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搜狐焦点土地测评走进成纪18号地 对话恒顺高彦军

2017/04/14 09:01 来源: 搜狐焦点网 作者: 房小狐 评论
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4月5日,搜狐焦点品牌栏目“土地测评”走进成纪新城18号地块,对话天水恒顺房地产开发有限公司副总经理高彦军,为您一一揭秘。

2月14日,当成纪新城第三块商品房用地(18号地块),被恒顺地产以520万/亩的地价新纪录拿下后,2017年天水楼市的大幕便正式拉开了,而当时间过去了一个多月,这个全城瞩目的新项目,有哪些新的进度呢?

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【恒顺锦润华府系列报道07:成纪新城地价飞速飙升  房价或将比肩天水老城区

4月5日,搜狐焦点品牌栏目“土地测评”走进成纪新城18号地块,对话天水恒顺房地产开发有限公司副总经理高彦军,为您一一揭秘。

天水恒顺房地产开发有限公司副总经理高彦军

以下是对话实录。

搜狐焦点:恒顺地产2月14日拿下成纪新城18号地块,目前新项目处于一个什么样的阶段?推出计划是什么?

高彦军:目前新项目案名已经确定,叫做恒顺锦润华府。把恒顺锦润悦府的“悦”字变成中华的“华”——恒顺锦润华府。这也是第一次通过搜狐焦点公开了项目案名。目前正处于项目方案的论证阶段,项目的具体规划和建设时间表将在4月下旬面世。

搜狐焦点:恒顺地产此次高价拿地的根本原因是什么?是基于恒顺锦润悦府项目的热卖,对现阶段市场反应的肯定,还是对成纪新城未来潜力的认同?相比于一年半以前拿地遭受争议,现在恒顺地产对成纪新城又有哪些不同的看法?

高彦军:此次以520万/亩的价格,拿下恒顺锦润华府项目地块,既有我们对现阶段市场的认可,也有我们对成纪新城整个未来潜力的一个期许。

从2016年12月6日搜狐焦点高端访谈到现在,经过这个阶段,恒顺地产对成纪新城的发展信心更足了。在网上,对于成纪新城的信息已经释放了很多,目前看到,很多的规划也都在一步步的兑现。可以看出,成纪新城的潜力是非常巨大的,而这个现在已经是大家的一个共识。

具体来说。

从公园来说,成纪儿童公园已经招标结束,目前也已经进场开工,今年内这个公园就会成型,和广大市民见面,而恒顺的两个项目正好被公园环绕,这是一个很大的利好。

项目南侧南岸的藉河风情线,也要马上动工,这有助于成纪新城整个区域环境的提升。

天水市政府也在积极推进有轨电车的建设,前段时间市领导跟有轨电车相关的合作方进行探讨,积极推进。(指的是,3月15日,天水市委副书记、市长杨维俊会见了中国通号集团副总裁陈红一行,双方就我市有轨电车项目进展情况和天水铁路电缆有限责任公司出城入园工作进行座谈交流)

再说天水商贸城这一块,天水会展中心今年5月份完工,很快也将对外运营,而相关的居然之家等场馆招商,包括装修装饰都在推进。预计年内,这一块会有很多的场馆投入运营,这也将弥补天水在城市量级的配套包括商业配套上面的一些不足。(据公开资料显示,天水会展中心、广场及地下停车库和铺装绿化亮化、供电专线等重点项目计划今年5月底全面完工,于2017年伏羲文化旅游节前投入使用)

在教育板块,最近也有新的动作,天水一中渭滨中学(天水一中麦积校区),已经确定是今年八九月份就要开学,而且规模很大办学规格很高。(天水市一中麦积校区今年秋季正式招生,此次计划招生500名,其中高中部6个班300名,初中部4个班200名)

与恒顺项目一路之隔的公园东北侧方向,政府也要配套幼儿园(恒顺项目也配建有幼儿园),同时也要配建一个45班的小学,这个是新规划。45班的小学起来以后,幼儿园小学中学,这个全体系的教育配套就落地了,而在天水,有这种配套的板块区域还不多。

