深圳又一座超大规模豪宅区，正裹挟资本而来

伟大城市必有伟大价值观

我很喜欢一句话：一个城市的价值是由价值观决定的。

伟大的城市皆是如此：纽约自由女神像的花岗岩底座上，镌刻着美国女诗人埃玛·娜莎罗其脍炙人口的十四行诗《新巨人》，代表了纽约精神：欢迎你。作为一座典型的移民城市，开放、包容、多元的精神，使纽约成为世界城市。

作家雨果曾这样形容巴黎：“呼吸巴黎的空气吧，这有益于保存灵魂。”徐志摩也曾感叹：“到过巴黎的就一定不会再稀罕天堂。”

从莎士比亚到丘吉尔，并一直延续到现代社会的各色人物，这些著名人物和普通人构成了伦敦的精神内核。“二战”结束70多年后，伦敦已经是世界金融中心、创意之都和时尚之都。

深圳的价值观

进入湾区&尤其前海时刻

深圳呢，作为一个新的移民城市，在短短三十多年，凭借创新精神，成长为全球瞩目的创新城市。深圳从蛇口出发，改革基因注入全深圳，“时间就是金钱，效率就是生命”响彻全国。 37年后，深圳新一轮发展又将从蛇口出发，不同的是，已升级为“前海蛇口自贸区”，并将成为粤港澳大湾区的新引擎。

如果说，深圳城市史是一座从东往西发展的历史，是有道理的。如果说福田的中心区和花园城市中心定位是对罗湖消费主义升级；而南山的创新价值观又是对南山金融和华强北山寨主义的升级。现在呢，继续向西，前海蛇口+宝安中心的制度创新又是对科技创新又是一次升级，更是一次城市发展价值观的升级。

为什么“前海+宝安中心”正在引领深圳新价值观？

首先，前海较大亮点就是：制度创新。

其次，前海蛇口自贸区规划区定位为“立足港澳、服务内地、面向世界的粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路战略支点”。如此以来，我们看前海，就不能单独看37．9平方公里面积，而是要与宝安中心区、大铲湾港区、大空港区连起来看。而“大前海”不仅限于深圳，未来直接辅射东莞、中山、南沙、佛山……粤港澳大湾区经济是一种更先进的的湾区经济模式，比传统城市更开放、更生态、更有效率的城市群发展价值观。

第三，更重要的是，在《深圳十三五规划》中明确提出，除南山外，重点将前海、宝安中心区域发展成为新的市级中心。另外，广东省第十二次党代会把前海建设成粤港澳深度合作示范区和城市新中心。这意味着什么？未来要成为具有新制度创新的城市新中心。

宝安定位滨海，既是深圳的灵魂，也是湾区经济的最基本特征。正因为如此，宝安才有自信喊出：这才是粤港澳大湾区湾顶核心！

新安

承载前海价值观：“重量级城市中心”

必将人口大爆炸！

毫无疑问，深圳新的区域发展极正在形成。“前海+宝安中心”PK福田CBD。

很难想象：4平方公里福田CBD每平方公里产值达188亿！而未来十年，比福田CBD大4倍的前海15平方公里核心区的每平方公里产值达200亿！

更有想象空间的是，宝安中心区对标前海，也规划了15平方公里，定位从中央商务（CBD）的功能拓展为中央商务区和科技研发服务区（TBD）！

在如此紧密结合的30平方公里内未来竟诞生两个市级中心！再加上近期前海深港合作区有意包含“宝中+大铲湾+大空港”扩容至78平方公里。

“重量级城市中心”必将引爆人口大爆炸!

