的思路正从限制需求逐步转向力促供应，二季度保定房屋预售证下发情况显示新项目上市有所增加，政府供应放松。

　　其次从政策诱导及政府严查方面来看，各类“救市”政策出台，央行四度降准降息，刺激改善型需求入市，然而在保定市落地效果并不明显，政策利好对保定楼市影响有限。另外随着京津冀协同发展规划纲要将出台的消息释出，环京楼市房价上浮，但保定楼市仍然表现“淡定”，市场略稳定，并未陷入非理性增长。二季度保定商品房供应在平稳中回升。

　　2.2商品房成交情况：量价齐涨

　　2.2.1商品房成交面积：稳步回升

　　提要：2015年第二季度保定商品住宅成交可谓经历了冰火两重天。经过了“银四”惨淡收场、“红五月”楼市升温，6月份的楼市蓄势后发。

图2-1 二季度主城区板块住宅成交面积

　　由图2-1可以看出，第二季度保定主城区房屋成交面积比例中，竞秀区房屋成交面积最多，占比总成交面积的53%；莲池区次之，占总成交面积的47%；另外据搜狐焦点网观察，新三区成交面积在行政规划调整后也有小幅增长。

　　竞秀区由此前的新市区和高新区合并而来，两板块均为保定房地产活跃板块，楼盘销售情况一直稳定，位于保定各个区域的前列，新建楼盘数量较多，住宅套数远远超过其他区域，且达到预售条件的楼盘数量居多，因此竞秀区成交面积居首。莲池区虽稍逊于竞秀区，但得益于北部新城房地产市场的活力，莲池区住宅成交面积紧随其后。竞秀区与莲池区的房地产市场自行政规划调整后综合实力相差无几，可利用土地面积都比较多，发展空间较大，与新三区交界处发展潜力也逐步被挖掘，城市向南发展的桎梏正在被瓦解，城市的全方位发展将带动竞秀区和莲池区楼市的回暖。另外，北部新城、西部体育新城、东湖片区，日后住宅集聚现象更为明显。

　　分析成交面积走势，4月份，受房贷新政、降息、公积金新政等一系列政策利好影响，开发商展开促销刺激了部分购房者的购房热情，使保定楼市稍有起色。尤其得益于3月末出台的二套房贷首付降至四成的政策对保定楼市的影响，一定程度上刺激了市场去化；5月份保定区划调整，市区面积扩大，三区变五区，为主城区边缘楼盘及新三区楼盘提供少有的机遇，开发商借机提价，也并未影响购房者的置业热情，成交量逐渐回暖。但新三区楼盘较少，且多为违规楼盘，对全市成交面积比例影响不大，保定房地产市场依然有待规范。6月份同样利好不断，京津冀一体化纲要即将出台，央企进保定持续推进，小学片区划分方案颁布，央行“双降”救市，开发商火力拼半年总结成绩单，优越的政策环境和开发企业各种让利活动令6月成交稳步回升。综上所述，二季度商品房供应走势平稳上升，成交量走势受政策影响明显。

　　综合2015年上半年商品房成交面积走势可以看出，二季度保定房地产市场成交量明显高于一季度，这与政策利好不断导致五六月楼市回暖有一定关系。另一方面，由于保定房地产市场具有一定的不规范性，政府对房地产市场的严查对商品房出售和推广具有重大影响，因此，二季度保定商品房成交面积走势明显体现出近期政策态势。

　　2．3商品住宅成交均价：大幅连续上升

　　提要：2015年二季度保定商品房成交均价呈现大幅上升的趋势，其中，6月份竞秀区6465元每平方米的成交均价成为二季度保定商品房成交均价的较高值，4月份莲池区5138元每平方米的成交均价成为二季度保定商品房成交均价的较低值。

图2-3 二季度保定主城区商品房成交均价走势

　　如图2-3所示，二季度保定商品房成交均价呈现出平稳上升趋势，其中6月竞秀区出现二季度商品房成交均价的峰值，当月成交均价为6465元每平方米；4月莲池区则出现成交均价的谷值，当月成交均价为5138元每平方米；峰值与谷值之间的价差为1327元每平方米。

