直播：2018环深大发展蓝图下的战略宝藏

—— 不舍鹏城 期会首府 ——

环深大发展蓝图下的战略宝藏

25家主流媒体，13位自媒大V

共同深挖临深一线价值

【融创公园首府】

礼献莞深的精品著作

【主题】2018环深大发展蓝图下的战略宝藏

【时间】2018年7月17日下午2时

【地点】深圳福田区皇庭V酒店54楼云端北厅

搜狐焦点网将在现场进行直播，详情请刷新

【沙龙签到处】

【嘉宾就坐区】

【主持人亮相】

不舍鹏城、期会首府。大家好，我是今天的主持人：真帅。首先我代表“融创黄江公园首府、深圳壹地产”感谢大家在百忙之中抽空来到“2018环深大发展蓝图下的较大战略宝藏——不舍鹏城，期会首府价值研讨沙龙”活动现场。

我们都知道深圳是粤港澳合作的桥头堡，是当仁不让的核心，但作为中国人口密度较高的城市，深圳必须要面对物理空间严重不足所带来的发展“天花板”。如今深圳积极对外扩张，随着深圳东进、北拓、莞深一体化进程的加快，在环深大发展规划蓝图下，也迎来了较大的发展利好战略宝藏。

然，我这一简短的话语不足以让大家充分的了解环深大发展蓝图下拥有那些较大战略宝藏，所以今天我们邀请了业内地产专业资深专家来到现场亲自为大家详细讲解。他们分别是：

深圳壹地产总编辑、文杰陶楼创办人——陶文杰

城市人文学者——王世泰

深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长——邓志旺

朱罗纪创始人、资深媒体人、地产评论人——朱文策

风语创办人、资深地产观察人——黄华

地产火线创办人、资深媒体人——陆剑伟

楼兔子创办人、资深地产评论人——胡春

深晚一兵时评创办人、资深地产评论人——深晚一兵

图腾镜创办人、深圳地产琅琊榜十大专家——图腾镜

楼市开讲创办人、资深地产评论人——张公子

地产凝眸创办人、资深地产评论人——地产凝眸

曲线买房创办人、资深楼市媒体人——曲广宁

梵高先生创办人、资深地产评论人——梵高先生

当然莅临活动现场不仅仅只有我们13位地产专家，还有我们主办方领导与25家主流媒体分别也莅临现场了，他们分别是：

华南区域营销中心总经理——朱桂华

华南区域营销中心营销总监——谢宇宁

东莞融创营销总监——黄敏姿

公园首府营销负责人——魏长成

都市频道排名前列地产、深圳特区报、深圳商报、南方都市报、深圳晶报、深圳晚报、深圳都市报、香港商报、深圳房地产信息网、深圳搜 房网、深圳搜狐焦点网、深圳新 浪乐居网、深圳腾  讯大粤网、房掌柜、深圳新闻网、凤凰网、安居客、网 易房产、深圳今日头条、界面、排名前列财经日报、广州日报、华夏时报、新 浪财经、中国房地产报；

还有每一个活跃在跟房地产有关的房地产群的自媒体大咖，以及活跃在朋友圈天天都可以看到他们精彩文章的老师们，欢迎你们！

这么多老师的到来就足以证明我们今天沙龙所讨论的整个内容将可以撼动在未来每一个片区的整体印象和价值观，我们将引导整个舆论的风向，在今天的整个会场，看这一百多人左右的现场，可能人数不是最多的，可是影响力却是较大的。撼动这些的原起点就在于今天每位老师的笔下，希望各位妙笔生花了。

在深圳土地供应量越来越少的情况下，未来深圳房地产如何发展，下一个季度的发展怎么样的走向，都保留了非常多的疑点和问点。将请出我们的王老师到我们的舞台上，活动正式开始之前，孔先生跟我说，你跟王老师很熟悉吗？我说我跟王老师是真正意义上的每周一见。您今天又穿了红袜子。

【王世泰】

上次我们在一个场合配合得很好，今天可能穿得马马虎虎。

【主持人】

我们应该要搭配上周一见，周周见变得更顺理成章，接下来把舞台留给王老师。

【王世泰】

谢谢，让我一个人讲我还没想到，我以为坐在一起讲，说实话来到皇庭这么高雅的地方，受到融创这些团队的邀请很开心，因为在深圳这样一个年轻城市，像我这个年龄段的人，应该是地平线以下的，所以我都不好意思站在真帅旁边，她回去写朋友圈的话会写又让老人来了，但是我觉得年轻人在我的周围好处很大，我今天旁边就坐着融创中国东莞营销的负责人黄小姐，我觉得她这么年轻，我非常的惊讶。更惊讶的是，她告诉我一个消息，孙宏斌先生到我们这个区域，才知道这个项目的消息。我为什么开口这么讲？说实话，像我还有很多朋友关注融创很多时候会关注孙宏斌先生，因为有着先生作孙宏斌为精神图腾的融创地产，是中国房地产非常特殊的力量。我个人非常敬重和非常喜欢孙先生。

我今天主要讲三点：排名前列，重义。大家都知道，在非常讲情怀的孙先生遭遇了那段低潮的时候，谁慷慨出手了？孙宏斌，但是这一段故事进入到我们以为是精彩组合的时候，孙先生又爽约了，一般场景我作为孙先生要吐槽了，没有吐槽，淡淡一笑，我觉得这在江湖上是成为一段佳话，这种重义如果引申解读的话，这样的企业一定是有担当，有情怀，有格调，而且是愿意给予的，所以我们对融创的项目高度信任，江湖重义很重要。

第二，我觉得他知止。同样是现在在美国造FF汽车的那位先生，到红火鼎盛的时候突然去了美国，应该说遭遇了危机，这时候又是谁慷慨出手呢？又是孙宏斌做出了一个英明的决定，退出了，知止在中国的哲学当中，是一个非常了不得的智慧。我觉得有孙宏斌先生这种智慧，他领导下的集团也好，企业也好，所有的侵入他思想的这样一个企业所打造出来的品牌应该值得我们信赖。

第三，我想说孙宏斌先生求变。我记得十多年以前，我们在座很多的媒体朋友都去博鳌房地产论坛，看到了那个时候孙宏斌挑战王石，搅动了中国楼市的江湖，一度急马狂奔，但是他又壮士断腕，收住了战线，同时以不一样的力量，在中国的土地上树立起融创的大旗，融创在我的理解，融通、融汇、融合，创新、创维、创造，而这些都实实在在的灌注在企业的理念上。

今天大家可能听到更大的在江湖更有影响力的恒大的人物去了美国，跟FF签约，可以说是轰动了不仅仅是楼市界、经济界，乃至于更广的社会层面的新闻，有人发了微博问我怎么看，我回了四个字“有待观察”，但是今天我觉得我们在深圳这片土地上，脚踏实地，我刚才拍了两张照片，我觉得我们的心还是要收回，来看粤港澳大湾区，来看深莞惠的城市圈，来看融创他们的步子，我觉得东莞的这个项目，刚才通过和黄女士的交谈，我已经知道了周边的区域，周边的资源的配套已经是可以称得上首屈一指了。所以在这里我想对首府这个项目，我觉得名字取得很有意思，首府者NO.1，现在有一个最热的词：首府，我觉得应该是首位，首位是C位，我今天刚刚向邓志旺博士请教了，C位是中心位置，所以这个位置在黄江最中心的位置，而首府是首善，无论是交通、教育、商业配套，特别我们知道跟深圳仅仅是以手相牵，同时首府一定是手足，一定是一等的设计、一等的工料，一等的品质，因为质量能够真正树立起融创的品牌。

