直播 | 万科深南道68号 2018楼市投资的原点价值

不管在怎样的市场下，楼市投资“哲学三问”永远是“买不买？买哪里？买什么房？”

2018年的投资市场将如何演绎？投资者又将如何寻找楼市价值原点？回归投资本质，发现价值原点，3月24日，2018楼市投资原点价值论坛将在万科深南道68号举行，深南道联袂陶文杰地主佬、Kenny，共同探讨2018楼市投资的原点价值，解密2018楼市真相！搜狐焦点网将进行全程直播，敬请关注。

直播上部戳：直播 | 万科深南道68号 2018楼市投资的原点价值（上）

陶文杰：谢谢各位朋友，我刚从宝安过来，在宝安讲了讲粤港澳大湾区，现在又驱车一个小时跑到罗湖来讲城市的原点价值。其实我对于市场的观点和逻辑是一以贯之的，不会有太大改变，可能有些内容一些朋友已经听过。

一、中国房地产回到原点

这句话是我今天取这个标题的由头，2011年1月，也即七年之前，万科年销售额刚刚突破一千亿，是中国突破一千亿的排名前列家房企。当年2月17日元宵节前一天，我和原来的老领导去采访郁亮，当时郁总还是一个小胖子，郁总给我们讲的主题就是“让中国房地产回到原点”，大家在百度上还可以搜到这篇文章。现在回想起来，郁总当时的很多判断和接下来中国楼市的政策走向很吻合，其中有一个判断有印象很深刻，他说为什么回到原点呢？其实就是要回到居住价值，也就是现在讲的“房子是用来住的，不是用来炒的”。郁总还讲到未来中国的住房保障一定是以租为主，现在我们看到租售同权在全国范围内作为国策在推行。

郁总还讲到深圳房地产的问题，比如他说深圳房地产长期面临供不应求的境地，如何解决供应量的问题，他私下提出过几个观点，排名前列，大家知道深圳非常缺地，没有住宅用地，深圳的土地稀缺程度全国数一数二，可建设用地全部加起来只有四十多，不到五十平方公里，绝大部分还要用于公共事业，比如公园、道路。但实际上深圳也没有大家想象的那么缺地，深圳还有一些土地，不是城中村旧改，而是工业用地，其实深圳有很大比例的工业用地，如果这些工业用地能转变性质，把它转变为商住用地，深圳就能释放出很多新增供应，但这一块涉及到的利益太多，很难处理。还有一点是提高城市的容积率，去年深圳的规划中已经把容积率提升了，很多旧改的容积率基本上到了7、8甚至十几，今天下午同一时间，上下沙中洲湾正在举行一场论坛，叶檀在那里讲，中洲湾的容积率已经超过10了，未来这种容积率在核心区是常态，去年相关城市规划中已经能够得到确认，深圳的容积率会提升。

这是我今天标题的缘起，中国房地产回到原点，一是租售同权，房子是用来住的，不是用来炒的，二是讲了我之前的故事。

二、投资的原点，好房子

刚才我讲的是房地产行业的原点，从七年前我对郁总的专访谈起，投资的原点是我一贯的看法，买房要买好房子，在过去市场非常狂热的时候，买不买好房子压根不重要，重要的是你要去买，闭着眼睛买，买东莞、惠州也能赚，布吉也可以，坪山、龙岗都可以，只要你买了就能赚钱，而且甚至出现你买的烂房子比好房子赚的幅度还多。我原来做过统计，十年前或者十一、十二年前，你在布吉买一套房子只要三、四十万，现在可能要三、四百万，你赚了十几倍。如果同期你在华侨城买了房子，现在可能只赚了三四倍、五六倍，华侨城的涨幅还比不过布吉。这是在之前市场狂歌猛进的时候，这个时期最重要的是买，而不是买哪里。

