直播|转型升级 资本对话:2018金融与地产领袖峰会

未来10年，中国房地产行业会发生很多变化，并购重组、合作开发、转型升级、特色小镇、产业地产、湾区建设、租售同权等，越来越多的模式创新，需要和行业专家进行交流、碰撞，寻找方向、整合资源。

2018年8月19日，中国深圳！“2018金融与地产领袖峰会”将作为行业内极具权威、富于实战、大咖云集的高峰论坛，聚500位政府领导、经济学家、金融家、地产大咖于一堂。

【主题】

“转型升级 资本对话”——2018金融与地产领袖峰会

【时间】

2018年8月19日

【地点】

深圳中洲万豪酒店大宴会厅

【流程】

13:30-14:00

签到

14:00-14:10

主持人开场致辞，邀请主办单位致辞 

14:10-14:30 

主题演讲一：住房制度改革与足够并举（全国工商联房地产商会创会会长 聂梅生）

14:30-14:40 

主题演讲二：新时代的住区转型与创新（中国城市科学研究会数字城市工程研究中心常务副主任 刘朝晖）

14:40-15:00

主题演讲三：城市 有什么规律（世联地产董事长 陈劲松）

15:00-15:20

主题讲演四：房地产并购重组大时代（阳光城集团执行副总裁 吴建斌）

15:25-16:25

圆桌对话：资本与地产转型之路（张一平、吴有富、葛亮、陈潜峰、肖德文、姜晓刚）

16:25-16:40

主题演讲五：中美贸易战背景下的产业地产发展机遇与责任（中投发展有限公司独立董事 邹林）

16:40-16:55

主题演讲六：地产与金融联姻之道（深圳证券业协会副会长 鄢为民）

16:55-17:20

主题演讲七：房产新形势下的财税策略 （智慧源股份董事长 李明俊）

17:20-17:40

主题演讲八：智能财税的未来（智税云网络科技有限公司总经理 张鹏）

17:40-17:50

签约仪式

17：50-18：00

合影留念

搜狐焦点网将在现场进行直播，较新动态请刷新：

转型升级基本对话2018金融与地产领袖峰会，在今天下午14时18分准时开始。今天是一个吉祥的日子，同时也是我们的智慧园乔迁盛典的日子。也是16周岁的生日，我们共同相聚在转型升级、资本对话的领袖峰会现场。希望大家在今天下午4个小时的论坛当中能够有所收获，感谢所有朋友16年来的关注与支持，谢谢大家。尊敬的各位领导、各位来宾。转型升级资本对话2018金融与地产领袖峰会现在开始。有请热情的掌声有请著名节目主持人，李阳。

【主持人】

非常感谢尊敬的领导、来宾，各位的合作伙伴们各位媒体的朋友们大家下午好。非常感谢各位莅临我们的转型升级资本对话金融与地产领袖峰会的现场。我们也看到今天可谓是人才济济，每个座位都已经坐满。可以说本次峰会才是中国学院科学研究会专业委员会以及我们的创新联盟联合主办。金融合地产行业可以说走到了房地产的下半场。复制春秋和战国时代的历史，大家兼并共重组的出现，兼并和产业地产如火如荼。

在这这样的大背景之下，我们专家的金玉良言，来汇集我们的所长，发出企业的新生。展示行业的动态，对国家和建言献策。所以本次峰会我们非常荣幸的邀请到了各位在金融房地产行业赫赫有名的领军人物，他们来到了本次的峰会，让我们峰会蓬荜生辉。我们对房地产行业的前景和资本地产转型升级等，最热门的，还有金融话题我们的金融绿化。

我们的来宾和领导分别是：全国工商联房地产商业创会长聂梅生女士，感谢您的到来。

中国城市科学研究会数字工程e研究中心常务副主任刘朝晖。

世联地产董事长陈劲松。

阳光城集团执行副总裁吴建斌。

中投发展有限公司独立董事邹林。

深圳证券业协副会长鄢为民。

智慧源股份董事长李明俊。

智税云网络科技有限公司总经理张鹏，感谢您的到来。

先进集团董事长李华。

福晟集团董事长潘伟明。

建发房地产集团有限公司董事长庄跃凯。

鲁商置业股份有限公司董事长李彦勇。

前海汉华管理公司董事长吴有富。

前佳兆业集团总裁金志刚。

天下控股集团董事长陈潜峰。

鼎信长城集团合伙人肖德文。

浙江南方设计副院长姜晓刚。

深圳市城市更新开发企业商会会长钱明。

深圳市城市更新协会创始会长耿延良。

智税云网络科技有限公司总经理张鹏。

以较大的能量最热烈的掌声欢迎各位领导到来。同时我们在这里允许向本次峰会的赞助企业来致敬，感谢各位兄弟伙伴。首先又伸出我们的双手用热烈的掌声请出智慧源深圳管理顾问股份公司董事长李明俊先生，掌声欢迎。

【李明俊】

尊敬的各位领导、来宾，女士们、先生们大家下午好。

今天是地产领袖峰会开幕，和乔迁双喜临门的日子，是值得纪念的好日子，我谨代表主办方对大家的到来，表示热烈的欢迎和衷心的感谢。走进了地产的下办场，资金监管越来越严，房地产面临更加严峻的挑战，在这样的大环境下，我们共同举办了这次金融与地产峰会。希望行业的大佬们能够积极交流，讨论当下热点话题，探讨行业发展方向。达成务实的合作。近两年我们热情期盼并相信改革开放四十年，房地产行业仍然处于较好的时代，我们将秉承务实、创新合作的精神，为地产和金融行业的发展贡献自己的力量，最后预祝大会圆满成功，谢谢。

【主持人】

非常感谢李总的发言，我们以热烈的掌声请出刘朝晖先生致辞。

【刘朝晖】

各位嘉宾女士们、先生们朋友们，今年是改革开放四十周年，也是中国的房地产发展的二十周年。如今大家认识到房地产到了一个自我转型的转折点，以此我们实现改革开放的城市，举办本次峰会共同来探讨放产行业的发展和创新，地产与金融的合作创新具有特殊的意义。我谨代表中国研究会数字城市专业委员会对大会的召开表示热烈的祝贺。

1998年的住房改革，居民消费信贷是启动中国房低产行业的最重要的改革政策，二十年间房地产的发展取得了令人瞩目的成就，同时对我们的经济增长推动、对品质提升作出了较大的贡献。但是在今天这个时间点房地产的发展确实也遇到了很多不确定因素的影响。

我国城城镇化达到了70%，已经走过了一定的阶段，后一步城市与城镇之间能否会产生什么样的趋势具有很大的不确定性。第二是不确定的政策环境，我们对房地产宏观调控，但是手段仍然在不断的摸索中，任何小的变化都在大的影响。同时我们房地产税如何推进也可能会彻底的改变原有的发展模式和路径。第三是不确定的国际环境，像贸易纠纷并不直接影响房地产，但是对购买力都会产生非常严重的影响。通过本次大会我们希望蒙够注入此类的宏关趋势对睿智的探讨分享各位彼此之间的思考。最后我介绍一下协会的研究会的是城市研究领域的新兴的社会团体，也是我们过程国家新型城市发展的高端智库，长期致力于智慧城市，和特色小镇的发展，对于国家的标准和政策致定作出重要的贡献，在领域是中德、中法等多个国际项目的中方执行机构。