同时我在想，首府，应该获得首票，什么票？市场和客户的投票。刚才我听旁边的邓博讲，现在有很多的具有创造力的企业鼓励自己的员工购买性价比很高的房子，深圳这片土地上房价均价接近于6万的情况下，东莞几字头房子出现的时候，一定是以性价比为王来征服很多人，我想它一定会获得首票。

最后我想说，既然是首府，未尝不可在黄江，在粤港澳大湾区的位置办理首领位置。因为今天我们在皇庭的空间里，可能有空调，但是我觉得鼓荡着一股热流，还有一鼓风，是时代之风，因为改革开放40年，深圳也走过了38岁的历程，而东莞同样在比邻当中是最优先能接受这个辐射的。第二，还有大湾区之风，湾区落地的声音一步一步临近了，这个规划的落地会使我们这片土地上产生了不起的变化，我想深莞同城原来只是一个口号和理念，但是有首府的项目出现，我觉得可以成为现实。第三，城市之风，我在一个论坛上听到一位学者说的，引用亚里士多德说的，城市之风使人自由。我觉得这个城市之风鼓荡起来，不仅仅是城市群的风鼓荡起来以后，所有人的意志，所有人的选择会获得一种自由，因为选择很重要，因为有首府这样项目的存在，我们完全可以避开那种霍布森选择，它的选择是没有选择的选择，首府这样项目的出现，使大湾区有了很多的选择，我们希望融创的项目，灌注着像孙先生的智慧团队打造的项目，能给我们这片土地带来更多的、自由的、丰满的选择，谢谢大家。

【主持人】

在接下掌声能更丰满一点吗？我们常说让梦想变得更丰满起来，一个有梦想的城市，必须是一帮有激情的人，每次王老师的致辞都是非常有国际化格局和视野，从孙先生带领的融创精神讲到了粤港澳大湾区、莞深一体化可以挖掘的战略大宝藏，还有对首府的理解，特别讲了对“首”字的理解，因为首就是代表排名前列、较好、最棒的意思。为此，我还特别征求了孔先生对首府命名的含义，公园是因为公园就在公园旁，首府是源自于融创的府系列，而府是中国古代的建筑群，以前王府、贵府都是有显贵身份的人才能入住，所以对首府有极好的身份的鉴定。再加上王老师的见解奠定了首府的贵族系统。

接下来就要让舞台变得更加丰满，我们要进行今天的排名前列轮沙龙研讨，让我们首先请出的是：圳壹地产总编辑、文杰陶楼创办人——陶文杰

地产楼兔子创办人、资深地产评论人——胡春

图腾镜创办人、深圳地产琅琊榜十大专家——图腾镜

曲线买房创办人、资深楼市媒体人——曲广宁

【主持人】

我们想听听看哪位嘉宾对北京房地产比较熟悉的？来说说北京的情况，我们一个城市一个城市来听一下。

【胡春】

北京的房地产和深圳类似，也是限价严重，也是属于比较敏感的期，二手房有一个明显的放量，新房的预售有所放行，去年控制得严，今年二手房放量的同时，新房批售有所放松。整体来说也类似价格比较稳定，成交量变化还是比较明显，主要也是在三环以内核心区，黄金区域的市场还是比较弱，前段时间我们去北京看了几个豪宅的项目，也基本上是要靠抢的，限价情况严重，比如我们去看经贸的项目，二手房卖个十万块钱，他们只能批八万块钱，这种情况跟深圳类似。整体来说，其实北京的市场和深圳的市场都是中国房地产市场的标杆龙头。

【主持人】

有没有不同的地方？

【胡春】

不同的情况是对应项目来说，他们那边的黄金市场现在还是属于比较低迷的，很多楼盘价格腰斩，成交量没有爆发，到目前基本看不到一个提升或者恢复的状况，但是我们的临深成交量一直是放大的，整个深圳周边包括东莞在内，成交量都是大的，价格基本上是属于稳定的状况，这种跟北京是完全不同。同样是一线城市，一线城市的核心都是被政策调控影响比较大，但是一线城市的周边区域就发生很大的不同，深圳跟北京不一样。

【主持人】

这是由于面积大小影响到的吗？还是其他原因？

【胡春】

总体来说不能以面积而定，我觉得临深和黄金较大的差别就是我们深圳和临深的楼市和人员的流通都是双向的，深圳的人会到周边去居住，会到周边工作，而周边的人也好，商业物流也好，是跟深圳是互通的，我们原本就是一体的，虽然行政区划分了深圳和东莞，但是我们双方的人员流动是很密切的，北京不一样，北京是单向的，基本核心区域的人住到周边，周边的人跑到北京去，没有反向，都是单向的。深圳就不是这样，及时深圳的人不去临深，临深的限购很严，即使卡住之后，会发现本地的人也会支撑这个市场，不至于出现猛烈的下跌，这种差别我觉得由于产业基础的不同和城市之间互相融合依托的不同导致的差别。

【主持人】

这是从环北京和环深圳做的同与不同的类比，我们想听听看上海和广州这两个城市又和深圳有什么样的相同和不同点？

【陶文杰】

具体上海和广州的情况如何我没有去研究数据，因为我也不是上海人，我讲个观察，我知道被称为牛刀的接班人的杨胡讯（音）老师就在上海，看得出来上海不是太好，他一贯的唱空，也一直唱空深圳。我跟粉丝聊过，上海可能跟深圳有点类似，核心人群的房价被摁住了不让涨，周边的波动会稍微大一点。广州去得多一点，我感觉总体广州过去一年多是暗涨。

【主持人】

怎么理解？

【陶文杰】

我讲一个例子，广州去年上半年三四月份的时候，我去广州南沙看房子，当时南沙一个新盘开盘是两万三，前两天有个粉丝问我想买这个收盘的笋盘三万三，还有一个楼盘是去年去看的两万五六，现在应该是三万五，这是我了解到的南沙过去一年的涨幅，应该是30%以上。广州其他的区域，新盘来说应该也是相对比较火的，我感觉广州和上海来说，尤其广州的反应会比深圳慢半拍，但是由于城市体量足够大，所以惯性更大，一旦楼市启动起来，它的成交和价格，上冲惯性维持时间比较长。广州目前较好的豪宅的价格和深圳差不多，因为我们也要考虑到广州的很多房子没有拓展面积，深圳有，综合来说，广州过去一年多市场表现还不错。