在医疗板块,成纪专科医院,推进的速度也比较快。(天水成纪新城专科医院综合楼工程,位于成纪大道以北规划路以西,总建筑面积2.18万平米,总造价约7594万元。)

当然还有区域环境的提升这一块,比如城中村改造,像孙家坪片区,目前政府也在积极的推进。

可以看到,之前所宣称的一些理念性的东西,正在从蓝图变成现实。利好逐渐兑现,区域价值开始凸显。综合各种因素,恒顺对这个区域的信心更强了。

搜狐焦点:恒顺锦润华府在恒顺地产走向国内国外的扩张战略上,又占据了怎样的地位?在这样一块高价地上,恒顺地产又将打造一个怎样的项目呢?

高彦军:恒顺集团今年将在地产板块有一连串的动作,很多人都不知道为什么,其实是因为2017年是恒顺地产成立10周年:2007年成立,到2017年已经10周年。前十年花了很多的时间,做我们产品的细节,建立公司运营体系,还有就是进行人才储备等。

最近我们围绕10周年做了很多,从2017年开始,我们的发展速度也会比以前加快很多。

比如恒顺地产澳大利亚墨尔本的项目已经落地,3月8日墨尔本的项目已经把地块拿下来了;去年年底今年年初,上海分公司已经成立,下一步我们将持续关注长三角板块,也会有新项目落地;在甘肃省内以及这个西北区域这一块,也会有新项目持续不断地推进。在恒顺地产成立10周年的节点上,会有一系列大动作,恒顺锦润华府,属于这一系列动作中的一个。而在10周年,既有品牌方面的动作,也会有项目层面的动作。同时,10周年也是恒顺地产发展的一个新起点,无论是品牌、产品、服务等许多环节,都会有一些新的突破。

恒顺锦润华府从前期阶段的拿地看,成本不低,但是品质也要做起来。此次打造恒顺锦润华府,将会借鉴恒顺在天水以往所有项目的经验,以及在异地开发项目的经验,以及在全国各地甚至在全球各地打造项目的经验,都将融合在恒顺锦润华府的开发过程中。

新项目要呈现一个什么样的效果,我认为要有以下这些:

除了大区域大板块,以及借助公园的优势,恒顺锦润华府在配套方面,提出了更高的要求:一个公园之隔的锦润悦府本身规划有各种配套,但是锦润华府项目做了以后,恒顺成纪项目整个体量更大了,建筑面积接近40万平方米,这对配套提出了更高的要求。

因为只隔着一个公园,两个项目将共享配套,而锦润悦府规划中的配套预计五六月份初步落地。比如电影院,引进的是IMAX3D影院,这在整个甘肃省内,也应该说是观影体验感极好的,而这个会在近期定下来;再比如,服务整个社区及周边区域的配套超市也要引进来,包括餐饮、精品店等都要进来;还有社区自建的3000平米会所、游泳池,这些都要做起来;再比如国际双语幼儿园,最晚6月份也要引进来,签订协议,这对有小孩的业主,是一个很好地支持。

除此之外,锦润华府还将更加突出人性化的细节。锦润悦府在这方面做了一些,比如照顾到全年龄段人士的需求场地,有老人活动场地,有国学教育——西北第一个有国学教育的社区,年轻人也会有会所等商业配套来满足他们。有商务——以后恒顺集团的总部也在这个区域,有写字楼这些商务配套等,还有一些小型的公寓,可用于出租。锦润华府则会在这样的基础上,做更多的补充,比如说社区泛会所,在之前会所的基础上,做一些功能上的补充,例如下楼就有某些设施设备,生活的功能性会更强一些。

在人文关怀这一块,锦润华府真正提倡服务于老年人以及残障人士,整个社区都是无障碍设施,会做无障碍社区。比如说停车,停了车以后推着轮椅,很方便的进入大厅,对于残障人士和老人来说就很方便

再比如车库,这个车库基本和一线城市豪宅的车库标准是接轨的,比如车库入口和内部,进行艺术化的装饰装修,还可以把自然光引进来,把绿化引进来,和大自然接触的花草,这样你看到的车库将很精美。每次停车回家,都是一种享受。

