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内地房企高调杀进香港!使命所在还是飞蛾扑火?

2017-08-08 15:56:10 来源: 搜狐焦点网

香港楼市近两年又火起来了。2017年上半年,香港楼市成交量价持续上行,总值创下新高,虽去年11月以来,香港连续3次发布调控措施,但似乎没有起到作用。

“这把火”在内地开发商的“浇油”后,烧的更猛了。2017年至今,香港出让的六宗宅地其中五宗均被内地开发商收入囊中,香港地价的天花板被一次次刷新。在内企的高调光环下,港企显得黯然失色。

内地房企在港拼命高价拿地原因为何?作为“主人公”的港企对内企持有什么看法?香港房地产商成为过去了吗?在当今内地房地产行业大洗牌的形势下,曾多次成功转型的香港有什么经验和教训?

本次博鳌论坛上,6位来自香港和内地的房地产大佬及经济学家齐聚一堂,对此进行了一场激烈的讨论。

讨论嘉宾:

中国银行业协会首席经济学家 巴曙松

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长 陈启宗

著名经济学家、国民经济研究所所长 樊纲

中原集团主席兼总裁 施永青

路劲地产集团有限公司董事局主席 单伟豹

旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席 林中

陈启宗:欢迎内地房企来港,反正其他国家之前来过都跑掉了

据高力国际统计,2016年至今,万科、中海、高银、五矿建设、海航、龙光、合景泰富和龙湖联合体、路劲和深圳控股联合体等八家企业/合资企业先后进入香港市场。面对来势汹汹的内地房企,香港老牌房企恒隆地产有限公司董事长陈启宗仍旧保持着一贯的质疑精神。虽然他一再强调自己“非常欢迎内地的房地产商来香港”,但同时他也表示:“(内企)能否赚钱,我是相当有保留的。”

事实上,内地房企在香港高价拿地,大多是把香港作为全球布局的排名前列站,此外,香港开发房产的高利润也是他们挤破头进港的原因之一。陈启宗直言,香港房地产商身经百战,在经历了多次房地产市场起伏转型后,能“活”下来的,都是有真本领的。但是,内地开发商较大的问题是他们的心态是错误的,“瞧不起香港市场,你就不应该来香港市场。”

对于“香港房地产市场被几个巨头垄断,内企不高价拿地就打不破垄断”的观点,陈启宗表示,香港房地产商没有垄断和所谓的“默契”,是个开放的市场,谁都可以来。此前也有如日本、美国、英国等地的开发商来过,“但是仍然留下来,还活得下来的没有一个,他们也不一定死掉,但是都跑掉了。”

林中:北上深港为中国4大一线城市 香港的今天是北上深的明天

旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中直接抛出了“大地产商版本的中国4大一线城市”——北京、上海、深圳、香港。而这四个城市中,只有香港目前不限购,还可以买入。“所以大地产商也希望在香港有一些布局,而从粤港澳大湾区的布局来看也你是可以的。”对于房企入港买地的时间,林中认为“可以斟酌”。

目前,香港的房地产市场呈现几个特征——排名前列,非常成熟;第二,已经由一个开发为主的市场转变为开发+经营持有的市场,“香港所有的地产商都不是以开发作为主要方向的,都是开发+经营持有,其中经营持有占大部分,每年政府出让的土地也是很少的。”林中坦言:“香港的今天可能是内地一线城市的明天。”第三,香港的开发商经历过几轮危机以后,留下来的开发商都有几个特点,一是实力雄厚,二是负债率很低,三是融资成本很低,所以他们才能做持有模式。

但是国内的开发商跟香港开发商是不一样的,因为国内的整个市场周期跟香港所处的周期不一样,“我认为没有成功的企业,只有时代的企业,只有与时俱进。你要判断国内目前处在什么周期。”林中建议道,内地是一个新兴的发展中的市场,由于内企还没有完成资本的积累,所以加杠杆是在把握机会,他认为不能使用保守的方式,不然很容易被边缘化。

施永青:看不起香港地产商 内企比港企能力更强 

事实上,内地房企入港不并不仅是内地房产市场的一次洗牌,香港市场也会因为内地的新力量的加入而发生格局的变迁。中原集团主席兼总裁直言“看不起香港地产商”,他认为港企大部分赚钱是靠整个社会经济发展,是搭顺风车发展起来的。