站在新的历史节点，中国房地产回到原点，各种方式在打压炒房，信贷周期在收紧，可能还会进入加息周期，我们投资要谨慎，不能瞎买房子，瞎买房子可能会面临非常尴尬的境地，就是卖不出去，流动性很弱，过去一年深圳有些边远区域的房子已经很难出手了，包括如果你在惠州、东莞买了房子可能也很难出手，只是纸上富贵，有价无市。我们还是要回归到“好房子”这三个字，那些偏重概念的，那些很偏远的，周边环境非常差的，只是说这里有个什么概念，我们在现阶段要摒弃这种物业。记得我原来打过一个比方，当人体比较寒冷的时候，比如你在冰天雪地里，穿的衣服不够，人体自然的反应是四肢迅速失温，手脚变得麻木，这个时候人体把能量集中在心、肺、脑等主要功能，保障你能挺到救援来临。这跟现在房地产的情况有点类似，当我们对房地产进行打压、调控时，资金和购买力会回归到核心区域，回归到好房子。

讲两个案例，去年最火的区域是深圳湾，很多人分析为什么会是深圳湾，学位、整体环境、居住的纯粹性（深圳湾公园）、综合体（地铁），我们分析完发现深圳湾非常适合居住，房子非常新，学位有深圳湾学校，交通很方便，又有各种配套设施、商务体。

今年目前最火的楼盘是华润城，前几天我写了篇文章分析了一下，排名前列也是由于学校，南外科华学校，硬件较好，生源又好，未来考试成绩不会差，肯定也是名校。第二是有万象天地综合体，去年9月27日开业，现在已经成为深圳年轻人非常喜欢逛的地方，很多网红会去那里做直播、拍照，我每次去都能看到网红，我喜欢在星巴克旗舰店坐着，看到网红拍照，我就在旁边拍她们，觉得挺有意思的。春节期间整个大街改为樱花大道，有点日本的感觉。第三是整个区域的品质，用个时髦的词叫颜值比较高，看起来就比较漂亮，看起来就比较高端，年轻人很喜欢。投资要跟着年轻人的喜好，年轻人比较喜欢看颜值，这是一个看脸的世界，看你的格调，华润城的装修很好，周边写字楼外立面做得都挺好。第四是周边有大量高科技企业，提供了高收入人才来源。最后总结下来，我们会发现当我们在全深圳寻找优质物业时，由于深圳优质物业非常稀缺，同时具备我刚才说的这些提出的楼盘，数来数去就一、两个，全深圳的改善型、投资型都盯住了华润城，所以流传喝茶费，华润发公告说没有喝茶费这回事。

从深圳湾到华润城，背后要说明的重大的深圳楼市的情况是深圳的优质物业还是非常稀缺的，深圳的房子在供应上目前处于比较紧张的平衡，2017年我们成交了26000套住宅，2018年目前市场的存量是25000多套，供求差不多平衡，也就是现在的去化周期一年左右，这是一个紧张的平衡，但在大体平衡的情况下，优质的好房子非常稀缺，符合大家对美好生活的向往，又有颜值，各项配套又好，装修好，车位多，品质高的好房子真的非常少，这种房子严重供不应求，我对这种房子的前景依然看好，去年深圳湾，今年科技园，包括宝中、南山中心区，这些区域的好房子一定会上升，只要房子确实是优质物业，上升趋势不会改变。目前阶段我们不应该以非常宏观的视角来判断所有区域所有项目的涨跌，而是以非常微观的分析、非常详细的分析，核心是分析这种产品的供求关系，判断这个楼盘未来的走势到底怎么样，但凡从仰望星空的角度跟你讲一些理由，最后得到非常具体的结论，都是不接地气的，你一定要落到实地，分析这个片区有什么配套，这个产品到底做得怎么样，如果这些方面都好，它就会有独立于大市的表现。