锦润华府的户型也是重点创新的一个方面。通过研究业主和客群的生活习惯,在有限的面积之下,每个流线怎样布局才合理,包括采光、通风、景观等,居住体验感如何更好一些,这个将重点打造。

目前户型正在研发当中,还没有完全落地,但是锦润华府的户型非常值得期待。

锦润华府,在高科技智能化设施上,将比我们以往所有项目更进一步。比如锦润悦府已经达到了一个高度,整个社区WIFI全覆盖,免费上网,对于现在的人们来说会很方便;比如,每一户都能做到5重到6重安防系统,从进门就开始刷卡;再比如,我们做了社区的入户大堂,回家就像进入酒店一样;包括锦润悦府的指纹密码锁,以前带个钥匙,有时候会不方便,忘了钥匙放家里之类的,现在回家开门,只需要记住密码按指纹就可以了;还有入户挂钩,承载力很高,你可以挂很重的东西,可以先挂起来,然后在做其他的事情,就很方便。这些细节,锦润悦府其实已经做了很多,但是在锦润华府项目上还要提升,跟国内国际的一些优秀的项目接轨,现在都在逐步落地,这些所有的科技化智能化设备设施的引进,都是为了方便和服务于社区住户们的生活。

锦润华府项目除了大的配套方面,在产品细节也是非常值得期待的。虽然项目只有近40亩的土地,不大,但我们一定是要做一个小而精美的项目,许多方面必须要突破创新,项目整体上要打造出一个新的高度。

搜狐焦点:锦润华府旁边就是恒顺在成纪新城开发的第一个项目锦润悦府,两个地块之间只隔一个公园,而新项目的地价却在老项目之上,恒顺为什么会这样选择?两个项目前后脚开发,将会是一个怎样的模式?是一对矛盾体还是将产生更大的统一性?

高彦军:不矛盾,两个项目将打造差异化,将更体现融合统一的一面。外界可能觉得这个地块价格不低,这是一个直观的认识,但是对于恒顺来讲,会觉得这个地块价格也不能太便宜。同时这个新地块新项目,对于恒顺地产具有着重要的战略意义。

中间是100多亩的公园,恒顺锦润悦府在公园西侧,恒顺锦润华府在公园东侧。为什么非要拿下这块地?除了上面所说的战略方面的考虑,还有比如说将这块地给另一家公司来操盘,可能统一性就弱很多,但是对于恒顺来说,做这个项目,我们可以公园为中心,很好地结合起来,使得两个项目形成互补的关系。

恒顺的建筑风格是统一的,夜晚的亮化是统一的,恒顺手头掌控的资源是统一的,这样成片区的开发建设,对于成纪新城区域发展来说,是一个标志。同时,两个项目加起来近40万平方米,能住到6000多人,这么多人住到这个区域以后,将会有一个很整齐的城市形象,将成为一片标志性的建筑,这个意义很大。

除此之外,两个项目联合起来,再加上公园,还将形成一公里(简单测试,非详细)的沿街铺面。从西头到东头,沿着成纪大道,一公里城市形象,这对于任何一个公司来说,在一个区域中,能运作一公里的沿街面,都是非常难能可贵的,新项目建起来后,也是非常值得期待。

其实两个项目并不矛盾,虽然说是统一打造,统一的城市项目形象,但从产品的层面,会存在一些差异化,从客群到产品研发设计都会有很多的差异。同时,因为是统一操盘,不会让两个项目产生很强的竞争关系,下一步产品呈现出来之后就能看到,这两个项目是融合发展的,竞争的东西稍微少一些。

我们相信,按照我们这样一个统一的、高规格、高标准去建设恒顺锦润华府项目,将是对成纪新城发展的添砖加瓦,同时恒顺也希望给天水这个城市以及天水的人民贡献更多的优质的精品的项目。

搜狐焦点:恒顺地产好像对“公园盘”有情意结,那么“公园”在恒顺开发项目的过程中,到底意味着什么呢?新项目恒顺锦润华府将围绕公园进行怎样的建设?

