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成纪新城地价飞速飙升 房价或将比肩天水老城区

2017/04/14 07:05 来源: 搜狐焦点网 作者: 房小狐 评论
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当恒顺的产品从建筑到外观、社区绿化、采光通风等各个方面兑现之后,甚至可以向老城区的项目价格看齐。

恒顺地产因在2015年7月拿下成纪新城第一块土地,被称做成纪新城房地产的开拓者,一年半以后的今天,成纪新城发生了哪些变化呢?

让我们将时间倒退,看这样几组数据:

2017年2月,恒顺地产拿下成纪新城18号地块,这也是恒顺在成纪新城拿下的第二块土地,占地面积38.532亩,成交总价20036.5398万,亩均价520万

2015年7月,恒顺地产拿下成纪新城第一块土地,这也是成纪新城出让的第一块商品房用地,占地面积123.453亩,成交总价47158.8102万,亩均价382万

相比较于2015年,此次拿地价格增长36%,而这仅仅过去了一年半,且两块土地位置相近。

而如果对比,成纪新城2015年至2016年成交的3宗368亩土地,其亩均价约为341万,则该区域土地的价格上涨了53%。

【恒顺锦润华府系列报道01:天水成纪新城18#地块土地详情】

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而520万/亩的地价,在天水相当于什么样的水平呢?

如果翻开2016年天水市区(秦州、麦积)土地成交数据,在共计30宗2189亩土地中,超过这个价格的,仅有2宗,其中一宗是2016年地王项目,位于东团庄藉河大桥旁的秦州景园城项目用地,其单价为1130万/亩,另外一宗则是距离天水火车站约500米处的天邦翠湖湾项目用地,其单价为601万/亩。而如果对比旁边不远处的,七里墩广场旁(直线约为2公里)天宝幸福里用地215万/亩的价格,则是其两倍还多。

成纪新城地价飙升如此之快,恒顺地产此次拿地的心情是怎样的呢?是对土地升值的兴奋,还是市场反应迅速成本增长太快的焦虑?

在4月5日搜狐焦点品牌栏目“土地测评”对话环节中,天水恒顺房地产开发有限公司副总经理高彦军曾这样回答:“两者都有,有喜有忧。”

喜从何来,忧虑的又是什么呢?

他这样回答:

先说喜。

因为这块地是按照招拍挂这个手续拿过来的,外界只是看到520万/亩这样一个结果,但是在拍卖当天,竞争异常激烈。当时有4家地产企业,有天水的,也有陇南的公司参与。起拍价是315万,最后是520万拿下。刚开始,是1万、5万、10万的拍,这样拍了几十轮。最后成交价比我们预期的价格略高一些。(2月14日下午16:00,天水成纪新城18号地以315万的底价起拍,经过4家公司超30轮竞价,最后恒顺地产以2亿拿下该38.532亩土地,每亩土地均价达到520万,溢价率达65%)

虽然竞争激烈,但是我比较高兴,因为现在已经不是恒顺一家公司看好这个区域。

成纪新城区位示意图

以前这个区域只是一个概念,到现在利好逐步兑现,开始吸引到很多投资者和客户过来,得到了社会的认可,已经不再是我们一家在那里唱独角戏,而随着新项目的建设,这个区域也将会有越来越多的客户进入,这个区域的发展也将更快,我们的信心也更足。这是我觉得非常高兴的一个原因。

成纪新城规划示意图

忧的是什么呢?

拿下这个地块后一算账,吓我们一跳。

前面讲了,拿下这个地块,更多的是战略意义,拿地成本则是战术问题,而战略是大于战术的,而在战略上,这块地必须拿下来。如果恒顺不拿下来,也许后期留给这个城市这个区域的遗憾就太多了。地块拿下来之后,做成本测算,看到那个数字也是吓我们一跳。因为恒顺锦润华府这个产品,我们要做创新,还要做高品质。最后出来的初步结论,恒顺锦润华府这个项目销售价格或许将达到9000元/平方米。

恒顺锦润华府地块实拍 摄于4月5日(蓝色围挡之后)

9000高吗?看着挺高的,但是实际上,我们仔细一推敲,发现这是个合理结果:

从产品价值来说,无论是旁边的公园,还是其他各种城市级的配套,以及整个区域未来价值的提升,还有项目自身配套的落地,都使得这个产品的价值能承载9000的价格,也许乍一听有点贵,但是我们是有信心的。

对于新项目能承载9000的价格,高彦军给出了以下的分析:

现在的天水,比如秦州区,有的项目就2栋楼、3栋楼,然后连个小区环境都没有,配套也没有,就是市政条件的便利,这种项目过万的不在少数,甚至许多二手房都过万,这是天水时空的限制导致的这么一个结果。而就是这样的情况,那么多项目也都卖完了。为什么?老百姓图环境好、品质高吗?都不是,就是图个方便。

但你看成纪新城那么多配套,有公园、有轨电车一号线等等,以后也会越来越方便,便利性也就有了,老百姓交通出行生活配套都有了,而且人居环境更优越,社区配套还更好,当恒顺的产品从建筑到外观、社区绿化、采光通风等各个方面兑现之后,甚至可以向老城区的项目价格看齐,因为有产品层面的优势,也能卖到一万。虽然不能武断地说一定到多少钱,但是从目前简单的逻辑推理分析来说,以后有非常大的可能性达到这样的水平。

