2003年-2010年 济南房价经历的七年之痒

　　看娱乐新闻的时候，最常见的是炒作。这些小道消息在多少个夜晚被闲来无事的人们津津乐道。在当事人或一把鼻涕一把泪或义正辞严的出来澄清之后，未免又迎来一片唏嘘声，有人会恍然大悟，有人会嗤之以鼻。不管怎么样，总算是赚足了眼球。而2010年的楼市，调控政策百出，一时间，开发商、政府官员、专家、民间评论员、各媒体纷纷跳了出来，热热闹闹的上演了一场房产大戏。这些或保守或激进的言论除了让看客们眼花缭乱之外，更多的是迷惑。

　　都说群众的眼睛是雪亮的，可这时候群众却如何也看不清楚，这到底是一场什么样的戏。

　　2006年的时候，以“语不惊人死不休”为特点的华远集团董事长任志强先后预言“房价将长期上涨”、“政府越调房价越高”，招来了坊间的一片骂声。可2007年的楼市却让一旁的任先生看了笑话。而2010年，任大炮继续放炮，把人心直轰的七零八落。

　　在2010年拉开的这场房产大戏里，众人最关心的莫过于房价，而“房价是涨还是跌”这个话题一直贯穿于整个年度的始终，甚至到现在还一边有人说房价会下跌、一边有人说房价会“报复性上涨”，这些你来我往的观点让购房者眼花缭乱。有关房价的传说一直在2010年济南楼市的上空飘荡，数据打架的事情也时有出现。某房产机构负责人曾告诉记者，“对于房地产市场，购房者最应该相信的，是自己的感觉”。也就是说，如今对于房价，买房者应有自己的判断。也许跟着感觉走可能会出现偏颇，然而在众说纷纭的时代，切身的体会却是最真实可贵的。因此，在纷繁丛杂的房市里，切莫丢了自己的感觉，也切莫被舆论导向所左右。想知道真相，不妨亲自去走一走，看一看吧。

　　这已经是小杨在济南的第7个年头，从2003年踏上济南这个城市，小杨从来也没想过，自己有一天会在此成家立业，安身立命。如今坐在温暖的书房里，看灯下的妻儿，小杨有时候会觉得一切很不真实，然而孩子不停的咿呀学语的喊“爸爸”的声音，又让他时刻充满了幸福 (论坛 新闻)感。这一切看来是那么的美好。小杨说，自己的这一切，其实都和房价有关，如果不是2007年及时出手买了套小户型的房子，又适时的转让出去，现在自己根本买不起现在二环以内的房子。记者观察到，济南二环以内某处的房产均价从2003年的3000元/m2左右，涨至2010年的8500元/m2左右，7年间房价不止涨了2倍。

X

　　2003，房价止步于梦想

　　2003年的9月，小杨背着行李来到了济南那所让他梦寐以求的大学，正式开始了他的大学生涯。20岁的小杨，有的是活力和想法，经历了非典的禁锢和高考的重重压力，梦想在这一刻开花。北京、上海是小杨毕业后排名前列想去的城市，在大城市里安身立命是少年时代的小杨一直以来的梦想。至于房价，踌躇满志的小杨是根本不关心的。

　　而2003年的济南，有统计资料显示，住宅均价继续保持上升的态势，商品房的均价达到2143元／平方米，比上年同期的1749元上涨22.53％，比2002年第四季度的2007元也上涨了6.78％。

　　有媒体报道市区内当时的房价现状是，一环以内的房价很少低于3000元的，历下区、市中区的房价大多在4000元以上，二环以内的房价大多在2500元以上，单套新住宅的市场价格一般在40万元以上，“两口子的月收入只有高于5000元，才能保证每月承担近3000元的贷款月供，不降低生活水平。”而调查显示，作为省城购房主力的25岁至35岁的阶层，年收入大多仅在2万到3万元之间，房价收入比达到了10:1。.

