龚克：房地产基金是楼市稳定器 好项目可遇不可求

经过2015、2016年的疯长期，在多轮调控之下，中国的楼市开始进入平稳阶段。而对于众多手有余钱的投资者而言，限购限贷之下，投资房产的渠道已然被封堵，高净值人群开始转投房地产基金。

上世纪90年代，外资房地产基金开始进入中国，2002年，以中城联盟为代表的本土房地产基金起步，到2006年，伴随着房地产调控趋紧，国内房地产基金开始步入快车道； 2010年，房地产行业进入密集调控期，房地产基金快速发展，而这一年，也被业内视为 “中国房地产基金元年”。

事实上，这7年间，由高调融资到兑付危机，中国的房地产基金经历了剧烈的行业起伏，目前房地产基金已发展至万亿规模，未来该怎么发展？相比于国外发展成熟的房地产基金体系，中国的房地产基金在哪些方面还有所缺失？针对这些问题，深圳市中君泰资产管理有限公司董事总经理龚克与搜狐焦点网分享了他的观点。

深圳市中君泰资产管理有限公司董事总经理龚克

地产领域纯股权投资在国内凤毛麟角 房地产基金可稳定楼市

2010年，金地集团与UBS瑞士银行合作，以国际通行的地产私募基金运营和管理标准发起的“瑞银金地中国房地产美元基金”完成了首次募集，金额1.2亿美元，这是中国内地排名前列由开发商成功设立的外地房地产基金，也是龚克亲自操作的一支基金。

回国将近10年，一直深耕地产纯股权投资的他感慨，“纯股权”目前在国内多用于风投和PE领域，在地产领域却凤毛麟角。“开发商之外的机构投资房地产，大多数还是采用债权模式，借一笔钱给开发商。”龚克表示，中君泰希望有所突破，借鉴国外专业地产基金的商业逻辑，以收购物业、收购不动产的方式投资，为投资人实现资产价值的提升。这些不动产可以是现楼、可以是土地，也可以是城市更新的拆除重建，类型不设限。

在他看来，长期持有物业的房地产基金，实质上会对房地产市场起到一个稳定器的作用。他指出，房价之所以会波动剧烈，一个重要的原因是买房人过于偏重房地产的投资属性，把房子当作短线炒作的投资品了。散户炒房有很强的羊群效应，很多时候做出的投资举动并不理性。而由专业机构管理的投资，可以很大程度上避免因为片面的投资观点而产生的市场波动，这一点在证券市场上时有体现。

龚克进一步阐释，房地产基金与追涨杀跌的炒房团背道而驰，专业化资产管理的核心是价值投资，着眼于挖掘和提升物业本身“用”和“住”的属性，天然具有类似平准基金的属性，宏观上起到的作用恰恰是对冲短线炒作，涨得太高时考虑卖出，跌得过低时买进，而不是随波逐流。但是基金不会替代市场的作用，它就是一个蓄水池，一个用正能量疏导市场压力的稳定器。

中小开发商可借房地产基金进行转型 前提要有“断尾”勇气

随着房地产行业逐渐进入“恒者恒强，大鱼吃小鱼”的阶段，由于没有足够的资金与规模与大型开发商比拼，如今部分中小型开发商在以设立房地产基金的方式继续坚守。

龚克认为，只要把自身定位放准确，房地产基金的发展空间很大。在他看来，资金量决定了中小型开发商很难扩张规模，要调集更多资金，采用基金方式是一个可选的方向。

不过他也提醒，目前只有少数开发商能真正成功，关键在于变革的勇气和决心。他解释到，以房地产开发起家的房企对“开发”会有情结，想要鱼与熊掌兼得，但这一点也会成为历史负担，轻易难以变革。事实上，房地产行业发展过程中，从建筑商独当一面，到产品的要求不断提高，外包的范围不断扩大，整合开发资源的主角升华为开发商，随着行业不断升级变迁，最终必然衍生出将开发和运营也外包出去的纯粹投资商。这是开发行业竞争加剧的结果，与其悲观地纠结于“断尾”，不如乐观地主动转型升级。

在商业模式升级这一点上，龚克特别强调提升在资本层面整合各种运营资源的能力。正如工程、产品、成本、报批报建是开发商的基本功，懂开发和懂运营也是基金的基本功，能否整合好，则关键在心态。认清长短板，引入恰当的资源，挑对团队，理性授权，让专业的人干专业的事，既不疏懒也不过苛，不眼热乙方赚到合理的利润，这在任何一个行业都是经营的要害，在房地产基金则是主要工作。知易行难，非一时之功可毕。

投资者结构是国内房地产基金发展的较大障碍

美国是世界上最早成立房地产基金的国家之一，20世纪60年代，为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大等不利因素，美国出现了由专业机构管理的房地产基金。相比美国50余年的房地产基金历史，中国的房地产基金还处于初步阶段，前几年行业野蛮生长，高峰时期所谓的房地产基金管理机构高达数千家，在行业内部清理机制之下倒掉一大批。