在社会城市领域是推动国家支撑单位，直接的参与智慧城市试点的组织和过程的管理。最近还与德国合作机构签约将共同开展只治理工作，主要包括规划、建设、运行的一定。我们是国家的推动者也是全国主要省份授权的机构。作为主办机构我们愿意和在座的各位开展进一步的交流和合作，以支持我们房地产行业的转型，预祝峰会的圆满成功，谢谢。

【主持人】

谢谢刘先生的致词，接下来有请廖军文。

【廖军文】

谢谢各位朋友，我是个老学童，愿意向国外更好的学习，我今天高兴得参加今天的论坛。首先我代表中国产学园投资联盟，深圳产学园合作会对今天论坛的举办表示热烈的祝贺。

最近这个阶段我和大家都一样，面临很多问题的思考。十九大习总书记讲了，房子是用来住的，不是用来炒的，用房住不炒的主调定下来。对整个房地产市场应该说会产生十分深刻的影响，我们又产生了一个大湾区的国家战略，给我们的成绩又促进了，到今天我们又面临中美贸易的摩擦，我们叫贸易战。等等问题都引起了我们很多的思考，我们在金融的层面地产的层面，专家们都发表了很多很好的意见与建议。金融和地产该怎么弄，我们记得我们的地产方面的形成有几个不同的时间的节点。1978改革开放，1984我们房地产开始起来房地产市场，1987深圳排名前列锤拍卖，1998我们好多地方取消了搬房。让本来熟悉既有他的福利性，也有他的投资性，双重性里面叫98就把这个福利性质降低。而投资里面到2003红红火火发展起来。到2013我们不断的来控对放假的问题，不断的很多的政策都出来。调一次上涨一点，调两次上涨两点，不断的调，特别一线的问题，还有很多的问题。调控方面的政策也比较多，在这种情况下，金融延控以及我们总统方面的房地产的走势更多的怎么办。我们也记得在三年前，房地产发展应该是特色小镇热闹的一场，跟着产业地产现在慢慢很多都发展起来。等等的一些问题该怎么弄，在这样情况下面我们汇集在一起，根据国际方面的政治态势研究好地产金融的结合，研究好转型和升级的问题。我相信对我们国家，对我们深圳对我们在座的企业家都是一个很有利的大事，在这几年中深圳的会议也及时开展一个课题，什么课题呢？就是我把金融科技的力量能够很好的结合起来，在这个问题上有一些失误那就是产业地产，我们不少的企业在行业地产上把金融、科技、地产三个融为一体。例如现在的科技小镇，又叫科技服务中心。或者是科技产业园，这都是一类问题。科技、金融、地产，也可以叫综合地产。在这个方面我们不少的单位特是一批副会长的单位往这个方向不断的来探讨，这个问题问不好企业要转型，要升级就很难了。我记得在前几年我参加香港在珠三角的大会，那时候梁振英做特首，我还专门留几个问题，我说现在朱三角原来好多企业，现在珠三角的工业总会有关负责人告诉我现在3.8万，那是四年前的事，由8万多到3.8万，那5万去了哪里，一、消失了；二、转移了。剩下3万多也正在消失或转移，坚持下来越来越少，这是什么态势。深圳目前情况也差不多，很多企业特别把自己的工业区希望拿出来改造升级，改造升级需要什么，需要钱、项目、懂得操作项目的团队，才有可能作转型升级发展。地产也是一样，现在种种方面的限制，在这种限速里面同国家的方向，利于我们的发展是有他的道理的。在这样情况下，我们有关的地产发展就不能那么简单。我到宝安一个村，这个村还有很多待开发的地，他们的意见还是很真实，我们不想把地卖出去，我们想合作。这条村的分配不错，在去年将近分配人均10万美金，但是如果把钱都分给大家，没有做好其他工作，那澳门就多一点我们村民去那里跑，跑多两次就没有了。因此他们希望土地尽量合作，现在基本的动向也就是产业忙面较好是高新科技产业，什么机器人、生物工程，一些产业是高新科技。见到地产的走势关于有些的要求，是综合性的地产。或者说地产到底占了得多少比例，卖房、租房以及一些方面。

这些年来我们组成间乐观五大项目渠道和有关的企业大家来交流。排名前列我们中国业工程业重点实验室要相应，广东省院士联谊会332万院士项目员来要项目。港澳台的科学家来要项目；我们现在国家有关部委组成的联盟来要项目；大企业来要项目；我们想通过项目往有关的发展的第三放，再调政金融的网站投放，能否对整个房地产的态势有所促进正在探索处在今天的态势中要相处办法，有困难，但是困难比不上办法多，办法总是多的。我感觉目前的情况下，有习总书记这种坚持的领导，深圳的发展态势也相当不错，我们感到珠三角的，广深科技大走廊，我相信地产界肯定大有作为，祝大家生意兴隆，蓬勃发展，谢谢。

【主持人】

谢谢廖主席的发言。下面有请聂梅生女士讲话。

【聂梅生】

最近接受了很多采访，引起了我的反思。最近都是回顾房地产四十年，回顾房地产二十五年，从回忆录找出四十年、二十几年观点的节点和人物。人一到写回忆录那就是夕阳了，我们蓬勃向上怎么会去写回忆录？

房地产到底是怎么回事，房地产在任何一个国家任何一个时代都是不可或缺的，下一步在房地产中非常重要的服务，改革和租售并举的实行。太多的内容，今天主要讲这个。

首先我们回顾一下今年上半年的经济形势，今年上半年平稳，尽管有中美贸易战，但是GDP上涨6.8%，二季度增长6.7%。我们看一下居民可支配收入是差不多，一个是6.6%，6.8%，并不见得中美打了贸易战后数据翻了。价格CPI稳定在2%，所以应该说是在合理期间我们拭目以待。

再看一下中国经济发展的底气。我刚从美国回来不久，很多美国朋友问，你认为中美贸易战谁会赢，美国很多朋友也在问我这个问题，要打贸易战谁都赢不了，中国是有底气的，美国人口不过就3亿多，是一个零头。我们为什么说要向美好生活进军，就是这个道理。

我们在换档，成功地从GDP增速10%，降到了6.5%，在全世界不得了。换档基本成功，由工业向服务业双轮驱动，副业是怎样的，另一轮确实是起来了，服务业占GDP比例是54.3%，对GDP增长贡献率60%。14亿人口就是底气，不怕和美国打贸易战。

形式非常严峻，我也非常忧虑。需求结构调整，我们需求原来是投资拉动向投资、消费、进出口共同拉动，最终消费对GDP增长的贡献达78.5%，同时四比提升14个百分点，是不小的进步。14亿人向美好生活进军，我们自己消费自己的资源。

重点想说一下，房地产市场怎样，我想说一下个人的观点。上半年房地产市场起来，在6月、7月央行突然和财政部掐起来了，为什么？就是这样，上半年我们去杠杆步步紧逼，这种情况之下，金融这个角度一步步紧逼，房地产所有的调控政策，所有的将近2003年、2005年开始，十几年的调控一定见效。现在去杠杆这个事情，2018年5月，我们中长期贷款余额的同步增速。贷款的余额下来了，那就是按揭下来了，不给放款，这是非常见效的，一下子下跌。

再看一下原来调动的三大周期，一个是2008年一次，我们存款储备金，同步增速下来。我们在2017年10月以后，加大了去杠杆以后，在金融层面是见效的，这个幅度是按下去的，央行的手段对房地产是见效的。但是土地市场高烧不退，按下葫芦起来瓢。同比增长40%，土地上去了40%多。今年3月，三线城市经营性用地成交金额2260亿元，同比增长23%，并没有涨得太多。与土地和房地产相关税收增幅大增9799亿元。与26941亿元的土地出让金合计36470亿元，契税2974亿元，同比增长16%。土地增值税3231亿元，都比增长10.7%；1484亿元，同比增长6.9%；城镇土地使用税1309亿元，同比下降0.2%；耕地占用税，下降31.7%。