　　从图2-3可以看出，二季度保定商品房成交均价均在5000元每平方米以上，尤其至六月份成交均价突破六千大关。出现这一格局的原因主要有以下四点：排名前列，京津冀一体化发展，京津冀协同发展规划纲要即将落地，为保定楼市发展带来少有的机遇，保定房价借势上涨。第二，保定较新区划调整带动了新三区及主城区边缘楼盘房价上扬。第三，楼市调控政策接连不断。从“330新政”到6月底的“双降”，政策宽松，为保定房地产市场提供了利好的发展环境。第四，二季度开发企业暖场活动频繁，但打折促销力度并不大，因此，在成交量逐步回升的同时，商品住宅成交均价也保持了上涨态势。

　　2.4商品住宅成交金额：大幅上升

图2-4 二季度保定主城区商品房成交金额走势（单位：亿元）

　　提要：2015年二季度保定商品房成交金额与成交均价趋势一致，呈大幅上升。其中，6月份竞秀区19.39亿元成为二季度保定商品房成交金额的较高值，4月份莲池区15.42亿元的成交金额成为二季度保定商品房成交金额的较低值。

　　如图2-4，二季度保定主城区商品房成交金额走势呈连续上升趋势，与成交均价呈正比。其中，6月份竞秀区二季度商品房成交金额的峰值，当月成交金达19.39亿元；4月莲池区则出现成交金额的谷值，当月成交金为15.42亿元；峰值与谷值之间的价差高达3.97亿元。另外，观察图2-4可知，二季度竞秀区成交金额普遍高于莲池区，但差距不大，保定主城区市场正趋于均衡。

　　此外，值得注意的是，2015年4-6月，保定商品住宅成交金额出现连续上涨，且上涨幅度较大。我们认为，出现这一现象的原因和政策环境有很大关系。另一方面，潜在的刚性购房需求依然存在，为保定商品住宅市场保存了较为稳定的基础；另一方面，消费者对于保定商品住宅成交均价下跌的预期愈发强烈，无论是调控政策还是市场预期都要求房价出现合理回归。搜狐焦点网预计，到 2015年第三季度，开发企业将持续发力，成交金额或将出现新高点。

　　三、2015年第二季度保定土地市场运行情况

　　3.1土地供应情况：22宗成功出让6宗流拍

　　提要：2015年第二季度保定市国土资源局共成功出让22宗国有建设用地使用权，莲池区成交10宗，竞秀区成交12宗，总出让面积达478824平方米，约合718亩，成交金额约182364万元。其中招拍挂出让18宗地块，协议出让4宗地块。此外，保定市国土资源局国有土地划拨用地5宗，总面积152561平方米，约合229亩。在第二季度国有土地使用权出让过程中共有6宗地块流拍。

　　3.1.1国土资源局国有土地招拍挂出让情况

　　2015年第二季度，保定市国土资源局以招标拍卖挂牌方式出让的土地共计18宗，总面积437644平方米，约合656亩，成交金额167325万元。其中，居住用地13宗，总面积共366544平方米，约合550亩；商服用地5宗，总面积71100平方米，约合107亩。18宗地块中，有9宗地块位于莲池区，总面积163666平方米，约合245亩；9宗地块位于竞秀区，总面积273978平方米，约合411亩。在招拍挂出让的18宗地块中有近半为在建项目补证。

　　从拿地区域来看，竞秀区与莲池区拿地宗数平分秋色，两个区域均拿地9宗，但是在拿地面积上，竞秀区略高一筹。从保定市国土资源局公布的数据可以看出，宗地面积前三的地块均位于竞秀区，其中面积较大的2015-001号宗地，位于西二环西约186米、七一路北约201米，该地块面积为64475平方米，最终由保定市天勤房地产开发有限公司竞得，将用于住宅建设。