【主持人】

从这两个具体楼盘涨幅来看，暗涨还是挺大的。

【陶文杰】

对，但是广州的均价表现数据平稳，因为广州是双合同，会导致首付压力比较大，因为装修费要一次性付款，但实际上房价还是有些上涨。

【主持人】

其他老师有没有补充？我们可以结合到几个城市不同的经济情况，包括人才引入的情况，包括交通轨道的建设情况，我们从一些大的城市上也可以做做比较。

【曲广宁】

这几个城市的宏观比较，我曾经做过一个数字上的简单的计算，给大家分享一下，我们比较北上广深四个城市，他们各自的人口，北京跟上海人口的量级是差不多的，在三千万级左右，广州和深圳是两千万级，但是巨大差异的地方是城市的面积。这里面深圳最小，广州是深圳的四倍，上海是深圳的三倍，北京是深圳的八倍，简单将人口跟土地面积做一个计算之后，可以给大家举个例子，深圳有一个单位面积土地上居住人口有一个情况，北京在这个土地上住了一个人，最接近的是广州，广州住了1.3个人，上海住了2.5个人，最夸张的是深圳，住了5个人，也就是说这个城市人口对土地居住密度来讲，深圳是遥遥先进于其他三个城市，这种比较之后，带来什么样的结果？

排名前列个结果当然是城市密度，同样的面积我们居住了这么多人口，这些人口一定是要外溢的，外溢之后北京、上海、广州和深圳的都市圈，中国的高地有多高？如果我们讲几个都市圈的高地，深圳的高度是5，广州1.3，上海2.5，北京是1，这种比较之后还带领一个非常不一样的情况，因为深圳面积最小，所以中心所到的距离最短，也就是深圳中心到临深的通讯圈很容易做到1到1.5小时，但是北京很难，北京到京郊是2到3小时，我研究生在北京念的，非常清楚北京的交通非常恐怖，所以这种情况计算之后，可以得出一个结论，都市圈对于周边楼市的外溢，深圳这个地方不仅中心较高，而且外溢的势能跟可到达的距离都是较好的，这点比较起来，北京和广州要明显弱一些，比较相似的是上海。另外从城市形态比较来讲，我曾经跟规划口的专家聊过，四个一线城市当中，深圳在城市规划的形态上是明显有别于其他三个城市的，他当时举了一个例子，北京这种城市一种说法叫摊大饼式规划，也可以叫煮粥式规划，可以看看北京的形态，除了东三环，其他的相对低矮，但深圳一半的土地从05年开始只有另外一半的地用于建设，这样城市建筑都会比较高，跟摊大饼的形态是相对应的，而且高的地方足够高，空地的地方足够空，这种城市形态也会带来不一样的居住体验。北京一些从事高收入的群体，金融、地产这些人群在一群一群的从北京搬到深圳来居住，我也知道上海和成都的案例，就是因为城市的形态，绿化导致空气问题，不光是吸引深圳周边的人口，也在向全国和全球吸引这样大量的人口，来移居到深圳。

【主持人】

我们的图腾镜这边是否有补充？

【图腾镜】

说点现象，刚才他们说得比较宏观，我说一点现象。实际上北京和上海的人都瞧不起深圳，认为深圳是小城市，因为它的规模确实比深圳大了三倍，广州也是。如果比作足球，深圳是克罗地亚，北京是法国了。他们说，二环以内全部讲英语，没讲国语的，北京的二环全部是五百强的人，所以都讲英语，崔永元事件可以看到范冰冰和冯小刚都住的亿级住宅，不是千万级，所以北京这个地方高人太多，所以卧虎藏龙，这是没办法的。

北京的这种状况可能在深圳是找不到的，所以这是北京和深圳的差异。上海不一样，在黄埔江边上，上海滩的经济底蕴背后，经济积攒了百年以上，深圳只有38年，跟百年相比的时候，是小巫见大巫。也就是说上海是20万一平方的就很多了，而深圳只有一个，所以这也是没法比的，所以深圳也是像克罗地亚一样，要继续奔跑，才能追上上海北京。而广州不一样，因为番禺，供应量做大了，所以广州的房价一直上不来，广州和深圳来比，湾区的核心，房价升不高，怎么做核心？要做核心除非像深圳，房价高的区域，才会成为湾区的核心，广州房价上不去，深圳对于广州来说属于低调，不敢跟广州叫板。深圳的临深就是北京、上海、广州辖区的房子，比如说首府一定是深圳辖区的房子。

【主持人】

我发现您总能跟时下最热点的话题结合，像世界杯和范冰冰事件。刚才把三大城市和深圳做了一个总体的比较之后，从各个方面，包括刚才说的经济城市建筑群的规模和形态，还包括了线下的对比之后，我还想知道从总体总结上说，四个城市分别具有什么样的经济发展状态？深圳的整个经济发展状态健康吗？深圳的楼市发展状态健康吗？我问得很直接，哪个嘉宾来回答？

【王世泰】

你这个问题应该让深圳市人大常委会的人来回答。我谈点感受，其实我觉得比较北上广深，今天应该请魏教授过来，他曾经是人大常委，写过很多这方面的文章。但是我想找一个角度来谈，我觉得对城市的认识，一个城市有城市的基因，一个城市有城市的形态，有城市的特质。但我现在要讲的是城市的版图，这个版图有地理版图，有行政版图，有经济版图，有生活版图，有文化版图，更重要的是心理版图。刚才说的这四个城市无论面积、人口、人均居住面积、占有土地也好，这些数据可能说明问题，但是我觉得深圳跟其他城市最不一样的，是一个非常年轻的城市，它和东莞和惠州之间的城市关系，如果从地理版图来说，我们以前说惠州，一个地铁线就牵到一起，因此地理版图的边界是非常容易消融的。而行政版图，在粤港澳大湾区未来的规划中，在城市群当中，这个行政版图可能会重构，当然不会说成为直辖市。但作为经济版图来讲，深圳和周边城市的产业和人口都是流动的，这些会使经济版图发生变化，而深圳的这种面积和辐射又非常强。如果说生活版图来说，我们都说行政的一道红线划成了三个市，和生活是息息相关。再讲文化版图，深圳是一个移民城市，各方的人都来了，湖南湖北山西贵州，但是真正到这以后发现会被融化，被岭南文化的融化。明明就是湖北人，明明就是四川人，他说，我不太吃辣，来深圳十几年，饮食习惯变了。所以这种生活的版图乃至于文化的版图，我是江苏人，已经习惯我开工的时候老板要发利是，但是岭南文化的包容系统很强，所以有学者做了分析，乃至经济脉络也好，文化脉络也好，潮汕人、广府人、客家人成为了主流。

而深圳和东莞，以后可能讲惠州，之间的这种联络是非常密切的，血脉相通的。最后讲心理版图，我们深圳这座城市，现在我觉得不仅仅是粤港澳大湾区城市群的概念建立以后，在此前相当长的时间当中，我们这种城市边界的模糊，经济的交流、文化的认同包括生活习惯，我们基本一体化了。而恰恰像首府这样的项目，可能在价格上要远远低于深圳，刚才的问题很大，我回过来讲，四大城市实际代表着世界城市史上不同的断代。北京可能是第二代，上海、广州可能是第三代，而美国的洛杉矶是第四代，但我认为深圳是世界城市史上排名前列断代的城市，它的城市形态、城市基因、城市发展面、城市文化截然不同，所以以深圳为中心的城市群，深莞惠要充满极大的，光明的展望。

