“第八届(2017年度)深圳地产资信10强”颁奖典礼

主题：供给侧结构性改革与房地产业

时间：2017年12月1日

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们大家下午好！

非常开心今天能够和大家相聚深圳一起来参加 "资·信"地产金融峰会曁"第八届（2017年度）深圳地产资信10强"颁奖典礼

我是广东卫视主持人李琳。首先我谨代表举办方感谢各位的光临，为了使峰会开得顺利，敬请各位将手机调到无声状态，谢谢大家配合

"深圳地产资信10强"和"广东地产资信20强"，是深圳和广东房地产金融界十几年来先进全国的一面旗帜。很荣幸受邀担任"资·信"地产金融峰会的主持人。

广东地产资信评审自2002年开始举办，是全国房地产金融界主动适应国家宏观经济政策要求的一项首创，已经成功举办16年，每年一届。而深圳作为计划单列市，自2007年开始举办，已历时11年，今年是第八届，前三届因变化不大是两年举办一届，后来随着市场和政策的变化，调整为一年一届。

我们都知道，其实在高科技、高端制造业之前，深圳的房地产企业一直是深圳的另一张名片，引领着中国房地产业的稳健和创新发展。十年来，深圳银行与房企重视资信、讲求务实的强强合作，成就了深圳房地产金融界全国先进的地位。

今天，供给侧结构性改革深入推进，房地产长效机制的轮廓显现。土地供应环节，过去"价高者得"的"招拍挂"出让模式，被"控地价、竞配建（租赁住房或自持）"或完全自持的出让模式替代。集体土地入市改革"破冰"。住房结构上，习近平总书记在十九大报告中提出："加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。"金融政策方面，人民银行、银监会、住建部联合部署规范购房融资行为，严格实行分类管理。四大行深圳市分行和深圳房地产企业在供给侧结构性改革上，引领着中国房地产业迈出改革创新的步伐。今年的峰会主题："供给侧结构性改革与房地产业"。也期待聆听大家的声音。

首先请允许我介绍与会的领导和嘉宾。

再次感谢大家的到来，谢谢大家！

"广东地产资信20强评审"从2002年正式开始，但关于资信标准的讨论则在2001年开始启动。十六年不凡的历程，一路伴随房地产金融业健康发展，权威性、科学性和公信力使评审已成为全国持续时间最长，少有持续下来的权威地产金融盛会。北京、浙江、湖北、陕西等多地省市纷纷借鉴。

接下来我们通过视频回顾一下过去的历程。

今年6月，历时十六年的"资·信"地产金融峰会再次成功召开，工、农、中、建四大国有银行广东省分行等机构联合正式公布"第十六届（2017年度）广东地产资信20强"名单，保利、碧桂园、奥园、雅居乐、珠投、合生创展、龙光、华发、中惠熙元、方圆、光大、尚东、海伦堡、嘉裕、珠光、能兴等20家广东本土成长起来的全国性优质房企代表入选。

下面将看到的是中地会活动的相关部分照片。

中地会成立以来，曾三次组织"资信20强"代表性企业负责人、四大行相关负责人赴北京与中央有关领导、有关部委领导座谈，推进中央了解一线房地产业发展的真实情况，得到中央有关领导的一致好评，获得企业高度认可。

今年10月，"高朋满座暨中地会数据服务平台研讨交流会"活动。国土资源部中国土地勘测规划院地政中心唐健主任莅临指导。中地会今后将依托含金量更高的数据服务平台提升中地会的全方位服务能力。

11月16日，建设银行广东省分行与中地会共同在广州主办"发展住房租赁市场圆桌论坛"。在论坛现场，建行广东省分行与保利、碧桂园、万科、珠江投资、合生、雅居乐、奥园、方圆、华发、能兴、尚东、中惠熙元、敏捷、恒大、珠江实业、越秀地产等33家知名房企签订住房租赁战略合作协议。

中地会始终鼓励和支持银企实现长期稳定的共赢合作，以此促进我国房地产业的长期稳健发展。也希望今天入选的房企领导能积极参与，共同践行"交流产生价值，合作实现共赢"的理念。

下面有请致辞嘉宾：人民网原总裁总编辑、中地会何加正理事长致辞。

何加正：各位来宾，各位领导，各位朋友：大家下午好！

人民网原总裁总编辑，中地会理事长 何加正

首先对即将入选的 “第八届深圳地产资信10强”企业表示热烈的祝贺！

深圳在金融、房地产和高科技和创新产业上，具备先进优势。大胆的闯、勇敢的试、创新的基因，开放的土壤，让深圳在新一轮城市竞争中保持优势。房地产业是深圳一张靓丽的名片，这张名片始终推动着深圳的发展，给深圳的城市建设做出了巨大的贡献。

金融机构站在房地产企业的背后，形影相随，互利共赢，提供了有力的支持，在深圳这片“改革开放先行者”的沃土上，房地产金融业保持着全国先进的发展。

今年房地产的政策和市场发生了较大变化，供给侧结构性改革持续深化，长效机制逐步建立。但是，我们看到，经历过大浪淘沙的深圳资信房地产企业，业绩再次创造新的历史高度。新时代下的深圳企业依然是全国企业的领军者，率先展开探索和尝试，努力在房地产业供给侧结构性改革上响应中央号召，完善企业未来的发展战略，展现自己的社会责任。