好房子是稀缺的，这才是我们投资的原点，才是我们的初心，不忘初心，方得始终，当市场非常火热的时候，我们迷失了这一点，你觉得什么都能买。就像炒股一样，股市好的时候，随便买哪只股票都能涨，所以十个散户9.8个亏，买股票最终也是买好的企业，如果你真的买了非常好的企业，比如招商银行、茅台、格力，其实也享受到非常棒的资产收益，并没有比买房少多少，但一定要是好企业。股市这种表现非常明显，而房地产可能未来也会有这样的表现，我觉得还是要回到投资的原点，你要明白投资一定要买或的，不要买炒概念的房子，目前这几年深圳的行情一定是改善型优质行情。

三、增值的原点

还是回到华润城，我之前写了篇文章《从华润城现象看我们应该如何做投资》，我对华润城那一快非常了解，因为刚来深圳时我在华侨城上班，当时住在世界之窗的海边宿舍，有事没事就会去白石洲、大冲喝茶、吃饭，晚上吃鸡煲、吃烧烤、唱K，业余生活都是在大冲和白石洲解决的，那是十八年前。

大概2005年的时候传出消息，华润可能要介入大冲旧改，到真正开始拆大概是2011年底、2012年，当时房价非常便宜，2012年拆，2014年开盘，开盘之前刚好市场不太火，当时深圳湾体育馆已经出来了，华润在春茧搞发布会，把诚品的吴清远请来了，华润的老总跟大家说“华润城的房子大家一定要买，我们的品质非常高，配套也很好”，总之就是劝大家买，但当时市场在低谷，很多人不敢买，现在华润城已经成为今年深圳最火的楼盘。有时候我在想，如果你看到这个过程，让你来选择的话，假设能回到过去，你会怎么做？我肯定在2011年拆之前在周边埋伏，比如红树别苑，周边还有几个小区，我埋伏在里面，等它改造好。华润城现在卖的是润府三期，未来还有四期、五期，四期、五期的标准更高，据说看齐甚至有可能超越悦府，五期有很好的高尔夫和深圳湾景观，前两天又签了一个南山科技城，未来产值会达到一千亿，引入北京大学之类的研究所。

增值的原点在哪里？如果有选择的机会，我们尽量在大众发现这个机会前埋伏，不要到价值已经完全释放了才发现价值，千军万马挤独木桥，结果就是挤不过去，被其他更有钱、更强壮、更有关系的人挤到河里了。如果早些年你能埋伏在这儿，你现在会非常游刃有余。前两天我听到消息说华润的业主群里在说80多平米的户型可以租到1.3万，所以我那篇文章的标题叫《买华润城三期的办法》，结果很多朋友看完之后到后台给我留言，说“陶哥，你把我骗了，我看了两三遍，从头找到尾也没找到到底怎么样才能买华润城三期”。我跟他说“你实际上没看清楚我的言下之意，我的言下之意是你要回到原点，你要买下一个华润城”。

下一个华润城在哪里？深圳有几个这样的区域，一个就是马路对面的湖贝中心，湖贝中心投资300亿，原来说投资100亿，后来金额提升到300亿，原来主塔的高度是400米，现在提升到830多米，全球排名前列高楼，商业体量相当于三个万象城那么大。这里就相当于再造一个华润城，未来项目会对标东京银座，大家可以去华润旧改办公室看，按照华润的规划执行能力和资源整合能力，我们有充分的理由相信华润能实现这一点。现在这个时点，我们这里就相当于华润城开拆之前的南山科技园周边区域，当年的大冲比现在的湖贝并不好多少，我印象很深刻，晚上只要下雨，路上都非常泥泞，灯光昏黄，当时大冲的人也无法想象到十年后那里能成为深圳最火的区域，成为深圳最吸引网红美女的区域，甚至目前风头之劲超越深圳湾，朋友圈里都说去深圳湾、去人才公园的都是老年人，因为中老年人身体不好，他要锻炼，要跑步，而年轻人都去华润城万象天地，这可能也有些道理。