　　这一年济南市规划出炉了。2003年在省委召开常委(扩大)会议上，确认了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略“十字”方针和东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带及老城、西部新城、西部片区五大板块城市布局。“东拓、西进、南控、北跨、中疏”这十个字让许多人为之心血沸腾。东进成为吹响的号角，在二环东路东六公里的地方，济南市国际 (论坛 新闻)会展中心拔地而起。

　　2004-2005，涨势迅猛的房价

　　2004年的济南楼市并不平静，泡沫论发展迅猛，有些甚嚣尘上的态势。相比较而言，2004年是充满变数的一年。据当时统计数据显示，2004年四季度，全国35个大中城市房屋销售价格继续快速上涨，同比涨幅为10.8％。济南2004年全市商品房平均销售价格为2720元/平方米，同比增长15.9%，房价超全国平均水平，其中四季度中，在全国35个大中城市中，济南房价以涨幅13.7%紧随青岛（同比上涨19.8%）、南京（15.2%），居全国第三位。

　　时间来到2005年。之前没有哪一年像2005年这样，国家连续出台的房地产政策如此力度之大、频率之高，也没有哪一年的楼市像2005那样随风而起，应声而落。国家的宏观调控起到了一定的作用，此时，上海、北京、深圳等大城市的房地产市场价格随着国家政策的出台而应声下跌，但济南楼市并没有受到太大的影响，虽然出现了成交量数月低迷，但2005年全年，济南房价较2004年上涨342元/m2，上涨速度为12%。业内人士认为，宏观调控的主要目的是降低房价的上涨速度，显然，调控在济南没有达到预期的目的。

　　有业内人士认为，2003年至2005年是房价涨势最猛的一段时间，有些热点地区1m2一年内涨了将近1000元。对此，曾有市民算了笔账，“我一个月收入3000元左右，在济南好歹也是个小‘白领’，不吃不喝，一年收入3.6万元，可是去年，济南商品房均价上涨了342元/平方米，如果按照一个120平方米的房屋算，一年净增4.1万元，一年毛收入还不够送给开发商的。”

　　2005的小杨正值大三，有一次三个月的工作实习机会，几经辛苦终于找到一份工作，月薪只有600元，尽管不多，小杨却已经很高兴了，初入社会的小杨对一切充满了新奇，与同学合租了间两室的房子，100多元的房租并未让小杨觉得压力多大，此时只听人说房价怎么样，但自己也只是懵懂，总觉得买房子是件离自己很遥远的事。

　　2006-2007，脱缰野马

　　2006年的省城楼市延续了2005年的调控主题，无论是房价还是成交量都相对稳定。而2006年年底的房价却出现了快速上扬的势头，为2007年的疯狂奏响了序曲。

　　2007年，小杨大学毕业了，此时的小杨已逐渐脱去了年少时的稚嫩，转向现实的生活。作为家中的独子，为了以后能方便照顾父母，小杨没有选择去北京或者上海之类的大城市寻梦，而是留在了济南这个离家还不算远的城市。2007年8月，小杨正式入职济南的一家房地产代理公司，刚开始月薪仅有800元。而此时家人却开始催着他买房子了，带着看看再说的心理，小杨看了几套房子，此时小杨才感觉房价原来已经如此之高了，与他微薄的收入相比，完全不可同日而语。位置好的房子太贵，便宜点的房子又太偏，而且配套也不好，小杨心想，还是再等等吧。这一等便等来了房价的一路看涨。

　　人们曾经用“暴涨”来形容2007年济南的楼市。这一年的房价犹如脱缰野马，肆意狂奔，绝尘而去。按照济南市房产管理局公布的房地产交易信息，该年度商品房均价上升15.7%，平均上涨1000元。2007年第二季度开始，济南房地产市场需求在长时间压抑后突然全面释放，济南楼市价格开始进入一个狂飙阶段。均价从二季度的4800-4900元每平方米上升到四季度的5600元每平米。房价狂飙的同时，调控政策也以的力度出台。同年，众多的国内一线品牌进入济南淘金，尽管大多数项目会在08、09年推向市场，但是如此多的品牌在同一年进入济南，这还是有史以来的排名前列次。2007年末，“拐点论”甚嚣尘上。持续的宏观调控效果明显显现，开发商们感到了资金的压力。