图3-1 2015年第二季度保定国有建设用地使用权按用途划分出让面积情况

图3-2 2015年第二季度保定国有建设用地使用权按区域划分出让面积情况

　　从拿地金额来看，竞秀区所有宗地成交金额为104243万元，莲池区所有宗地成交金额为63082万元。其中成交单价较高的地块为2015-022号宗地，地块位于隆兴路北、瑞祥大街东约50米，面积为18092平方米，成交价为10316万元，单价约合5702元/平方米，该地块最终由北京腾航房地产开发有限公司竞得，据悉该项目已经开工建设。

图3-3 2015年第二季度保定土地市场运行情况

　　3.1.2国土资源局国有土地协议出让情况

　　2015年第二季度，保定市国土资源局协议出让土地4宗，总面积41180平方米，约合62亩，成交金额约15039万元。其中，商务金融用地2宗，总面积35955平方米，约合54亩，批发零售用地2宗，总面积5225平方米，约合8亩。

　　3.1.3国土资源局国有土地划拨用地情况

　　2015年第二季度，保定市国土资源局国有土地划拨用地5宗，总面积152561平方米，约合229亩。其中，公路用地3宗，总面积90734平方米，约合136亩；医卫慈善用地1宗，面积32838平方米，约合49亩，该地块位于恒祥北大街东、金专路北，或用于建设保定市妇幼保健院；公园与绿地1宗，面积28989平方米，约合43亩。

　　3.2土地成交情况：居住用地价格同比上涨 商服地价同比下跌

　　提要：2015年第二季度，保定市国土资源局以招拍挂形式成功出让18宗地块，约合656亩，全部为底价或稍高于底价成交，成交总额167325万元。

　　在2015年第二季度招拍挂出让的土地中，居住用地总成交额为137706万元，平均地价3756.88元/平方米，相比2014年第二季度上涨8%。商服用地总成交额29619万元，平均地价为4165.82元/平方米，相比2014年第二季度下降约8%。

图3-4 2015年第二季度保定国有建设用地使用权按用途划分成交情况

　　2015年第二季度末有9宗地块拍卖，也是本季度拍卖宗数最多的一次，但是此次土地拍卖并没有惊喜，相反4宗地块流拍意料之外。本次拍卖共5宗地块成交，总面积约合98亩，吸金2.82亿元。成交地块3宗为在建楼盘补证，国有土地使用证的取得对于项目来说意义非凡；此外，新奥燃气拿地两宗，均为商服地块，据悉或将建成加油站。流拍4宗地块，1宗地位于复兴东路南、焦银路东，紧邻东湖，附近有未来花郡，秀兰森活里等项目，从区域、环境等多方面来看， 该地块颇具实力；其余3宗地块均位于裕华路附近，流拍原因为无人竞价。

　　四、 2015年第二季度保定消费者调查分析

　　4.1消费者购房目的：改善型需求占比过半 支撑楼市

　　提要：改善型刚性需求消费者即已经拥有住房，但随着家庭人口增长或者对生活品质追求提升而进行住房消费的人群，这部分人群表现活跃，超越解决基本居住需求的首次购房消费者，成为2015年第二季度保定房地产市场的主导力量。

　　4.1.1消费者拥有房产情况：一套房产近半 无房产居第二位

　　图4-1反映了2015年第二季度保定消费者拥有房产的分布状况。其中，在受访者中没有房产的人员占比27%，该部分人群主要是刚性需求消费者；47%的受访者拥有一套住房，该部分人群购买住房主要是用于改善居住环境；拥有两套住房的受访者占比19%，其中三套住房拥有者占比7%，搜狐焦点网预测，该部分人群购买住房大多用于投资升值。

图4-1 消费者拥有房产情况

　　调查显示，已经拥有一套住房，购房主要是改善居住条件的受访者所占比重较大，与2015年排名前列季度调查结果无较大出入；无房者与拥有两套以上住房的受访者分别占27%与26%，可见保定购房者中，真正无住房的刚性需求占市场需求的27%，其余73%的消费者已经拥有住房。由此可见，保定迫切的购房需求并不旺盛。这一现实状况的存在，奠定了保定消费者迫切置业意愿较低的基础。

