8月深圳住宅市场 供应爆发 新房网签量回升在即

* 政策环境

截至8月下旬，工行、农行、中行、建行四大行首套房贷款利率保持基准，招行、交行上浮5%，邮政储蓄保持98折。而据较新消息，9月4日起包括四大行在内的深圳主流银行首套房贷利率已普遍调整至基准上浮5%，其中个别银行更上浮至10%，同时部分中小银行暂停房贷业务。据悉，银行因业务调整，目前房贷放款执行偏紧、放款时间延长的情况未有改善。

2015年以来深圳首套住宅贷款利率走势如下：

* 一手市况

供应

住宅产品新增供应显著提速。继7月全市有7个住宅项目取得预售许可后，本月有多达12个项目、7816套住宅获批，面积为86.49万㎡，环比大涨101%。南山、宝安、龙岗、龙华和坪山五区有新增产品。

需求

> 全市

全市新建商品住宅成交（网签）1984套，环比下降1.9%，同比下降14.2%；成交（网签）面积20.11万㎡；均价连续十一个月平稳略降，本月为54382元/㎡，下降64元/㎡。Q2中后期新房供应回落，致年中以来网签量震荡走低，进入8月后下跌趋势显著收窄。预计新增供应量的影响将逐步体现在Q3后期起的数据面上。

网签量走低，推盘量提高，8月底新房库存大幅上涨至362.44万㎡，因年内整体表现低迷，去化周期按前推8个月计算，上升至19.9个月。

> 区域

受供应影响，龙岗和宝安两区稳居新房市场的成交主力，不过因整体网签情况仍显低迷，两区月度成交量均未过千套。其中龙岗区以901套居首，环比增加11.8%，在全市的占比为45.4%；成交均价受大户型占比提高之影响升至36708元/㎡，环比提升10.8%。龙岗区的热点楼盘主要为上水径的万科麓山、丹竹头的合正丹郡、平湖的先进星源，和坪山的奥园翡翠东湾。

宝安区较上月环比下降11.3%，以828套的成交量居于第二，在全市的占比也降至41.7%。宝安区的成交楼盘主要为沙井的四海云亭、龙华的壹成中心与尚骏、观澜的阳基御龙山、光明的玖龙台和云景国际等。来自沙井、观澜、光明片区项目的大量网签小幅拉低了全区的成交均价，为50314元/㎡，环比跌幅4.4%。

南山区受供应乏力影响，成交量继续下跌，且本月22.4%的降幅为全市较高；均价则出现回升，来到10万元/㎡以上，增幅19.0%，先进于全市其它区域。南山区的成交主力为南头的前海东岸和华侨城的天鹅湖1号。此外，盐田区连续两个月为零成交，而福田和罗湖的成交量在百套以下。其中福田成交90套，环比增长7.1%；均价为88049元/㎡，下跌8.8%。罗湖成交44套，与7月持平；均价为72884元/㎡，环比下跌3.9%。

南山、龙岗两区的均价上涨。在天鹅湖1号的强势表现下，南山区本月均价登上首位宝座，均价升至10万元/㎡以上。龙岗在布吉高价位新盘的入市下，均价也有10%以上的回升。

住宅项目供应量大幅提升，全市在售盘数目增长。本月宝安有多达6个项目入市，有望推动全区成交数据重回全市排名前列；值得注意的是，市区的罗福南三区均有项目推售。

本月TOP10分布分散，龙岗3席，龙华2席，福田、南山、宝安、光明和坪山各1席。8月份来自宝安的刚需盘四海云亭荣登排名前列；布吉大盘麓城四期成为第二；龙华区域热度走高，第三和第四分别为持续热销的壹成中心和尚骏。

需求保持向两端挤压的情况，TOP10中有5个项目的均价在4.5万元/㎡以下，有2个价格超过10万元/㎡。TOP10项目全月成交均价在福田和南山的项目助力下保持稳定，为62052元/㎡。

* 二手市场

全市

全月二手住宅备案5732套，环比下跌1.3%，成交面积为49.56万㎡；美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为53001元/㎡，环比上涨0.8%，同比上涨1.4%。7月中下旬起，信贷收紧再次提速，月底四大行的首套房贷款利率已全部提升至基准。进入8月中旬，银行加大动作，14日部分商业银行调整首套房贷利率至基准上浮5%。

不过，因深圳市场长期信心不减，8月份美联景气指数显示出，银行执行利率提升、放款时间延长等因素虽对成交有一定影响，但市场整体表现仍显稳，客户信心维持较好。全月实际成交量没有明显下滑，且有多达近6成的成交价基本持平，而价格“小幅上涨”的成交约占25%的比例，高于“小幅下跌”，市场价整体呈现“稳中有升”的态势。

进入8月份，周备案量走势基本停止下跌，呈波动前行，全月备案量小幅、持续下跌，但跌幅收窄。

区域

本月各区域备案量涨跌参半，其中福田、盐田和龙岗三区环比上升，罗湖、南山和宝安三区下降。分区来看，龙岗地位稳定，在全市备案量小跌时逆市上升，以1510套占据首位，涨幅2.0%。福田近两月在高端需求和学区房等支持下表现回升，体现在备案量的提高上，涨幅3.6%。另外，盐田因基数低，本月涨幅较高为20.4%。