高彦军:无论是国内,还是国外,每一座知名城市,都有属于自己的标志性城市公园,比如北京奥林匹克公园、北京朝阳公园、纽约中央公园、伦敦海德公园、巴黎拉维斯特公园等等,天水有一个人民公园,但是受制于城市发展空间,面积很有限,此次我们希望借助成纪儿童公园和藉河风景线,在成纪新城做一个标志性的公园地产,以后能够成为代言天水公园人居的一个项目。

公园对恒顺意味着什么,其实应该是公园对广大业主意味着什么。随着大家生活水平的提高,生活条件也在不断地改善。虽然现在建的房子越来越多,但对于业主来说,对住的要求也是越来越高,这其中对于人居环境的改善,我觉得是大家的第一要求。

你看许多世界知名城市,包括国内的一线城市,绿化面积都在持续提升,许多新公园也在逐步落地。而对于天水来说,由于发展空间有限和历史的原因,在城市绿化方面,除了沿藉河两岸打造的藉河风情线,其他比较少,而恒顺的判断是,公园对于人居环境的提升有重大的价值。

成纪儿童公园不仅有绿化的作用,而且还有儿童活动这么一个功能性的作用。同时,南边的藉河风情线,也会对绿化和环境改善有提升的作用;

除了这些外部环境之外,我们社区对于自身内部环境的要求也是非常高的。例如锦润悦府项目,虽然旁边就是公园,但是我们社区自身要求的绿化量,也要达到50%以上:

就拿造景手法来说,我们基本要求景观都要配备20年以上的成树,做到全冠移植。让业主一入住社区,就能享受到成熟的绿化环境,不用等待。不能说住到小区里,十年二十年后树木长起来了,人生最黄金的十年二十年也过去了,小孩最黄金的成长期也过去了,到时候却该换房了。永远在等待的过程中,这是不好的。所以我们一直提倡的是二十年以上的成树全冠移植;

同时我们追求五重造景,就是在一个有限的空间之内,尽量把绿化量做到很满。从大乔木、小乔木、大灌木、小灌木、花灌木、草皮、水景的营造,突出景观的层次感。这样会在一个有限的空间内,景观的绿化量,感觉就很饱满,视觉上就很舒服。同时这对于片区环境、空气的改善也有很大的作用;

还有坡地造景、360度景观营造以及整个项目采用的苗木种类达到了100种以上,成树达到上千棵。可以想象,社区的住户是生活在一个鸟语花香,森林一样的环境里面,三季有花、四季常绿。同时整个社区尽量不出现一片裸土,绿化全覆盖;

而且也结合人车分流,地面没有车,除了人行小道,人行步道外全部是绿化。所以我们要求的绿化量要达到50%以上。

区域环境的提升,区域配套逐步落地,加上我们项目自身绿化的建设,再加上我们社区内部的配套的完善,我觉得这样一个区域,应该可以说是整个天水最有发展潜力、人居环境优越的板块。这是我个人的看法。

现在在天水买房的,不光是天水范围,其实是包括了陇南、平凉等在内整个陇东南地区的人,这里的购房者数量不少。2016年的数据,天水人口大概在330万左右(2016年数据,天水常住人口达到332万,城镇人口125万),但是加上陇南的几个县,就是常来天水活动的人,大概有500万人口。也就是说甘肃2600万人,在以天水为中心的覆盖区域,辐射人口达到500万,这个人口量超越了兰州(2016年数据,兰州常住人口370万)。这500万人口,给天水这个区域的发展,给予了很多支撑。甚至可以这么说,这里是整个陇东南地区,辐射人口最多,最有潜力和人居环境优越的一个版块。而恒顺对公园的情结,也是综合了对区域的这样一个判断。对于绿化环境和人居环境的追求,是每个人的追求,也是恒顺的追求。

搜狐焦点:恒顺地产因在2015年7月拿下成纪新城第一块土地,被称做成纪新城房地产的开拓者,而此次距上一次拿地仅过了1年半,地价便涨了36%,同时520万/亩的价格也刷新了成纪新城地价新纪录,地价飙升如此之快,恒顺此次拿地的心情如何?是对土地升值的兴奋,还是市场反应迅速成本增长太快的焦虑?