　　4.1.2消费者购房目的：改善居住条件居于首位

　　图4-2反映了2015年第二季度保定消费者购房目的的分布状况。其中，55%的受访者购房的主要目的是用于改善居住条件，在调查中所占比重较大，占据市场的主导地位；27%的受访者购房是为了解决基本的居住问题；出租获长期回报占10%，短期倒手赚取差价仅占8%。开发企业可以此项数据作为参考做出调整，提供出更适合市场需求的产品。

图4-2 消费者购房的主要目的

　　调查显示，保定购房者的购房目的与受访者拥有房产情况相一致，以改善居住条件及解决基本居住问题为主。此外，投资型购房者在受访者中占比中未出现大幅波动，可见购房者对于房地产未来预期比较乐观，房地产投资仍然是人们投资理财的一个重要途径。

　　综合消费者拥有房产状况和购房目的，我们发现，2015年第二季度拥有一套住房以改善居住条件为购房目的的改善型消费者，表现出更为明确和清晰的购房意向，但购房意愿并不迫切。

　　4.2消费者购房需求：一手房是购房者优选 房价直接打折较受欢迎

　　提要：2015年第二季度保定购房者优选的房源类型是一手房，选择二手房源的购房者所占比重较小。保定购房者对于开发企业推出的促销方式态度分化明显，房价直接打折是大多数购房者倾向的促销方式，其他促销方式吸引力在逐步降低。

　　4.2.1消费者购房优选房源：一手房所占比重较高

　　图4-3反应了2015年二季度保定购房者在购房时优选的房源类型情况。其中，61%的购房者表示购房时优选一手房源；19%的购房者表示愿意购买二手房源，另有20%的购房者表示两种房源均可以。

图4-3 消费者优选房源类型

　　研究数据发现，保定购房者中多半购房者倾向于一手房，倾向于购买二手房的购房者占比较小。分析原因得出，近年来保定房地产经济发展较迅猛，一手房供应量相对较大，因此购买一手房购房者选择余地较大；第二，二手房购买手续相对繁琐，且二手房房源选择余地较小，因此，选择二手房购房者所占比重较小。不过，随着二手房交易政策的不断放松，以及流入二手房市场的新房源不断增多，未来可能会有部分保定购房者把目光投向二手房市场。

　　4.2.2消费者倾向的促销方式：房价直接打折较受欢迎

　　图4-4反应了最受保定购房者欢迎的促销方式。其中，选择房价直接打折的购房者所占比重较高，高达56%；选择根据付款方式制定优惠政策的购房者占比为19%，选择特价房的购房者占比为10%，11%的购房者选择了赠送面积，还有4%的购房者选择赠送实物这一促销方式。

图4-4 消费者倾向的促销方式

　　分析可以看出，无论是房价直接打折还是根据付款方式制定优惠政策，最受购房者欢迎的还是在房价上直接优惠这种促销方式。随着保定房价的逐步提高，购房者的购房压力也大大增加，因此多数购房者最期待的促销方式就是房价直接打折。选择特价房这一促销方式的购房者所占比重不高，这是因为随着保定购房者专业素质的提升，逐渐认识到特价房在户型、设计等方面的不足之处，因此特价房的吸引力逐渐降低。赠送面积、赠送实物等促销方式也不能真正给购房者带来实惠，因此选择这类促销方式的购房者也在少数。

　　4.3消费者购房倾向：购买力参差不齐总体偏弱 莲池区是购房热点区域

　　提要：2015年第二季度小高层、高层和多层商品住房仍最受关注，消费者对于居住的舒适度需求仍较高，90平方米至120平方米的两居室、小三居室普通住宅仍较受欢迎。此外，保定消费者在购房时能承受的房价仍较低，还款能力较弱；“价格”回归为影响消费者购房的首要因素，保定莲池区更受购房者青睐。