租购并举就是住房改革，没有改革制度是做不起来的，是一个长效机制，一定要往上面走，长效机制一定要和改革配套，不配套长效机制也做不成的。基本上不可能在短期内把长效机制做起来。由于现在提出来的一些问题，比如说央行去杠杆比较容易，出的政策收紧开发贷，这部分不要太难。有改革现在财税制度，地方政府好多事情就会受到很大的问题，还有地方债务的平台，不光是房地产这个事情有点，他和这个有关系。

排名前列个阶段是以经济适用房为核心的住房制度改革。第二阶段土地招柏挂之后的思路，以商品住宅解决保障房的问题，即用市场化的方式。第三阶段政府加大保障房建设。第四阶段租购并举，这是根本性房改。建立新的地根，新的银根，新的税收制度。住房分配的问题福利分配、货币分配、补贴租赁、住房金融。分配制度不是房改，房改还有住房金融，开发贷、个人抵押贷、消费金融、资产证券化。

由开发贷个贷转到租房的时候，一定是有租赁的消费性，租金是介入CDI，而房子是原来的房地产进入低价投资，根本排名前列个和第三，所以在第三驾马车，租赁市场的情况之下，一是属于消费领域，我们消费金融，退出也不一样，前面是卖房的，房产证退出了，租房这部分一定要通过退租。我们现在刚刚起步，根本就不配套，和前面的开发贷、个贷都快速去杠杆了，那边还没有，根本不在一个水平上。原来是划拨，福利分房子的时候，现在不许干别的，只能持有不能出售。现在刚刚开始，我们关于这个共享，关于公寓的土地和集体的建设用地也不过是最近两年的事情，前面已经按下幅度起来调，调得起来的时候，租房的土地刚刚开始，怎么并举，还是并举不了，还早呢。

但是我觉得没有那么悲观，既然是从中央较高决策层已经提出来这么一个，坚决关上一扇门，我提醒现在的开发商不要有太多的想法，起码现在是坚决的关上一扇门，一定会打开一扇窗。商品房去杠杆，那就要在租房市场积聚资金，引导资金流向。对于每年销售额达到十几万亿的产业，由售转为租，需要强有力的金融支持。建立长租市场的融资机制，融资租赁和消费金融。现在长租市场没有一个很好的融资机制。

这个政策没有打开，把租金一下打开好多的房子，我对这个是非常反对的，特别不能把租金炒上去，炒房子不让炒租金，所以要建立我们的长效机制当中，然后退出机制当中，我们在这个市场下大了力度。这个是一方面，另外一方面关键问题要直接培育租房市场，我们投资的持有型的租房当中收益率也提高，租售比才能够提高，资金才能够转变出来，我们差得太远了。租房和买房的关系，月供对比与月租金，如果月供和月租金二者相当，既可以买房也可以租房，这是金规玉律。

租房定房价，美国定价机制跟中国不同，一个地区的房价取决于这个地区租金的水平。可支付力，要解决租房还是买房，月供占工资的比例不能超过60%，一般是50%，在中国已严重倒挂，月供对购房个人乃至几代家庭形成巨大压力。一般来讲月供占工资的比不要占60%，现在来讲两代人供一套房，你说炒到多少，所以形成巨大的压力。现在国际商通用的这三个，如果不调回来，始终就是瘸腿。

另外我们看一下和国际差多少，不要自己在行业里面觉得特别健康。非常重要的租售比在发达国家。房子收入比，国际一般合理范围在3-6倍，北京25.5，上海23.5，厦门22.1，深圳20.118各城市超过6倍。租售比发达国家人口密集的大城市1：200左右，北京达1：806（2017年）。在房价中的占比10年间由20%提到40%。发达国家6-8%，中国2%左右。2%银行贷款都还起，没法还这个成本。

房地产税在中国要起来，因为毕竟房地产这扇门关上，房地产税是个很好的关门推手。我们看土地成本，20-40，最后主要看一下为什么中国和国际上，瘸腿的事情。租房租赁市场的占比到底是怎么样，人口占比是怎么样，人口占比当中深圳其实租房的占比还是比较有到3%，最后高度的就是深圳和上海，房屋占比要低，房屋占比只有20%的房屋在出租。中国、英国、日本，中国的房屋占比中间的占比只有全国12%在租房，英国是25万元，日本也是25%，这样一个情况。所以我们还是确实差很多。

那么再看一下租金收益率，国际上是多少，美国大概6-7，日本也是5-6，法国稍微低一点，也是3-4，中国是一路下降，2008年的时候我们租金的回报率是3.5%，2008年到现在十年以后，去年租金回报率只有1.5%，一路下降。租金下降是不是房价一直在上升，所以形成很多的不合理，租金回报率实在是太低了。

这次去美国收获非常大，搞清他整个资金链，和持久性的规律。看一下美国总统上台后，过去三年、五年所有的回报率较高的是老年公寓，养老公寓无论是在去年几年，还是过去五年达到15%。过去一年达到12.几，养老公寓是较低的公寓，现在中国很多的企业已经出去，都在美国买老年公寓对此的回报非常稳定。我们的产业这部分仓储、物流，这个持有租金回报率比较高。橙色大概6%，过去三年奥巴马3%多，从这个可以看出我们差的很远，很不成熟。再看一下谁家在长租公寓，长租公寓是服务给谁，20岁到44岁，我们占长租公寓租房52%，一半以上是给这个盖，卖房子，75岁以上住老年公寓，长租公寓到底是怎么样，到了45岁、54岁为什么突然下降，结婚、生孩子就买房了，这个不能良性的循环。

再让房价上去不能再涨根本不太可能，大面的下降经济就崩溃了。不要再涨，用提高支付力的方式逐步降低房价收入比。分子不动，分母增加，整个房价合理，一定要相信低价。这一部分土地成本一定要下降，多种方式降低土地使用成本，这么一条规划整个可支付力不一定是提高工资，降低土地价格也是一样的，提高租金收益率是最难道德国，怎样从2%提高到5%，我说这个出售率比较大幅度上升，大型机构进来，进来以后他的资金量大，这个成功率才能够做。你说让我们大的经济机构去长租公寓，我们也分配啊，你说多少我说4-5，租房市长的回报率达到4-5。大的钱进来，接这个平台。

我们这次在美国做一个10亿美元的长租公寓，把十一个项目全部配出。另外启动经贸市场的支持，消费金融另外一定要考虑企业的利益，龙湖集团与加拿大养老基金投资公司共同设立长租公寓投资平台，用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。我问了很多根本转不成，土地成本太高。现在开发企业资产太高等等，都是这些问题，我觉得要考虑我们房地产的利益。在又一次住房体制变革到来之际，我们需要用改革的思路综合考虑各要素的制约与平衡，实现新的政策性的突破。我就说到这里，谢谢大家。

