林采宜：楼市拐点来了！中国房地产告别暴涨时代

去年以来，中国房地产市场进入调整阶段。全国60余城市持续发布各种地产调控政策160余次，房价暴涨的势头得到有效遏制。在8日下午的博鳌论坛中，国泰君安证券首席经济学家林采宜发表了以《中国房地产告别暴涨时代》为主题的演讲，她认为，中国房地产市场已经进入拐点，暴涨时代已经结束。

林采宜认为，驱动中国房地产市场暴涨的因素有4个。排名前列是人口，房子是用来住的，所有的刚性需求都是取决于人口的增长，而且这个人口不是老年人口，是婚育人口，这是刚性需求的最根本的根源，也是能支持过去十几年一个长周期的地产增长的最核心的动力。

第二是收入增长，从2000年到2016年，城镇居民的可支配收入从6200元增加到3.3万元，也就是说居民的可支配收入增加了5.5倍，这意味着每年它的复合增长率是超过10%，大概11%到12%之间。

第三是宽松的货币条件。2014年我们的M2只有13万亿，但是到了2016年，我们的M2是150万亿。在这样一个环境下，我们的地产是高歌猛进15年，虽然当中有调控的声音，有点波澜起伏，但是总体来说这个环境就是过去15年地产高速增长和房价不断上涨的基本条件。

但是，林采宜随后表示，在目前，驱动房地产趋势性上涨的人口因素发生逆转，靠人口增长规模所支撑的房地产需求高速增长时代已经结束。一方面，中国的人口出生率正大量下跌；另外，未来10年，农村流入城市的人口将不断减少；最后，最近5年，一二三线城市常住人口增量大幅减少。

而城镇居民可支配收入高速增长的时代，也已经成为历史。据林采宜介绍，2011年以来，我国城镇居民可支配收入的增长水平持续下降，到了2016年3月，已降至6%以下，目前为5.7%。从发展趋势来看，未来还有可能继续下降。此外，我国居民总负债率在逐年上升，未来，居民在房屋购置方面的支付能力也会相应下降。

除此之外，林采宜还认为，刺激房地产投资性需求的宽松货币环境在逐渐改变。“从去年年底开始，利率下行的周期已经结束，现在进入上行，信贷成本增加是必然的。”此前，流动性宽松和相对较低资金成本是推动本轮房价上涨的主要动力，而目前，随着一二季度宏观经增长数据的逐步改善，稳增长的政策目标相对淡化，去杠杆逐渐成为主旋律。林家宜补充道，美联储紧缩政策的溢出效应，人民币利率水平也会相应上移。

最后，林采宜指出，导致房地产暴涨的重要因素——土地供给政策将发生变化。2016年4月6日，住建部和国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，通知指出，要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

林采宜认为，土地会释放出来，重要的是改变预期。“其实很多时候你的需求取决于你的预期，当你觉得会涨的时候，你购房的需求会很强烈，当你预期不会涨甚至会跌的时候，你的很多购房的需求都会分崩瓦解。”所以，她总结道，政府公布的土地增加供给的政策，调整的不是市场实际的土地供应量，而是大家对未来房价的预期。当预期稳定了，房价也就稳定了。