中地会作为一个立足于为优秀房企和各大金融机构等服务的公益性机构，主要为广东地产资信20强、深圳地产资信10强房企，各大金融机构，相关部门，房地产相关企事业单位，及相关专家学者等提供内部交流、学习的公益性平台。中地会鼓励和支持银企实现长期稳定的共赢合作，主动适应国家政策调整，以此促进我国房地产业的长期稳健发展。

中地会积淀的成立背景，伴随四大行深圳市分行和广东省分行，“深圳地产资信10强”和“广东地产资信20强”企业已经16年。中地会在《早晨快讯》、《高层决策》、《房地产数据报告》等一系列资讯服务的基础上，定期举办各种形式的交流会、茶话会、座谈会、商务考察、理事成员走访等，促进理事单位之间的共赢合作。我们愿成为“深圳地产资信10强”房企，工、农、中、建四大行深圳市分行等长期发展密不可分的好伙伴、好帮手。

中地会成立以来，曾三次组织“资信20强”代表性企业负责人、四大行相关负责人赴北京，与中央有关领导、有关部委领导座谈，推进中央了解一线房地产业发展的真实情况。包括中央财经工作领导小组、国务院、国家发改委、国土资源部、住建部、国家外汇管理局、国家宏观经济研究院等负责制订我国大政方针的领导三次参加座谈。得到有关领导的一致好评，获得企业高度认可。

此外，中地会组织了海南楼盘考察、丽江古建筑考察、青岛商务考察、宁夏商务考察、林芝商务考察；七次茶话会、十余次项目交流推介会等活动；根据理事单位遇到的不同特殊问题，在保密性、保障性的基础上推动内部合作……中地会上传下达，将企业的声音和遇到的问题上报，也推动行业积极主动适应中央的政策，卓有成效。

而在今年，中地会利用四年多时间筹备建设的数据服务平台也已经初步成形，今后也将依托含金量更高的数据服务平台，为各理事成员提供更专业化、权威的数据服务。

“交流产生价值，合作实现共赢”是中地会始终践行的理念。我们预祝“深圳地产资信10强”企业在新时代的发展变革中，勇立潮头。预祝深圳银企共赢合作取得新的收获，共同推动我国房地产业的明天更加美好。

根据中地会的成立宗旨，所有当年获评的“深圳地产资信10强”、“广东地产资信20强”企业，都是中地会服务的理事单位。再次恭喜当选的“第八届深圳地产资信10强”房企！

主持人：谢谢何理事长的精彩致辞。确实中地会为我们整个的房地产业和金融业搭起了合作沟通和交流的平台，我们希望这个平台能为大家提供更优质的服务。接下来我们有请农业银行股份有限公司深圳市分行副行级、总监陈致红。

陈启红：尊敬的各位领导、来宾，下午好。

农行深圳市分行副行级总监 陈启红

很高兴能够参加“深圳地产资信10强”颁奖典礼，我代表农行深圳市分行对本次入围的企业表示衷心的祝贺，感谢你们长期以来对农行的信任和支持。

“深圳地产资信10强”是深圳本地杰出房地产企业的代表，这次经过四大行的联合评审和推荐入围，彰显了综合实力。近年来受到国家政策和市场形式等因素的影响，房地产行业发生一些变化，一方面是行业集中度在提高，强者更强；另一方面部分实力房企围绕核心业务实施的战略转型，多元化跨界发展。历经风雨，方见彩虹！实践证明，本届10强企业较以往更加好，更加强。

十九大报告提出“加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度”。国土部也发布了关于贯彻落实的通知，明确实行分类调控，因城施策，建立房地产多元化的供给机制。这些国家政策必将对我国房地产产生深远的影响。对房地产企业的发展是挑战也是机遇，而房地产行业以及房地产金融业迎来了新发展和新时期。

今年在资信10强房企的支持下，我行房地产金融业务发展良好，信贷、理财、资管、债券与投资业务稳健发展，业务创新不断，产品体系也在不断的完善。值此房地业产生重大变革的时刻，农行一定会与时俱进，积极创新，来为房地产企业应对新形势、开拓新市场提供坚强的金融保障。

目前农行已出台的有期限长、融资比例高、用户灵活等法人租赁性住房贷款，共有产权住房开发贷款，以及长租类产业基金等，顺应市场需求的系列新产品，并积极推进适合房企融资需求的，具有期限灵活、发行便利的超短期融资券等债券类业务，以及为房企提供丰富基础资产资源的资产支持票据等资产证券化的业务品种。

可以预见，未来农行与10强房企的合作将迎来广阔的新天地！

再次感谢资信10强房企对我行的大力支持!感谢中地会为银行和优秀企业搭建了良好的平台，祝愿“资信10强评审”越办越好，祝愿我行与资信10强企业的合作更上一层楼！

主持人：下面我们有请中国建行银行股份公司深圳市分行公司业务部总经理陈坤雄总经理致辞。

陈坤雄：尊敬的各位领导、各位嘉宾朋友们，大家下午好！

建行深圳市分行公司业务部总经理 陈坤雄

首先代表建设银行深圳市分行对获得“深圳地产资信10强”的企业表示祝贺！

今年房地产市场，最热门的话题是十九大报告当中提及的：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的。加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度。让全体人民住有所居。”我理解“租购并举”当中，更重要突出的是“租”。