【主持人】

下面请刘朝晖先生。

【刘朝晖】

投资要循环起来，如果把城市的建设和运行看做一个整体，我们基本的投放在不同的阶段并不是平均分配，我们在经济发展薄弱的初期需求量是最强的，经济较强的时候仅仅需要一些维护，资本的需求量比较小。对于发展中国家无论是城镇化推进所面临的挑战都是去模式问题，无论是经济增长都不可能实现。也就是说必须要找到一种合乎历史的开展模式，以支持共同矛盾的解决。在最早的时期依靠的是小规模的增长，90年代是土地制度改革；国企改革；住房货币化改革；取消市民自建房；启动了住房信贷；投融资改革；分税制改革；土地成为财产。并不是每个国家都可以实现大部分的增长和推动他们的城市建设，我们快速开启了城市化的进程，这种预期与资本相结合带来高的杠杆，从而有力促进城市的开发进程。是正向的机制。

大规模工业化进程，为中国启动了资金，并且以城市空间造成了场所。经济增长的价值提升，同时也为城镇化提供了动力。城镇化进程带来大量的新增的城市建设的需求，进一步扩大市场规模，所以工业化共同推进城市，不断增长了预期，也同时放大了投资收益，并且吸引更多的资本来到运行模式中间。

过去的房地产的市场为什么火爆，其实就是因为赶上了历史的快车，并且在城市的商业城市发展模式中间扮演了重要的角色。房地产赚钱真的是太容易了，到今天这个模式是否还有效，我们的城镇化发展空间已经很小，到2017年城镇化水平达到了58.52%，我们一般预测城镇化水平在70%就已经到达了饱和状态。

与此同时，基于外贸的传统制造业扩展也面临困难，也就是说两个激励机制趋于减弱，那么我们过去的城市商业模式也就不成立了。我们也能看到一些确定的内容。排名前列城镇化转向内涵增长和结构调整。内涵增长就是城镇化质量提升，将不安定的人口割据稳定下来，提升公共服务的水平。结构调整就是城市和城镇之间的流动，一部分城市仍然会有增量，但也有一部分城市可能会面临人口萎缩。即使是增长前景较好的大城市，也会面临着比较强的调控措施。

第二依靠外来资本的三四线城市资金面临紧张。如今三四线城市的房地产价格上升很快，有的人均GDP才两万多，房价8000，靠的是什么？这些城市没有太多的工业基础，第三产业比重超过50%，还有20%是农业。城市的发展模式是靠外出务工的收入来反哺。在广东赚了钱却无法长期定居，回家买房为老人孩子提供好的教育和医疗。所以三四线城市的发展动力其实是沿海的珠三角和长三角的制造业。一旦我们的实业受到冲击，这些城市会非常困难。

第三房地产税终将出台。具体时间无法预料，但一定会来。回到对城市商业模式的考察就会发现，城市发展在增量阶段需要一次性的大笔投入，土地是较好的选择。而城市发展进入存量阶段需要的是持续的维护，需要规模较小而稳定的收入来源，房地产税也是较好的选择。我们并不知道房地产税会怎么征收，但认为应当有一次性出让70年产权和新拍卖土地征收房地产税的并行期。这样有利于形成的合理土地价格，也有利于不同发展阶段的城市通过对两种类型土地的比例进行调控以满足自身需求。

基于旧模式的好时代已经过去，我们必须要转型、要创新。我们如何来实现创新呢？这是一种毁概念的模式，把很多好的发展探索变得庸俗，我们从新闻上可以听到很多批评的声音，比如特色小镇房地产化、养老房地产化、城镇化房地产化、产业园区房地产化，可以总结为房产+的模式。也有一些创新学到了金融创新，让买不起房子的人能够买得起房。只会拿建房子要转型可能还是要认识一下房地产自身应该是什么样的定位。开发商优势是整合资源，创造商业模式，让各种行业协同起来。

房地产的本质是资源整合平台，过去我们整合的土地、建筑材料、市政和公共设施。以后应当尝试整合新的资源，创造新的商业模式。所以房地产的创新是向过去反过来，要把房地产变成其他行业，称之为房地产×。

谈一些个人的想法方向。

房地产×民生=新保障房。房地产归根到底还是要解决人民的居住问题，如何让城市人能够住有所居，让农民工让低收入群体都能够找到适合自己的社区，我们认真的为此而创新，不仅能够获得声誉，也能够获得商业回报。比如说在很多城市群租房的问题，把一套设计完整的公寓硬切成若干的小间，这种切分很划算吗？其实这里面有很巨大的浪费，我们为什么不能设计出专门的8-10平方米带有公共卫生间的、厨房，被称子为新筒子楼，可以只用来出租，完全达到保障房的水平，回报率有4%，一个月就2000元的样子，回报率6%，获得政策的支持，市场价值是30万元，不高于6、7%，有非常多的金融手段使商业化可行的，比如化为另外一个方式。除了长租公寓还可以像产权式酒店，在出售的同时出售合同，统一由开发商来开发，很多人投资不就是为了房地产的升值吗？这样的话政府、投资客和民众都能够实现供应。

房地产×服务=新生活圈。住区作为入口，可以联结到文化、体育、餐饮、商业、医疗、教育等一切潜在的消费空间。物业变成了盘活资源的核心，物业的价值是提供增值服务。物业的价值是创造增值的服务，而不是固定收取的费用。

第三个创新就是房地产×社交=新社区。交流是社区的本质。而高楼大厦阻碍人们的交流。缺少交流是纠纷的重要来源。交流创造附加价值，产生共享，付出了更多的成本，如果我们的住区能够成为交往的领岸，我们就会变得特别有活力。

房地产×人才=新城镇空间，很多人批评特色小镇的本质是供侧改革举措。已有的产业需要升级，两条路：创意和科技，归根到底取决于人才。用高水平的创业，生活环境去引人才，同时不市区都市繁华。要形成创新群落。我们的信息+金融，通过信息技术重区已经变成了一个载体和纽带，以上是我们作出的一些思考，能够通过新的技术、模式能够产生一些新的可能。我们这种探索欢迎我们的共同参与。

最后总结，我们想最后的创新还是要回到一种思考，在这个新时代，什么是对国家和社会长期发展有益的，创新要服务于国家的需要，要体现社会关怀，创新协调、绿色理念就是我们探索的方向，谢谢各位。

【主持人】

谢谢刘主任，下面欢迎陈劲松先生带来演讲。

【陈劲松】

非常感谢智慧源，房地产已经没什么好聊的了，坚决遏制上涨。现在我担心的是行业这个时候，应该担心的是会不会跌，这个会成为行业密切关注的重大事件，这件事件有可能发生吗？目前中国的土地流拍都在频频的发生。

第二件发生的事情是放水，放水的意思是土地开始整改，否则地方在继续放水怎么回收呢？供应量这么大，去杠杆去到了个人，成交量开始萎缩。我们知道市场基本的规律质量在价先，当集聚放量的时候房价会涨的，当集聚量萎缩的时候会跌的，没有特殊性。

进入我今天要和大家说的主题，城市的规律。突然发现我们对城市完全是乱套的认识。排名前列就是美丽乡村小镇，又说三四线有问题，这不就是打脸吗？这个事怎么会是一个非常矛盾的命题同时在行业中都在宣传。二、城市化正在驱赶人口，现在我看八成是这个问题搞清楚，上海也会、深圳也会。

走到今天的城市化，难道对城市一点认识都没有吗？如果这样白走了城市化了，怎么走到今天，我们在深圳这么多人，当初我还在香港做海富，我们还不清楚。哪有高端人口，不都是低端人口混出来的吗？我总是觉得这个行业不能忘本，不能把我们的行业怎么发展过来的都忘了，城市我们走到头了吗？说我们城市已经走到头了，这不是胡说吗？我们的二线城市，长沙、成都、南京、武汉还有房子卖吗？城市走到头了吗？难道进城的愿望不对吗？我们看城市到底有什么规律？