【主持人】

谢谢王老师，每次发言中都能感受满满的人文气息和爱意，表达了对深圳和首府的爱意。我也想结合你说的版图的变迁，和包括你说的深圳整个房地产在整个中国的版图来说，是不走寻常路的，你认为是第五代，它是有一个标杆意义的第五代的城市发展。如果再引出一个新的问题，这个问题就是从2018年以此往后，我们刚才谈的是2018年前的四大城市对比，此后深圳城市房地产发展，会不会跟其他的三个城市有截然不同的结果和趋势？因为胡春讲到是有些不一样的地方，除此之外，会不会走向完全不同的市场规律？请几位专家来做一个预判。

【陶文杰】

我个人觉得可能未来深圳楼市的发展会慢慢向北京、上海这种趋同。

【主持人】

趋同？以前是不同，以后会变得更同？

【陶文杰】

以后会相同，因为深圳原来是个小深圳，以后我们会变为一个大深圳，我们正处于小深圳向大深圳转型的过程中。所谓的小深圳就是规划的视野全部是深圳两千平方公里的土地上，而以后大深圳是深圳经济大都市圈时代。这时候视野就慢慢向北京、上海这种真正的大都市一样了，我也比较了几个数据，其实北京的面积是1.68万平方公里，深圳是2千平方公里，相当于8个城市都不止，北京中心城区是1378平方公里，而上海是7000多平方公里，上海的中心城区是660平方公里，相当于1.5个深圳关内。

我们来比较大东京的都市圈，加起来和北京的面积差不多，1.64万平方公里的样子，但是东京的核心城区，我们叫大京都，大概是2100平方公里，跟深圳差不多，如果深圳要走大都市圈的路线，现在面临的问题是无论你和北京比，上海比，东京比，我们中心城区过小了，只有400，总体的整个深圳面积也过小了，只有别人的三分之一，八分之一，十分之一。未来我们将处于由小变大的过程，其实我们已经接触到很多信息，新一版的深圳城市整体规划就是站在大深圳圈的规划，规划范围会从中心城区往周边扩50公里，50公里是什么呢？就包括了目前整个深圳，还包括了东莞以及惠州的一部分，这些部分如果我们以深圳为圆心做50公里的圆弧，我们会把这里的面积加起来大概是7千平方公里左右，和上海差不多。前几天深圳规划院的总部说了，深圳以后就没有什么郊区了，全部是深圳的核心区，这样深圳的核心区可以大概达到2千左右，也就是2千的中心城区和东京差不多，全部加起来7千的城市面积，和上海差不多，这是未来的深圳。

我们的机会在哪里？无论是临深片区，比如黄江，它是紧邻光明，它就是近郊区。从房价来说，上海的外环，也就是距离中心城区30到40公里之间，目前的房价水平是4到6万，一般的房子4万，好一点的6万，特别豪的不说了，深圳如果是30公里左右的范围，就相当于目前的光明、沙井、大运的区域，也是差不多，但是这里有个问题，深圳的城市是被绿地和山这种分割开来的，不是像北京上海一样是摊大饼，也就是居住是跳跃式的，所以实际从这方面考虑，其实上海总体房价还比深圳高，因为上海是连续的，中心城区到远郊近郊是连续性的，中间没有被隔断。

【主持人】

会不会跟深圳的城轨交通系统，并没有像北京和上海那么完善和发达？

【陶文杰】

目前我们在大跃进，远期地铁规划已经到30多了，包括地铁6号线也会北延，这些区域确实会承接深圳的产业转移和人口转移，所以为什么说深圳未来会和北京上海趋同，深圳会从一个小城市变为一个大都市，这是比较明显的趋势。

【主持人】

好的，谢谢我们的陶文杰老师提的观点，我刚才问的时候，是因为胡春抛出的观点，会让我以为深圳会变成特立独行，会跟其他城市走出不一样的楼市路线，但是陶文杰老师提出的跟我的观点相反，是慢慢从不太和深圳相同，慢慢的变成趋同。我不知道其他几位嘉宾是否认同？

【胡春】

总体来说，我认为陶文杰老师说的深圳将来和几大城市趋同，这个我是认可的。但是我觉得深圳将来的城市发展方向，不一定走以前那种一环一环的摊大饼模式，深圳接下来几十年会怎么走？我认为是发散型，以东西北三条线，以11号线、13、14号线这三条地铁线往外扩散，这是主线，沿着这条主线形成整个深圳往外扩散的趋势。这三条快线的同时再加一些其他的相对慢一点的地铁线、轨道线，比如往东的14号线再加上地铁3号线和16号线，这样的趋势就会发现往西走的时候，我们是有三四条地铁，其中有广深港地铁，往北走，将来有可能是以地铁13号线为核心，再加上地铁6号线，地铁13号和16号是已经通往东莞黄降的，这两条对接往核心区走，这样一直到将来的东莞大亚湾和惠阳，这样整个将来深圳应该是率先以地铁沿线作为城市发展最优先发展的区域。深圳现在也明确说了，先修地铁往外走，再以地铁沿线500米范围投放城市资源，引导深圳的人居住出去，引导深圳的产业往外转移。这就很清楚的告诉大家，将来深圳人往外走的趋势是沿着这几条线往外走的，将来有可能首先把这几条地铁线周边发展得完善，地铁线周边的人和我们核心两大中心区的融合，在融合的基础上再修一些辅助性的横跨公路，比如说机荷高速等等，最后导致的结果是这三条地铁线同时再加上网状辅助的快速路交通和局部网，这就形成了深圳将来以带状往外发散为主，以辅线环形为主，这种城市空间是将来深圳未来可能呈现的状态。

在规划这么一个情况的时候，深圳也确实在往这个方向走，为什么这么说？首先地铁规划我们已经实现了跟东莞、惠州、地铁规划之间的计划，实现融合的基础上我们再主动性的引导一些企业、产业去互融互通，最近的案例是华为已经迁移到了松山湖，很多人认为对深圳来说是不好的事情，但是其实对深圳来说，我觉得是很好，他把深圳一部分的功能转移到东莞以后，可以释放出深圳一部分土地和生存空间，但是它的核心还是在深圳这边。由于它在东莞有一部分基地，在深圳有一部分基地，这样可以实现很好的两个城市之间的融合，除了华为之外，我们还看到大疆无人机，也是深圳的标志性企业，现在正在转移到佛山，其实也是实现整个深圳跟佛山的融合，大家看到的是这种大型的国际知名企业在临深的外溢，但是我们其实可以看到更多民营企业和中小型企业在做同样的事情，现在去看深圳到东莞，尤其是梅关高速公路，零收费之后，现在人流量很大，车流量很大，这就是两个城市之间互相融合的城市化进程。

【主持人】

谢谢胡春老师结合陶文杰老师的观点做了更好的推测，片状和环状为辅。舞台上的五位专家和老师，刚才就整个环北京、环上海、环广州、环深圳四大城市做了环形对比，也对整个深圳从人文、产业包括经济各项的发展有了一个较为全面的认识，感谢舞台上首轮的五位嘉宾，你们辛苦了。