当然，深圳湾那里对土豪来说还是非常值得买的，因为未来春笋下来还有一个深圳湾万象城，那地是深圳未来最奢华的高端综合体之一，我不敢把话说得太死了，因为不知道未来前海和太子湾区域会不会规划更加高端的综合体，但是可见的几年，深圳湾万象城一定是深圳较高端的综合体。如果湖贝300亿美元投资的大项目起来，一定会成为福田、罗湖、龙岗、盐田等东部区域的商业消费中心，幸福里万象城在当年我认为是非常差的地段，它都创造了长年在全国销售额排名前列的记录，当时旁边的房子卖1万多，幸福里的房子就能卖4万，这深深体现了华润的运营能力，华润生生打造了一个一流的地段，在一片荒芜的沙漠上打造了一个绿洲。以华润这些年的经验，我相信在湖贝这里一定会有升级，一定比原来的万象城、华润城都有升级，这个项目非常值得期待，应该是罗湖未来的中心区域。我们要提前埋伏，要看到事物发展的趋势，但我也要提醒，这种埋伏往往需要你站得高、看得远，不能是非常短期的心态，这么大体量的旧改一定是长时间的过程，华润城从拆到现在已经七年了，后面还有几期开发，还需要几年，往往是十年项目，所以大家要做长远考虑。

四、城市的原点

深圳城市的原点在罗湖，罗湖原来有很多山，香港人过关过来，只要一下雨，都是走在水坑里，后来把山平了，填了低洼的地方。罗湖有很多缺点，主要是受制于当年的规划师，哪怕是最伟大的城市规划专家都预测不到深圳这个城市过去三十多年从小渔村变为一个两千万人口的大城市，当时罗湖的规划是参照香港，很多建筑、道路都是参照香港，做得比较小气，早期多是粗放发展，把宝贵的土地资源都用掉了。后来面临非常窘迫的境地，想发展，没土地，想发展，停车位不够，想发展，车非常堵，户型结构差，种种不利因素，慢慢的深圳从罗湖到福田，从福田向南山转移，前几年我在微博上讲过，如果用人来做比喻，罗湖可能是一个六十多岁的老太太，福田是三十多岁少妇，南山是二十多岁风华正茂，前海是个七、八岁的小姑娘。

但是这里面有一个问题，城市的发展毕竟不是人，不知道在座各位有没有看过一部美国的片子，布拉德·皮特演的《返老还童》，刚开始是个老人，后来越长越小，变成一个小孩。人的生命只有一次，无法返老还童，但城市是可以更新的，房子老了，我们可以拆掉建新房子，这就是城市跟人的不同，这种更新目前在全深圳范围内，罗湖走的最早，因为它年纪较大，已经到了必须更新的时候了，因为它是城市的原点，必须更新。来的时候看到几张背景板，讲到罗湖未来有多少更新，规模非常大，罗湖从上到下，从区政府到开发商都在努力。当然，无论旧改还是棚改，毕竟会有变数，时间拉的比较长，但方向确实是这样，罗湖是深圳旧改项目非常多，也是推进最早的区域，取得了很多成果。通过城市更新，能焕发青春，从一个六十多岁老太太变成十几岁的美女，这中间的机会就是投资者可以关注的，并不是一定要买新区，比如一定要买沙井、大空港或光明才有投资价值，老区域有自己的特点。