　　4.3.1消费者购房优选类型：小高层、高层和多层受欢迎

　　图4-5反映了2015年第二季度保定消费者优选商品房类型的分布情况。其中，选择小高层住宅产品占比31%居首位，高层住宅产品占比29%居第二位，多层住宅产品占比28%居第三位。上述三类普通住宅产品差距不大，其他业态占比总和为12%。可见，小高层、高层和多层住宅产品最受购房者的青睐。此外我们认为，部分消费者倾向于低层建筑，与这几类产品居住舒适度较好以及后期居住费用较低有着密切的关系。另一方面，高层住宅因为价格偏低，并且保定市区在建楼盘多为高层建筑，购房者选择余地较大，所以高层住宅也是大部分人群的优选房产业态。

图4-5 消费者购房优选业态

　　此外，花园洋房、别墅以及豪宅均属于高端的住宅产品，特别是豪宅和别墅，其特点为面积相对较大，均价和总价相对较高。目前保定市区内的别墅项目并不多，而且多为社区配建别墅，购房者可选余地较小。

　　4.3.2消费者购房优选户型：中等户型受青睐 大户型仍有市场

　　通过图4-6我们发现，2015年第二季度保定消费者最为青睐的户型为90-120平方米，占受访者的40%；29%的消费者在购房时优选120-140平方米的户型；17%的消费者在购房时倾向60-90平方米的户型；5%的消费者在购房时倾向140-200平方米的户型，消费者在购房时倾向60平米以下以的占比为3%；而6%的消费者在购房时倾向200平米以上的户型。可见，90-120平方米的户型对保定购房者来说更容易接受，购买此类户型的消费者也多为刚性需求或者改善型刚性需求。我们认为，90平方米至120平方米的住房更加宽松、舒适，两居室的分配较为合理，更加宜居，能够适应一般家庭的正常居住和人口增长需求。

4-6 消费者购房优选户型

　　除此之外，在调查中购房优选120-140平方米户型的消费者也占了较大比重,可见保定中高端消费人群有较大比重，大户型住宅仍有很大前景和市场，这与二胎政策放开也有一定关系，保定潜在大户型需求将不断增加。另一方面，根据调查可知，在购房者中改善型刚性需求占比较大，所以在选择户型时，对居住感受的需求比较大，这也造成了户型相对适中、总价相对合理、舒适度相对较强的中等户型受到更多消费者的青睐。

　　4.3.3消费者能承受的房屋单价：保定购房者资金承受能力较低

　　图4-7反映了2015年第二季度保定消费者购房所能承受的房屋单价的情况。数据显示45%的消费者在购房时能承受的房屋单价为4000-5000元；29%的消费者在购房时能承受的房屋单价为5000-6000元；有13%的购房者能承受6000-7000元的购房单价；10%的购房者能承受7000-8000元的购房单价；另外，在受访者中有3%消费者在购房时可以承受的房屋单价在8000元以上。

4-7 消费者所能承受的房屋单价（单位：元）

　　由图4-7可以看出，保定大多数消费者能承受的房屋单价为4000-5000元，这部分人群相对来说资金承受能力较低，属于刚需购买群体，其中包括改善型刚性需求，当然资金承受能力低与保定当地工资水平有很大关系，调查结果与保定工资水平基本一致。但是，保定消费者所能承受的房屋单价，与消费者优选的业态具有一定的矛盾性。小高层、多层产品相对价位较高，因此，保定购房者较弱的购房能力与青睐房地产业态具有很大的矛盾性，不利于购房行为的实现。同时，保定消费者所能承受的房屋单价水平与现在保定商品房价格也具有一定的矛盾性，与保定现存的房屋价格水平不符。但对比2015年排名前列季度数据可以发现，二季度保定购房者对五千元至七千元的房屋单价接受程度要稍高于一季度，由此可见，保定部分购房者逐渐接受了保定现阶段保定房价上涨的事实。

　　4.3.4消费者购房优选付款方式：住房公积金优势明显

　　图4-8反映了2015年第二季度保定消费者购房优选的付款方式。调查中，41%的受访者选择了住房公积金贷款，22%的受访者倾向于商业银行贷款，18%的受访者倾向于一次性付清，11%的受访者选择了分期付款，另外2%的受访者选择了民间借贷，还有6%的购房者选择了其他的付款方式。

