香港楼市连涨16个月！会降温吗？

香港特区政府以及相关部门多次出台“辣招”调控楼市之后，香港楼市依旧高烧不退，但较新数据显示香港房价环比涨幅收窄，火热的香港楼市似乎发出了降温信号。

香港差饷物业估价署较新发布的临时数据显示，全港私人住宅楼价指数在7月继续上扬，连续第9个月创下新高。所有类别住宅单位售价指数报336.8，已连升16个月，再创纪录新高，但环比增幅收窄至0.09%，是过去16个月房价持续上扬以来按月升幅较低的一个月。美联物业提供的香港楼价走势图则显示，从2015年8月开始香港房价就出现向下的趋势，这种情况一直持续到去年3月至4月，随后震荡走高。不过，截至今年8月，香港楼市以实用面积计算的平均呎价为1.1762万港元，环比下跌0.1%，反映房价涨幅有暂歇之势。

与此同时，香港金融管理局公布的数据显示，7月新批出的按揭贷款额较6月份减少23.5%，至337亿港元；新申请贷款个案较6月份按月减少38%，至9090宗。

尽管香港金管局已经跟随美联储自去年年底以来加息多次，但在国际资本与内地资本纷纷涌入香港，市场流动性极为充裕的情况下调控效果甚微，市场利率几乎毫无上升之势。中原地产的数据显示，今年上半年开发商在香港销售了近1万套住房，销售金额总计1360亿港元（约合170亿美元），比2016年下半年增加了13%，是有史以来较高的上半年销售数据，售出房屋的均价达到1400万港元。

香港楼市高烧不退，引得管理部门持续关注。实际上，香港特区政府以及相关部门此前已多次出手调控楼市。去年11月以来，香港已多次“加辣”调控楼市。就在今年5月，香港金融管理局宣布推出三项新一轮物业按揭逆周期措施以调控楼市，其中包括限制主要收入来自外地的贷款申请人，“供款与入息比率”上限下调10%等。香港金管局总裁陈德霖在5月对香港房地产市场中存在的类泡沫行为发出警告，认为目前暴涨的房地产市场需求，不禁令人联想起20年前香港房地产泡沫破灭前夕时的景象。

不过，香港房价环比涨幅收窄，似乎显示出楼市“加辣”效果开始显现。对于香港楼市未来的走势，一些投行分析师却持相反的意见。花旗预计，随着香港新上市房源超过短期需求，明年2月前香港房价将会下跌10%。地产管理与服务公司仲量联行则预计，在2017年下半年将再上涨5%。

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，今年香港房价进一步上涨，尤其是在上半年，导致近期有部分准买家追价乏力并观望后市。美联物业住宅部行政总裁布少明表示，9月份香港市场仍有多个新楼盘推售，二手房市场交易量将继续受到考验，但房价在高位整固后，有望在年底再度向上。有分析人士表示，美国利率正常化乃触发香港资金流走向的一大隐忧，展望美联储加息与缩表步伐循序渐进，加上香港资金池短期尚算充裕，香港本地低息主调未变，成为香港楼巿的关键防线。

香港房价环比涨幅收窄，但一河之隔的深圳房价的小幅下跌态势则已经持续了11个月。深圳中原研究中心表示，深圳房价整体呈现出一个在平稳中缓慢下滑的趋势，可见在众多楼市调控政策的控制下，楼市已经得到有效的降温。