深圳房价已是天文数字,不比香港低!大神这么说…

最近，中介大咖中原地产创始人、中原集团主席施永青在深圳市房地产中介协会联合主办的行业峰会2017年粤港澳大湾区房地产中介峰会直言——

一线城市的房价都已是天文数字，从房价和收入相比来说，深圳的房价不比香港低，房子失去了使用功能。

What？深圳房价不是刚刚跌回一年前吗？

那么现在情况到底怎样？

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深圳买房最难！房价收入比位居全国排名前列

据C RIC数据整理，2016年深圳、三亚、厦门的房价收入比分别以26.64、23.56和19.44占据全国前三，也印证了各自分别代表的一线城市、三线城市和二线城市的房价“龙头”地位。

以房价全国较高的深圳为例，2016年新建商品住宅单价达到53774元/平方米，人均可支配收入也达到了48695元，位全国前10行列，远高于全国平均水平，但巨量购房需求与捉襟见肘的供应量，市场严重供不应求造成深圳房价收入比居高难下。

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二线城市投资客欲来深圳炒房，被高价吓跑了！

由于二线城市的暴涨，泡沫短期迅速膨胀，让这些地方的投资者也开始不寒而栗，因此他们将目光重新投向一线，而一线城市中，深圳落户门槛较低，突破限购的堡垒最容易，因此很多投资者有意向来深圳买房，包括成都、南京、杭州等市，消息一传出，让深圳本土的人以为房价又要涨了。

据樱桃大房子了解，确实有大机构一层两层的扫深圳商住公寓，但也只是个别现象，在住宅市场，要获得买房名额，就不是件容易的事。

近期，看似声势浩大的炒房族，跑来深圳踩盘后也发现，太贵了！！！

前几天有个外地老板来深圳看房，转了一圈发现，想买高端的比如后海、香蜜湖、华侨城等豪宅片区，一套三房，没有两三千万搞不定。他那一千多万的预算，要想买好的学位房，只能买个两房，最后只有打道回府了。

而普通住宅，在关内，能让人看得上眼的，至少是7万以上，两房70平米通常在五百万以上；关外，基本在350万以上，次新的在400万以上。

目前的房价，说实话，深圳本土首次置业的刚需都无力接盘了，市场成交多以改善型需求为主。投资客基本上退出江湖了，因为短期已经无利可图，房价只要稳住，再进场投资就很难获得合理回报。

下一轮楼市启动城市，难道仍会是深圳？

近期，有一股思潮萌动、暗流涌动，认为本轮房地产短周期，深圳是领涨者，2015年起跳，领涨全国；而下一轮全国楼市投资机会，仍将率先出现在深圳，甚至有大神预测2018年春天就会启动，房价将大涨三成。

对此，易 居研究院副院长、房产专家杨红旭在公众号发表了对深圳的观点，他表示可以用一段问答来说明。

粉丝问：

我的基本情况如下：刚来深圳的时候购买了坂田的房产，当时100万，目前市价约550万，贷款已经还清。夫妻双方都是深户，我太太名下没有贷款，可以拿到3成的首付。我觉得资金在手上有贬值的压力，所以希望购置在深圳的第二套房投资。 

看房情况：目标锁定在500-700万的房子，如果支付三成首付的话，手上的现金勉强够用。不考虑自住，只考虑增值空间大的区域，目前在关注龙华、宝中、前海的两房或者小三房。 计划的购买方式：用手头的现金付一部分首付，同时把排名前列套房办理抵押贷款（利率上浮25%），再拿出350万来。一方面用于还贷，另一方面去配置一些收益在8-10的理财产品。 

请杨老师帮忙分析一下：目前的深圳市场是否是较佳购买时机？深圳哪个片区更值得投入？以我目前的资产情况，买500-700万的房产作为投资是否合适，还要不要追求更高的风险，买价格更高一些的房子。

老杨答

当前，不是房产投资的好时机，不要老担心：钱在手上会贬值。

只有你投资的产品，涨幅超过无风险收益时，才会有意义。

而当前进入深圳楼市，未来一年，甚至两年，所获得的升值幅度，都不太可能超过无风险收益。

当前我国的无风险收益率，上限可以界定为6-8%。超过这一水准，都要考虑是否有风险，很多金融投资品，看似没风险，实际上在金融强监管的新环境之下，可能会出现你意料不到的风险。

假如你真的有能确保“收益在8-10％的理财产品，那就应先买这类产品，但期限不要超过一年。

深圳楼市，去年3.25之后，步入调整节奏，量缩价盘整，至今年初，多数板块的二手房较较高点小跌，少数板块横盘。

但今年春节之后，成交量反弹，价格小涨，至今部分板块的二手房价格创新高，部分仍低于较高点，部分持平。

2015年至2016年一季度深圳房价领涨全国，其中前海属于热点板块，我拉了一个前海板块及一个小区的二手房价格走势。显而易见，去年3月是高点，其后盘整中微跌。

关于今年春节之后的这波反弹，很多深圳本地专家认为是市场逆转了，盘整结束，进入新一轮的上涨通道。

我持相反观点：认为只是下跌通道中的小反弹，小浪花不改变浪潮的方向。今年下半年和明年，深圳房价将会继续下跌。明年下半年多数板块的二手房房价水平，将低于今年上半年的水平。

实际上，从成交量来看，春季反弹已经结束，5月开始量能重新下滑。房价重新盘整。

另外，三季度新盘上市量加大，多数开盘价格低于预期，这既有政府限价的因素，也有市场降温的因素，而且部分楼盘并不算高的开盘价，去化率仍偏低，市场需求面偏弱的格局并未改善。

在这种市场形势之下，作为投资需求，你不应急着入市。等明年上半年再观察吧。等明年抄底的合适时机来临时，可适度加杠杆。

另外，当前可考虑将惠州房子卖掉，当前处高位，未来两年回落的幅度将大于深圳。提前筹措资金，以便下一次用足深圳房票价值。

地点优选前海板块，这是整个深圳未来十年较具潜力的板块。其次是宝中。再次是龙华。

搜狐焦点深圳整合自

界面、樱桃大房子、杨红旭楼市研究

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