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疯狂吸金675.84亿!今年深圳卖地收入竟严重缩水

2017/12/15 09:12 来源: 搜狐焦点网 评论
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深圳并不属于土地财政依赖程度较高的一线城市。

深圳土拍从来都是“稳赚不赔”?

深圳是最不靠卖地赚钱的一线城市?

深圳今年卖地出现严重“缩水”了?

2016年深圳全年土地出让金额约为1044亿元,占公共财政收入13.2%。那么,2017深圳全年卖地(除工业用地外)收入675.84亿元呢?2017深圳土拍市场最大的特点为,纯住宅用地出售为0。

另外,今年的拍地花样多也是亮点:

1、龙岗大运地块超高起拍总价240亿

还被规划限定地块内要建一栋600米左右的超高层建筑,

2、龙华现深圳第一宗“只租不售”宅地,全方位高门槛“单限双竞”的拍卖规则

3、前海多地块出让限制准入行业类别

…...

2017深圳卖地收入675.84亿

纯住宅用地供应为0

除去工业地块外,据统计2017年深圳共挂牌并成功出让商业用地、商服用地、二类居住等用地23宗,总建筑面积达331.63万㎡,其中主要集中拍卖时间在上半年,而7月份至今共成功出让地块8宗,而上半年则有15宗,占比全年出让地块约65%比例。

有数据也显示,深圳市2010年后宅地供应面积逐年减少,2012年后宅地供应一直在超低位水平。今年土拍市场中,土地挂牌出让类型也主要以商业和工业用地为主,直到今年12月,深圳规土委网站共挂牌的几宗土地中仍不见宅地身影。

而2016年深圳纯居住用地方面都有4宗土地入市,商办用地共计26宗入市,同样是工业和商办用地表现突出。

土地收入方面,据深圳中原研究中心监测,2016年深圳全市土地招拍挂市场共成交59宗地块,土地出让金额约为1044亿元,是深圳土地市场通过公开招拍挂出让金首次超过千亿,去年8月成交总价达310亿的宝安大空港地块,以及去年全年工业用地50.1%的超高占比,都有一定的影响。

而2017年土地出让(不含工业用地)金额约为675.84亿元,却相比去年破千亿的收入,相对较少。

(深圳首块只租不售地块所在位置)

“花式”拍卖花样多

南山、宝安成2017土地供应大地主

各区域的供应量方面,南山和宝安的土地供应量占了较高比重,南山区10宗、宝安6宗地,占了今年将近70%的比例,其次是龙华区、龙岗区,龙华区出让商业用地4宗,数量也不少,福田、盐田、大鹏有地块出让。

而今年土拍用地类型主要以商业、商办用地为主,今年竞得地块的房企也比较少,仅有华侨城、招商、世茂三家房企,其他多为电子、通讯类公司,其中华侨城和招商联合以45.8亿元竞得16.7万平建面的宝安大空港深圳国际会展中心(一期)用地,世茂239.43亿元一举拿下龙岗大运“巨无霸”地块,连早前设计的7轮竞地价、竞自持面积等竞拍都没派上用场。

今年除了深圳各种“花式”拍卖手法赚足眼球之外,超级总部基地本来就是话题中心,起拍总价240亿的龙岗大运地块,于去年流拍今年4月又重拍的宝安中心区滨海文化公园(一期)4宗建设用地,华侨城以45.8亿的总价成交也掀起不少波澜。

给政府算笔账

深圳靠土地一直是赚钱的吗?