本月二手市场监测项目突出的点是：南山表现回落，市区以罗湖、福田表现为好；高端、学位房等类型的住宅价格坚挺，而部分刚需盘因成交活跃，价格也有小幅上升。

具体来看，本月罗湖各学区房板块热度不减。大热板块黄贝成交活跃，单房户型均价普遍在6万元/㎡以上，2-3房的价格根据楼盘品质在4-6.5万元/㎡不等，全月区域整体成交价有小幅上涨。刚需较好上车、并带有优秀学位的莲塘片区，监测盘成交虽小幅回落，不影响价格坚挺表现，均价在4.5-5.5万元/㎡之间。福田农科-香蜜湖区域的高端盘成交基本能保持上月热度，价格也颇为坚挺，近5成的均价高于10万元/㎡。拥有名校的白沙岭区域成交量维持，百花园、国城花园等价格较高，在10万元/㎡以上。本月南山区的表现有较为明显的回落，其中相对突出的有深大板块，成交户型多集中在36-75㎡，均价普遍在5万元/㎡至7.5万元/㎡，价格走势平稳。另外，高端板块华侨城需求稳定，均价多在8万元/㎡以上。

宝安方面，新安监测盘的量价表现均有上升，而西乡同楼盘的房源价格环比走势十分稳定。龙岗的布吉在活跃需求支持和成交户型结构的影响下，本月部分楼盘的均价小幅上涨，整体仍属平稳。坂田成交量表现持平，价格方面，在上月监测盘高价房源释放后，本月成交均价普遍回落至5万元/㎡左右。龙城区域监测盘的成交量价有小幅上涨。

* 租赁市场

8月份美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数升至219.68点，对应的租金水平为79.4元/㎡.月，环比上涨1.8%，同比上涨5.2%。今年各区毕业生报道数量均同比大增，带动租赁需求，月度蓝筹住宅租金水平取得“三连升”，且环比、同比涨幅较7月扩大。

租金水平涨幅高过蓝筹住宅价格涨幅，美联物业蓝筹住宅租金回报率持续上升，8月为1.80%。

各区租金水平普遍上涨。分区来看，罗湖的莲塘、布心、翠竹、人民南商圈等板块受到欢迎。莲塘因租金低、房源多而需求较高，同时区域租金水平走势稳定。翠竹房源涨幅突出，监测盘均租多出现3%-12%的不同上涨。福田CBD周边、新洲、益田、皇岗等地集中大量需求。本月全区MVP为皇岗和皇岗口岸，区域内监测盘的租赁量占据全区近四分之一，租金水平整体平稳。CBD及周边区域的需求也较高，受供应分布影响，该地段大中户型成交占比相对高，套租起步价为4千元/月。农科片区的高端需求保持积极，均租基本平稳，环比变动普遍在上下10%以内。南山以中心区周边、蛇口等区域成交较多。南山中心拥有大量小户型，成交均租因而较高，多在75元/㎡.月以上。

南山需求扩散推高临近区域走热，宝中、新安、西乡承接宝安大部分需求。宝中附近楼盘户型丰富，单房均租100元/㎡.月左右，而100㎡以上的户型均租则普遍低于80元/㎡.月。新安区域的均租根据楼盘年龄、品质而分布在60-85元/㎡.月之间，西乡普遍低于新安。龙岗较受欢迎的布吉片区单房户型相对较少，本月出租房源以55-90㎡的2-3房为主，套租多在3000-5000元/月的范围，均租稳定在45-65/㎡.月，区域热度持续居高，本月租金水平出现小幅上涨。

* 后市预测

银行信贷再度收紧，市场氛围观望情绪升级，不过，新房方面，开发商自7月下旬起加快推盘节奏，8月份住宅产品供应爆发，整体销售率在4成左右，预计将陆续反映至网签数据上。二手方面，近期实际成交量“稳中有跌”的趋势不改，预计短期内备案量上升动力不足。不过，市场长期信心不减，高端、学区、大型小区、刚需上车等各式产品均有对应需求，全月成交“稳中有跌”、价格则以平稳为主，且“小幅上涨”的比例高于“小幅下降”的比例。

需要注意的是，随着房贷执行缩紧，购房者面临更大资金压力，市场上用消费贷抵还房贷的现象抬头，导致今年以来消费贷的增长非常迅速，这对房地产金融调控造成负面影响，因此，国家近日对消费贷期限进行了调整，意在严格把控信贷市场。这或将影响到入市情况。新房数据面有望随供应量的增加而回升，而二手降幅或将扩大。

二手实际成交方面，较新美联景气指数环比止跌上涨，可见近期市场有所回暖，“金九”效应初显效果。银行房贷利率收紧还在继续，放款难、时间长等问题未有改善，但来到九月，客户看房积极性加强，二手成交量价呈现“小幅上涨”态势，经理人信心也随之增强。

国庆将至，开发商推盘热情在8月爆发后，预计9月将放缓进程，推售项目回落至8个左右。