其实现在我们的房地产企业，包括我们银行都在面临着转型。建设银行在十九大刚刚闭幕不久，特别是我们深圳分行在总行的领导下，为响应十九大的号召，11月3日专门举办了一次建设银行住房租赁战略合作签约仪式，有很多新闻刷屏，目的是为了能够推动打造这样一个“租购并举”的市场。

建设银行深圳分行是着力从市场化、企业化的运作模式，坚持从租购并举，品质的提升，为房企、中介、租房者实现多方共赢的住房生态圈。通过银行的金融手段的介入，能够把这块市场打造得更好。

我们在那次签约仪式发布会上，专门发布了一个产品叫按居贷，租房也可以贷款，房东可以一次性拿到租金。我们还讲到了建行银行建立了一个住房租赁综合服务平台，按照总行的领导在致辞当中讲的，他认为住房租赁综合服务平台将会是我国的住房租赁基础设施。因为即使是现在最令人敬仰的互联网公司，应该说，都是与我们无法比拟的。他们没有金融功能，我们这些银行背景的是有金融功能在里面。

这一切的举动也能够促进我们房企的转型，适应当前房地产市场的新业态的发展。我们希望和“资信10强”加强交流，在住房租赁市场共同打造一片蓝海。

最后，我再一次感谢中地会多年来为我们四大行，为我们的房企搭建了一个良好交流合作的平台，让银企之间的关系更加紧密，同时也促进了房地产业的健康持续发展。

祝愿“资信10强”企业能够获得更大的成功！

主持人：谢谢陈总给我们大家分析了习近平总书记在十九大报告当中住房建设性的意见。 首先有请中国工商银行股份有限公司深圳市分行大客户中心副总经理崔磊致辞。

崔磊：尊敬的各位嘉宾、各位朋友，大家下午好！

工行深圳市分行大客户中心副总经理 崔磊

很荣幸参加此次“第八届深圳地产资信10强”颁奖典礼，很感谢中地会每年这个时间一如既往的在广东和深圳为我们搭建这样一个平台，这是一个交流合作的平台，既是新老朋友交流的平台，也是一个专业交流的平台。这个平台以中地会为桥梁，在我们日常与企业的合作中，顺畅连接了银行和房地产企业。在此表示衷心感谢。

在座的“深圳地产资信10强”房企都是全国的知名企业，“资信”两个字，背后连接的是产和融。毫不夸张的说，深圳地区的房地产企业，长期以来引领着房地产行业的发展方向。先进不仅体现在经营水平上，同时体现在思维的创新上，包括互联网思维创新、投融资模式的创新、社区金融、租赁地产以及各类产业模式上的创新，都走在了全国的前列。正是基于深圳优质开发商的金融需求，我们银行的很多金融创新产品，先在深圳地区试点，继而全国推广。

衷心感谢“深圳地产资信10强”房企长期以来对工行深圳市分行的支持。我们真诚的希望，未来能与在座各位在传统开发贷款、住房租赁融资、债务融资工具、股权基金、并购贷款以及城市更新贷款等模式上进行更加深入的合作。

本次峰会的主题是“供给侧结构性改革与房地产业”。 供给侧结构性改革是中国经济下一步增长的一个重要的引擎，随着供给侧结构性改革深入推进，房地产行业的长效机制也初现轮廓，为了落实房子是用来住的方针，建行领导提到的49个字，浓缩为7个字，就是“美好生活的向往”。居住者有更舒适的居住条件，这是美好生活向往的重要方面。

作为银行，在合规的前提下，支持居民购买、租赁普通商品住房，我们责无旁贷；支持优质开发商进行城市更新改造、普通住房及租赁住房的建设及运营，我们义不容辞；通过互联网金融、进行系统建设及开发，为人民提供更便捷的生活配套金融服务，我们一直在路上。

在新的市场下，在房地产企业面临更多转型的新道路上，包括走出去的金融，包括股权投资的金融服务上，还有更新的融资模式的合作上，我们一直在积极探索。

最后我谨代表工商深圳分行对入选“深圳地产资信10强”的企业表示祝贺。同时，中地会积淀的背景今年正好是16年。16岁是最美好的时光，也是最青春，最蓬勃待发的时候，祝福中地会，祝福各位企业。徐守本行长在中地会举办的活动中曾说过，市场发展有规律与周期，但工行与中地会的相互支持，与资信企业的合作会始终一如既往。