五、资本市场的原点

这和今天的主题其实没有太大关系，个人觉得今年对资本市场是非常重要的转折点，无论是买房子还是买股票都要买好企业，但中国A股市场有一个大问题，就是好企业不多，尤其是代表未来方向的新兴产业、新经济、高科技、互联网企业，中国A股市场上市太少了，因为太少了，所有我们从矮子中找高个儿，把乐视网炒成了新经济的代表，贾会计转了几百亿跑了，留下一堆烂摊子，留下几十万、上百万亏损的股民。但我们同时看到网 易、腾 讯、阿里巴巴、微博、唯品会、汽车之家、好未来等优质企业在美国、香港上市，给投资者带来了几百倍、上千倍收益，比如腾 讯，前几天排名前列大股东要减持1.9亿股，排名前列大股东是南非传媒集团，当年3200万买了腾 讯，现在价值几千亿，这简直是财富奇迹，但是这种财富奇迹国内的股民都没享受到，大家能享受到的都是亏损累累，这也是很多人一谈起股市就闻之色变的原因。我们的股市没有太多优质企业可供选择，大家只能炒概念。今年中国资本市场做了一个重大的改变，就是让在海外上市的优质新兴产业的企业代表回归A股，包括百度、阿里、腾 讯、京东、微博、网 易，让新经济代表企业，我们平时用的最多的今日头条、滴滴打车、小米、蚂蚁金服也在国内上市，这样就会充实资本市场优质企业的标的，以后我们就会有一些真正可以分享中国经济成长的企业，真正代表未来经济的，而不是像原来那样，比如我们前一个月统计中国A股市场前二十大市值的企业，只有一家是新经济企业，还是刚回来的360，排名19位，第20位是万科，其他都是金融、保险、汽车等传统经济，这不代表中国的未来，中国的未来一定是像美国一样，亚马逊、谷 歌、苹果、微软等新经济企业才是中国的未来。

资本市场终于回到了原点，回到了解决问题的根本，让优质企业在中国上市，让中国的股民能分享优质企业，分享中国新经济发展的成果。当然，中国的市场也有一个问题，好的东西往往卖得非常贵，360在美国退市之前的市值是500多亿人民币，在国内上市变为600亿美元，四千多亿人民币，涨了七、八倍，大家追高买入要谨慎。未来会有很多独角兽、很多优质企业上市，如果估值比较合理，确实可以做长线投资。

无论做股市投资，还是做楼市投资，都要有原点的心态，选择优质股票、优质房产、优质片区，少去追逐概念，少去做短炒，也不要做太多高杠杆，这些都是草莽时代、市场规则不完善时代才能做的，现在我们慢慢在完善，这种机会已经越来越少了。

今天我就讲到这里。谢谢！

主持人：感谢陶总。请陶总留步，再次邀请姜总、KENNY一起来到台上，相信现场各位朋友都有很多疑问，刚刚三位跟我们分析了中国房地产发展的大方向以及深圳城市规划的方向，我也有一些问题想跟三位嘉宾一起探讨分享。

陶总，您刚才说到几个原点，言简意赅，房地产原点，投资的原点，告诉大家不是不要投资，而是要做好的投资，投股票要买好企业，买房子要选择好房子，还说到城市原点，深圳的城市发展从罗湖区开始，姜总说他父亲90年代就在深圳罗湖片区做大量的投资，抓到了一些先机。此外，陶总还提到城市的原点和资本市场的原点，分析非常透彻。陶总，之前您说过投资要站得高，看得远，拿得住。站得高看得远，您说过下一个华润城在湖贝，我想知道，作为普通投资者，如何去识别这样的产品？它有哪些特征？

陶文杰：很简单，大家要看政府的规划和企业的规划，深圳的规划实现能力很强，政府想做的事情基本上都要完成，政府想做的事情次一级就是企业的规划，企业的规划千差万别，有些企业喜欢吹牛皮，说要旧改，五年、十年不动工，这可能和企业本身的实力相关，也跟政府对企业的支持力度相关，我们要进行甄别，选择央企、国企，选择政府重点项目，有政府在后面背书，可靠性比较强。

无论是旧改还是棚改，我们要找各个区域的样板工程、重点项目，国企、央企参与的项目，比如棚改，华富村去年才开始定，今年已经开始拆了，如果不是这种项目，可能再等五年你都看不到动工迹象，这是我们要注意的细节。