天水中心广场区域

所以说这个项目做到9000,也是能承载的,项目的价值和区域的发展能承载9000元一平米的价格。这是其一判断

其二,从成本倒推,也应该卖到这个价格。

520万一亩地,加上土地税费,可能达到550万一亩,容积率是3,但实际可能做到2.8,因为做的太满之后,品质会受到影响,这样算下来,楼面价约为3000元/㎡;按照现在规划的建设标准、绿化标准,还有社区配套标准,这些成本接近3000;还有项目运营的财务费用,一年完不了工,可能得两年,保守计算10%,就是600;如果售价是9000,缴税差不多8个点以上,这就是730;还有公司运营成本,包括销售、管理等,按市场的行规,有5个点,就是450;这些成本合计为7780,还是在没有考虑一些不可控因素的条件下,比如设施、会所不能卖,车位可能全卖不完,这些都得摊到成本里面,粗略估计成本接近8000,如果售价是9000,利润只有11%。这样的利润率对于,一个需要那么大资金的投入、那么长的运作周期、需要承担那么大风险,又有很多人夜以继日好几年的付出而言,并不高。所以成本倒推,也要达到9000。

对现在的成纪新城来说,一个房价将达到9000的项目,还是需要开发商有很大的自信来做这件事的,那么恒顺的信心究竟来自于哪里呢?

高彦军提到了以下6点:

1、基于当前的判断。

恒顺锦润悦府第一期12月24日开盘,当时推出300多套房源,排号达到了500多人,当天选房达到3亿左右,比预期好,这就坚定了恒顺对这个区域深耕的信心。现在风险大一点,利润薄一点,但是基于悦府销售情况和战略上的考虑,我们认为是可以的。

12月24日恒顺锦润悦府开盘现场

2、2月14日拿地之后,发生了一件事。

当拿地的信息释放之后,一些敏锐的购房者,开始扎入这个区域里面来,同时一些之前看了房没买的,犹豫彷徨的这些人,本来计划等一等,或者说先观察一下,但当他们获取这个信息之后,就开始下定决心进入。

有一个现象,在拿地之后,2月下半旬及3月上半旬,恒顺迎来成交的一个井喷,以前一天售五六套房,那一段时间一天会来60多组客户,而且是经常性的。而在那一段时间内,却并没有大量的推广。

恒顺锦润悦府进度 摄于4月5日

为什么会出现这样一个现象?因为新项目华府的成本价是七千多近八千,而悦府的售价仅为7000多,有些打折下来还不到7000,也就是说,新项目的成本价已经大于老项目的售价了,这会把很多不坚定的购房者拉回来。

恒顺锦润悦府1#楼进度 摄于4月5日

3、高价拿地,也是对这个区域的一个信心。

对于恒顺来讲,此次在成纪新城以一个高价拿下地块,也从侧面反应了恒顺对这个区域的信心,对区域的未来非常看好。

拿地之后反思,为什么会有这么多同行愿意竞争这块地呢?可能是说,他们对这块地的判断,一个来自于区域板块的提升,一个也来自于公园的价值。成纪新城虽然还有地,接下来还有发展的空间,但是悦府和华府两个项目中间的公园带来的附加值和居住品质的提升,是非常大的,这也是很多同行过来跟我们抢这块地的一个原因。

4、如果恒顺锦润华府还有空间的话,恒顺锦润悦府的空间将更大。

反过来说,如果华府在这样一个成本上还有空间的话,那么悦府的空间将更大,我的判断是这里还属于价格等华府逐步推出来之后,悦府也会逐步兑现,无论是区域板块的发展,公园的建设,还是自身配套,都将逐一兑现。

天水商贸城建设 摄于4月5日(左前)

恒顺自身的配套,现在还没有发力,以前是在沙盘上,但到下一步,商业商务配套、社区配套、医疗配套、教育配套等,都将兑现。比如国际双语幼儿园,将会做的非常有规模,再比如医疗中心,配个几百万的仪器,定期采集人体健康信息,送到北京三甲医院进行检测诊断等等,当这些配套呈现出来以后,不仅华府的价值是能承载这样的价格,对于悦府来说,价格也会有一个很大的提升空间。所以说,目前还属于价格洼地。

成纪新城段藉河现状 摄于4月5日

成纪新城段藉河施工 摄于4月5日

5、员工买房,增加了很多。

最后简单说一个例子,恒顺员工买房的数量和比例,增加了很多,这是事实。他们有些都没想买,想着过两年再买,有些想着结婚再买,但一看这个情况,不如先下手为强,买了再说。这些情况是没预料到的。有些预料之中,有些预料之外。

6、成纪新城不仅仅是天水的,更是整个陇东南区域的。

上面说了,来天水卖房的,不仅有地县的,还有陇东南其他地区的。比如陇南的几个县,都喜欢来天水而不愿去武都,这是天水非常大的一个优点。为什么节假日的时候,街上挤满了人,根本不像一个三四线城市,反而像一个一线城市一样,其核心在于,空间是有限的,但辐射的人口有500万左右,人很多,给这个城市很多发展的潜力。

而成纪新城,不光是天水的新城,更是陇东南区域成长空间大、最宜居的、充满潜力的一个新城。往大了说,甘肃省内像这样的区域也不多,比如兰州,也是发展空间受限,也建了新区,但是距离很远。再看天水,东面是麦积,西面是秦州,中间空缺,就是一个机场,加上一些4s店,而成纪新城恰好符合这个城市相向发展的一个趋势,同时也将解决天水空间发展受限的问题。这就不像兰州,要发展起来需要很长的时间,天水则不然,我觉得会很快,这样的新城在甘肃省内都是不多见的。而从省级领导多次下来视察的情况看,省上对这个区域也很重视。

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