哪里将承载“前海+宝中”两个市级中心时刻价值观？人口将会出什么样的转移？必然需要一个重量级的“片区”！

这个片区应该就是宝中所在的新安片区，这里将决定前海时刻的安心之所和深圳未来的野心。

新安片区

正在进行高起点规划

1000万规模的产城一体化挑战福田CBD

新安片区将主动对接融入“三带两心两城一谷”规划。落实“大前海区域”联动发展战略，积极推动滨海中心区规划落实，努力打造中央商务区；

结合西部活力海岸带规划的实施，协同推进滨海文化公园、游艇码头建设，发展旅游文化产业；

以 107 国道市政化为契机，高标准规划城市更新项目，推动沿线集中布局总部经济和现代服务业。

新安创新型单位不断涌现，中粮商务公园、七星创意工场等 6 个创新园区投入运营，引进北讯科技等新兴企业 191 家，其中国高企业17 家。在优创空间成立“中德产业合作基金”，众里社区被科技部评为“国家备案众创空间”、“高级科技企业孵化器”。商贸服务业集聚效应初显，第三产业比重超过 85%，海雅缤纷城日均客流达4.5 万人次；中洲商业综合体正式开业；壹方中心完成主体建设。

另外，更值得关注的是，仅以新安片区沿创业路的周边项目看：129万㎡的中粮大悦城（商业8万）；18万㎡的勤诚达前海世界（办公面积4.4万㎡,商业1.89万㎡；35.29万㎡的前海新纪元（办公8.28万㎡，商业7.52万㎡，酒店1万㎡)；30万平米中洲大二期（办公约5万㎡）；28万㎡华联全景国际；14万㎡中粮天悦广场；3.5万平的中粮创芯公园；25万平米的信仪玻璃旧改（产业用户17.7万㎡）；20万㎡宏发旧改（办公及酒店约7.9万㎡，公寓3.37万㎡）。

一座产城一体化的新安已然浮出水面。

新安

步入8万+豪宅区时代

地价PK前海深圳湾背后的主张

近期官方公告，前海蛇口自贸区面积由28.2平方公里扩容到37．9平方公里，就业人口规模约89万人，居住人口规模约62万人。对居住而言，将是一个巨大的需求，对于与前海相连的新安将是一个重大机遇。

而新安片区除了打造宝安中心、引进总部企业，升级产业外，居住功能将越来显得紧迫。未来前海+新安（新安现在管理人口超80万），将形成一个将近200万人的核心城区，如何解决超120万人的居住问题？新安会出现怎么的居住形态？

毫无疑问，一定是豪宅区。

事实上，新安从房价上已经步入8万+豪宅区时代：中洲天睿300平+高级公寓8万+；华联城市全景楼王保底8万+等。

尽管新安房价已到8万+，但与同样的市级中心的后海比，两区较高房价至少仍有两倍差距，这也是未来新安可预见的成长空间。更关键的是随着城市中心升级，新安心脏区域早晚会从豪宅区“洗升”为富人区。正如后海早期的居住人群，比如蔚蓝海岸是鱼龙混杂的，但随着深圳湾城市升级，整个后海资产的大幅提升，终始变为“富人区”，新安亦是如此。

如果找到新安PK南山城市价值的逻辑？土地热度，代表着片区发展的热度！有一点注意，宝安的产业用地价格已经与前海、深圳湾看齐。4月初的“升级版欢乐海岸”地块的拍卖，楼面价约为2.74万元／每平方米，而前海微众银行和深投控以48.97亿拿下前海两宗地，楼面价较低1.97万/平！8月18日,鹏鼎控股竞得宝安新安街道的A002-0061商业用地楼盘价约1.47万元／每平方米，与深圳湾超总地价仅少5千左右。

当然，新安土地热度，并不是投机，而是回归宝安的定位上，即产业名城。2017年上半年的深圳土地成交都是产业用地，无一住宅用地供应。这意味着深圳一方面进入城市更新的深水区，另一方面深圳正在下力发展实体经济。如此以来，新安将在土地热度吸纳南山、前海创新外溢，以及先进制造业落户，形成当前难得的洼地。这也将是新安未来腾飞的主要动力，这也是南山和福田不可比的。

新安豪宅区将

引领深圳楼市

进入“钻石”时代

深圳新豪宅背后的价值，一定是更重视人居环境，更在意人与产业、城市的关系，也更是更先的城市，更领的经济模式，也有一种“不惜一切代价”提升人居价值的偏执精神！但不可否认，当前的深圳的房地产发展，包括豪宅区已进入既不是“黄金时代”，也不是“白银时代”，而是“钻石时代”！