衷心希望在未来强强合作的基础上，我们的发展前景更加广阔！

主持人：感谢崔总。下面请中国银行股份有限公司深圳市分行战略客户部副总经理巫光辉致辞。

巫光辉：尊敬的各位来宾、各位专家，大家下午好！

中行深圳市分行战略客户部副总经理 巫光辉

首先很荣幸能够代表中行深圳市分行参加“第八届深圳地产资信10强”颁奖典礼，对在座各位行业龙头房企长期与中国银行深圳市分行的战略合作表示衷心感谢。

深圳是改革和创新的沃土，深圳的房地产业也是在国家的优惠政策支持和良好的市场环境推动下，不断的快速发展。尽管深圳土地资源紧张，但在经济稳定健康发展，产业结构持续优化，以及人口净流入等因素带动下，住房购置和租赁需求持续旺盛。在十九大“建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度”政策的引领下，深圳房地产市场将进入“政府主导，市场化产品并存”的发展模式，市场化房屋销售的价格得到有效支撑，同时通过保障性住房及租赁住房满足广大市民和人才的居住需求，销售市场及租赁市场均有较大的发展潜力。

明年中国银行深圳市分行将迎来成立40年的盛典。深圳中行141个营业网点遍布深圳各区，竭诚服务各级政府部门、各类企业及广大的深圳市民。多年来，中国银行深圳市分行致力于优质房企提供综合金融服务，积累了丰富的房地产行业服务经验，为各家房企度身定做众多个性化金融产品，全面支持优质房地产企业立足深圳走向全国和世界，打造国内房地产业的标杆。

我们对深圳房地产行业的稳健发展充满信心，也将积极支持优质房企的全方位业务需求。

中行深圳市分行诚挚希望与各家金融同业及优质房企建立长期稳定、共赢合作的战略合作关系，以优质的综合金融服务与企业紧密携手，共同发展。

最后衷心祝贺入选“第八届深圳资信10强”的企业。

主持人：感谢巫总。企业销售规模再大，也离不开资信的匹配，否则就容易出现问题。一系列政策变化之下，无论是创新还是发展多元化，无论是拓展租赁业务和特色小镇还是获取城市更新项目，资信始终是房企和银行紧密联系的纽带。

"深圳地产资信10强"评审是工、农、中、建四大行深圳市分行给深圳房企的资信定价，这使其成为海内外投资机构、金融机构和房地产企业广泛关注的一份不可替代的权威性榜单。

而工、农、中、建四大行广东省分行和深圳市分行在全国率先发起的地产资信评审，十六年来带给企业巨大的守信收益。时至今日，四大行房贷，包括个人按揭贷款等资金主要流入"深圳地产资信10强" 和"广东地产资信20强"房企，也就是银行一致认定财务稳健、综合实力、信誉和发展前景好的房地产企业。在结构优化的方针下，在中国社会与经济发展逐渐步入新时代的背景下，四大行十六年来与"深圳地产资信10强"、"广东地产资信20强"房企的战略合作日益巩固，持续推动成了深圳和广东房地产企业始终稳定健康发展。

今天，我们请来了中国金融四十人论坛高级研究员、国家外汇管理局原国际收支司司长管涛博士。管涛博士目前还担任，中国金融学会常务理事、国际金融学会理事、世界经济学会常务理事。

管涛博士长期从事货币可兑换、国际收支、汇率政策、国际资本流动等问题的研究，撰写了大量工作报告和学术论文，参加了1994年以来一系列重大外汇管理体制改革方案的设计。在国家外汇管理局任司长期间曾经参加了中地会组织的与房企掌舵人在北京的高层座谈，更是我国在汇率政策方面首屈一指的权威专家。

今天，他为我们演讲的题目是"人民币汇改的政策与市场逻辑"。有请。

管涛：尊敬的各位来宾，大家下午好！

中国金融四十人论坛高级研究员、国家外汇管理局原国际收支司司长 管涛

非常高兴再次参加中地会的金融峰会，也非常荣幸的参加“第八届深圳地产资信10强”的颁奖典礼。

外汇和房地产直接相互影响并不多

外汇和房地产，两个都是重要的金融市场的子市场，原则上两个市场都有自己的运行规律，但是个别时候是相互作用影响的。

“811”汇改期间，我国的房产没受到影响，相反是“811”汇改以后，有关方面加强了对流出的控制，有一些投资者用买房的方式来对冲人民币贬值的风险。2005年时深圳的房价涨得很快，很多人会这样想：投钱出去还不如在深圳买一套房子，一年涨50%，人民币能贬到哪去。应该说，房子对人民币汇率的稳定起了一定的作用。当然房子越涨，大家心里就越慌，资产价格太贵了，对人民币汇率形成一种贬值的预期。当然，这只是心理上影响的，但是实际上并没有发生直接的影响。

今年人民币没有贬值，反而是升值，这对房地产市场可能是一个利好。资产来讲，市场预期稳对人民币是有利的。现在很多房企在海外有资本，人民币升值的话，如果投外币，有利于降低融资成本。

管理好人民币波动风险比预测汇率重要

去年年底时，中央经济工作会议提出了要保证在人民币汇率在合理水平上的基本稳定。当时环境下很多人不相信中国能够稳住汇率。去年下半年，人民币出现了比较快速的下跌，人民币离破7一步之遥，外汇储备眼看就要低过3万亿美元。大家在争论，到底是保汇率货币还是保储备，有的学者说还是保储备吧，储备是大家辛辛苦苦赚来的钱，是国民财富。但是，今年中国经济较大的惊喜就是不但没有破7，反而升值。有的企业比较恐慌，包括老百姓，怕人民币继续贬，去年年底在6.9的时候恐慌性购汇，今年升到了6.6，这一波无论是企业还是家庭都损失了。

