仲量联行：三季度深圳写字楼租赁成交近7成在福田

2017年10月10日，仲量联行发布2017第三季度深圳房地产市场报告。写字楼成交方面，第三季度租赁需求明显，仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示，预计办公楼需求将保持稳定，但受大量供应影响，租金会有所下探。而优质零售物业市场方面，中端和大众品牌带动租赁需求向市郊扩展，更多的零售商试水具潜力的新兴商圈。

甲级写字楼租赁成交 近七成在福田

仲量联行的报告指出，全市甲级写字楼需求保持稳定，净吸纳量约9万平方米，近7成成交集中在福田区。上半年深圳经济保持快速增长，优质的营商环境吸引了不少新进入深圳的企业，当中金融和专业服务类公司的选址优选仍主要集中在福田CBD。

金融类企业持续看好后海总部基地等新兴办公楼区域，随着企业的逐步进驻和基建配套的不断完善，金融服务需求不断上升。在这些新兴区域，金融类尤其是银行业的租赁问询保持稳定增加。

据了解，本季度只有一个罗湖区的新项目竣工。截至2017年三季度，全市甲级写字楼总存量约为600万平方米。福田区良好的表现以及南山区的稳步吸收空置面积的带动下，全市整体空置率环比微跌1个百分点。

而租金水平上，全市整体租金水平与上季度相当。夏春毅指出，虽然福田与南山地区在本季度空置率有所下降，但是鉴于未来入市项目较多，业主方谨慎观望，维持稳定的租金叫价。本季度大面积的自用类购买需求问询活跃，主要来源于一些内资金融机构，从而推动资本值较上个季度微涨。

仲量联行预计，未来12个月全市净吸纳量约达60-80万平方米，其中近4成将来自企业的自用需求。夏春毅表示，在整体经济预计保持稳定向上的前提下，现有的需求主力如金融类以及科技类企业预期将延续一个稳定吸纳市场空置的态势。

预计未来12个月 ，全市将会有超过100万新增供应进入市场。虽然租赁需求将保持稳定，但预期供过于求的现象仍将持续，导致整体空置率有所上涨。鉴于空置压力，部分业主预计将会下调租金，整体租金将进入下降周期。

深圳优质零售物业总存量达420万平方米

9月，万象系列深圳第二个购物中心——万象天地本季度开业，吸引外界关注。该项目是南山区科技园片区的排名前列优质零售项目，总零售建筑面积达23万平方米。至此，深圳优质零售物业总存量达420万平方米。

仲量联行深圳零售地产部总监许斌指出，随着居住人口外溢和市政设施的完善，更多中端定位的零售商试水一些具有消费和发展潜力的新兴商圈。

位于核心商圈的优质零售物业空置率维持在健康水平，而之前一些空置率较高的购物中心则主动增加餐饮比例和引进一些大众品牌来改善空置压力。得益于以上因素，第三季度全市空置率微降1个百分点。

租金方面，本季度租金表现稳定。市区整体空置率处于低位，使得大部分优质项目仍处于业主市场，租金涨幅略高于全市水平。另一方面，位于市郊的购物中心为吸引零售商，租金谈判空间有所松动。

许斌预计，未来12个月仍有近120万平方米的新增供应，其中近一半项目在市区，市郊方面龙岗区也将迎来供应高峰。目前大部分项目预租赁情况良好，但全市整体空置率将升至8-10%。虽然预期整体租赁需求稳定，提高餐饮类和体验类业态占比的经营策略亦能带动人流，但此类承租能力偏弱的零售商可能使得整体租金保持缓慢增长的趋势。

高端住宅集中在8月份入市 一二手价格平稳

本季度全市一手市场成交量较上季度下跌7%。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，进入三季度以来，银行继续收紧房贷，首套房利率普遍上浮约5%-10%，对投资及刚需购房均有较大影响。此外，信贷审批、审查力度的持续加码，导致投资型购房占比进一步下滑。

鉴于未松动的限购政策以及收紧的房贷政策，高端住宅市场成交量收窄，市场上的主要需求主要来自改善型买家。

高端住宅集中在8月份入市。第三季度仲量联行共录得4个高端住宅项目入市，共计约2,700套新增单元为本年度单季度较高, 均位于市区和市郊相对核心位置。此外，超过2000套高端住宅于第三季度竣工，总竣工套数较上季度下降近三成。其中近五成是来自于南山区的项目。 

价格方面，高端住宅一、二手售价保持平稳。由于地段优势，部分位于市区的新推盘的项目的价格均保持平稳后轻微上涨。而在整体供应有限的环境下，大部分传统高端住宅片区业主惜售心态较浓，二手高端住宅售价保持平稳。

租赁市场上，第三季度高端住宅租金环比上升2%。位于传统商务中心周边的高端住宅租金涨幅较为明显。

展望后市，曾丽指出，房贷持续收紧加之消费贷的规范化，在一定程度上限制了购房的信贷来源，预计对投资型需求影响较大。

鉴于改善型需求仍然较强，曾丽预测高端住宅租赁市场将持续受益，商务中心区周边的高端住宅需求会保持稳定，加上购房门槛较高，因此，维持未来12个月租金升幅较为温和的预期。