在龚克看来，中国的房地产基金有一个探索的过程，经过3-5年的时间，整个市场从浮躁中沉淀，踏实做投资的房地产基金机构开始站稳脚跟。

而在国内房地产基金发展的过程中，他认为目前依然存在不少障碍，包括投资渠道、从业人员素质等，其中投资者结构是真正需要克服的首要困难。

得益于发起人多年的积累，中君泰拥有雄厚的深圳本地投资者资源，但在认购基金之前，中君泰会与潜在投资人深入沟通，并根据其过往的商业经历，分析风险承受能力，不适合的投资人，即便有资金有意愿，也只能婉拒。谈起中君泰一期私募基金的投资人，龚克表示，早在证券基金业协会出台投资者适当性管理要求之前，中君泰就以高度的自律，严格控制股权投资人的门槛。这些投资人都是中君泰熟识的“老伙伴”，各自都是成功的企业家和商人，也懂房地产。“对最坏情况下出现亏损有没有承受能力，资金来源于自有而不能是借来的钱，这都在我们的考察范围。”据了解，中君泰一期基金的投资人全部为自然人，他们有一个基本共性，对风险的承受力建立在对资产本身和对基金管理人的评估上，而不是基于担保抵押等增信措施，龚克认为，这是至关重要的一步。

一个关键的细节是，在路演交流中，中君泰就如实地提示，基金管理人和项目运营方对投资人完全不提供保本承诺，无论是投资人对一期基金的投资，还是一期基金对项目资产的投资，均无担保、无抵押、无回购、无任何固定收益保证，盈亏全浮动，按项目实际成果由投资者等比例分享分担。“基金管理人和投资人的利益一致性是双向的，信任是相互的，只有预先明确了各自能承受的损失，我们与投资人的共识才能达成。”龚克称，也正是前期如此坦诚，投资人的思维方式比较统一，接受风险的水平也较一致，从中君泰一期基金设立运营至结束退出的三年，各项工作进展得都很顺利，“投资人都表达了继续合作的愿望。”

据龚克介绍，目前在国内，房地产基金还缺乏机构投资人，而最合适的莫过于保险公司、社保基金、家族信托这类长期资本。他指出，房地产基金不是VC或PE，无法追求超高收益，也承受不起大比例的损失，选择不动产的首要目的是保值对冲通货膨胀，其次是稳定的增值，注定是长周期投资。这类资产最适合资金量比较大、有资产配置需求的机构，在其资产组合中，房地产投资应该占比有10%-20%，这部分资金在自行收购不动产物业之外，可以选择投资中君泰这类房地产基金。而这样的客户真正能认可第三方独立基金管理人，还是需要做很多工作，这也是中君泰一直在努力的方向，持续“秀肌肉”，展示优秀的投资能力和可靠的执业规范。

无论投资人是个人还是机构，中君泰都秉持一视同仁的原则，以高效专业的工作方式、诚实守责的服务态度、谨慎稳重的投资理念为宗旨，为投资人创造实实在在的资产价值。

好项目可遇不可求 “4年做一个项目并不慢”

2013年12月，作为一家专注于房地产私募股权投资的资产管理公司，深圳市中君泰资产管理有限公司成立，注册资本金1亿元实缴到位，2014年4月完成中国证券投资基金业协会备案，而位于香蜜湖的安峦公馆则是这家资管企业排名前列支地产基金的投资标的，该地产项目占地约1.5万㎡，总建面8.2万㎡，涵盖住宅、办公以及少量配套商业。

资料显示，安峦公馆项目属于契约型纯股权私募基金，总规模为8亿元，平均分为40份额，每份额2000万元，最小投资一份额，中君泰独立管理和运作基金财产，由包商银行担任托管人。按照预期，这支基金的投资期限为3年，视情况增减。据龚克透露，这支基金当时吸引了约10名投资人，用不到三年的时间完成了它的历史使命。“我们无法给到投资人任何的承诺，但是中君泰在这个项目中也会投入5%的资金，与投资人做到共进退。”他如是表示。

而这支地产基金的投资标的也被龚克称为“可遇不可求”的好项目。“平庸的资产很多，而真正优秀的机会型项目总是位于金字塔的顶端，这样的项目在一个城市中往往只有三两个，安峦公馆就是这样难得的机会。”龚克介绍到。

成立3年半，中君泰完成投资并顺利退出了排名前列期基金安峦公馆这一个项目，才开始启动第二期基金，在外界看来这样的速度似乎慢得有点不可思议。不过，对龚克而言，他并不觉得慢。“我们平均一年要看200个左右的项目，多的时候甚至达300个，但到现在近四年了，真正符合我们投资标准的优质项目只有五个，而其中风险特质适合做成私募基金产品的，只有安峦公馆和今年新增的一个项目。我并不觉得慢，如果片面追求规模，会有意无意地降低投资标准，破坏投资纪律，这也是与投资人的一种利益冲突。只要我们团队用心，不浮躁，耐得住性子，每一个项目都做好，投资人会看到我们的诚意。”他说。

至于中君泰的未来方向，龚克则表示，他们还是会坚持纯股权的地产基金，形式可以多样，但最终的价值取向是收购不动产资产，挖掘资产“用”和“住”的价值，回归到地产基金的本源。其透露，今年4月中君泰并购了深圳龙华的一个产业园，属于城市更新项目，目前基金正在设立之中。