如果汇率越来越市场化以后，汇率肯定是既难以预测又难以解决的问题。美联储前主席格林斯潘做了半个世纪对汇率的预测，他说，对汇率问题要树立强烈的谦卑心态。IMF前首席经济学家罗格夫讲，对日元、美元、欧元汇率的解释始终是很困难的任务，即使事后看来也是如此。专业的投资机构在这方面也是经常的失手。高盛每年要做一个预测，前几年有一个特别重要的预测，欧元对美元平价，但是错了，欧元是今年最强的货币。所以，重要的不是做预测，而是要管理好人民币波动的风险。

保汇率和保储备都不如保信心

过去两年多时间，我有三个判断。排名前列个是，应对资本流出冲击的新“不可能三角”。

应对资本流出的冲击，从外汇政策来讲有三个工具，当市场上供求失衡的时候，要么就是用价格手段，要么就是数量手段，让外汇供不应求，要么就是用汇率贬值。如果你想让汇率贬值，就是要减少外汇储备来促进市场，如果你既不想汇率贬，也不想储备降，那一定是加强资本管制，你不可能既保汇率，又保储备，还要保开放，这是不可能的。

这次我们三个手段一起用，说汇率保持稳定，但不仅仅是对美元保持稳定，是对主要货币保持基本稳定，人民币和美元是相对波动的。

外汇储备比较多，最多的时候是2014年6月份，达到了3.99万亿美元，所以消耗外汇储备是这一次重要的手段，而且是前期主要的手段，但只是阶段性的。市场上争论到底是保汇率还是保储备，都忽略了一个基本的事实，无论是汇率问题还是储备问题，背后是市场预期。所以，去年年底加强了对资本的监管，又不能够违反经济规律，所以我们采用了三位一体的手段。

判断二是，提出人民币汇率走势的三种情景。基准情景是市场相信政府的意愿和能力；好的情景是国内经济企稳、外部冲击减弱；坏的情景是国内经济下行、外部美元走强。

对于企业而言，目前内部外部仍然存在很多不确定因素，企业要控制好货币敞口。市场出现极端时，一定会加强管制，很多企业做海外并购时应该有B方案：如果遇到钱出不去的时候怎么办。还有些企业，赌博似的借外债，只想好的方面不考虑遇见风险如何处理。

政策公信力是人民币汇率维稳成功的关键

第三个判断，重塑政策公信力是人民币汇率维稳成功的关键。

中国做了一些尝试，去年2月份发布的定价机制，创造性的解决了有管理幅度的透明度问题，所以人民币贬值的时候，没有对股市产生影响，也没有对海外市场产生影响。但是没有解决政策公信力的问题。

什么叫政策公信力？我想就是让信的人不能让他亏钱让他赚钱，对不信的人不能让他赚钱。去年下半年由于美元走强，所以相信人民币的人都亏了，大家越来越多的加入到做空这个行列。去年下半年，我们看到了资本流出的压力。

外部市场，我们的外币将近90%都是美元，而且这些年美元的集中度不但没有下降，反而进一步的上升。所以去年年底我在工作会议上有媒体采访，我讲中国解决的核心问题就是可信度的问题。稳定市场信心，不但要靠市场沟通，还要靠市场操作，我们当时面临的问题除了基本面的问题，主要是跟市场沟通有问题。

今年人民币升值了，今年前10月美元跌了百分之七点多，在这样的背景下人民币对美元升了将近5%，最多的是时候是升了7%。人民币的升值是发生在5月底，当局引入的所谓的逆周期，这个逆周期说是为了更好的对冲外部市场顺周期行为，更好的反映国内经济的积极面。6月份以后，无论是人民币的双边汇率还是多边汇率都出来了比较大的波动期。

还有一个现象，在8月份以前是香港离岸市场人民币率先反弹，带动在岸市场，8月份以后是反过来，8月份以后是境内的人民币升值加快，带动了境外人民币升值的加快。

人民币升值把美元从多头变成空头

无论是汇率还是储备，都是信心和底气的问题，汇率保住了，储备也保住了。这样的事情肯定是一体的。我们今年前10个月储备增加了987亿美元，去年储备减少了2907亿美元，而且储备的增加是货真价实的，剔除了美元贬值带来的估值影响，外汇储备前三个季度增长了598亿美元。

人民币升值把市场的美元从多头变成空头。很多企业之前存了很多的美元，但是把美元卖出来了。因为中国的外汇市场分层的市场，一个市场叫做银行间市场，还有一个是叫结售汇市场。银行间市场买卖外汇，是被动交易，它不会主动去赌汇率的方向，特别是大的银行，在座的四大行。名义上是汇率的决定者，实际上是它是中间价的决定者。