而反观内地的开发商,从90年代开始,短短20余年间,他们的开发能力远超香港开发商,虽然楼价没有超过香港,但是在量上已经大大超越香港。按面积来算,内地排名前几名的开发商其中一位的年开发量就等于香港所有的开发商几年开发量的总和。

此外,施永青也肯定了内地房企的冒险胆识。他表示,在商业上一定是愿意冒风险的人才能机会多、成就大,在中国相对落后,没有上一代积累的情况下,也只有冒险才能走出来。内地开发商冒险的胆识超过了香港开发商。

而从去年下半年开始,内地的开发商在拿土地的时候都能赢香港的开发商,这跟地产估值的方法有关。由于内企“愿意少赚一点钱”,预计利润少一些,所以他们出的地价自然比港企高。施永青也大胆预测,未来香港拍地,内企用他们的模式仍然一定能赢香港的开发商。

另外,施永青还认为香港的开发商没有全局战略,“只算一个地盘的帐,如果不赚钱就不投”,而内地开发商则是整盘棋战略进攻,有全局意识,有舍有得,施永青打了个比方:“就像诺曼底登陆,你不牺牲怎么登陆诺曼底呢?”

最后他总结道,内地的开发商已经比香港的能力更高,“你说要学习吗?现在我们要学你们的地方比你们要学香港的地方更多。”

单伟豹:香港内地没有可比性 市场经济好日子不会太长了

谈起香港市场,路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹是最有发言权的人之一了。“我在香港住了55年,可以代表香港说话。”他认为,香港和内地较大的区别就是市场是完全不同的,香港就只是一个城市,而内地开发商大多在多个城市经营,“没有可比性”。

此外,在中国这个房地产环境里面,不进取就落后,落后就没有地位,没有地位永远上不去。但由于市场不同,所以在香港再进取也拿不了多少土地,因为它一年的供地只有那么多。

在前两年路劲低价拿下元朗一宗地块后,单伟豹就表示要积极拿地,因为“再过几年,当内地的开发商过来,我们就没好日子过了。”而这番预测很快变成了现实,今年路劲在竞拍香港启德地块的时候没输给了内地的海航,原因便是内地开发商可以完全不赚钱来拿地,单伟豹表示知道这个内幕后,他们立马撤了。

最后,他坦言:“香港是一个非常开放、非常完善的市场经济,但市场经济的好日子不会太长了。”

展望香港房地产未来

未来5—10年,随着内地的房地产企业进入香港市场,香港的房地产市场会出现哪些变化?香港的开发商和内地的开发商会出现哪些变化?

单伟豹:内企太冒进进港站不久 市场终归回归理性

对此,单伟豹表示,香港大开发商的日子好过了太久,而在特别的自由市场上,好的事情不可能长久的。房地产是非常重资产的,不像可能是大家商量好你拿这块地,他拿那块地。内地的开发商进入香港会产生很大的改变,有可能七三,也有可能三七。

但同时,他也认为,内地进港的开发商如果太冒进也是站不久的。“可能10年之后,前面冲进去的那几个都不太行了,市场经济还是要特别回归理性,以利润做主导,长期不赚钱还是要撤的。”单伟豹认为,香港的开发商仍是很稳健的,无论市场份额多少,它几乎是永远存在,5年、10年之后香港主流的开发商还是那几个,而在内地出去的可能会有一些改变。单伟豹也比较认可陈启宗的说法,“国外很多开发商来了,但是都撤了。”

施永青:内企扮演角色越来越重 港企将保守收租为主

而施永青则认为,内地的开发商扮演的角色越来越重,这是肯定的。而香港的开发商因为保守,会越来越变成收租为主,收租冒的风险比较小,其资产也没有贷款,每年收一些租金,非常稳妥。以后,这些港企的活动量会越来越少。

另外就是开发商的利润,因为竞争激烈会慢慢的减少,香港的开发商如果要拿地的话,也只能接受低一点的利润,也就是要冒更大的风险。施永青认为,这是港企慢慢结束开发方面的原因,他们在经营、收租方面会扮演更多的角色。

林中:未来香港房地产一半由内企开发 北上深适合港企进入

90年代,香港开发商进入中国内地,改变了中国房地产行业的生态。林中认为,未来5—10年,中国的开发商到香港,也会改变香港房地产行业的生态。

“首先,这是一种游戏方式的改变,比如说买地的方式、开发的方式,原来可能香港开发商拿地都是考虑很高的利润,现在他们的算账方法可能会不一样,这也是改变他的模式,改变它的市场格局。”林中补充道;其次,未来香港的房地产开发部分可能有一半是由内地的开发商来做;最后,中国大的开发商在全球化的战略中,香港是一个桥头堡,所以他们一定会到香港去布点。

