罗湖老旧小区或将面临强制拆除 钉子户惨了！

8月23日，深圳市罗湖区住建局制定了《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法（试行）（征求意见稿）》（下称“征求意见稿”），并向社会公开征求意见，征集意见截止时间为2017年9月6日。而该文件自发布之日起施行，有效期三年。

该文件明确，罗湖旧住宅区改造将采取“政府主导+国企实施+保障性住房（人才住房建设）”的模式。在部分深陷旧改僵局的签约业主看来，自家小区改造似乎看到了一丝曙光。

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这份文件主要讲了什么？

适用范围

罗湖区行政区域内国有居住用地及商住混合用地上旧住宅区拆除重建类改造，即旧住宅区。

模式

“政府主导+国企实施+保障性住房（人才住房）建设”，其基本原则包括

① 政府主导，全程参与

由政府主导完成改造项目筛选、规划、补偿安置方案等旧住宅区改造工作的全程统筹协调。

② 国企实施，总包管理

国企作为项目（意向）实施主体，负责项目拆除、勘察、设计等总包管理。

③ 规划先行，统筹实施

政府制定旧住宅区改造总体规划及实施计划，并安排项目实施的先后顺序。

④ 统一标准，方式多元

政府制定《深圳市罗湖区旧住宅区改造搬迁补偿安置标准》，采取“原址回迁”、“异地安置”和“货币补偿”等多元化补偿方式。

⑤ 以人为本，公益为先

旧住宅区拆除重建后，除满足回迁安置需求外，应优先配建城市基础设施、公共服务设施、保障性住房和人才住房。

申报条件

① 集中成片、用地面积不少于10000平方米；用地面积少于10000平方米，但全体权利人同意异地安置的；

② 房屋使用年限在20年以上；

③ 全体权利人同意实施改造的书面证明材料。

意愿征集期限

不超过120个自然日，期限届满，同意实施改造的权利人比例未达到100%的，项目终止，且5年内不再受理该旧住宅区改造申请，但区城市更新工作领导小组认为确需改造且实施条件成熟的项目除外。

制定房企“黑名单”

改造意愿征集工作由街道办组织开展，对市场主体违规进驻旧住宅小区开展意愿征集等活动进行清理，要求期限未搬离的市场主题，街道办可书面报送区城市更新局，经核实情况后，列入区城市更新企业黑名单，5年内不得在罗湖区从事城市更新业务。

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深圳旧住宅小区改造到底有多难？

该《征求意见稿》引发外界热议。自深圳实施城市更新以来，旧住宅区改造始终处于缓慢推进的状态，部分项目甚至已经停滞不前。迄今为止，深圳旧住宅区改造少有成功的案例是鹿丹村旧改，目前已改造成豪宅项目入市。

而深圳首批纳入城市更新计划的八个住宅小区，仅鹤塘小区经过六年多的时间实现了100%的签约率，而其他7个项目仍处于拉锯战中，包括位于罗湖的木头龙小区以及金钻豪园。

其中，木头龙小区已经成为深圳城市更新“拆不动、赔不起、玩不转”的经典案例。从开发商进驻小区至今已有十年，签约率超过90%，但还有少数业主不愿签约。2014年7月，《已搬出业主致留守木头龙邻居们的倡议书》在网上流传，倡议书中已签约业主劝“钉子户”签约，让项目尽快启动。由于旧改陷入僵局，双方还曾发生过激烈冲突。

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新政施行 钉子户还能拖吗？

对于业主而言，旧住宅区改造的拆迁赔偿是重点。该文件指出，政府制定《深圳市罗湖区旧住宅区改造搬迁补偿安置标准》，采取“原址回迁”、“异地安置”和“货币补偿”等多元化补偿方式；而参照此前罗湖棚改的安置补偿方案，“红本”住宅按套内面积1：1置换安置房，相当于建筑面积1:1.3左右。

《征求意见稿》规定，民事协商补偿签约，最长180天的签约期限，一旦正式启动项目，可对未签约房屋启动行政征收或行政处罚，强制拆除。罗湖作为旧住宅区最为集中的区域，有市场人士认为，这一点可以有效解决“钉子户”阻扰改造项目实施的难题。

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还有哪些区对成片旧住宅区改造采取行动？

在旧住宅区改造上，福田区已先于罗湖采取措施。据官方消息，福田区今年将按照“政府主导+国企实施+安置房建设+保障性住房建设”模式，对符合条件的成片老旧住宅区进行改造更新。

而为了加快福田老旧住宅（棚户区）改造工作进展，区委区政府还对福田10个街道办分别布置了老旧小区改造意愿征集工作的任务以及完成时间，而这10个项目或许将成为福田首批纳入“棚改项目库”的老旧住宅区。

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罗湖哪些旧住宅区符合申报条件？

《征求意见稿》规定，要申请改造的旧住宅必须满足3个条件——楼龄20年以上、用地面积超10000㎡（如果低于10000㎡，则全体业主要同意异地安置），并且业主100%同意实施改造。

据统计，罗湖楼龄超过20年的住宅区达348个，附列表。

（资料来源：买房之前）

附《意见征求稿》文件截图