中间价不管加不加逆周期，实际上都有一个简单的逻辑，就是美元升值人民币对美元贬值，美元贬值人民币对美元升值。今年前10个月，银行间市场上越来越逆差，只有8月份银行是顺差，其他的9月份银行都是逆差，央行外汇帐款9月份才出现正增长，前8个月都是负增长。8月28日到9月8日连续10个工作日，人民币中间价上涨，一波典型的闭空行情，企业大幅的把美元用于对外支付。8月份出现了37个月以后少有一次顺差。微观上来讲就是市场结构的变化，人民币的升值把美元从多头变成了空头。

个人比企业在升值过程中反应快

老百姓负债相对比较低，买错了就放在那，美元6.9买的就放在那，企业不行，因为企业的杠杆率高，做错了马上就要调整，不会因为相信3年以后人民币会贬值而在那等着。

这一波人民币升值，个人的反应比企业要快。个人从2月份开始就减少外汇存款，但是企业是3季度才开始减少人民币存款。企业反应慢，因为他吃了两次亏，一次是2015年“811”汇改以后，人民币先贬值又升了，很多企业刚开始是先增长了外汇存款，后来又减少了外汇存款，但是2015年年底，2016年初人民币贬值了，企业内部减少外汇存款，亏了。去年又吃了一次亏，上半年人民币对美元保持基本稳定，企业开始减少外汇存款，但是去年下半年，人民币对美元回升了，企业又吃亏了。

所以2016年的9月份到2017年的6月份，企业吃了两次亏以后，犹豫观望，人民币升值已经成了趋势以后才去操作。人民币从年初的6.9到6.7，2毛钱就是企业的出口利润，把出口利润都亏掉了。

价格信号是比说教与管制更有效

加强跨境资本的管理，对人民币的汇率调整争取了时间。一方面就是年底香港出台了一系列的空留的措施，很多做空人民币的人期待跨年以后人民币的货币交易高潮落空了。还有一个是控制跨境人民币出境，推高了境外人民币的利润，增加了做空人民币的成本。

市场相信政府有这个决心，有这个能力来捍卫人民币。所以今年1月4日开始，人民币开始大幅反弹，短短两三天时间，较高是从6.9升到了6.78。但是仅仅一味的靠管理效果是有限的，去年加强管理，只不过不发红头文件，是通过强调征信审核，间接的加强了调控。确确实实银行的购汇是减少了，同比下降了20%，但是在人民币贬值的情况下，企业的外汇代客结汇减少了14%。5月份，随着外汇的形势好转，购汇在边界上又放松了，所以今年前10个月，银行代客购汇同比下降了0.7%，这个降幅比去年大幅回落。

最重要的是在人民币升值的情况下，企业结汇了，我们看到前10个月企业结汇同比增长15.4%，结售汇仍然是逆差，但是比去年同比减少72%。价格信号是比任何说教与管制更加有效的管理方式。

“三个没想到”让人民币升值

从宏观上来讲，“三个没想到”导致了人民币升值。今年的人民币升值是天时地利人和。

什么是天时？没想到美元汇率今年这么弱。去年底美元走强是典型的超调反应。今年特朗普交易消退了，美联储加息效果也没有影响，去年欧洲老出黑天鹅事件，就变成了黑天鹅湖，今年一件都没有发生，美元就贬值了。

第二个是没想到是地利，没想到中国经济韧性这么强。去年大家都说中国经济不好，经历了金融市场的动荡，局部的下降。但是从去年下半年开始，经济企稳。去年5月份的时候权威人士打答记者问的时候，还说不要妄谈开门红，小阳春，但是今年官方对经济增长的定调超预期。在这样的背景下，宏观调控的重点从稳增长转向了中性，货币政策转向了稳健中性，金融监管加强。客观上就推高了市场利率，尽管纯贷款的精准利率没有调整，客观上是有利于缓解资本的压力。

今年我们的利率上涨，主观上利率上涨并不是要阻止资本外逃，而是因为国内经济稳定以后为了去除加杠杆。

人和就是没想到外汇政策效果这么好。

人民币的护城河和防火墙加宽加厚

外汇政策一方面是控制货币流出，出最主要的措施就是对企业跨境并购进行管理。企业跨境并购，本来应该是稳定的资产，但我国企业用到了优质了，甚至把它做成了跨境转型。2014年以前，我们跨境资本的投资是上亿美元的顺差，2016年直接变成了逆差。本来在短期资本流出和外汇储备国家安全的之间有一个防火墙，但由于由顺差变成了逆差，防火墙变薄了。去年短期资本的流出，变成了392%，相当于4倍的规模。去年外汇储备比2015年多减了31%，直接影响到了国家金融安全。这是为什么去年年底对跨境并购出手的主要原因。

我们跨境的投资由上年的逆差重新变成了顺差。今等于这个防火墙又变厚了。通过加强对跨境直接投资的管理，有效的化解了短期资本冲击的问题。当然也是有代价的，很多企业正常的对外投资受到很大的影响。但是从宏观来讲，采取的是有针对性的监管，效果是立竿见影的。

市场的机构调查显示，过去的十多年中资企业在外境的并购，60%的交易没有被买家获得溢价，最惨是做一单错一单，2000年的时候，能源并购中84%的交易造成了投资者损失10%。80、90年代，日本当时也是在美国买了很多的地标性建筑，但当时的没有和国内的制造业升级结合起来，都是搞金融投资的，金融投资又比不过美国人，买的不如卖的精，最后就亏在美国了。我国也要充分吸取这方面的经验和教训。