高彦军:两者都有,有喜有忧。

先说喜。因为这块地是按照招拍挂这个手续拿过来的,外界只是看到520万/亩这样一个结果,但是在拍卖当天,竞争异常激烈。当时有4家地产企业,有天水的,也有陇南的公司参与。起拍价是315万,最后是520万拿下。刚开始,是1万、5万、10万的拍,这样拍了几十轮。最后成交价比我们预期的价格略高一些。(2月14日下午16:00,天水成纪新城18号地以315万的底价起拍,经过4家公司超30轮竞价,最后恒顺地产以2亿拿下该38.532亩土地,每亩土地均价达到520万,溢价率达65%)

虽然竞争激烈,但是我比较高兴,因为现在已经不是恒顺一家公司看好这个区域。

以前这个区域只是一个概念,到现在利好逐步兑现,开始吸引到很多投资者和客户过来,得到了社会的认可,已经不再是我们一家在那里唱独角戏,而随着新项目的建设,这个区域也将会有越来越多的客户进入,这个区域的发展也将更快,我们的信心也更足。这是我觉得非常高兴的一个原因。

当然也有忧。拿下这个地块后一算账,吓我们一跳。

前面讲了,拿下这个地块,更多的是战略意义,拿地成本则是战术问题,而战略是大于战术的,而在战略上,这块地必须拿下来。如果恒顺不拿下来,也许后期留给这个城市这个区域的遗憾就太多了。地块拿下来之后,做成本测算,看到那个数字也是吓我们一跳。因为华府这个产品,我们要做创新,还要做高品质。最后出来的初步结论,华府这个项目销售价格或许将达到9000元/平方米。

9000高吗?看着挺高的,但是实际上,我们仔细一推敲,发现这是个合理结果:

从产品价值来说,无论是旁边的公园,还是其他各种城市级的配套,以及整个区域未来价值的提升,还有项目自身配套的落地,都使得这个产品的价值能承载9000的价格,也许乍一听有点贵,但是我们是有信心的。

现在的天水,比如秦州区,有的项目就2栋楼、3栋楼,然后连个小区环境都没有,配套也没有,就是市政条件的便利,这种项目过万的不在少数,甚至许多二手房都过万,这是天水时空的限制导致的这么一个结果。而就是这样的情况,那么多项目也都卖完了。为什么?老百姓图环境好、品质高吗?都不是,就是图个方便。

但你看成纪新城那么多配套,有公园、有轨电车一号线等等,以后也会越来越方便,便利性也就有了,老百姓交通出行生活配套都有了,而且人居环境更优越,社区配套还更好,当恒顺的产品从建筑到外观、社区绿化、采光通风等各个方面兑现之后,甚至可以向老城区的项目价格看齐,因为有产品层面的优势,也能卖到一万。虽然不能武断地说一定到多少钱,但是从目前简单的逻辑推理分析来说,以后有非常大的可能性达到这样的水平。

所以说这个项目做到9000,也是能承载的,项目的价值和区域的发展能承载9000元一平米的价格。这是其一判断。

其二,从成本倒推,也应该卖到这个价格。

520万一亩地,加上土地税费,可能达到550万一亩,容积率是3,但实际可能做到2.8,因为做的太满之后,品质会受到影响,这样算下来,楼面价约为3000元/㎡;按照现在规划的建设标准、绿化标准,还有社区配套标准,这些成本接近3000;还有项目运营的财务费用,一年完不了工,可能得两年,保守计算10%,就是600;如果售价是9000,缴税差不多8个点以上,这就是730;还有公司运营成本,包括销售、管理等,按市场的行规,有5个点,就是450;这些成本合计为7780,还是在没有考虑一些不可控因素的条件下,比如设施设、会所不能卖,车位可能全卖不完,这些都得摊到成本里面,粗略估计成本接近8000,如果售价是9000,利润只有11%。这样的利润率对于,一个需要那么大资金的投入、那么长的运作周期、需要承担那么大风险,又有很多人夜以继日好几年的付出而言,并不高。所以成本倒推,也要达到9000。