主持人：刚才陶总说我们要跟着地产品牌、政府支持的项目，这样的项目势在必得。离湖贝旧改项目最近的就是深南道68号，接下来这个问题我要问一下姜总，刚才您在分享中说到您父亲抓住了罗湖片区的投资机会，万科深南道68号这个项目成为当下罗湖区标志性项目，除了潜在价值之外，还有什么地方吸引您？

地主佬：站在投资的角度，除了位置，另外一点就是户型和入场门槛，40平米入场门槛300万左右，可以说是深圳较低的入场门槛。我们一直在说华润湖贝项目，我也是华润湖贝项目的业主，回迁房最小户型是80平米，商业销售最小户型是110平米，因为这个项目面向的销售群体是高端的。大家想象一下，如果不考虑回迁户80平米最小户型，商业销售110平米起步，如果没有预测错，15万/平米，基本上接近2000万的入场门槛，而深南道68号是300万的入场门槛，这么低的门槛可以跨入这么伟大的商圈，共享世界较高的商业塔楼，共享3-4倍罗湖万象城的商业综合体，我觉得这是其中一个重要的投资决定因素，有多大能力做多大事情，如果投资门槛低，相对而言更容易上车，上了车，才能用汽车的速度前进。

主持人：除了选择好房子，要有优越的地理位置、便利的交通以及周边完备的设施，更重要的是你要考虑自己的经济能力，其实说到底还是钱。万科深南道68号的均价在6万元左右，在深圳核心区域来说，对于很多年轻的朋友来说，经济能力有一定的限制，如果想上车进行投资，万科深南道68号特别是您的不二之选，未来还能享受到湖贝旧改项目带来的红利。

接下来这个问题想问一下KENNY，KENNY做小户型商住两用房投资很多年，相信有很多经验，对于这一类产品未来的投资价值您也分析了很多，您能不能更加明确从几个点告诉大家万科深南道68号的投资价值在哪里、有多高？

KENNY：等华润湖贝项目建成之后，保守来说，万科深南道68号8字头肯定少不了，大胆一点10字头起步。

主持人：意思就是8万起，更高的话可以上升到10多万。刚才三位嘉宾从各个方面分析的非常透彻，现场朋友有没有疑问想向三位嘉宾咨询的呢？

提问：我想问一下姜总，830米世界排名前列高楼落户湖贝，将对周边区域带来什么实质性影响？

地主佬：从世界大城市发展来看，一个城市的摩天大楼或地标就是其核心所在，比如纽约、马来西亚、台北或者是我们隔壁的香港。湖贝塔我们一直在说830米，我透露一个小秘密，它特别不止830米，我们看到央企的决心和所为，还有一个小秘密，这不是一个央企决定的，而是罗湖崛起的标志性决心，作为业主，我们看到了这一点，无论内心有多么不舍得，无论是感情上还是精神上，或者我感觉它亏欠我的，在这么美好的蓝图之下，我们不自觉地拿起笔签上了自己的名字。地标所在，核心所在，投资城市就是投资股票的核心板块，选择板块是前决条件，深圳是东西走向，是多中心发展，除了刚才所说的项目旁边的环境以外，大家要记住，罗湖是众多口岸之一，这里有罗湖口岸、文锦渡口岸，还有明年要开通的莲塘口岸，距离几公里还有福田口岸、皇岗口岸，四通八达，现有的地铁布局已经开通。

。目前所说的这些不是预期，而是正在建设之中，正在实现当中，这是央企和政府联手做的动作。

主持人：刚刚姜总给我们透露了一个秘密，湖贝塔不止830米，可能更高，迪拜是828米，而万科深南道68号隔壁的湖贝旧改项目将会成为全球较高标志性建筑，成为全球惊人之作。

