60亿元！招商蛇口发全国首单长租公寓CMBS

在保利地产发行住房租赁REITs之后，另一家央企也宣布进行长租公寓的资产证券化。

12月1日，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元。

近期，多家长租公寓运营商均在试水资产证券化。作为一项前期投入大、回报周期长的微利业务，长租公寓机构房东需要面对巨大的资金和成本压力。而资产证券化则能盘活存量资产，减轻其压力。

作为转型城市运营服务商的标杆项目，此单长租公寓CMBS被招商蛇口寄予高度期望。分析人士指出，此次长租公寓CMBS获批，将为招商蛇口公寓战略提供资本性工具，也是其战略体系中重要一环。

长期以来，我国住房租赁市场以个人出租为主，缺少规模化、市场化的机构租赁者。美国住房租赁市场中，企业租户占据市场份额的比例高达30%，我国这一比例尚不足3%，而招商蛇口、万科、碧桂园、龙湖、保利地产等大型房企纷纷重仓长租公寓，将大大加快机构租赁的发展。

资本化探索

招商蛇口公告显示，此笔CMBS的储架融资规模为60亿元，分多期发行，排名前列期发行规模不超过人民币20亿元，期限为18年，其中优先级产品规模19.90亿，劣后级0.1亿。

谈及此次动作，招商蛇口董事总经理许永军介绍，长租公寓业务是公司发展战略之一，资产证券化是这一战略的重要组成部分。

该单CMBS是公司稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点的重要探索。

招商蛇口全国范围内已开发超过200多个住宅项目，大多分布于一二线重点城市的核心区域，为发展住房租赁业务提供了存量基础。据招商蛇口介绍，多个正在推进的公寓项目是由在售或自持物业转变而来。

此外，招商局集团内的资源互补，有利于招商蛇口多渠道、低成本地获取项目资源和资金来源。

公开资料显示，目前招商蛇口运营中的长租公寓达1.6万间，建筑规模总计约60万平方米，已在深圳、北京、武汉、重庆落地多个项目，天津、沈阳等城市也在推进中。招商蛇口表示，未来将继续围绕一线及重点二线城市进行重点布局。

在发展策略上，将形成轻重结合、资管分离的商业模式，打通租赁业务全价值链各环节，打造租赁公寓全程专业运营商。

战略背后是一个系统工程，要构建投资、建设、运营和退出完整业务链条，这也是招商蛇口转型升级的标志。

研究机构指出，目前长租公寓行业普遍面临共同的盈利难点，亟待提升运营能力。在此背景下，CMBS为企业融资、盘活存量资产开拓了新的渠道。

营业毛利率突出

由于国内真正的RIETs尚未推出，接近招商蛇口的人士认为，在现阶段，CMBS的方案更适合在核心地段拥有大量低成本存量长租公寓的招商蛇口。

相比于类REITs，CMBS模式不涉及资产所有权变更，是一种债务型融资，原始权益人通过抵押物业资产获得资金，并在到期偿还贷款后解除抵押。原始权益人保留物业资产的所有权，充分享受抵押期间地产增值的红利。

从国内目前CMBS的实践来看，由于银行业受制于资本消耗和期限错配压力，经营性抵押贷款放款意愿减弱。CMBS可从融资成本、额度、资金用途等方面进行优化，将有助于形成对经营性抵押贷款的补充。

而招商蛇口此次能获得这么大规模的发行量，与其财务数据有关。

在长租公寓行业，GOP率（营业毛利率）是反映项目运营能力的核心指标。记者梳理发现，当前国内长租公寓项目的GOP率多在80%左右，而招商蛇口进入稳定运营阶段的长租公寓项目能达到90%左右；在运营成本更高的服务式公寓市场，GOP率通常为50%-55%，而招商蛇口的部分服务公寓项目GOP率能达到68%。

相关负责人告诉记者，由于招商蛇口依靠创新的运管模式降低了运营成本，从而实现经营效益提升。据透露，目前其运营的长租公寓租金溢价水平约在20%-31%。

“与单维度追求规模化不同，招商蛇口更加注重规模与效益的均衡。”招商蛇口相关负责人告诉记者。其依靠创新的运管模式降低了运营成本，从而实现经营效益提升。

平安证券在研报中指出，招商蛇口、万科等地产商在房源方面优势明显，依靠自身在产业链多年深耕的经验，能够以较低成本完成房屋设计、装潢改造及商业服务管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。

此外，对持有物业而言，只有形成一定规模和稳定现金流，才能进行资产证券化，最终形成商业模式闭环。

根据招商蛇口战略规划，招商蛇口壹系公寓定位为中国中长租公寓先进品牌，中短期实现全国重点城市品牌落地，公寓管理规模10万间；未来，通过收购兼并的模式加速扩张，管理规模扩容至100万间。