施永青：内地楼市泡沫高过香港 深圳楼市没有虚火

“我现在69岁了，我的对手才30几岁，所以你很清楚世界是谁的。当然我下面也有人，他们不愿意死的话，他们也会努力。”在本届博鳌论坛的一场讨论中，中原集团主席兼总裁施永青回答了巴曙松提出的问题——“10年后的中原会变成什么样”。

虽说年近古稀，施生依旧是意气风发，彬彬有礼，笑意盈盈。而他所发表的观点也依旧非常鲜明，谈及对手也是直言不讳。而当搜狐焦点网小碗在过道拦下他提问深圳相关的问题时，他仍是顶着凌乱的穿堂风不厌其烦的与我聊了10多分钟。

谈深圳：

深圳楼市没有虚火！但限价久后房价也会跌

在接受小碗专访的时候，施永青对与香港一河之隔的深圳房地产市场，表达了长期看好的观点。他认为，深圳作为一线城市，并且有着较多吸引人才的政策，因此将会聚集大量的人才；此外，深圳高科技和互联网产业发达，创新力强，涌现了一大批非常厉害的公司，如腾 讯、万科、华为、大疆等等。而这些都是支撑深圳房地产市场发展的动力。“不像一些房价虚高的三四线城市，深圳楼市没有虚火。”

对于临深，施永青认为，随着轨道交通和互联网等等的发展，临深片区和深圳的距离近两年逐渐在缩小。他建议置业者结合自身需求，“如果是自住是可以买的，但是如果是投资就没有必要，那边没有需求，购租需求都没有。”

谈到中国的几大湾区，施永青表示最看好粤港澳大湾区，因为粤港澳湾区中，有是种制度两种市场并行，“往往有碰撞的地方都是发展较快的地方。”

同时，他也表达了对深圳开发商的欣赏。他认为，深圳开发商对政策的反应和应对都比较及时，他们敢拼敢冒险，也懂得进退。建议深圳开发商在调控时期，按原定计划，该卖就卖，维持完善的资金链比较重要。目前，香港的开发商也都想进入内地市场，但由于两地模式不同，港企们希望有更公平的法律制度和更快的行政效率，虽说深圳的行政效率内地较高，但是跟香港比还是有一定的差距。

最后，深圳房价会不会跌？施永青认为，限价久了之后，深圳房价也会像北京一样真正降下来。

谈市场：

内地泡沫已高过香港 政策刚开始收效不会放松 

9日上午的博鳌论坛中，施永青发表了题为《分化与洗牌 并购烽火中房地产行业变局》的演讲。

中国房地产正在进行一场少有的变局。行业环境出现巨大变化，中国从资本不足变成资本过剩，加上互联网新时代的到来，旧的模式受到冲击，难以为继，于是行业出现分化、洗牌、并购等等变化。房地产泡沫到底有多大？开发商在变局中如何取胜？

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中国资本过度集中在房地产 内地泡沫已高过香港

施永青首先对中国资本市场现状做了解析，他认为，中国现在已经有很多资金没有出路，一方面我们的产能已经过剩，另外一方面因为分配的问题，广大的人民的消费能力还是不高，所以资金不容易流进实体经济。“现在很多生意都不容易做，房地产这段时间是非常火的，但是我了解一些其它的行业，利润率是很薄的。”施永青表示，一些投资者由于考虑到回报不好，风险很高，资金很难投入这些行业，所以导致做房地产反而更容易拿到资金。

而面对行业洗牌，资金对于一个公司的发展往往是极其重要的。施永青认为，在互联网时代，有资本可以买实践、买经验、买规模。他强调，在互联网时代可以烧钱，“烧钱就是把人家烧死，因为我的钱比你多，我就把你弄死。”

施永青反复强调，越愿意冒风、越能够用其他人的钱的公司，就发展得快，“不用社会上的钱，你一定没法跟人家竞争。”施永青表示，现在做得好的公司都是用社会上的钱，不然就会落后。除此之外，他还给房产商支招——务虚比务实更有成效，他认为懂得包装能勾使估值升高，吸引社会资本流入。

但是，由于这种发展的资本过度集中，流入房地产的资金过多，使得其他行业的发展受到限制，所以造成地价上升，带动房价上升，又带动现在有积累的民间的资金有流向房地产，形成了一个循环。施永青认为，这样一来，内地的房地产泡沫已经高过香港了。