提问：我想问一下陶总，罗湖正在打造科技创新中心，罗湖也是深圳最繁华的消费中心，那么罗湖最价值的买点在哪里？

陶文杰：刚才姜总回答时我突然想到了一点，我们原来都说罗湖被边缘化，或者罗湖在楼市有点没落的感觉，但是我们发现罗湖的优质物业房价一点都不便宜，幸福里和中海项目都是10来万，跟南山、福田的优质物业价格差不多，罗湖这么大体量，城市中还是有非常强的购买力，很多老罗湖人，或者早些年来深圳创业的人，有的还没有离开罗湖，或者之前由于罗湖没有好项目，不得已去了福田或南山，但他对罗湖还有一点牵挂，只要罗湖有很好的项目，优质项目的价格一定不会逊色于福田、南山。

至于你刚刚说到罗湖的科技创新和消费，消费是罗湖的传统优势，这一点不多说，而科技创新可能是罗湖未来的卖点，主要是大梧桐科技产业带，大梧桐科技产业带是广深科技走廊支撑节点之一，广深科技走廊是粤港澳大湾区的脊梁，有十个核心节点，从广州大学城、科学城、中心知识城、广州琶洲，到东莞松山湖、滨海湾新区，再到深圳大空港、科技园、坂雪岗科技城、国际生物谷。除了核心节点之外，深圳还有17个支撑节点，其中一个是罗湖大梧桐高新产业带，这是深圳关内较大规模的高新产业带，我们跟罗湖区委区政府、宣传部的关系比较好，他们每两周会进行双周发布，据我们了解，罗湖在这方面花了不少心思，也寄予了非常高的期望，他们发展生物科技、医疗等新兴产业，面积在关内是较大的，如果这一块能发展起来，对罗湖未来价值提升非常明显。实际上这就是在学南山，南山地面上的科技企业已经比较饱和了，我每次去科兴科学园，停车至少要找三、四十分钟，中午吃饭要排长队，未来科技力量向其他区域进行转移也是有可能的，深圳关内就400平方公里，特别小，关内各个区域可能未来不会有特别大的差距。我对大梧桐还是有些期待的，政府关注度也很高。

提问：经常关注陶先生的文章，我有两个问题想请陶先生回答一下，今天接触两大品牌，一个是万科，还有一个是华润幸福里，请陶先生简单点评一下银湖华润银湖蓝山。请允许我问一句，假设我们作为投资者买万科的公寓，有什么优惠力度？

陶文杰：这两个问题我和姜总都回答一下，银湖蓝山卖的时候价格就不便宜，银湖区域在深圳豪宅领域属于边缘化的，都是一些深圳老富豪住在里面，据我所知一些深圳名牌房企老总住在里面的独栋。如果作为居住功能，你可以考虑银湖蓝山，但不要买靠路边的户型。如果纯粹投资，据我所知，华润和罗湖区政府有意在那里引入一个非常牛的学校，但我没有继续关注这个事情的进展，这个学校到底进展如何、师资力量如何，你可以留意一下，如果这个学校非常牛，而且成功了，银湖蓝山就会从资源性边缘化豪宅跃升为学位房，价值将重新估值，如果没有，它可能跟大市差不多，这个区域政府大规模投资不算特别高，我们还是要放到政府会大规模投资，未来会发生巨大改变的区域，这样投资才会有超额收益。

至于万科今天有什么优惠，万科也没跟我们说，待会儿要问任总。

地主佬：价格优惠要问销售总监和品牌总监。请允许我发表一下个人见解，我会把折扣放在排名前列位，我更注重品质，折扣之上更重要的是朝向和楼层，选一个好的朝向、好的楼层，将来在物业价值上往往会隐藏10%、20%的差距，今天我来的比较早，营销部潘先生跟我介绍了一下，目前还有一些保留单位，整个项目已销售超过90%，剩下的单位都是36层以上，我非常心动，等一下我也会关注折扣的问题。

主持人：感谢陶总和姜总，KENNY还有什么想跟这位朋友分享的？

KENNY：深圳的源头就是罗湖，现在罗湖被边缘的话，也就是说深圳存在着明显的板块轮动，2015年以来，深圳很多板块都涨了，但罗湖暂时垫底，这不代表罗湖不行，因为我从小就在罗湖长大，对罗湖有很深的感情。罗湖较大的机会就是旧改，包括华润、布心、水贝、笋岗，当旧改强势推进时，罗湖的未来是充满想象的。