据深圳中原研究中心监测,2016年深圳全市土地招拍挂市场共成交59宗地块,土地出让金额约为1044亿元,相对2015年435亿元,翻了1倍多,还是深圳土地市场通过公开招拍挂出让金首次超过千亿,也比过去两年土地出让金总和还多。

据同策咨询研究部2015年数据,深圳的土地出让收入435亿元,与深圳政府财政收2726亿元占比16%,比例也不小,但相对同年北上广占比分别为43.2%、30.5%、70.8%,却是属于合理偏低状况,深圳却并不属于土地财政依赖程度较高的一线城市。

(德科地产整理自财政部历年数据)

据财政部每年公布的数据可见,2011年-2016年6年期间,土地出让金占地方财政比重是很重的,除了2015年占比在40%以下之外,其他的年份均在40%以上,而2011年甚至达到63.12%的超高比重,可见,土地出让金依然是地方政府的首要财源。

相对2016年深圳的公共财政收入达到7901亿元,全年土地出让金额约为1044亿元,占比13.2%。那么,2017深圳仅商业等卖地收入675.84亿元呢?

回顾深圳的建国“第一拍”

卖地不够还政府贷款一年利息

有人说,在新增土地尤其是宅地供应极度稀缺的深圳市场,公开拍地往往意味着一次企业扩储的良机。

深圳是个特别的城市,也是个特别容易出奇迹刷新纪录的城市。30年间,诞生了改革开放后最早的商品房、最早的土地招拍挂和制度化尝试,最早完成100%城镇化….. ,深圳拥有若干个“第一”。

1987年12月1日,建国以来的第一次土地拍卖是在深圳举行的,是位于深圳罗湖的,面积仅8588平方米,起拍价200万元最终以总价525万拍出的一块土地,也就是目前均价为48333元/平方米罗湖布心片区东晓花园的所在地,相信一定鲜有人知。

这笔只相当于香港拍卖一块658.6平米土地的地价收入,为同期政府财政收入的1.5%,仅占同期市政府基础设施投资的6%左右,还不够偿还政府贷款一年的利息,甚至不够支付深圳市政府为划拨土地前期整备付出的费用。

525万,虽然现在来说不算是一个巨额数据,或许还比不了现在一块地的起拍价,但在1987年,这块在17分钟内被深圳市房地产公司竞得的地块,以现在的标准计算,最终成交溢价率高达162.5%,深圳土地“第一拍”也揭开了中国土地公开出让的序幕,拍卖也就顺理成章地成为了深圳乃至全国通行的土地出让制度。

附:深圳历年土拍“沉浮史”

改革开放之初,深圳土地出让均采用“无偿划拨”的方式。

1979年颁布《中外合资企业经营法》,提出了利用国有土地有偿使用筹措建设资金的想法。为了吸引外资,当时许多地方仍在把土地作为引资的优惠条件,在合资时,常常仅是象征性地收点使用费,甚至仍是无偿提供给外商使用。

即使是在深圳,土地出让采用的也是所谓“双轨”体制,即一部分按照规定有偿使用,另一部分仍是无偿划拨。而且,无偿划拨的形式占了绝大部分。

1982年,深圳《深圳经济特区土地管理暂行规定》开始实施,规定向部分城市土地收取土地使用费,土地也将限期使用,但土地使用权仍不得转让。这是改革开放后对城市国有土地有偿、有限期使用的首次规定。

1986年,国家颁布实施了《土地管理法》,并建立了与所有土地使用部门脱离的、直属于国务院的国家土地管理局。

1986年,深圳市政府划拨土地82平方千米,共收取土地使用费1381万元,但只相当于香港拍卖一块658.6平米土地的地价收入。

1987年11月,国务院批准国家土地局的报告,确定深圳、上海、珠海、广州、天津、厦门、福州(此后又扩大到海南省)等城市为城市土地使用制度改革试点城市。我国土地使用制度改革由此从决策阶段进入了实施阶段。

1987年12月,深圳借鉴香港”土地出让机制”,分离使用权于所有权,土地“第一拍”揭开了中国土地公开出让的序幕,拍卖也就顺理成章地成为了深圳乃至全国通行的土地出让制度。

2002年5月9日,《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台,内容显示:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

2004年3月,国土资源部、监察部联合下发了“71号令”,终结了之前延续21年的土地协议出让制度,自此土地出让只有招标、拍卖、挂牌三种方式。并要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。

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责任编辑:吴诗如  JN1507

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