　　公积金贷款优势明显，因此有条件选择住房公积金贷款的消费者更倾向于这一途径购房。但是据悉，保定公积金管理处规定在保定买房，如果选择公积金贷款的话只能用保定地区的公积金，其他省市不能提取。所以尽管公积金优势明显，仍有大部分购房者没有公积金或者不能用公积金贷款。但是，2015年第二季度，住房公积金利好政策不断出台，因此，更多的购房者选择这一付款方式。

　　与此同时，商业银行贷款在2015年二季度也有多项利好政策推出，如二套房贷放开，首套房利率多次下降等政策的逐步落实，不少购房者在选择付款方式时也选择了商业银行贷款。

图4-8 消费者购房优选付款方式

　　此外，我们发现，选择一次性付款购房的受访者占18%，我们认为，选择一次性付款购房的受访者，可以体现两点，一方面这部分消费者购买力很强，另一方面也与开发企业对一次性付款购房推出较大力度的优惠政策有密切的关系。一次性付款对于开发企业回笼资金有着重要作用，因此开发企业鼓励一次性付款购房的意愿会比较强烈。

　　4.3.5消费者所能承受的月还款额：2000-2500元占比较大

　　图4-9反映了2015年第二季度消费者购房时所能承受的月还款额的分布情况。数据显示，受访者月还款额在1500元至2000元之间的占27%，受访者月还款额在1500元以下的占25%，受访者月还款额在2000元至2500元之间的占28%，月还款额在2500元以上的占20%。由此可见，月还款额在2000-2500元的购房者所占比重较高，这一数据与2015年排名前列季度相比，保定消费者月还款额能力有所提升，但总体来说，保定消费者还款能力仍然较低，这与保定市区居民家庭可支配收入偏低有很大关系。另外，鉴于大部分人没有公积金或者不能在当地使用公积金，所以更多的购房者选择了商业贷款，商业贷款相比公积金贷款更加重了还款压力。

图4-9 消费者购房时所能承受的月还款额

　　分析发现，月还款额度偏低，还款时间较长等因素在一定程度上增加了消费者的购房压力，在一定程度上亦不利于购房行为的实现。

　　4.3.6保定实施较新行政区划 购房者更倾向莲池区

　　图4-10反映了2015年第二季度保定消费者购房时的优选区域的分布情况。数据显示，购房者选择居住区域莲池区高于竞秀区，其中选择莲池区买房的消费者占据了受访者的57%；在竞秀区买房的消费者占据了受访者的43%。

　　2015年5月，保定正式进行行政区划调整，保定市原新市区更名为竞秀区，原北市区、南市区合并为莲池区，设立保定市满城区、清苑区和徐水区。研究数据可以发现，保定消费者倾向在莲池区置业的比重高于竞秀区，这与保定原有北市区对于消费者的较高吸引力是息息相关的。新行政区划的调整，在一定程度上平衡了保定南北城区发展不均的现状，但城市向北发展的理念已经深入人心。保定竞秀区对于保定消费者也具有较高的吸引力。保定竞秀区高新产业云集，城市发展势头迅猛，部分购房者选择此区域购房也是因为离公司所在地较近，方便出行。

图4-10 消费者购房优选区域

　　保定较新行政区划的调整，扩大了市区面积，划县为区的状况下，保定竞秀区与莲池区的区位优势进一步显现。保定原外环区域化身城市中心区域，因此，保定部分边缘项目区位优势得以转化，项目吸引力上升。随着较新行政区划的完善与城市进程的加速，保定竞秀区与莲池区对于保定购房者的吸引力或将逐步走向持平。

　　4.3.7 价格、环境、区域地段是影响人们购房的重要因素

　　由图4-11可以看出，2015年第二季度价格、区域地段、环境是影响保定购房者选房的排名前列要素，占比均为12%；其次，消费者购房时对户型考虑占比为11%；消费者对证件、配套的关注指数占比均为10%；交通占比为9%；物业情况占比为8%；消费者买房对开发企业品牌的要求占比为6%；期房现房要素占比为5%；施工进度占比为3%，其他要素占比为2%。

