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土储大战中的房企生态:高价地不再 大房企补仓

2017/08/27 00:01 来源: 21世纪经济报道 评论
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1-7月成交金额中,TOP20上市房企共成交9109.11亿元,占全国300城土地成交金额的50.33%。

今年前七个月,TOP20上市房企拿地集中度同比均有大幅提升。

同策研究部数据显示,1-7月成交金额中,TOP20上市房企共成交9109.11亿元,占全国300城土地成交金额的50.33%,同比上升12.55个百分点;从成交建面来看,TOP20上市房企共计成交14927.49万平方米,占全国300城土地成交建面的11.61%,同比上升4.83个百分点。

中原地产市场分析师卢文曦指出,虽然楼市遇到调控,但今年前7个月房企拿地仍然保持积极态势,尤其是一些大房企拿地“不含糊”。一方面今年销售情况好,需要“补库存”;另一方面,由于一些中小房企也在抢占市场份额,迫使大房企加快扩张步伐。

由于拿地逐渐成为综合能力的较量,房企联合拿地也在增加。菩悦资产创始人兼CEO陈凯指出,如果地价占比房价超过50%甚至100%的时候,房企对实际拿地的能力、投资的专业性提升、投资拿地人员的薪酬,都应该在企业战略层面给予更大投入和重视。

从拿地布局上来看,上海中原地产统计显示,今年一线城市土地供应明显减少,二线城市供应增加较多,房企拿地开始向重点区域周边的三四线城市拓展。

比如保利地产在长三角区域内,徐州拿地27公顷,盐城拿地20公顷,无锡拿下10公顷,上海只获得逾4公顷土地;碧桂园仅盐城就拿了68公顷,是三四线城市今年土储最多的城市。卢文曦指出,房企在三四线城市增持土地储备,摊薄了土地成本。

具体到房企拿地,则呈现大中型房企不断补货,收并购方式获取土地比例增大的趋势。

同策咨询研究部数据显示,7月保利耗费224.12亿元,斩获20宗地块,建面达279.71万平方米,成为上市房企中拿地金额和面积双冠王。截至7月底,保利拿地金额达到955.61亿元,仅次于碧桂园,位居第二,金额同比涨幅达147.49%;拿地面积1362.48万平方米,位居第三,同比上涨125.46%。

分析认为,在当前行业集中度不断上升,企业并购重组加速的环境下,2016年开始,保利规模扩张诉求增强,成立专门的并购团队。2016年公司拓展112个项目,其中75%土地资源以收购、合作方式取得。随着二级市场项目资源日益减少,今年保利土地收储以招拍挂为主。

据分析,保利采取以中心城市为核心,深化城市群的布局战略,7月布局落点长三角、京津冀、珠三角,多点开花。其中宁波部分地块以100%溢价取得,其他地块多数溢价率在30%以下,总体保持审慎控制拿地成本方针。阳光城的土地储备战略与保利相近。

另一个现象是,根据近期披露中报业绩的房企数据来看,不少中型房企土地储备都在5000万平方米左右。一些中型房企频频发力,通过并购增加土地储备。

7月25日,泰禾集团公告,旗下公司拟分别以23.76亿元、18.75亿元的价格收购增城2家公司100%股权。泰禾由此在广州市增城区共持有四幅地块的土地使用权,占地面积共计707170.62平方米。

这是泰禾集团通过并购方式获取土地储备的缩影。上半年,其已通过并购获得福建福州、北京怀柔、河南郑州等多宗地块。

另一家中型房企阳光城,同样通过并购扩张规模,并计划于今年继续发挥优势增加土储。据统计,2015年-2017年5月,阳光城通过公开市场和并购拿地金额共计667亿元,规划建筑面积1771万平方米。其中,并购金额389亿元,占比58%;并购项目建筑面积1324万平方米,占比75%。2017年上半年,阳光城新增62个项目中,并购就有52个。

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