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灰犀牛站得还比较远 没有国家是靠房地产强起来

他介绍道，房地产泡沫有三种类型——建设过度、借贷过度、价格过高。现在中国的房地产市场虽然借贷不高，但是三四线城市，跟人口比、跟未来的经济发展比，已经有建设过度。“所以有没有灰犀牛呢？这个我认为是有的，只不过这个犀牛还站在比较远的地方，还没有威胁我们。”但同时，施永青也指出，从资源错配的情况来说，这个威胁长远是会产生影响的，因为现在大量的资金都只是流向房地产，一些本来不是做房地产的企业，包括一些国企、央企，都放下本业去做房地产，这对国家在资源分配上其实是不乐于看到的。

“一个国家要强大起来，不能够单靠做房地产，世界上没有一个国家强起来是靠房地产的。”施永青表明了自己的观点，他认为，房地产虽然是国民经济一个主要的组成部分，但是如果钱都流向房地产，没有流向其它的地方，长远对国家是不好的。

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调控应调整投资者心态行为 政府不会很快放松

而关于调控，施永青表示希望可以更多去调整投资者的心态和行为，改变市场资本对房地产的偏好，而不是行政命令解决问题。“要稳定消费者的预期，让他们知道供应量不小；同时要让投资者明白他们的投资是可能出现失误的，投房地产不一定必然赚钱，也可能会把钱套死。”

随后，在谈及调控持续时间时，施永青透露，政府方面认为政策刚开始产生效应，所以不会这么快放松。他预测，可能一直到明年上半年都会持续调控，同时他建议开发商和置业者等都要按照现有的政策制定自己的发展计划，而不是盲目乐观。

谈对手：

中原正在追赶与链家差距 喊话左晖：“我还没死啊！” 

在施永青出现的地方，一定不会少了关于链家和中原的话题。从2015年下半年开始，链家的高速扩张和较先进的互联网思维，给中原造成了极大的威胁，而这也正是施永青在花甲之年重出江湖的原因。在媒体发问“有没有对链家的进攻感到紧迫的压力”时，施生直言：“当然了。”他也坦言，中原现在正在追赶与链家的差距，此前低估了内地市场移动互联网的普及速度，“以为不怎么努力就能做老大，现在外面的压力在逼我们进步。”

但同时，他也表示虽然链家是以互联网概念做标榜，但其实是胜在规模较大，由于资金投入多，“烧钱”开门店进行市场扩张，往往开得多效果就出来了。“门店开多才有规模效应，才会获得较高的市场占有率，在品牌影响力方面就慢慢超越了。”施永青认为，中介行业受资金影响比受互联网影响大。

对于链家的模式，施永青也提出一些质疑，一方面他认为链家虽然在上游有能力截断客源，但是在拿到客户后，链家由于普遍工龄较低，可能会因为缺乏经验而流失客户；另一方面，链家采用的互联网模式受大环境影响较大，由于规模和交投量都很大，在市场上升期可能优势很大，但在政府严管市场正常化的时候，他们不仅没有优势，可能还会背上包袱。

当被问起“想对链家董事长左晖说些什么时”，施生笑言：“我只是会告诉他‘我还没死啊！’”此外，他也表示承认左晖作为一个企业家的愿景是相对宏伟的。“他不仅仅是为了赚钱，还看到了社会功能、消费者痛点以及行业需要在哪改善等等方面。”施永青认为，比起一些仅仅打着互联网概念空喊着要颠覆中介行业的人来说，左晖的素质是比较高的。

在经济学家巴曙松问到“10年后的中原会变成什么样”时，施永青直言，一家公司是有它的生命周期的，“我现在69岁了，我的对手才30几岁，所以你很清楚世界是谁的，当然我下面也有人，他们不愿意死的话，他们也会努力。”施永青很清楚的了解自己的对手，他说：“跟现在我们在中介、代理的市场不同的地方是，我们的对手有互联网概念，另外他们的经营模式也是不赚钱也要把你赶出去，我以前在香港开门店的时候，已经很进取了，我说乱开都可以，开到亏损为止，我们的对手也是这样，他是开到你关门、开到把你赶出去为止。”

从施永青的话语间也能感受到这位创始人的无奈，同时，他也表示，中原现在的做法只能够先活下来，提升自己的经营能力，改善自己以前做的不够的地方。但是他也希望看到市场不是一个公司垄断，能有多元化，这样社会才会进步。“否则一个公司垄断了，它有定价权，主导了整个经营模式，这也不一定是好事。”