马上请出第二轮的讨论嘉宾，让我们请出：

深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长——邓志旺

朱罗纪创始人、资深媒体人、地产评论人——朱文策

风语创办人、资深地产观察人——黄华

梵高先生创办人、资深地产评论人——梵高先生

地产凝眸创办人、资深地产评论人——地产凝眸

【主持人】

回想一下生活中是不是这几年发生了很巨大的变化，以前在深圳人特别是老深圳人的特别字典里不会提出去龙华吃个饭，去宝安喝个茶，去龙岗看个房，好像这不是经常发生在我们的身边，但是我们的聚会地点、购物地点、约会地点甚至是买房地点都发生着越来越普及，整个辐射到深圳周边地区的现象。

而且刚才陶文杰讲了，很多的中小企业更多的从深圳搬走了，我身边就有这么一个朋友，他本来是在招商银行办公，但是龙岗天安数码城给了非常好的吸引过去办公的条件，他把整个企业搬到了龙岗。由此可见，我们发现每个地区都使出自己的浑身解数，来把人才、经济等等引流到自己新发展的平台中，这就导致了第二轮嘉宾想要讨论的话题了。

现在产城一体化，边际模糊化之后，整个粤港澳大湾区之下如何定义新深圳？深圳已经不是我们以前所认识的深圳了，我们说士别三日当刮目相看，深圳三日不看有很大的变化，我们怎么来定义？

【邓志旺】

我是比较怀旧的人，不太喜欢新的东西。

【主持人】

新的更好。

【邓志旺】

站在大湾区的角度来讲，之所以提出粤港澳大湾区，对标的是世界三大湾区，世界三大湾区，除了旧金山是湾区以外，其他的都是都市区，在都市区里，纽约、旧金山和东京都是都市区的核心，所以有两个名称，比如说大纽约和小纽约，小纽约是指纽约市。

刚才有人提到了七百多公里，旧金山也一样，大旧金山和小旧金山一样，所以如果站在湾区的角度来看，所以我觉得是大深圳和小深圳的问题，现在应该说是小深圳，加上东莞和惠州可以叫做大深圳，这是未来成长的方向，所以对深圳来说，更多的是发挥自己的辐射能力，使得深圳带动周边的发展，速度加快，从这个角度上看，深圳一定要强化自己的辐射能力，提高自己对外辐射能力，人口和产业往外溢出，而不是过于担心产业空洞化，产业空洞化是一种病，新的时代应该有广阔胸怀，大胆推进产业外溢，人口外溢，这是我对新深圳的期望。

【主持人】

这是你的期望，也包括跟世界三大湾区做了比较，但是从您的言论中，深圳对于粤港澳大湾区应该只是提出的一个框架，还没有形成一个真正称为湾区的，我可以这样理解吗？所以有很多地方值得我们开发，接下来看看其他几个老师对“新”这方面，“新”在哪里？从吃饭、交通、置业、工作发生了大的变化，还有哪些变化？

【黄华】

我想讲深圳和香港，深圳和东莞，第二点也是一样，深圳和香港，深圳和东莞，为什么会有这样两个一样的标题。为什么深圳会发展起来？我们都知道当时中国建立了五个特区，为什么只有深圳发展得这么好，其实很重要的原因是因为深圳背靠香港，因为深圳是需要资金和产业的，而同样的对面的香港他们面临的问题是土地成本过高，他们需要把资金和产业往外转移，碰到这样你有需求，我也有需求的时候，深圳和香港进行了很好的结合，才有了深圳这几十年的发展。

谈到这点再讲回现在的深圳和东莞，其实我觉得就跟几十年以前，深圳香港是一样的，深圳土地现在非常紧张，我们的产业需要外移，而东莞需要产业，需要资金，我觉得接下来几十年，就是深圳跟东莞加强合作，推动东莞发展的良好契机。第二我想讲，区域楼市的问题，在十年以前我写过一篇文章，用一个小号写的，标号是敢为新生，深圳买房子真幸福。我是以一个小港人身份来写这篇文章，因为香港能以非常便宜的价格买到深圳非常好的房子，而前几天我去东莞看的时候，我发现也有这种感受，因为深圳房价也非常高了，而东莞很多很好的房子价格也不是很贵，可能十年之间就发生了这样的变化，我觉得可能十年以后或者多少年以后，东莞的房地产发展也会非常快，可能到了那个时候的东莞买房，他们可能又要外溢了。

【主持人】

外溢到东莞的其他地方去。

【黄华】

对，这是我简单分享的观点。

【朱文策】

我跟邓老师的观点差不多，因为这是一连串的事件，是在渐进的，到底什么时候是新旧分界，也是一连串的。我两年前提出都市圈的概念，深圳和东莞惠州做一个小都市圈，粤港澳大湾区可能是很大的都市圈。我用八个字来形容就是王道荡荡，势不可挡。现在看都市圈的理论推进不是太快，我到印度去看德里，国家处在城市化发展的中段，都已经开始做都市圈的推进，我们已经到了工业化后期，现在大家还在争论要不要发展都市圈，每天去做研究。

【主持人】

都市化进程已经是必然进程？

【朱文策】

是市场发展的必然趋势，要不要和东莞合并？我觉得企业已经给出答案，华为也去了，大疆也去了，趋势从行政官员或者行政体制的设计来讲，阻碍不了。

【主持人】

不管老深圳人情感上接不接受，实际新深圳人来到深圳的时候，就已经扎根在环都市圈的周边了。

【朱文策】

对，这是排名前列个从都市圈去看深圳和东莞或者惠州的连接，这是市场的力量在推进，这是我一直谈都市圈的大的逻辑。

第二个谈的是相对有点担忧的，我们要谈都市圈，较大的问题就是破壁，深圳东莞惠州可以融在一起，边际消融，怎么消融？谁来消融？现在来看是发改委牵头，城市和城市之间没有那么多等级，现在一个都市圈里面，有香港，有深圳，有广州，涉及到不同的制度，壁垒怎么破很麻烦。我们谈都市圈也是谈生产要素，这种情况下怎么流通？到今天为止东莞规划了八条地铁线和深圳对接，但是目前为止没有一条对接，像黄江拉到北站，这是已经确定的，但是更多的比如说在东京去迪士尼的时候，坐地铁可以很容易到。在城市内，比如东京都是一角三线的规模，2000多平方公里，地铁里程只有300多公里，而我们现在已经到了300多公里了，但是整个东京都1.4万平方公里有多少轨道交通？2500公里，我们现在加起来都不抵人家的二分之一，所以更多的优势在于都市圈内的核心区的轨道交通的里程要比我们快多了，比我们发达多了，这是较大的问题，所以我觉得这是要破壁垒的问题怎么解决，可能直接影响到我们的项目和城市圈融合的问题。

【主持人】

非常感谢朱文策先生，在我们一片看好的同时，你也提出了产业边界模糊化的时候，整个进程我们如何需要打破壁垒，加快城轨落地，也是需要政府一些引导性的东西。我们来看地产凝眸先生，您一如既往的很认真，看到你厚厚的笔记了，我们来听听看你的观点。

【地产凝眸】

深圳的新体现在什么地方，我觉得是机制。像魏教授一个观点我很认同，他把深圳和上海对比的时候，他讲到了深圳是以民营企业为主的机制，小政府，大社会，大市场，核心在这，首先是从经济层面，创新福利方面来辐射周边城市，这是我们看到的。