锦润悦府第一期12月24日开盘,当时推出300多套房源,排号达到了500多人,当天选房达到3亿左右,比预期好,这就坚定了恒顺对这个区域深耕的信心。现在风险大一点,利润薄一点,但是基于悦府销售情况和战略上的考虑,我们认为是可以的。

当拿地的信息释放之后,一些敏锐的购房者,开始扎入这个区域里面来,同时一些之前看了房没买的,犹豫彷徨的这些人,本来计划等一等,或者说先观察一下,但当他们获取这个信息之后,就开始下定决心进入。

有一个现象,在拿地之后,2月下半旬及3月上半旬,恒顺迎来成交的一个井喷,以前一天售五六套房,那一段时间一天会来60多组客户,而且是经常性的。而在那一段时间内,并没有大量的推广。

为什么会出现这样一个现象?因为新项目华府的成本价是七千多近八千,而悦府的售价仅为7000多,有些打折下来还不到7000,也就是说,新项目的成本价已经大于老项目的售价了,这会把很多不坚定的购房者拉回来。

对于恒顺来讲,此次在成纪新城以一个高价拿下地块,也从侧面反应了恒顺对这个区域的信心,对区域的未来非常看好。

拿地之后反思,为什么会有这么多同行愿意竞争这块地呢?可能是说,他们对这块地的判断,一个来自于区域板块的提升,一个也来自于公园的价值。成纪新城虽然还有地,接下来还有发展的空间,但是悦府和华府两个项目中间的公园带来的附加值和居住品质的提升,是非常大的,这也是很多同行过来跟我们抢这块地的一个原因。

反过来说,如果华府在这样一个成本上还有空间的话,那么悦府的空间将更大,我的判断是这里还属于价格等华府逐步推出来之后,悦府也会逐步兑现,无论是区域板块的发展,公园的建设,还是自身配套,都将逐一兑现。

恒顺自身的配套,现在还没有发力,以前是在沙盘上,但到下一步,商业商务配套、社区配套、医疗配套、教育配套等,都将兑现。比如国际双语幼儿园,将会做的非常有规模,再比如医疗中心,配个几百万的仪器,定期采集人体健康信息,送到北京三甲医院进行检测诊断等等,当这些配套呈现出来以后,不仅华府的价值是能承载这样的价格,对于悦府来说,价格也会有一个很大的提升空间。所以说,目前还属于价格洼地。

最后简单说一个例子,恒顺内部员工买房的数量和比例,增加了很多,这是事实。他们有些都没想买,想着过两年再买,有些想着结婚再买,但一看这个情况,不如先下手为强,买了再说。这些情况是没预料到的。有些预料之中,有些预料之外。

上面说了,来天水卖房的,不仅有地县的,还有陇东南其他地区的。比如陇南的几个县,都喜欢来天水而不愿去武都,这是天水非常大的一个优点。为什么节假日的时候,街上挤满了人,根本不像一个三四线城市,反而像一个一线城市一样,其核心在于,空间是有限的,但辐射的人口有500万左右,人很多,给这个城市很多发展的潜力。

而成纪新城,不光是天水的新城,更是陇东南区域最有成长空间的、最宜居的、充满潜力的一个新城。往大了说,甘肃省内像这样的区域也不多,比如兰州,也是发展空间受限,也建了新区,但是距离很远。再看天水,东面是麦积,西面是秦州,中间空缺,就是一个机场,加上一些4s店,而成纪新城恰好符合这个城市相向发展的一个趋势,同时也将解决天水空间发展受限的问题。这就不像兰州,要发展起来需要很长的时间,天水则不然,我觉得会很快,这样的新城在甘肃省内都是不多见的。而从省级领导多次下来视察的情况看,省上对这个区域也很重视。

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责任编辑:刘如璟  JN1679
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