人类发展到今天，我们从农业革命开始到现在一万年，人类还是一万年进入我们的智人智慧，我们经历了工业革命就进入了城市，在农业革命的时候没有城市，工业革命以来人类进入了城市。工业革命以来，人类总共有三大发明，就是城市、公司、货币。

城市、公司和货币是人类最伟大的发明，三项发明，国家不是，城市、公司、货币是。我不解释。城市是经济发展的主要驱动力而非国家，这个是国际上的认定。城市是经济发展的主要驱动力，而非国家。比如说美国，美国发展的主要驱动力是几个城市，大部分把特朗普选上来的城市都是负资产。而集中在几个主要城市波士顿、纽约是美国主要的驱动力，中国也一样。城市是非常伟大的发明，而我们在这方面怎么认识都不为过。

我到深圳的时候，知道深圳是什么样子，真正有今天我们当时完全不可能想到，怎么会这个样子。一定会有一些内在的规律，目前整个世界是功能失调的国家，和正在崛起的城市，哪个国家都一样。城市最伟大的地方就是指数增长，这是农村，什么小镇、什么扶贫都胡扯的。城市最伟大的地方就是指数型增长，什么是指数型增长？开始的时候慢，越来越快越来越快，比如说深圳。规模越大增长越快大，规模越大增长越来越快。我也是最近才突然意识到这个规律，因此我推荐大家读一本书叫《规模》，你去机场就可以买这本书，闹了半天都是这个规律。

指数级，增长一倍的时间，当时从30万增长到60万所花掉的时间，和1000万到2000万的时间是一样的，我们不认识城市的话我们会犯方向性错误。城市具有极强的韧性，作为复杂系统，他们在持续性进化。复杂的系统，持续性的进化就以深圳电子产业为例，电子产业怎么进化到今天的，他持续推动人与人的互动、创造、活力、精神、兴奋、创新，用不着政府去创造，城市本身就会发生。深圳哪个产业说真是政府倡导的，他就会发生。

规模定律，人口每增长1倍，只需要增长的85%的物质基础设施的投入。比如说从1000万到2000万，道路的总长不需要增长多少倍，增长85%就性，增长85%就可以了。因此1000万的城市要比两个500万的城市不知道好了多少倍，又更环保，基础投入更少，更有效。规模越大、GDP增长、餐厅的数量、专利的数量、艾滋病不是增长1倍，是增长115。增长不止1倍，投入少于1倍。这个简直是人类最伟大的创造之一，因此规模越大社会资本的方式，人均、生产、消费无论是产品还是观念都会诞生。

在巨型城市，而不是诞生在美丽乡村，规模增大带来的是主要驱动力，目前全球城市化正在如火如荼进行中。中国是其中最特别的主力，这也是中国和美国要打贸易战的基本底气就是城市化。这是十四亿人，五千年的梦想。土地城镇，需要大投入，城市的规模到底多大合适，你从住的地方到上班的地方，我们现在在地铁，我们现在在高铁基础设施开始大投入。这个大投入是真正有需求的，是真正有未来资产收益的，是真正老百姓国家资产，是真正不和美金挂钩的，让美金在我们城市化面前发抖的。

城市规模在某中程度上由交通系统和效率决定。它要求在不超过办小时的时间内将人到工作地点。每一座城市的企业总量与城市人口规模呈线性比例关系，比值是21.6，即无论城市规模如何，每22人便会有1家企业。城市是自发的自组织现象，源自需要交换能源、资源和信息人类的互动和交流。基础设施和能量使用的亚线性恰巧与社会经济活动的超线性相反，这正是城市的天才之处。社会网络的持续反馈机制，导致与人联系倍则增，社会经济时间的超线性比例变化根据15%法则而压缩。

因此所谓的各种城市定位，任何定位都好，园林、后工业、其实就是城市就是熔炉，城市就是反应堆，城市就是创造集体的创造。城市主要的动能是化地为形，化能量为文化，化死物为技术。目前中国房低产界坚定的走下半场，这下半场是中国的城市，房地产界有一个应该有的中国梦，就是当中国二十个左右的城市，他的GDP超过香港的时候，中国梦就实现了，谢谢大家。

【主持人】

您重新了定义城市，谢谢陈先生带来的精彩演讲。接下来的演讲者是吴建斌先生。

【吴建斌】

大家下午好，很多的专家、领导讲了很多非常宏观的事情，非常大。这些方面觉得很精采，也总结得很到位。

我们多次谈企业在2030年之前怎么干。房地产行业，因为国家政策巨变，似乎向冰河期滑行。其实刚才提到的一些观点是有可能发生的。房地产企业走到今天，不是我们行业出现了严重的倒退，1997年的香港，房地产价格下调,全香港人变成了负资产，几乎崩溃。不久之前发生的事情（中美贸易战），发生在今天这么大一个版图上的后果也是很可怕的。中美贸易战的因素，中美贸易战打到今天，鹿死谁手没人知道，我们很多的基础工作、我们的管理、我们的产品等一些低端产业会受到很大的冲击，对房地产的影响也非常严重，目前已经出现了几个现象。

首先是土地流拍，这是过去几年很难见的。300个城市流拍258宗。全国的城市加起来大概有8%流拍，这个时间段全部流拍，这个现象非常令我们担心。另外一个方面，房地产公司股票短短几个月下降幅度达3-4成。他们业绩很差吗？他们的业绩不差，他们业绩非常好，结算的收入非常好，但为什么房地产股价在大幅度下跌呢？在这个情况下，我们总结了一下，大企业暂停买地，现金为王，现金方面在增加。第三个方面在找机会，这个机会在哪我也不知道，我大概找了几个点：找安全垫、观望，放低条件，加盟大企业，落袋为安，期待大企业代建、代销。用更好的平台把房地产的价格销售出去，也有不少企业在谋求上市；中小企业房地产为了生存也想了很多的办法。

上面的推论、事件的发生表明并购时代真正开始。在过去，这个情况发生的概率是70%。并购方面有三个方向是可以考虑的，排名前列个是因为上市的企业股价大幅度下跌，只要你有钱，一直没进去，是个千载难逢的机会，花很少的钱就可以并购是较佳的事情。央企国企可以与事业分离。法律尽职调查，财务尽职调查，税筹安排。法律环境不太好的情况下，要花很多的功夫。无论是从结构还是从资产的，另外一方面财务的这个方面更多的是工程做起，往往靠外面专业公司做经济调查是不够的，每个企业可以把工作做细，我们经常会发现，留下了大量税务问题都要去公司承担，所以在这个情况下我们并购的时候在税筹方面好好做些研究。比如说经验还不足可以请独立的机构。我们可支持可覆盖需要更多的关系去平衡。财务尽职调查方面，我们经常可以看到有那么多的方面，有六个方面是重视的。

并购是常规的，其实我们在很多并购的过程当中，有很多环节需要处理：并购范围厘定及后续处理、范围内的资产价值、范围内的债务及借款的优化、融资置换及优化的安排，人员安置及优化等，要引起高度的重视。

并购是一个企业增加土储、保持快速成长的重要途径，也是当前融资工作有效开展的重要保证。原来推出前端融资，在这个阶段要设计好你的融资方案非常重要。最后我还是认为由于并购时代其实已经来临，我们应该十分重视。这一工作不仅考验企业战略眼光，也考验操盘人的操盘能力，预祝企业通过并购，获得持续发展能力。