　　而2007年，有不少打算买房市民在懊悔中度过，市民张老师就是个典型的例子。“总觉得房价高，会降下来，没想到这几年竟然蹭蹭的涨上去了”。张老师在2003年的时候看中了一套房子，当时房价是3000元/m2左右，张老师觉得虽然有点贵，但还能接受，便咬紧了牙关，打算攒够了钱就买。而到了2004年，济南市区的房价普遍涨到4000元/m2。“怎么越攒钱越买不起房了呢”，也就是这一年，张老师的儿子降临人间，这大大加重了他的经济负担，于是房子的事情也就一拖再拖。一转眼又到了2005年，济南市小户型的房子极缺，张老师在姚家庄附近看了一套房子，最小的面积也在108平方米，4380元/m2算是的了，“但是买一套，光首付也得十五六万”，张老师觉得，负担还是有点重。等到了2007年，张老师又动了买房的念头，可是如今再看看房价，已是今非昔比了。

　　眼看房价并没有下跌的趋势，小杨在犹犹豫豫中在南部买了一套70m2的房子，七拼八凑的交上首付，小杨总算是舒了一口气。

X

　　2008-2009，楼市冰火两重天

　　2008年，无论对谁来说，都是一个很难过的年份。

　　美国次贷危机的影响蔓延、中国南方出现罕见雪灾、全球金融危机使我国的实体经济受到冲击等。政策打压加上国际金融危机的影响，使2008年楼市再度走入低谷。

　　开发商的日子不好过，在此当口普通市民的日子也不好过，想买房却不知道什么时候出手，怕买贵了后悔。观望的后果不仅仅是开发商度日维艰，同样难受的还有观望者本身。

　　小杨的同学小李就是在2008年的观望中错过了买房的时机。“08年形势这么不好，房价肯定要跌了，还是再等等吧”，小李如是说。

　　但2009年楼市便出现了迅速反弹。从年初的低迷，到上半年的全面回升，再到下半年的疯狂，每一步变化都令人始料未及。据某房地产顾问机构数据显示，2009年济南房价从年初的6094元/m2涨至年末的8041元/m2，涨幅高达24%。

　　对于2009年楼市火热的局面，一些业内人士也认为，除了部分刚需购买力在2008年的被压抑，另一不容忽视的原因是市民消费信心得到重建，对宏观经济预期也有了信心。

　　据济南某房地产顾问机构资料显示，2008年济南住宅市场共成交14076套、139.05万m2，均价由年初的5422元/ m2上升至年末的6493元/ m2。而2009年济南住宅市场共成交27925套、284.9万m2,分别比去年同比上涨49.6%和51.2%；2009年均价由年初的6094元/m2涨至年末的8041元/m2,分别比去年同比上涨11.0%和19.3%。

　　这一年，也是小杨事业爱情两得意的一年。2009年，小杨与相恋3年的女友牵手步入婚姻的殿堂。并适时出手，将之前购买的70 m2房子换成如今140 m2的大房子。此时，小杨以业内人士的身份再看房价，越发觉得当初自己买房的决定是正确的。

　　2010，政策给力，市场不给面子

　　就这样，时间来到了2010年。2010年的楼市可用“政策年”三个字来概括。这一年，“国十条”、“国五条”、停贷等一系列调控政策相继出台，各地也紧跟步伐纷纷出台细则，楼市遭遇的政策轰炸。

　　市民们不禁猜测，这下济南房价该下跌了吧？然而之后经常围绕在市民周围的词汇却是 “成交集体回落，房价不降反升”、“成交全面回升，房价企稳”、“成交全线上扬，房价稳中有升”和“调控影响低于预期”之类让众多刚需购房者越看越冒汗的词。

　　虽然房价没有降下来，但据多家机构数据显示，2010年1至11月济南的房价一直是稳中有升，没有出现大幅变化。

　　据思源经纪济南公司11月月报数据显示，2010年1-11月普通住宅价格均价为8875元/m2，通过对几家房地产数据机构的比对，记者发现，山东中原的月报数据显示，2010年1-11月济南普通住宅价格均价为8299元/m2；中 国 房 产 信 息 集 团 克 而 瑞济南机构月报数据显示，2010年1-11月济南普通住宅价格均价为7583元/m2。

