投资客慌了！买了老破旧小区要砸了?大杀伤力文件

深圳老旧小区只能棚改了？

“钉子户”末日要来了？

政府主导，旧小区业主再也不能漫天要价了？

开发商没活路了？

近日，一则由深圳市住建局起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》流出引发热议。

一石激起千层浪！想靠拆迁一夜暴富的深圳旧住宅区业主们开始着急了！买入老破旧想博旧改的投资客也慌了！拆迁梦要碎？

然而，事实真的如此吗？

文件曝光！这四大疑问你都清楚？

1.棚改跟城市更新区别在哪里？

深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理宋留强指出，棚改与城市更新较大的区别，在于棚改不配建商品房，没有商业化利益。在公共利益的基础上，单一项目的行政征收并不会诱发政府与业主之间的冲突。

“但当所有的老旧住宅区都采用行政征收的方式，政府和业主之间还是有可能累积起一定数量的社会矛盾。”

2.哪些旧住宅区要被纳入棚改？

该文件要求，深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新的方式进行改造。

值得关注的是，在去年7月出炉的《深圳市棚户区改造项目界定标准》中，棚户区改造项目包含“房屋结构简易，影响城市规划实施和有碍城市景观，使用年限超过30年的危旧房屋”，而这一次的征求意见稿里面，却将使用年限进一步扩大到“20年以上”。

点评：光是旧还不行，还得危才有棚改资格！有业内人士分析，被纳入棚改的老旧小区，应着眼在“安全”二字。从政府的立场出发，对于房屋有质量安全问题的，城市更新周期太长，所以不适合通过市场化运作的方式，应当实施棚改。

3.不建1㎡商品住房 保障房也只租不售？

棚户区改造项目的住宅部分，除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房。福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。

点评：作为深圳排名前列个棚改项目，罗湖棚改未来规划住宅方面除了回迁安置建房和保障房建设，不销售1平方米商品房。而该政策在今后的棚改政策中得到延续。此外，四区人才住房和保障房只租不售，要炒房的没戏了。

4.开发商还能咋玩？

一旦转为政府主导的棚改模式，有观点认为，开发商基本没活路了。

对此，广东联建律师事务所合伙人王劲松表示，梳理深圳近年来关于成片旧住宅区改造的文件发现，成片旧住宅区只有三条路走：1.优先走棚改的道路，如罗湖二线插花地棚改以及宝安新乐花园、海乐花园棚改；2.综合整治类城市更新，如增加停车位、电梯等改善居住条件；3.区政府主导申报、公开选择市场主体实施拆除重建。如此一来，开发商自行拆改的道路基本被堵死。

而深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉则认为，这个对开发商来说是一个机会，参与深圳的棚改，通过配建社会保障住房、人才住房，来换取城市优质区域的空间资源。

5.纳入旧改计划的小区怎么办？

事实上，谈到深圳成片旧住宅区改造，不得不提及2010年排名前列批城市更新计划中被纳入的8个旧住宅小区。截止目前，除了鹤塘小区实现100%签约外，其他项目仍陷于拉锯战中。

2016年，深圳发布《2016年深圳市棚户改造筹集项目库排名前列批项目（草案）》，1984年建造的罗湖木头龙小区被纳入，拆迁安置房达1341套。不过，当时尚未出台具体操作的相关政策。

除了木头龙小区以及鹤塘小区外，其他6个旧住宅小区是否符合棚改条件？

龙溪花园建筑年代：1991年

该小区位于香蜜湖片区农轩路，其开发主体是深圳市中洲粤华投资有限公司，共有400余户。去年底，有业主透露，龙溪花园的签约率可能连一半都没到。

华泰小区建筑年代：1999年

该小区本是深圳华泰企业公司职工生活基地，属于公司集体产权。去年4月，知情人士透露，目前除了家属楼产权不清晰没拆之外，其他差不多拆完了。

建业小区北区建筑年代：1988年

效果图

该小区位于红荔西路与农林路交汇处，建业小区属于商品房住宅小区，该改造项目已定名宝能公馆入市。

南苑新村建筑年代：1988年

该小区位于南山区桃园路与南光路交会处西南，一共有1300多户，截止2014年7月，已经有1055户签署了《安置补偿协议》。

海涛花园建筑年代：1989年

该小区位于盐田，大部分楼宇是用海砂建立，存在很大安全隐患。几年前，官方曾鉴定该小区部分楼房的结构安全性甚至达到D级危房，比C级更加危险。据开发商透露，截至2016年10月12日，已有近600户业主与开发商签订了《搬迁协议》。

金钻豪园建筑年代：未知

该小区位于罗湖太宁路南侧、翠竹路东侧，已被评定为D级危楼，开发商早于2005年就介入。据开发商透露，截止2015年11月，有400多户业主已经转签，更新区内尚有200多户由五个大业主掌握。