【圆桌对话】

主持人：来自北京的会长做了宏观性的发言，我们第二位发言的嘉宾朝晖会长的发言应该叫做风景这边独好，给我们提供了一条创新之路。这边是张一平、吴有富、葛亮、肖德文、姜晓刚、陈潜峰。

排名前列位老总是跨界式，股市、生产、产业相结合的人物。张总在业界非常有名，在各个方面做出了非常重要的典范。张总您的经验非常丰富，对当前我们国家的政策，特别是房地产的政策，会议的下半年工作安排的五个方面，55个字讲的是房地产要促进供需，坚决遏制房价上涨。深圳出了新四条，商务公寓限售，特别是限制企业购房，第二个就是新购住宅三年限售、抑制离婚购房。请我们在座的嘉宾谈一谈。

张一平：我想利用今天的机会，把集团怎样做产业园区做一个分享。

大家都知道现在非常多传统房地产企业都在转型做企业，在没有内容的物理空间出来以后，我们去把他填满，填满后如何去运营？我们的做法是这样的。传统有九大板块，其中有六大板块对传统制造业相关联，集装箱、道路车辆、海陆空装备、建筑、物流、金融，这些都面临着升级和技术创新。

传统产业技术创新提供物理空间，提供运营服务，为我们的投资物色一些好的项目。这一代我们举个例子，东莞中集集装箱总部，新材料、物流、智能还有联运，这个就是我们的凤。园区主要是电子信息、材料是我们做传统房地产对园区的主力，在新贵的产业作为我们中级持股的较高产业。

在光明附近的产业带进去做一个低轨卫星和互联网的产业，我们带着凤去筑巢。我们的招商怎么去做？所以我们现在在东莞松山湖，我们开的招募。另外每一个招商人员都曾有产业背景，并不是从房地产中介去找，只有产业背景本身有产业资源，我们现在去招商航空航天去招，其实学生有学校老师的资源，这些人和我们招的企业都能对上话，这方面我们做了调查。

第三方面关于运营这一块，我们针对的园区，针对的员工构造了九大，对这一块我们在座也有不少地产商转型做产业。我提醒一下并不是任何地方都适合做产业，并不是任何地方什么产业都能做。其实现在做产业真的难，因为投入大，我们国家的金融政策在这方面配配套的政策太少了，我们拿的钱又很高，拿了百分之十几去做产业园区，在这一块难度比较大。我们的股权投资资金，我原来做房地产，现在做产业园区实际是在做企业。

主持人：下面请到了第二位演讲嘉宾论坛的嘉宾吴有富先生。今天我想台下的朋友们，更希望从您的发言中听到国家房地产方面的政策，也包括最近国家统计局七月份较新出台的北上广深一手房，北京结束了七个月的下跌，上海连续七个月下跌，这是国家统计局的数据。同时我们也看到中央政治局的常委韩正8月15日召开了粤港澳大湾区排名前列次领导小组会议，参加了由香港特首、澳门特首、广东的省委书记省长，这个会议的规格已经出来，政策也已经出来，韩正讲了四个方面的内容，我想请吴总结合当前的政策谈一谈，您怎么看？

吴有富：我们思考问题的方式是什么？我想是三个角度，排名前列个要常识，不要天天想风来了，长翅膀可以飞，又不是风一停摔死。什么叫常识？老兄说涨不给涨，不能跌，水又不能上，又不能下，是什么呢？所以我们要常识，有人说曾经有一个名人，房子不要买了，要暴跌了，说我们租房算了，我摸脑袋半天没想明白，租房要比买房钱少一点，但有钱的人他傻，他去买了房结果租房反而划算，大不了涨个租金不就行了吗？就这么简单的道理。

深圳最近有一个统计数据说房价下跌，平均每月26块钱每平米，又有聪明人算明白了，如果把按揭加上了。我们要讲真话，我们都是金融业的朋友，我们一定要讲真话，讲实践出真知。2003年、2004年的时候，要全面拍卖。组织我们等人开了个会，起码我没有看到任总回顾我们。我们有时候听在外面很高兴，我们认为退潮了才看到谁没有穿泳裤。

你有没有信心，我每次去美国都觉得有信心，像我们这样说，在睡觉的时候在访问中国一些事，这就是我们很勤劳，我们中国人民在座的还是对中国贫穷落后的恐惧，因为恐惧。我们比美国人民，没有理由说勤劳的人比一个偷懒的人过得还差，这没有道理。回到两个问题，未来中国的房地产，大湾区也好都应该要有坚定的信心，房子的品质上去了，管理也上升了，你还能希望房价下跌吗？

葛亮：事实上房地产和金融是分不开，特别是金融，哪里分得开？银行的贷款和房子相关的达70%以上，我想远远不止。我们国家最早的关于贷款的通知，我们讲得很清楚，这个就是银行和地产之间完全不可分的关系。

今年房地产到底会不会跌，房地产价格上涨的时候，所有的商业银行包括央行会组织大家测试，银行的那条线在哪里。所以我觉得房价涨不涨得上去，也不用太悲观。第二个观点是，关于房地产，中国房地产能够发展到今天，过去三十年的时间里只要是投资房地产的决策一定是对的，房地产发展到今天有一定的规律，我们讲两个简单的事实。排名前列个事实就是，房地产对产业的影响真的很大；第二条是选择实业做生产做制造业，第三条选择分到银行里，去理财机构上班，最惨就是做实业。

较好的是什么呢？房地产。

所以房地产发展到今天，无论发展到什么状态。房地产价格过高对人才，我们讲一个现实的情况。腾 讯总部在深圳，年轻人还想发展的话，一定想往总部发展，腾 讯从去年开始，主动申请调离总部去自己那个所在城市工作的人，要超过进总部的人。但以前不是这样，以前都是几百几千的人想挤进深圳总部。深圳的房地产为什么好，因为房子好、金融好，实业也好。大家是有钱能够创造那么多价值去买好房子。房地产能够再降下去吗？我自己个人认为持续增长是一个合理的趋势，流转起来到后面也不错，这种模式大家很清楚，今年去杠杆，各区级大量检查；检查下来以后，这种商业模式目前是经受得住。支持供应链是企业，上游企业在为房地产公司服务的时候是实体经济。检查的核心有两个要点，排名前列个要点是必须真实，你给到上游的实体经济去支持他的业务发展。第二个就是这个钱最终没有流回到房地产公司，这个是完整的，这个业务我认为从现在来看是发展的。其他公司也在陆续展开合作，在市场上其实除了一方以外，还有其他的银行，包括其他的房地产公司及其他的来做。

主办方提出一个问题，能不能通过资金模式，为一方来提供资金，我们房地产公司创建了一个结构，我们放一定的资金，吸引个入优先的资金，推过这个安排把资金放大，同时对供应链产生合作。我认为如果这个是正在探讨，资金的方式也是合适的。资金目前接受考验的情况下，会比较广泛一点。给我的第三个问题是建行打了排名前列炮，这两个主要产品来看，我们和建行也有交流。在商业银行里面通常会有对监控的了解，合作方到市场方再到客户端大家都觉得不好，短期内的核心问题是，产权问题还没有完全解决。租赁和银行合作不能完全的解决。在这一方面银行贷款的利率，这个在产业链条参与的比较多，在金额不大的情况下，大家所分的利润是非常薄，甚至不挣钱，从目前来看，这个业务从政治维度去推，会有一定的量，谢谢大家。

