津住宅用地成交减少价格回落 中心区供地吃紧

　　去年暑期两块高价成交的住宅用地诱发了住房交易价格突发上涨。如今低迷的商品住宅市场又反作用于土地市场，使今年上半年的土地市场出现住宅用地价格回落、成交缓慢的走势。这一方面反映出房地产一级土地开发市场和二级商品房交易市场的紧密联动，一方面预示着明年商品房定价时地价压力将减轻。 　　上半年住宅用地成交沉闷 　　以边缘为主 　　年初天津市国土资源和房屋管理局公布的“2008年全市国有建设用地使用权出让计划”显示，今年本市计划出让3577公顷建设用地，其中经营性房地产开发用地1400公顷、工业用地2177公顷。 　　经营性房地产开发用地1400公顷可形成2507万平方米建筑规模。其中住宅用地960公顷，建筑规模1585万平方米；非住宅用地440公顷，建筑规模922万平方米。规划外环内安排住宅用地300公顷（包括新家园105公顷），建筑规模525万平方米。滨海新区住宅用地212公顷，建筑规模340万平方米。区县安排住宅用地448公顷，建筑规模720万平方米。 　　到目前为止，专业机构统计显示，2008年上半年，天津市土地交易中心共出让土地236宗，其中居住用地（或含居住用地）47宗，占总出让面积19.91%，比去年全年住宅出让34%的面积比例减少了很多。上半年出让的居住用地面积约732万平方米，占年初总计划约46%。价格方面，上半年出让的所有土地折合地价92万元/亩，远低于2007年160万元/亩的水平。可见，上半年土地市场住宅用地成交沉闷，呈现边缘及工业用地成交比例增大的特点。 　　下半年成交的住宅用地主要有中新生态城中的155.21万平方米，东丽区东丽湖西北的56.99万平方米的居住用地，昆仑路两地块，其中一块建设限价房。另外有津南区小站镇4宗居住用地、武清区大黄堡乡一宗93.4万平方米土地等。 　　土地成交区域远郊占到47%，滨海占到32%，而中心城区成交的土地只占1%。环城四区的土地资源也面临日趋减少的趋势。 　　土地施工基本到位 　　市场供应较充足 　　2008年市建委计划住宅建设总量3460万平方米，比2007年增长12.4%，其中结转续建施工面积1660万平方米，新开工面积1800万平方米，比2007年增长12%。2008年计划竣工住宅1500万平方米，比2007年增长7%。 　　据日前市统计局统计，上半年房地产到位资金同比增长33.8%，但是增幅回落。据统计，上半年完成开发土地面积345万平方米，同比下降25.2%。记者也了解到，虽然目前一些已开工建设的住宅项目因市场及资金状况放慢了施工速度，但是新房总体上市量比去年下半年增多，特别是边缘区域在售项目中去年下半年结转的组团或户型占有一定比例，充实了今年市场供应量。 　　专业机构人士分析认为，根据本市土地开发规划以及下半年土地供应力度加大趋势判断，2008年本市无论土地供应还是新房供应都将有较大幅度的提高。 　　土地价格 　　对今年市场价格影响不大 　　上半年成交地块价格大多以起挂（拍）价成交，还有部分地块流拍，显示出目前开发商资金紧张且拿地谨慎。土地市场降温、土地价格趋稳的迹象十分明显。国家金融紧缩政策及销售不畅使很多开发商的资金链受到影响，房地产企业已开始理性拿地或暂缓拿地。 　　土地市场热度下降，能否带动今年房价下降？对此多数分析机构人士表示，由于今年市场新推出的商品房多数是在去年或更早时期拿地，从土地成本来看，多数楼盘并没有很大的地价成本压力。而上半年土地交易价格下降，一方面体现出土地市场开始理性，另一方面这些用地多数将在年底以后正式面市，对已经低迷的市场其影响力度远不会像去年地价上涨时那样大。 　　同时，从住宅用地成交量减少情况来看，明年住宅供应量将因此有所调整，这将在一定程度上对今年成交住宅用地房价起到支撑作用。