随着经济强劲发展，因为经济发展起来了，可以看到深圳的高铁站越来越多，目前是深圳北站，正在规划当中的有机场高铁站，西丽，平湖，深圳东站，交通就强化了粤港澳大湾区和城市的融合，当然我们媒体人大家都知道，城市都市圈还讲了环深圳，实际是夸张了一些，深圳的新就体现在不竭的创新动力，体现在大湾区的背景下，因为粤港澳大湾区是9+2，是三个海关，可以说是三种制度，如何融合，首先是城市之间的、基础设施之间的互联互通。我个人认为，深圳在这中间起到的作用就是，它辐射到周边城市是靠机制带动的，而粤港澳大湾区的互联互通会强化这种新的不断突进，这是我的简要分享。

【主持人】

我觉得地产凝眸老师更多的是对排名前列轮嘉宾整个环深圳区经济类型做了您个人观点的表述，也很精彩，感谢。排名前列个问题可以到这里告一小段落，我们把宝贵发言放到第二个问题，说到新深圳和以前的不同，很多方面已经是以后整个都市圈的面积会发生非常大的变化，我们的边界被模糊，边界已经模糊到大概什么样的概念？被深圳包容进来的周边地区，有哪些地区？而这些地区的发展情况是什么样？

【梵高】

其实各位老师已经讲得很好，我大概讲一下，对现在整个新深圳，后面各个城市发展的概况。当时有深汕合作区，所以我们看到一个现状就是，今年较大的变化是深圳不断在突破自己土地的局限。

以前有个经济学家叫杰文斯讲过一个比较有趣的现象，现在的电子产品的消费价格是越来越低的，但是我们在上面的成本反而没有降低，反而变得越来越高了，因为我们对它的需求变得越来越大了。所以在粤港澳大湾区的加持下，所有容纳进来的地区反而会使深圳格局越来越大，重心越来越稳，所以环深和东莞、惠州，我之前有做过排序，如果你能买深圳的话，优选深圳，第二是东莞，第三是惠州，因为惠州我今年写了一篇文章，写的是惠湾的供应量，今年惠湾的供应量有一千万平，惠州这个片区还是不高的，所以对比东莞，有产业支撑，所以总体情况会比惠湾好很多，所以按这么排序的话，深圳，东莞，惠州，这样的顺序没有错。

【主持人】

我说被包容进来的两个城市发展得如何，你就排序，这样也不错。我很想听到一些更加具体的数据和城市的近况，还是请邓志旺老师，现在东莞整体的情况在整个大都市化进程过程中，被深圳万亿的经济人口影响的时候，它发生什么变化？东莞也是变成了新东莞，它新在什么地方？

【邓志旺】

东莞欢迎深圳产业外溢，但是对深圳外溢的产业提出很高要求，低端产业是不接受的，所以他们欢迎华为、大疆这样的企业去那里。

【主持人】

是不是可以理解为因为它现在处于非常好的发展浪潮当中，给自己布局的起点非常高，区隔于很多年前东莞当时的产业。

【邓志旺】

主要有三个，排名前列个是地铁一体化，第二是公共服务的均等化，第三个是居住品质的同等化。到那个时候是真正大湾区成熟的时候，达到了像国际三大湾区的水平，我觉得这是值得期待的方向。

【主持人】

刚才说到公共服务的平等化，从建立医院、学校，小到超市，还有影院，各种人们生活中的均等化，有各个方面，但是你提到一点，居住品质的品等化，现在整个东莞政府有没有也把开发商的品质做一个比较高的要求，区别于过去几年？也要拔高到像深圳本土这样的地方招标？必须要达到什么样品质的开发商，才可以竞这个标？物业要达到什么资质和标准，不能像以前想怎么建怎么建。

【邓志旺】

应该有的，现在有很多品牌开发商，包括像融创这样的，提高了建筑的品质，其实更多的是市场，因为深圳的品质要求对开发商也提出要求，最近两年我们可以看到深圳和东莞的差异越来越小了。

【主持人】

本来是没有这个环节的，我想请开发商来跟我们说一说，从你们站在从跟政府合作，跟东莞政府来合作，入住到当地的时候，你们觉得现在进入东莞开发物业的时候，会不会周边的政府给你们的要求和规定，跟以前相比较，有了很大的提升？

【黄敏姿】

其实对于这个问题，可以先从几个层面来说，排名前列个层面是大家能看到最近这几年，东莞整个土地市场上供应量一直是走低的，今年拍出没几块地，大家都是有对土地有一定关注量的，所以在土地的稀缺性来说，是逐年上升的。

【主持人】

现在东莞已经把地严格控制起来了？

【黄敏姿】

对，而且现在很多城市，不仅仅是东莞，像佛山更多的城市，在城市发展进程过程中，他们除了考虑居住以外，也会把更多的土地资源优先留给新兴的无污染企业甚至是虚拟产业，像金融业、科研方面、医疗方面的这一类型的高新技术的产业企业需求用地，所以在居民居住用地上，真的是很紧缺的，所以在紧缺的过程中就能发现出来的地的价格都不便宜，这是一方面。

另一方面，在公开招拍挂和土地规划上，是越来越苛刻了，以前大家也能看到很多地的容积率，以前同一块地的容积率，十年前我们做地产，很多地方能拿到2.0，2.5容积率的，就同一块土地上，但前五年开始，你拿到地的容积率基本上是在3以上，更夸张的是去到5，5.5，什么概念？可能十年前大家很容易买到那种总层高是18层高的，但是现在会发现是超高层。

在土地资源稀缺的过程中，楼越建越高的过程中，政府有很多要求，外立面零污染要求，外立面要符合城市发展的美观，还有要融合到周边环境考虑，这是其一。第二，整个社区要符合当地的气侯风向，还有通风，一系列的要求，你入住以后，整个小区的居住品质也有考虑，小到外立面，到绿化地，到容积率的要求都越来越苛刻，所以我不是想打广告，但是不得不说的是，融创做这个项目，拿到这块土地是很不容易的，是真的很不容易，我们当时也是很努力拿下这块地，拿下这块地的时候，现在融创想做一个精品的标杆，想做成有生活调性，而且品质上能有很高的匹配度的产品。

【主持人】

我发现其实这是一个非常有意思而且有益的循环，当开发商拿地越来越不容易的时候，就会越来越小心翼翼的每次拿到手上的地，因为他不知道下次拿地什么时候了。

【黄敏姿】

对，所以我们从研发团队和设计团队都是研究这块土地怎么样做得更好，从外立面做得较好，绿化做得较好，产品特色做得较好，产品品质做得较好，一直到客户满意能做到一百分去打造整个项目，所以我个人认为，除了地理位置极好以外，因为是2020年就能连通深圳6号线，这个区位不可复制，因为这条沿线上确实目前为止是没有土地供应。