图4-11 影响消费者购房的要素指数

　　在证件情况、区域地段、价格、周边环境、配套、户型、交通、开发企业品牌、物业管理这些购房因素中，房价、区域地段、周边环境因素是消费者置业的重要因素，综合以上对购房者所能承受的房屋总价以及月还款能力的调查来看，保定消费者总体购买力还比较低，对于刚性购房需求和改善型刚性需求的购买群体来说，资金问题还是影响置业的重要因素；其次，消费者对周边环境要求日渐提高，可见随着生产力的发展，人们对生活质量的需求也日益提高，更加注重享受生活。区域地段因素也是影响消费者购房的重要因素之一，这与保定现阶段区域发展不太平衡有一定关系。户型、配套等因素对于购房者日后居住的舒适度与便捷度有很大关系，因此对于这部分因素也是大多数购房者在购房时需要考虑的问题。证件情况也是左右消费者购房的重要要素之一，随着保定房地产市场对于房地产项目的严查及整顿，证件要素对消费者的影响力越来越大。

　　4.4消费者市场预期：预判政策走势适当放松 但观望情绪仍高

　　提要：2015年第二季度保定消费者的购房意愿并不迫切，观望心态较强，购房意愿基础较为薄弱。从整体来看，多数受访者认为未来政策走势或将适度放松，且多数受访者认为保定房地产未来成交将呈稳中有升态势。

　　4.4.1 多数受访者购房意愿不迫切 消费者观望情绪较大

　　在调查中，有高达69%的受访者表示一年之内买房，16%的受访者表示将在半年之内购房，另有8%的受访者表示会在三个月之内购房，7%的受访者在一个月之内有购房意愿，可见保定购房者观望情绪仍然比较大，消费者的置业意愿并不强烈。

图4-12 购房者多长时间内买房

　　此调查结果为近期有购房打算的消费者多长时间内买房的数据调查。打算在一年之内买房的受访者，多为目前既有一套住房的改善型刚性需求，当然其中也不乏投资者，这部分受访者购房意愿较为明确，但购房意愿并不迫切，只是在等待最合适的产品或者最合适的购房时机。随着房地产走势越来越明朗，相信消费者的购房意愿也会越来越明确。其余31%的消费者购房意愿相对较高，但占比较小。

　　4.4.2消费者对政策走势的判断：适当放松占比较大

　　针对国家调控政策的调查，46%的受访者认为下阶段房地产政策会适当放松，部分房地产调控政策将调整；另有19%的受访者认为下阶段房地产政策会保持平稳，没有新的房地产调控政策出台；14%的受访者表示下阶段政策会持续收紧，出台新的房地产调控政策；21%的受访者认为未来政策走势不太明朗。

图4-13 消费者对政策走势的判断

　　2015年第二季度保定多数消费者对房地产政策走势持乐观态度，认为下阶段房地产调控政策会适当放松。出现这一现象，与2015年排名前列、二季度房地产政策环境相对宽松，利好政策不断出台有很大关系。但是，对于政策环境的乐观态度并没有有效的促进消费者购房意愿的增强，由此可见，政策因素对保定购房者购房行为的影响力有所下降。

　　4.4.3消费者对保定房地产成交走势的判断：稳中有升

　　如图所示，41%的受访者认为保定房地产市场未来成交走势将稳中有升；27%的受访者认为保定楼市未来成交状况会有所下降；19%的受访者认为保定房地产未来成交走势将保持平稳；13%的受访者表示保定楼市未来成交走势不明朗。根据目前房地产市场情况来看，保定多个房地产项目表现出良好的销售态势，随着利好政策的不断出台，保定楼市出现量价齐升的状况。

图4-14 消费者对房地产成交走势判断

　　2015年二季度，保定消费者认为未来房地产市场成交走势将稳中有升的比例较高，房地产市场走势是影响开发企业销售和消费者购房的重要因素，也会对开发企业和购房者产生明显的心理预期。我们建议开发企业应根据自身情况理性推出下一阶段产品，切勿出现跟风与盲目涨价现象，对市场造成大量同类产品的挤压。

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