我是广东人，广东人很信风水，我们早期在罗湖起家，一般情况下不会去福田、南山住，怕把风水搞坏了，包括东门，很多潮汕人大下点穿着短裤背心，做了很多年生意，很多人身家上亿，他们不会去福田、南山住，只会留守罗湖，这些人的购买力一旦爆发，罗湖的未来是充满想象空间的，中海天钻13万/平米，大把潮汕人去买，他根本不觉得贵，深圳湾再好他们也不会去，因为我们很相信风水。

提问：刚才听姜总讲到朝向问题，朝向不同会有10%-15%的区别。

地主佬：特别会有，高层好的朝向和矮层对着垃圾房的窗口，价格相差20%以上都说不定。

提问：您说的朝向是只针对万科深南道68号，还是所有项目？

地主佬：泛指所有物业，当你有所选择的话，哪怕买二手房，一个西北朝向，一个东南朝向，我们都知道怎么选，北方人都知道，北方人骂人都会说“你去喝西北风”。当然我在万科深南道68号选西北是因为有个人情结，我希望从窗户望出去能看到湖贝村。以万科深南道68号来看，正南朝向较好，正南朝向可以看香港山脉，而且永久性不会阻挡，香港的山有很严密的规划，不会随便开发，以深南道68号来说，最优质的朝向应该是正南向。当然，我的选择不能作为您的参考，因为西北向是我个人的情结。

提问：山街和街景，选物业时您会怎么选择？

地主佬：肯定是山景，如果有海景的话是排名前列优先资源，但是海景非常潮湿，需要24小时开抽湿机，否则什么东西都会发霉。

提问：中海天钻现在的价格已经去到13万/平米，华润湖贝项目起来之后，预计价格会是多少？

地主佬：华润湖贝目前在一期拆除，我们知道的进度是今年年底开工，回迁房在四年以后，参考中海天钻目前13万的单价，开发商和居民共同相信四年以后15万是起步价，你要看到地理位置，湖贝的地理位置跟鹿丹村有所不同，湖贝有商业配套、商业综合体，而中海天钻没有商业综合体，中海天钻13万，湖贝四年以后我们非常保守的认为确实能达到15万的销售价格。

主持人：四年以后湖贝项目达到15万的价格，年轻的朋友还能上车吗？相信对于很多朋友来说是一个问号，我们能抓住的是当下万科深南道68号。

再次感谢三位嘉宾的精彩分享，现场朋友再次掌声送给他们！

今天的论坛活动我也感触非常深，我也是来深圳几年的年轻人，想在深圳安定下来对很多朋友来说都是很困难的事情，但姜总提到的一点非常对，就是你先上车，先上车就可以抓住机会，先进一步相当于先进一路，先上车抓住机会，未来有更好的项目、更好的投资，您是不是更加有底气，更加有资本去做呢？未来再好的项目如果，您没有资金，它也跟您没关系，所以眼下能抓住的就是当下的万科深南道68号。刚才有朋友问到这个项目的优惠力度，或者今天是不是有特殊优惠，论坛结束之后可以详细咨询销售顾问。

未来无论投资商住两用房，还是投资住宅，希望大家都可以用您睿智的眼光选择一个好项目，抓住好机会。

再次感谢所有来宾朋友以及媒体朋友，再次感谢大家！

【项目简介】

万科深南道68号位于深南东路和文锦路交界西南侧，2号线湖贝站、5号线黄贝岭站、9号线文锦站三站地铁环绕，临北环大道、滨河大道，更有50多条公交路线途径，周边辐射文锦、罗湖两大口岸，交通四通八达。将打造成为集艺术购物、商务、跨境生态、精粹人居于一体的全时城市综合体。