【主持人】

你们是排名前列。

【黄敏姿】对。

【主持人】

所以符合你们的名字，首府。

【黄敏姿】

除了这个不可复制以外，我能承诺的就是这个项目是我们融创上半年献给东莞品质较好的项目，是值得大家去期待，也希望大家到时候可以去现场参观，给点建议。

主持人：好的，谢谢。本来是没有这个环节，但是正好由于我们在讨论的过程中，有了专家的发言，有了受众的意愿，这时候也可以加入开发商代表，看看他们对城市化进程，作为开发者的角色，来感受城市化进程对他们的开发有什么日新月异的变化。也再次感谢第二轮的发言嘉宾，谢谢你们的热情参与。我们把第三轮的嘉宾请上舞台：

深晚一兵时评创办人、资深地产评论人——深晚一兵

地产火线创办人、资深媒体人——陆剑伟

楼市开讲创办人、资深地产评论人——张公子

立人立言创办人、资深地产评论人——贺立立

深圳壹地产副主编、地产酌言创办人——丁立

前两轮嘉宾就对每个问题自己的论点很清晰，而且观点鲜明，像楼兔子、陶文杰老师，进入到第三轮嘉宾发言的时候，我就想进入一个非常自由的空间。第三轮的嘉宾好像从平均年龄好像是最年轻的，本来我想说从颜值上是最帅的，但是我把立人立言老师请上来了，我很想知道在你心目中，对整个置业在光明、坪山、黄江甚至是惠东等等这些片区，他们的差价现在是比较明显的，几年之后这些差价会在什么样的驱动下打平呢？

【立人立言】

关于东莞和深圳的话题其实可以放在新深圳的角度来讲，因为我觉得深圳对整个东莞，无论是过去还是现在，移民城市本来边界就是模糊的。但是你说各个区域现在的房价，我一直认为东莞是左右逢源的城市。在粤港澳大湾区的前提下，因为我对大湾区的理解有些改变，因为我在一次大会上听到一些分享，粤港澳大湾区从政治层面来说，可能是保护香港，保护澳门怎么融入到国家的大湾区。第二是民生和交通的互联互通，第三是各个城市的经济发展层面，所以从这个角度来说，深圳互联互通往外的拓展，最受益的还是东莞。

【主持人】

如果我一定要为难你，东莞有很多城市，你觉得未来比较火热的，会成为深圳外溢优选的，优选几个？

【立人立言】

十年前我在深圳晚报，当时我跟东莞有一家地产商有一个策划，从今天两个城市的情况来看，之前吹出来的现在基本实现了。从深圳和东莞的互联互通来说，要符合几个层面，一个是高速公路的连通，第二是整个珠三角原来轨道交通里面，判断这两点，交通的连通肯定是排名前列位的，我不知道这个项目在什么地方，但是黄江旁边有中信，有深圳北生态区，还有碧桂园这些进去的片区。樟布头、黄江这些是比较看好的。

【主持人】

非常的有激情，其他嘉宾有没有不同的见解？东莞也有两千多平方公里，在这样的面积下，也会有先发展起来和后发展起来的，我们看看热门的优选是哪些？让专门喜欢讲实话的深晚一兵老师说说看。

【深晚一兵】

今天首先是有一个疑惑，也比较忐忑，疑惑是我不知道今天要上台发言，但是很快丁立把流程发给我了，我才知道要发言，立刻忐忑，但是也还好，随着陶文杰上台之后，立刻就没有了，尽量拍上半身，下半身拍了也不要流传。

来深圳快二十年了，有一个日子特别值得纪念，那就是2015年的9月3号，这个日子在大家的生活中应该不会留下任何记忆，但是我要说，这一天是中国纪念抗日战争70周年阅兵式的举办日，同时也是深圳发布三环版图的日子。我看到大深圳三环就非常亲切，因为这个地图是我手绘出来的，这个地图一出来，公众好阅读量非常快，虽然没有达到10万+，但是在我的号的历史上已经创造了奇迹。同时当天我看到地产界的朋友，加上了自己楼盘的LOGO之后转发。同时第二天，我记得有七到八个楼盘的策划找到我，要我的原图，我都是毫不客气的把原图交给了对方。这个大三环地图推出之后，可能在业内受到不少争议，对我打击较大的四个字是“民间意淫”，因为确实这是我个人的想法，也有很高的评价，也有“三环之父”这样的很高的评价。我是根据深圳扇形环状的地理加上惠州东莞的融合，因为它更多考虑到山脉的走势以及经济互融的基本情况，所以我个人觉得这个地图相对来说是比较合理的。前年2016年的时候，东莞一个楼盘就在广深高速环江段，树立了一个广告牌，里面有很显眼的几个字，大三环。而且我参加很多楼盘的相关研讨活动的时候，在他们的PPT里面，也经常会看到大三环地图，应该说这个大三环地图不仅仅是业内人士给予的认可，更重要的是代表着目前城市发展的趋向。我们也知道去年粤港澳大湾区规划提出之后，当时我对深圳大三环也有更多的想法，现在看来，很有必要把大三环推翻，因为城市群的建设，对各个城市之间的融合会起到非常大的促进作用。比如这个项目所在的黄江。

【主持人】

所以推翻的原因是大三环不够大？

【深晚一兵】

一个是不够大，黄江应该说是离得最近的一个行政区划。今天丁立跟我说到流程里面谈到是不是黄江和光明的楼价差会消失，这个我不敢肯定，因为行政区划影响力很大，深圳就是深圳，它的楼价比周边城市要高，而且高不少，但是这个距离会不断缩小，所以要让我给建议的话，可以用两个字，一个是值选，值得选择，如果一个字的话就是“选”。

【主持人】

买这个字更直接。

【深晚一兵】

对，我觉得台上的五位对这个问题应该是一致的。

【主持人】

谢谢深晚一兵老师，期待你更多精彩原创手绘，原来的大三环你推翻了，接下来是粤港澳大湾区的手绘。进入到2018年之后，只讲楼市的成交量来说，深圳的楼市到底这个卷子交得漂不漂亮？因为你说了就是买，买要有东西支撑，也要看经济发展和数据的表示，有没有朋友解答一下2018年深圳或东莞整体的买卖成交量的情况到底如何？

【张公子】

首先感谢主办单位的邀请，有机会跟大家沟通一下深圳和东莞，因为现在也是比较热门了，深莞融城，而且新任东莞市长提出，在粤港澳大湾区背景之下，东莞要做好的工作，首先就是要做好跟深圳和广州的衔接工作。因为现在是7月份，事实上我们看到这两天中国上半年所有最重要的经济数据都已经公布了，我不知道大家有没有关注到这个信息，因为我们本身都是做市场研究的，在座的是做了十多年的市场研究，我们要判断这个市场，首先要看数据，我在这里想沟通一下基础数据，我觉得非常有意义。首先我们看到上半年，昨天公布的上半年国家的GDP增长是6.7%，这个6.7%是创造了近年来的新低。

【主持人】6.7%已经挺高了。

【张公子】

降了0.1%，一季度是增长了6.8%，但是二季度降到了6.7%，现在大家预测随着中美贸易战，尤其是贸易战的影响会慢慢逐渐呈现，下半年经济增长不是那么高，所以会带来很多经济的问题，包括降准，包括人民币对美元汇率也在不断的走低，也包括这两天看到深圳很多朋友的朋友圈，深圳的很多P2P的机构都在面临倒闭的问题，这是牵一发而动群深的问题。