王建飞：虽然看了房地产市场从2018年销售额已经超过了去年的同比，现在看起来还是很热的。在这样一个时候，有一个合作伙伴来谈这个问题，我们始终关注他的这个发言，较新的合作也是创新的一个融资，资金的形式。投资拿错了地，后面再怎么说都没有用。

其实我在十多年前在房地产做资金的时候，资金紧不紧张？房地产公司没有资金不紧张的，都是有一块钱想有十块钱，看钱花到哪里去。所以吴总表示为什么这么重视？因为背后能够让我们拿到更多更好的地，后面都是水到渠成的事情。对企业来讲，拿到较便宜的地这是最关键的。

第三点，在融资这一块，大家要有更广阔的中心，同时我们要把融资的思维更广一些。不仅有些开发商并没有太多的股权合作，其实目前来讲，股权的融资方式也是需要打开。我们也看到股权合作排在前面，这也是未来的融资方式放开的大趋势。我拿土地就做土地，这个时代已经过去了。

第四点我们还是想说要强调，开发企业十多年，我从业十年多，我看到房地产这么多年来的盈利模式，最开始都在议价，都能挣到钱。我们产品的户型好，但是现在的大家的盈利模式一定是不赚钱的，又好比是深圳的土地。总体来讲四个建议，创新、股权的开放、快速的周转。

姜晓刚：特色小镇并不是国家倡导的真正要做的特色小镇。今天想说的排名前列个问题就是特色小镇是什么，特色小镇不是小乡村、小城市。最最核心的目标和绝大部分人想象的不一样。

特色小镇第二点，房地产处于下半场，中国现在进入了创新驱动。投资驱动最关键的要素是什么，就是肯定，进入到现在这个时代，最最有价值的是什么？变成高端的行业，特色小镇恰恰是为了解决这个问题。在小镇里面毫无关系，你不可能成。特色小镇说的是未来的情况会如何。

中国前五十的地产商的特色小镇想要做的都和我们一样。你如果是知道问题在哪里，那我只能是解决这个问题，如果是连问题都不知道哪里，基本上是死路一条。排名前列个问题是你怎么解决地产进入特色小镇之后把整个成本，深圳就是这样成本很高。第二个问题如果先把产业做起来，再出让土地，土地出让金，我凭什么先把土地给房地产公司。请记住房地产的本质是服务配套型产业，翘动不了任何的实际产业。还有两点是房地产商自己要去考虑。

房地产目前的盈利模式、商业模式和特色小镇匹配吗？除了卖房子或者做代建，或者做商品，我们的模式之外特色小镇，盈利的模式是什么？第四点是房地产本身的问题。第五点是我们房地产的人才资源，我们到哪里去找人，我们现在房地产的能力不匹配，包括这些都要发生。这五个问题是目前解决才具备去玩特色小镇的基本，政府才会相信你。

最后总结一句：升级转型是什么？升级转型也就意味这不是在否认全部，未来得只有三种企业是很好的——把产品做得非常好。房地产的本质就是合作，还有一个优势是资源的获取者，无论是资金也好，土地也好，他的方向是整合者。

主持人：下面有请陈总谈一下您的真知灼见。

陈潜峰：我们公司总部在湖北武汉，今年已经进入了江西、江苏等三个省，去年在深圳办事处寻找进入深圳区域的目标，不幸的是现在还没有真正获取到心仪的项目，有好的项目可以和我联系。

前面四位嘉宾都已经对深圳有非常美好的展望。2035年离现在有17年的时间，大概会有20个城市群，两个人的表述不一样，20个城市GDP会超过香港，2035年20个城市群经济总量会达到这种高度，我们坚信在未来的时间里面会有持续的观点。中央731文件中有一个坚决遏制房价上涨，以前是够快，实际操作这一块有一个分享。

我认为房价的上涨，一直以来调控的房价是城市的房价平均价。所选的评价是高度发展。办法总比困难多，高价房子没有了，低价房子会有允许他上涨的，有一个限价的原因，导致开发商不愿意。我们认为会在平均价格上面有所松动，深圳周边会考虑在周边的城市来选择进入。限价的条例会实施放开，会给我们开发企业合理的获利空间，能够维持我们的企业发展。谢谢大家。

【主持人】下面有请邹先生来讲话。

【邹林】

首先在贸易大战的背景之下，看一看到底是为了什么？

两个方面，为什么美国要打贸易战？其实大家都有很多的判断，大家对未来的方向都经过这么长时间比较清楚，一个是为了货币，第二个是为了打我们的科技。中国提出了2025这样一个产业战略。你们看一看双方打的内容是什么，无外乎十大战略信息产业方面。

为什么在这样的背景之下提出进行房地产的调控推动经济实业的发展？地产人能够在未来发展中找到我们的定位和责任在哪里呢？中国产业发展的成绩大家有目共睹，包括较大的产业基地，最全的产业体系，也是全球结构调整较快的市场。

大家看看排名前列、二、三产业比例的变化，我们预计产业调整如果比较好的话，在很多产业上可以媲美全球优秀国家。打这种贸易战是必然的。我们产业的同行想要发展有一些歧视，数量众多、遍地开花，全国园区22000个，参差不齐、建设质量不高、吸引力不足，产城融合不足，配套严重不足，环境承载力严重不足。这是产业发展的特点。

我们现在面临较大的问题就是人才和资金，地产行业中有很多的人才，为什么日子还是蛮好过的？所以为什么从奥巴马到特朗普都在引导制造业回归。这是各个产业的比例，在新常态下，政府的经济逻辑我们一直做城市开发，政府现在借钱的。这次放水大部分钱又进入政府，我们每一次负债以后进行城市化建设，卖地土地升值以后又补一份土地产业地产，政府通过财政收入是非常有限的。其实各个地方政府对产业发展的动力是不足的。

在这样一个背景之下如何来解决这个问题？我在湖南时间比较长一点，全国前三基本上一半政府的负债也好都是欠得比较厉害的。实现传统产业转型升级，推动战略新兴产业培育。我说这个意思就是当我们的地产商想要去升级或转型的时候一定要找到政府的需求，政府是务实的。我们要建立产业园区，能够让合作的对象地方政府有正级，同时在当中也产生类型好的效益，你才能够做好。

我们讲讲发展机遇。地产不代表房地产，地产现在还有很长的路，很好的机会发展。我们相信有两句话，城镇化的进程是一个，以科技创新为引领的新兴产业的发展，是中国两个未来较好的方向。刚刚吴总也在讲，未来二十个城市群都等着我们去在国家的支持引领下进行开发。

我做产业地产要做哪些能力，做住宅地产是非常容易做的，是中学生干的，做产业地产是大学生，做城市运营商是研究生。要具备基本的能力才能够让你的企业升级比较顺畅。建议大家研究一下我们国家的十大战略信息产业和七大主产产业，无论你是为了拿地，还是为了产业集团合作，要先研究好，才能够找到默契，能够找到结合点。新能源新材料，以及未来出行的一个方面。

对于产业发展国家会陆陆续续出台比较多的，以前会有更多的产业来扶持。有时候房地产不好做，告诉大家你就可以从发行到资金，而且是很低的成本。国家有很好的产业政策大家有很好的以后，你从资源的获取，从产业运作和房地产开发都可以找到一个路子。这是现在的城市分布，刚刚有说到前些年的，大家说得比较多的是产业特色小镇，你去运作可能就有突破。