我们注意到：新安的定位是建设现代化首善新安、质量型创新高地、宜业宜 居孝德家园。 其中“孝德家园”就是新安“不惜一切代价”坚守要打造的人居价值体现，再加上“重量级市级中心”的发展必然深刻影响新安片区向高端居住发展。

上合孝德园对新安意味着什么？这将助力发展宝安的新型“街区经济”。政府正计划以海雅缤纷城、中粮大悦城和上合孝德园为主要支点，逐步推进周边片区一体化提升改造，打 造集商业、文化、休闲为一体的特色街区。发挥“街区经济”的关联效应和乘数效应，做强做优新安商贸服务业，带动片区效益整体提升。 

正是得益于宜居宜业“孝德家园”人居文化精神指导，新安正变得与众不同，潜力无限！

新安片区与前者不同的地方在于，福田、南山豪宅区建在区域经济腾飞之前，深圳尚在少有土地拿出来拍卖，基本没有什么阻力。而随着片区的崛起，价值也水涨船高。而新安片区则进入到了城市更新时代，空地不多，其开发业态也发生了巨大变化。这种变化被我称之为“钻石时代”。何为“钻石”？即与“石墨”的区别，首先是分子结构有重大变化，且需要在极恶劣环境的淬炼而成。“钻石时代”的特征就是：城区中房地产多是综合体，以实现”居住+办公+商业+产业+文化+……）以实现房地产的集约化，效率化的综合化。用一句俗话说，就是住宅的配套越多越有价值，居住+综合体就是房地产中的“钻石”。这个观察，我2016年中国，包括深圳卖得较好的房子中已得到答案。新安片区的创业路周边项目大多如此！

如此来看，华联城市全景楼王堪称新安豪宅区“希望钻石”（全球最贵钻石排第三）

目前，华联全景国际作为新安豪宅区的现在可以入市的典型代表值得投资者关注：

资料链接：

老国企华联的城市全景•和廷【楼王】

约221/253平堪称200平+户型王

实属难得

多少钱可以买到深圳市湾区

纯板楼顶豪？ 

3000万起

华联城市全景•和廷200平+楼王

2000-2500万堪称豪界一股清流……

非主佣分梯分区房

不户型王

多少钱可以买到深圳市湾区

主佣分区豪宅? 

基本3000万起吧

华联城市全景楼王主佣分梯豪宅“2字头”，所以说横空出世，并非噱头。

这种机会实在难得。

这可能也是华联地产（国企）默默耕耘了5年才雕琢出世之故。好东西，值得花时间慢慢打磨。

非四套房

不户型王

多少钱可买到深圳市湾区

200平+四套间？ 

简单做了个统计：

深圳湾1号：

240平三套间，3800万起

深业上城：

358平四套间+1房，2700-3500万

深圳市湾区二手顶豪惯像：

①一般300平以上才能实现4套房

②300平以下一般都是3套房

当然，也有例外：

恒裕滨城：

235平四套间，3525万起

相信很多人还对恒裕滨城当年该流着口水……

华联城市全景•和廷：

221/253平四套间/+1房，2000万左右

这说明2点：

①200平+能做到大开间的4套房因得房率高

②必须是住宅产品

最后关键的是，华联城市全景的配套未来也将是重量级的：坐落新安创业路上，原来传统豪宅区，尽揽创业路黄金轴线繁华，拥享纯熟居住配套，灵芝公园咫尺之间，宝安中学名校学区，双地铁物业便捷交通。

新安将借上打造“广东第五园”合孝德园，这将助力发展宝安的新型“街区经济”。政府正计划以海雅缤纷城、中粮大悦城和上合孝德园为主要支点，逐步推进周边片区一体化提升改造，打 造集商业、文化、休闲为一体的特色街区。发挥“街区经济”的关联效应和乘数效应，做强做优新安商贸服务业，带动片区效益整体提升。 

未来深圳城市的引擎将继续向西，即“前海+宝安”发展。而豪区背后的价值，一定是更重视人居环境，更在意人与产业、城市的关系，也有一种“不惜一切代价”提升人居价值的偏执精神！不可否认，新安豪宅区的“钻石时代”到了！