最近一段时间，境外持有的境内的人民币股票债券资产都创了历史的新高，而国内到外面去借外债也创了历史新高。这在一定程度上对于对冲资本流出又发挥了积极的作用。

房地产一个重要特点是不可外流

房价的上涨并不是中国的主要现象，很多国家都在经历高增长，这是一个规律。我记得有一个人民银行的前同事，在世界银行工作，他的美国同事告诉他，你到北京、上海一线城市去买房，肯定涨，你赶上了伟大的时代，你赶上了中国经济的腾飞，像发达国家那样，他经济增长放缓了，房子想涨也涨不上去了。从2012年到2017年房价涨得快的是印度，因为印度这几年是新兴市场新的崛起，这几年印度的经济比中国增长还快，印度的房价涨得很快。柬埔寨金边的房价也涨得很快，就是这样一个大的环境。所以，我们对于房地产的讨论，大家要有大局意识，但是我们不要站在道德的制高点上一味的去指责它。

我认为，后工业化、城镇化对房价形成了一个支持，房地产的调控政策，特别是强调“房子是用来住的不是用来炒的”，这些调控政策对房价的上涨形成了抑制。

房地产有一个很重要的特点是不可外流，很多人讲中国的房价贵，到国外去配置资产，人民币要贬值，但是实际上中国的房价主要是在一线城市比较贵，三四线城市房价比较低。中国人会到三四线去买房吗？不会去，尽管是几千元钱一平米。一线城市的房子十几万元一平米，但是在这里买得起房的，就觉得可以赚得到这么多钱，因为一线城市有很多的机会，赚的钱可以支付这个房价。你到欧美，大洋洲去买房，中国人买那个房价会涨，但如果中国人不买，那个房价也不会涨，因为它是不可外流的。

房地产是不可贸易品，房市与汇市基本上没有什么因果关系。但是，两种价格都有资产价格属性，具有顺周期性，有时候可能会表现为同涨同跌。前期资本外流压力较大时，房价上涨成为对冲汇率贬值风险的手段。同时，可以预见，金融稳是货币稳的前提，如果房市出现震荡，短期内也会对汇市造成压力。

人民币不出现单边市场就会企稳

人民币汇率未来会怎么样？当前人民币汇率只是恢复双向波动。

不管是升值还是贬值的过程中，市场没有出现一致性的预期，没有出现单边的市场，市场能够基本上自我出新，这就是为什么央行基本上去除了外部市场的常态化调控。

但对房企来说没有利好。因为监管部门仍然密切关注着在房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域出现的一些非理性对外投资，以及大额非主业投资、有限合伙企业对外投资、“母小子大”、“快设快出”等类型对外投资中存在的风险隐患，建议有关企业审慎决策。

GDP是7%的增长还是5%的增长对于投资者来讲是没有意义的，任何一个增长数据的情况下，有好的行业，也有差的行业，有好项目，也有差项目，关键是能不能把握住结构性的机构，我认同这个观点。

十九大将汇率改革提到了非常重要的位置。在全国金融工作会议上，汇改机制改革作为扩大对外开放的主要力量。有真正的市场才有真正的市场范围汇率。现在我们外汇市场上参与者太少，交易陷阱过多，产品比较缺乏，这不利于汇率市场化。改革就意味着改变，改变就是不确定性，不确定性就是风险。

资本外流并不一定意味人民币的贬值

随着经济企稳，金融风险的释放，跨境资本正在逐步回归经济的基本面，我们看到的调节跨境基本不但要靠行政手段，更重要的是靠价值手段。过去20多年改革的一个宝贵的经验，就是要打破单边预期，让它波动起来。

资本流出并不等于人民币贬值。我们一定不会简单到用资本流入解释人民币的升值，资本外流将是我们的新常态。确实现在不少中国人富裕起来了，有很多资产要配置到海外资产上，这是大的需求，但是，也有很多的海外机构拿了大把的钱准备配置到人民币市场上。目前，无论是债券市场还是股票市场，外资的占比程度只有几个点，2%左右，它也有很大的空间。我们只是要防止单边的，像前期市场的恐慌，外面的钱不敢进来，里面的钱要出去，那就会形成很大的负担。如果是双向的，资本外流并不一定意味着人民币的贬值。

人民币的波动性在主要货币中仍然是较低的，没有看到真正的市场化的情况下，企业一定要培养能力，树立意识，去管理好货币的风险。

市场要抓住目前这个时机，培养和提高双向的能力，树立正确的金融风险意识。帮助企业做好自己的主业，尤其是房企，到外部去借钱，但对于这种货币的错配要采取一些措施。，把多少敞口给管理起来，取决于对大势的判断，这个判断可能是企业自己做出的，也可以是中介机构给出的建议。特别不可以把敞口留在那靠赌，赌自己的判断是对的。高盛大不了就是把它的策略师给撤了，但如果相信高盛的预测亏了钱，高盛不可能赔给你。