产业地产产业转移以长沙为例，我们在选择产业地产的时候一定要围绕产业转型产业升级来做一些文章。第二是城市型的布局，多方合作继续强化，大家看到这个图。未来中国的发展，城镇化的发展是坚定不移的方向，机会就在这里。二、三线城市当然会有机会，大家有看到人口的回流，大家有个数据深圳产业地产人口聚流，人口净流入的地方，以及中小学生增长比例，有一条线，你看准以后对你的价值判断有很大的帮助，产生融合。

未来之路四：产业城镇规划，多规合一，提高土地利用效率。产业城镇发展的核心实际在于产业，因此在区域规划上，传统意义上的总规从主导地位变为功能的对接和落地。土地效率很好的利用，产业地产资产一政权化将获得更大进展。企业对于产业地产基金的探索和尝试，逐渐发展成型。

【鄢为民】

我们这四十年发展成功的原因是什么？实际上是市场机制起决定的作用。我们总结出来的经验和教训是什么？企业要有很好的底气，没有资本的基本就没有发展。四十年代改革开放的经济，四十年代的创新发展，我们打破了“我心非我心，他心是我心”。

这个自市场经济分工合作才能给你。这种对我们下一步的改革开放对我们地产的发展，对我们经济的改革，社会的改革，包括我们和西方关系的相处都是有决定性的，我们今天讲看到的问题，一个黄金两把刀。劳动的价值早的源泉。把中国的文化成为圣贤的文化，毫不利己，专心为人的这种文化，最后变成一种科学，变成一种科学原理。在这个里面，我们实际上这四十年发展便成了这个原理，我们今天的困惑也是因为对这个问题的本身，社会所发生的深刻的变化。就这种关系是人性的弱点打交道的关系。谢谢大家。

【主持人】

谢谢鄢总给我们精采的演讲。下面有请李明俊先生上场。

【李明俊】

前面各位嘉宾都是从宏观的层面上给大家做一些分享，我是财税一线的工作者，我只能给大家分享一些金融微观上的一些内容，希望你们喜欢。

税收会成为一个非常重要的话题，为什么这样讲呢，最近这几年房价在往上涨，可是我们的成本费用没有太大的变化，房价提升的部分可能40%-60%都是税收。当下是房地产并购的浪潮，最近这几年并购总数金额越来越大。这里都是标杆的一些并购行为和案例。我们看到最近这几年有很多帝国，这些帝王都是亏损的。就是钱对税收的认知不够，考虑的税收不足。万达广场将77个酒店给了富力，600多亿收入的案例中间，如果做一些安排，化资产转让为股权转让，我想在这些上会有非常大的真金白银的纯利润。在国家层面上，也会出台一些政策。

房地产融资形式越来越不乐观，有人说已经进入了寒冬，渠道越来越窄，成本越来越高。我们有很多嘉宾专门组了一场地产的大佬的对话，除了传统的银行贷款、基金以外，也有一些创新的金融产品，比如说ABS、REITs。在这些金融工具的背后，我看到的全是税。

这是什么税呢？债权融资，项目公司利息支出，在商业你怎么样去做REITs。作为一个税务顾问，我给大家两个建议，尽快实现财税共享，这样的管理思想在地产刚刚起步，国内有一些机构，例如华夏幸福、中铁置业都在推行财税，这个在未来一定是个趋势；财税共享是利用大数据、人工智能技术的运用，一定是公司较高决定层从上到下的推动。这样的推动背后是什么呢？是所有的四化，标准化、统一化、集约化一高效化。打通四个系统，例如今天晚上大家在酒店消费一万元，你拿手机扫二维码没有纸质发票，这一系列动作可能在一秒钟之内计算机全部自动完成，这给公司带来的可能是巨大的内控提升，效力的提升，和中央的强化。

房地产刚刚起步，很多朋友不一定对这方面有更多的概念，或者也有一些公司做了，也只是一个费用的报销系统，智慧源帮助一些企业设立这个流程，这个收益到底是怎么样的，我们在提供这个服务，我们提供一些后端的支持。我们和大家分享的是智能财税。我们打造了一个东西——智税云，智能的财税平台，主要利用云计算的技术对我们企业的财税进行处理，这一块我们有请张鹏先生一回和大家分享。

最后请允许我做一个结语，让我们共同携手，无资本寒冬。明天我们相信房地产依然是非常美好的时代，谢谢大家。

【张鹏】

2015年以来中国每天会有1万多个企业诞生，可想而知所有的企业都将面临两个最基本的问题财务、税务，还有那个企业不交税。三七金税三期使得企业在大数据时代，我们的行业发现，我们遇到财务问题的时候，找一个专家人问一问，客户的需求多样化，任何一家企业为一个问题自身是不太一样的，所以是多种末杨得。整个咨询行业上没有一个标准化的状态。没有用百度来做服务的。我们希望通过用这些来解决这个问题，通过标准化，互联网化的标准化首先去做一个过程，既然去做一个财税天毛，生产消费的模型，我们的天猫销售的平台。

我们用线下完成业务模型，我们可以考虑对这个行业，我们可以提供这个平台来供企业入驻和使用。我们来帮助企业更好的更智能的处理。我们可以看见排名前列次的时候主要处理标准化、智能化。智税云排名前列/二期，智能财税机器人、财税知识社区、财税信用。这是传统的财税，我们希望通过奶粉的数量长大的质量决定他以后的智商。我们用目前的智慧源的数据，这就是我们说过的，线下团队放下互联网，任何一个线下的企业如果遇到财税问题会考虑有什么影响，怎么解决谁帮我解决。我们互联网的方式来获得这样的信息，来告诉我们哪些人可以帮到你。这个就是我们的平台，很多时候财务服务生产者不知道我这些服务给谁用，对这些而言，找不到合适的提供商，这样的平台可以帮助你精确的匹配，来告诉你谁适合做什么。我们反复说要有一个标准化的流程，我们通过不断的努力，有一个流程。关于流程还需要一些最基础的业务做支撑。

说了那么多的理论知识，我们希望给企业一战式的四川平台，希望有财务、税务的业务。当然了忙低产有自己的特性，根据房地产额外开发了一套智能客服。原始服务方式，财务咨询相关问题，当前服务模式，希望小胖能够帮到每一个人。既然是机器人不会休假，也不会罢工。专业咨询，降低成本，大流量承接业务，可以主动营销，来判断你的特征，来主动的去积极营销。这个是如何处理的部分，说了他么多的技术，我们这边提一下制度，如果想做财政服务很难单纯的其解决，我们终究还需要去做线下服务的部分，那么多的地区如何去覆盖，我线上分析线下来完整的业务。这样的话就帮助呵护当地财税的业务。有什么好处呢？短期佣金收益，中长期收益：佣金+股权。这个部分就是我先提过的财税的性质，目前的经税三期的情况下，通过小微企业的评估，对性体呈现力小微企业，这些小微企业在常规渠道，来帮助这些小微企业更好的发展。说那么多到底我们搜索一提标准化的服务，工具不再是问题。

毕竟是一个商业机构，排名前列店商平台很显然是天猫一号，既然是会有使用费。我们会单独开放给一些客户不收服务费，对一些征信服务费，佣金及产品，最后是合伙人佣金合伙人收益。基本上前期的开发中期我们希望这些平台都去上线，最后阶段是完整成熟的上线，现在的转化。通过我们自己的方式，标准化、信息化，所以从多种方面希望颠覆行业，对于财政的需求，对于这样的一个企业基于这样的行业一定是比较所急的愿景，谢谢各位。

【签约仪式】