　　记者了解到，山东中原及思源经纪济南公司统计范围基本在市内五区范围内，统计细则上微有差别；而中 房 信 克 而 瑞济南机构的统计范围是市内六区加长清，按照统计范围内在市房管局成交备案的所有住宅项目的成交数据进行统计。

　　从上面的数据可以估算出，济南市绕城高速以内的商品房均价水平为8500元/m2左右，而整个济南市区的商品房均价水平约为7500元/m2左右。

　　对此，业内人士认为8500元/m2基本上代表了当前二线城市的房价均价水平，“而这个价格也是完成置业后进入改善型需求的一个节点”，一位资深业内人士告诉记者。至此，2010年济南市住宅市场均价正式完成从3000元/m2左右到8500元/m2左右的转变。

　　2011，济南房价稳定上涨？

　　2010年终于走到了年末。这一年的房价没有经历大起大落，而是在层层阻击中顽强地蜿蜒上行。

　　房价是一个可以量化、却难以评判高低的指标。有市民认为，济南房价太高，也有市民认为，与北京、上海比起来，济南的楼价实在太低。

　　国家统计局11月数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.3%，高档住宅销售价格上涨0.7%；经济适用房销售价格上涨0.1%。与此同时，成交量超过了1亿平米。

　　“这说明了在目前二次调控下，市场总成交量不仅没有萎缩反而继续上涨，在通货膨胀大背景下，楼市依然是资金最热门的投向地。”北京中原张大伟认为。

　　从近5年间的住宅价格数据可以看出，近五年来房价一直处于稳步增长的局面，“照这样的势头发展下去，济南房价下跌的可能性不大，而且济南的房价均价与同级的二线城市相比，价格并不算高，还有很大发展空间”，有业内人士告诉记者。

　　对此，有专家认为，中央只是提出遏制房价过快上涨的势头，并不是要大降房价；中央只是希望挤压部分存在的楼市泡沫，而不是希望楼市崩盘；同时在目前流动性过剩的背景下，通胀预期强烈，仍会有资金流入楼市，这注定楼市不会大跌。

X

　　2011及以后，房价下一站

　　品牌时代，狭路相逢能者胜

　　其实人们在纠结于房价的同时，又何尝不是在纠结站在房价后面的房子。在小杨看来，如果物有所值，钱花得其所，就算掏钱的时候心疼，住进房子的时候也会是安心的，至少不用今天为墙裂缝发愁，明天为物业操心，诸如此类。

　　记者在调查中发现，品牌好的开发项目开盘后总能受到购房者的追捧，项目很快便会去化完毕。而那些口碑不好，各方面没有可取之处的项目销售周期大都很长。“其实这就像买电器似的，品牌好的用的放心，使用寿命也长，而那些小牌子的听都没听过的，价格可能是便宜了，但买回家后烦心也就跟着来了。房产作为大的消费支出，购房者当然要多比较一下，相同价格，如果不是对某项因素比如学区房等有特别要求的话，购房者一般都会选择大品牌开发商开发的项目”，省城东部某楼盘销售负责人告诉记者。

　　2010年，房价已经不是简单的等不等值于房产问题。跳出这层逻辑，也可以将房价看作是品牌的价值。有专家认为，一个强而有力的品牌可以为企业带来更高的消费者忠诚度，排除竞争对手价格下降或新品上市带来的压力，以此带来更高的利润，支持产品延伸，同时使产品占据市场优势。只有当品牌具备一定的“资产”时，企业才有可能保持长期的增长。

　　对此，购房者们希望，未来的房价是真正的strong，而不是“虚胖”。可以预见的是，房价的传说还将继续下去，而打算买房的市民们也在继续为房价纠结。如果现在问小杨幸福是什么，小杨会毫不犹豫的说，在一个能容纳自己的城市里，有一套属于自己的房子，里面住着自己的家人，但前提是没有太大的房贷压力。（山东商报）