再看楼市，现在的楼市反而很火，基本上全国都是一样，我看了数据基本上有92个城市房价都在涨，而且现在上半年无论是地产商的开工量还是销售面积，跟销售金额基本上都在呈现一个上升的趋势，深圳也是一样，虽然21个月房价都是在政府的控制，现在是5.4万左右，但是上半年的销售除了春节过后的一两个月，春节过后市场回暖速度超乎我们的想象，我们上半年卖了1.8万套房子，而且近几个月深圳出了在全中国都有很有影响的网红牌，五千万的深蹲族。上上个礼拜有个楼盘摇号，很热的地下室，现在深圳很热，天气那么热，几千万身家的人在地下室选个房，真的非常不容易。这说明为什么楼市那么火，虽然政府一直在打压，其实有很多因素，最重要的几个因素，一个是政府对房地产，尤其是地方政府，还是抱有地方财政不是很积极，虽然我打压，前段时间我们看到国内有些城市通过引进人才的方式规避限购，而且人民币对外对内都在贬值，老百姓普遍认为我现在的资产除了买房没有更好的出入，股市也是千股跌停。目前作为普通老百姓来说，除了买房子，我没有更好的投资渠道来让我的资产保持升值，我觉得这是很重要的因素，当然也加上限价，加上一手房和二手房的倒挂，等等这些因素是造成了市场非常火，实际东莞也是一样，上个周末去到东莞的一个开发商，也是跟他们进行了交流，他们讲了一个双16的数字，因为中原一直在东莞做，他们说，现在东莞60%的房子是卖给深圳人，深圳人口外溢驱逐的需求外溢，又有60%选择在东莞，所以我觉得这两个数字说明了东莞和深圳这种你中有我，我中有你的不能说是血肉关系，但是一定程度上反映了居住的交融和加速的发展。

【主持人】

可能以后会越来越快，可能现在只是进入进程，现在我们提出这个概念，说不定哪一天大批的人要去黄江那边，这样的日子比我们预想的要快。

【张公子】

对，前面嘉宾也提到了华为搬迁的事件，它的搬迁不是一个结束，而是刚刚开始，它要进行大规模的搬迁，7月1号只搬迁了2700名员工，但是华为在松山湖投资了100亿打造的华为欧洲小镇，接下来几年要搬迁差不多三到四万的员工，而且我想华为有产业链，它的搬迁会带动整个一条的供应链上下游企业，都会跟着它走，它的下游企业那些小虾小米就会跟着去哪里，这种产业的转移就会带来对居住的需求。因为的确现在深圳成本越来越高，任正非也说，深圳的运营成本实在太高，随着高速公路以及交通轨道和网络的发展，它形成了活力分布带，从居住的角度来说，深圳人未来也会沿着交通网络出来的活力带去迁移，成为他未来的选项。因为深圳是移民城市，移民城市不会对某个地方有特殊的感情。

【主持人】

是哪里给他提供较好的发展，哪里就可以扎根。

【张公子】

没错，未来人口的选择也会多样化，黄江这个地方是紧挨着深圳，是深圳中轴北上就到黄江，也是深圳人在东莞置业的热点，凤岗90%的房子是被深圳人买去，价值也翻得很快，现在是三万多的房价了，其次就是黄江跟塘厦，这几个地方是最早接受了深圳人的人口外溢的需求，因为交通的确方便，而且黄江的居住环境也比较好。

【主持人】

想问除了黄江有交通这个较大特点以外，还有哪些特别吸引人的，和其他的镇相比有不同的政策或者引导性的规划，能够更加吸引置业者的呢？

【陆剑伟】

从城市规划的角度来讲，不管是从2016还是2030的城市规划来说，提出了这么一个大方向，有一个数字，莞深提到了100多次，广深提到了30次，黄江是排名前列个切入口，力度较大，从市场配套角度上，也是做了很多努力，这是我们看到的。

从另外的角度看，从人居的范围来看，我们是可以有一个预计，所以不仅是规划还是轨道交通还是人居角度来说，这已经是被确定了，深圳到黄江是次卧和主卧的过程，是一个改善性需求，深圳到东莞是改善自己的需求，把房子换大一点。

【主持人】

黄江镇政府给了很好的政策给企业和人才，这是政府很友善的引领。次卧到主卧的改变，是深圳可以买一个次卧到东莞可以买一个主卧的改变，可能价差不只是这么多。

【丁立】

我从房价变化来讲讲黄江对我们的吸引，2008年到2018年会发现深圳房价涨得较快的是龙岗、宝安这些地方，这些地方对于深圳来说在当时算是深圳的近郊区，2008年宝安房价1.2万，但是现在都是8到10万，大空港15万多，最近大空港开了几个盘也是卖得不错。龙岗的话2008年房价是9千块钱，现在中心片区已经到了6万多，大多数是4到5万。近十年深圳房价走势来看，变化涨幅较大的是近郊区，而且深圳慢慢没有洼地。而且未来的规划来看，深圳规划是做一个没有郊区的城市。

【主持人】所以黄江会成为深圳的郊区？

【丁立】

会成为未来十年深圳的近郊，大深圳区会越来越高，所以置业者的眼光要学会扩散，慢慢从深圳本身的中心扩散到边缘，从边缘扩散到更远的地方。黄江地理位置距离光明很近，龙华也很近，我们这个项目规划也有一个地铁，离广深高速也比较近，买在那边回深圳工作都是非常方便的，作为一个未来十年长远的角度来看，选择一个大深圳的近郊，会等到一个更好的结果。

【主持人】

因为2018年的深圳已经没有价格洼地片区了，都很高了，所以你想要寻找价格的洼地，就要找到深圳外溢的城市——东莞、惠州，尤其大家的意见觉得东莞的发展更优先于惠州的发展，东莞中也有虎门、黄江是属于深圳外溢特别突出和热门的，作为城市配套、交通配套先行的城市，而且还具有价格的优势，不知道是不是这样子。所以你们认为黄江总结一个字就是买，是这样吗？那我就帮大家做一个简单的概括，感谢第三轮嘉宾得出的这个结论，就是黄江——买，非常感谢最后的第三轮的嘉宾。

第三轮的嘉宾来到舞台上压力也是比较大的，因为作为最后一轮来到舞台的嘉宾，很多观点前两轮都分享过了，需要拿出更多的新观点和新数据给到自己的观点作为支撑和依据，在此希望大家把掌声送给他们，非常感谢你们的精彩分享。

今天的整个沙龙研讨已经进行了两个多小时，我们也已经把环深圳粤港澳大湾区，包括未来整个深圳的房地产走势分析得非常透彻，而且今天的沙龙没有任何的模糊的词语，给出的都是精确准确的预判以及结论，希望对我们的置业者有所帮助，也希望在今天每位嘉宾的论点之下，每位主流媒体和自媒体朋友们，可以摘到您觉得很好的论点和命题，将来期待你们精彩的链接和文章，广为宣传，让黄江成为深圳人事业的下一个乐土，再次感谢所有嘉宾今天莅临2018环深大发展蓝图下的战略宝藏，不舍鹏城，期会首府的延长，今天的活动到此全部结束，有请领导和来宾来到舞台上合影留念。