天津
A - B - C - D - E
F - G - H - I - J
K - L - M - N - P
Q - R - S - T - W
【主持人】：各位搜狐焦点的网友大家好，本期我们将继续邀请DTZ戴德梁行天津及山东总经理高炬先生做客《风云对话》栏目。近几年天津诞生了天塔道、八里台、手表厂等多个地王，并且天津未来的城市新中心——新八大里地区也于今年纷纷出让开发，今天我们就和高总来一起探讨这些地王未来的商业价值。
【主持人】：据了解，鲁能天塔道地块是天津众所瞩目的地王项目，也是戴德梁行的代理项目，请问他的整体规划如何？
【高炬】：鲁能绿荫里综合体占地15万平米，总建筑面积约32万平米，是天津市重点规划的集商业、居住、休闲等为一体的高端大型城市综合体。作为绿荫里的商业策划顾问及首席招商代理，DTZ戴德梁行将依托项目的独特地理位置，将此着力打造为以偏重家庭为目标的体验式商业综合体，把购物中心、5A级写字楼、高端住宅、希尔顿酒店、精品商业街区等不同业态进行资源整合，形成内在的有机生态链，满足市民多元化需求。
【主持人】：天塔道将与八里台、手表厂形成黄金地王区，它将在该区域及天津发挥怎样的商业价值？
【高炬】：天塔道综合体座落于天津高端住宅核心地带，周边水上公园别墅区、奥城高档住宅区、梅江高档住宅区等遍布其辐射范围内，天津一半以上外籍商务人士及高校留学生聚集于此。不仅临近地铁3号线、快速路，更毗邻水上公园、天塔湖等风景区，游客如织。这些都为天塔道综合体提供了强劲的消费动力。
【高炬】：戴德梁行在对该项目进行商业规划时，在购物中心和商业精品街规划方面不断深化商业体验，打造更时尚、好玩、新奇和富于探索性的商业功能及元素，以此凸显天塔道综合体的独特之处。该项目除引入国内外知名零售精品店和旗舰店，提供屋顶花园、餐饮、酒吧等社交聚会场所之外，还特别为儿童受众提供多种休闲体验式服务业态，亦设置高品质影院、真冰冰场等休闲娱乐项目。同时通过金融服务、生活配套、餐饮等，打造沿街商业体系，以丰富的商业体验来满足多元化消费需求。
【主持人】：新八大里作为天津未来新城市中心，规划了企业总部、超高层地标等逾111万平米公建，您如何看待这片区域的商业前景？
【高炬】：在2014年天津土地出让信息发布会上，天津市推出了中心城区21宗区位优势明显、开发潜力较大的地块，土地总面积230公顷，规划建筑总面积670万平方米，其中就提出了重点启动“新八大里”地区。不久，新八大里区域就密集挂牌出让，可以说是近年来天津市公布的区域规划中速度较快的。
“新八大里”区域土地面积约1平方公里，规划建筑面积约270万平米，是连接文化中心、解放南路、天钢柳林三大区域的黑牛城道两侧地区，该地区紧邻海河、复兴河，交通便捷。根据政府规划，未来该区域将打造成集企业办公、商业休闲、宜居社区功能为一体的城市中心商务区，有望成为天津新的城市中心。
【高炬】：虽然该区域未来规划的商业体量较大，但从所处区位、政府规划和推进力度来看，发展前景依然令人期待。在区位上，该片区向西可承接天津市的文化中心和行政中心，向南连接新梅江，向东可接轨天钢柳林城市副中心。区域周边梅江、陈塘庄板块的办公产品档次都较低，而临近的友谊路也并未形成明显的商业办公聚集效应，因此未来该区域可吸引周边客群办公升级需求。此外，天津一直缺乏一个真正的写字楼聚集区，不论是客户类型，还是地理区位，都呈分散分布，聚集效应不明显，缺乏地标型中心。因此，随着天津市政府的南迁，天津市发展格局向东南方向转移的趋势开始显现，未来这一片区将有望成为天津新的居住、办公、商业聚集区。
【主持人】：3-4年后新八大里将有大量的写字楼集中入市，在空置率问题和租金水平方面您有何预见？
【高炬】：当前天津写字楼市场发展处于平稳状态，空置率和租金水平都在正常可控范围内。未来，随着新八大里写字楼集中入市，或许会产生写字楼供应过量的担忧，但是我们也需看到，目前天津写字楼市场的主要问题是产品档次参差不齐，管理水平相差悬殊，优质的高标准物业仍相对稀缺。而天津未来入市的写字楼不论在硬件设施、运营水平上都会有较大提升，因此一旦有优质物业入市，会激励相当数量企业释放前期积累的办公改善和扩增需求。
【高炬】：此外，受制于第二产业为主导的产业结构，天津市第三产业发展严重不足。目前在写字楼客群中，物流业、制造业等还占据了相当比例，而金融类客户也多是以个人投资、理财类企业为主，写字楼客群容量明显不足。而未来，随着京津冀一体化、民营银行试点、金融改革创新等多个利好政策的推动，天津经济结构将进行深入调整，也将重点承接北京的科技研发和成果转化、高端制造业，并将大力发展金融、航运物流、中介咨询、电子商务、技术服务等现代服务业，这必将增大写字楼市场现有的客群容量。
【延伸阅读】