主持人：人民币升值不是主要影响出口竞争力而是财务冲击。感谢管涛博士的精彩主讲。

"深圳地产资信10强"是全国银企合作的典范，也是全国房地产金融资信先进的标杆。"深圳地产资信10强" 和"广东地产资信20强"，由四大行定性，并非仅是简单的拼销售规模，而是企业整体财务状况、运营成本效率和综合发展效能、产品创新能力等得出的资信评价。

深圳地产资信10强和广东地产资信20强，是广东和深圳房地产金融界先进全国的一面旗帜。广东商品房销售额目前占全国的14%左右，"资信30强"中，去年10家上市房企合计销售金额1.42万亿元，同比增长47.13%，占全国总销售金额的12.03%。"资信30强"是全国房地产业的先进者，不仅仅单一销售规模上，而是包括金融实力等全方位的先进，得到了全国各地金融机构和各地政府部门的普遍认可。即使部分销售规模看似不大的入选"资信30强"的广东房企，其发展前景、盈利能力和多元化实力，也得到了四大行以及各界的信赖和肯定。下面到了最为激动人心的时刻。请地产资信评审会秘书长、中地会执行副理事长、秘书长徐静女士宣布获得"第八届（2017年度）深圳地产资信10强" 称号企业名单。

中地会执行副理事长、秘书长，评审会秘书长 徐静

徐静："第八届（2017年度）深圳地产资信10强"名单

万科企业股份有限公司

中海地产集团有限公司

金地(集团)股份有限公司

先进置业集团有限公司

京基集团有限公司

深圳市绿景企业管理集团有限公司

鸿荣源置业集团（深圳）有限公司

深圳市星河房地产开发有限公司

宝能地产股份有限公司

深圳市益田集团股份有限公司

颁奖环节。

获奖理由：

万科企业股份有限公司

万科是国内龙头房企的最重要代表之一，进入房地产行业30余年。万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。2016年实现销售面积2765万平米，销售金额3648亿元。

万科已蝉联八届“深圳地产资信10强”。

中海地产集团有限公司

中海地产是中国海外集团的房地产业务平台，1979年创立于香港。中海的品质经营、质量增长和物业管理享誉业界。2016年实现销售合约额2106亿港元，净利润370.2亿港元。

中海已蝉联八届“深圳地产资信10强”。

金地(集团)股份有限公司

金地集团初创于1988年。2001年4月在上海证券交易所挂牌上市，成为解禁后首批上市房地产企业。金地是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一。2016年实现销售额首次突破千亿元，达到约1006亿元，销售面积约658万平米。

金地已蝉联八届“深圳地产资信10强”。

深圳市绿景企业管理集团有限公司

绿景成立于1984年，是一家多元化国际企业集团，拥有房地产开发与经营、金融投资平台以及高新科学技术三大核心产业板块。绿景已构筑完整的绿色人居产业全链条生态系统。2015年，绿景（中国）在香港成功上市。

绿景第六次入选“深圳地产资信10强”。

先进置业集团有限公司

先进集团实现了从区域到全国化的战略布局，形成了以商务地产与住宅项目并举的丰富产品组合，从超甲级写字楼到城市综合体，从美学标杆大社区到城市豪宅定制，先进始终引领商务与人居标杆。

先进已蝉联八届“深圳地产资信10强”。

鸿荣源置业集团（深圳）有限公司

鸿荣源成立于2004年，是一家多元化经营的大型现代化港资集团。历经多年的稳健发展，形成了完整的产业链，包括物业开发、商业运营、建筑施工、物业租赁、物业管理等一条龙服务，目前鸿荣源地产产业结构合理、抗风险能力强，是具有竞争力和发展潜力的企业之一。

鸿荣源第三次入选“深圳地产资信10强”。

京基集团有限公司

京基从1994年起，从深圳市排名前列个岭南风格住宅典范项目碧云天，到深圳新地标建筑京基100，京基集团助力深圳城市的发展与变迁。“责任是京基的基准，创新是京基的灵魂。”

京基已蝉联八届“深圳地产资信10强”。

宝能地产股份有限公司

宝能经过二十五年的发展，宝能已成为一家集综合物业开发、文化旅游业及商业、酒店运营为一体的综合型公司。力争未来3-5年成为全国一流的综合物业开发商和运营商。

宝能连续三届入选“深圳地产资信10强”。

深圳市星河房地产开发有限公司

星河成立于1988年，旗下现有地产、金融、置业、产业四大集团，业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等多元领域，布局深圳、广州、天津、南京等20余座城市,为国内大型综合性投资集团。

星河第六次入选“深圳地产资信10强”。

深圳市益田集团股份有限公司

益田成立于1996年，已发展成为拥有智慧地产、旅游商业、新兴产业、文化教育、医疗健康和金融六大板块业务的大型企业集团。分别以深圳、上海、北京、长春、西安为中心，完成了华南、华东、华北、东北、西北等区域的全国战略布局。秉承“铸树精品，创新无限”的经营理念，立志成为“品质生活的引领者”。

益田连续六届入选“深圳地产资信10强”。

颁奖一

颁奖二

颁奖三

颁奖四

颁奖五

合影