林中强调,大开发商把香港当做中国的四个一线城市(北京、上海、深圳、香港)之一,香港的开发商也要走出去,未来的北京、上海、深圳这几个市场非常适合他们进入,他们有很大的资金的优势,这些市场已经从增量市场变成存量市场,他们可以发挥出优势。内地的开发商要进入这四个主要一线城市,香港的开发商也要进入这四个城市,这可能是未来互相融合的方面。

陈启宗:内企拿错香港地很容易输掉 进港是“飞蛾扑火”

而陈启宗则犀利的认为,香港的房地产商是过去,大陆的房地产商是未来。但他依然表达了对内企高价拿地的担忧,“香港地价比重太大,如果拿错了很容易输掉。”对于内地大房产商会成否香港的主流,陈启宗坦言,“我没有你们那么大的把握。”

此外,陈启宗还从房地产的周期性进行了分析。他表示,周期性一到节点,房地产市场就要重新洗牌,“内地房企可能未来会在香港成为很大的发展商,但是未来风险平均几年来一次,在洗牌的时候你活得下去还是活不下去?天晓得。”

而对于一些内地房企将香港作为走向世界的跳板,陈启宗提醒他们,“世界上我还没有见过太多的跨国的房地产企业是能够成功的。”他认为,真正像万科、中海这样的房地产商,依靠在全球盖房子、卖房子赚大钱,恐怕不容易,因为历史上没有前人。他还表示,内地房产商一批一批去到香港,是“飞蛾扑火”。

论坛最后,中国银行业协会首席经济学家巴曙松总结道,房地产是一个非常本地化的市场,怎么了解这个市场,怎么了解这些规律,同时跟原有的既得利益集团互动,可能未来香港还会精彩纷呈。

——2017博鳌房地产论坛·大咖观点——

著名经济学家樊纲

樊纲:租赁市场发展迎新契机 呼吁加快实行房产税

著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲发表了题为“金融稳定与房地产市场政策预期”的主题演讲并提出,房地产市场供给侧的长效机制问题首先就是城镇化战略问题,是发展小城镇还是发展大城市的问题。

樊纲呼吁,要赶快实行房产税。实行了房产税房价不会暴跌。因为我们现在的房地产状况是在多种行政手段的调控下,需求被严重抑制。一旦实行长效机制,就可以把这些东西放开,当这些东西放开的时候,合理的需求足以弥补用这个办法挤掉的那些不太合理的需求,房地产仍然能平稳发展。

中国房地产业协会原副会长朱中一

朱中一:下半年调控力度不放松 二手房交易提升

中国房地产业协会原副会长朱中一做开幕演讲,演讲主题为房地产的发展态势与企业面临的挑战。

朱中一从政策层面分析了房地产的发展态势。今年以来中央政府坚持了“房子是住的,不是用来炒”的定位,加大了分类调控的力度,地方政府建设了“因城因市施策”,房地产市场调控取得了初步的成效。

下半年按照中央提出的要加大对金融风险的管控和要稳定房地产市场,坚持政策连续性、稳定性,加快建立长效机制的要求,控房价、防风险的力度不会放松,房地产信贷的政策估计也会放缓,房价上涨较快的三四线城市有的也可能要出台一些限购、限贷等措施,再加上去年第三季度全国商品房的交易量处于高位,因此,下半年全国商品房的销售额、销售面积和房地产开发投资的增速将会下调。

国泰君安证券首席经济学家林采宜

林采宜:中国房地产已经见顶 苦日子要来了

国泰君安证券首席经济学家林采宜在博鳌直播间接受媒体采访时表示,地产的好日子已经过得差不多了,地产的苦日子要来了。

“在未来很长时间内,在中国以盖房子为核心的地产已经到了先进,未来将会走下坡路了。”林采宜在谈及中国房地产未来发展前景时谈到,中国的地产要再上一个台阶,不仅要有小区有绿化,也要有环保、有家政服务、有更符合现代人生活的标准,因此中国的房地产会有一个漫长的升级过程。

“下半年货币政策还会继续收紧。” 林采宜预测,中国地产已经见顶,但是不会崩溃,政府和社会各界都不希望看到地产行业崩盘,也不希望泡沫会被刺破,而是需要一个“软着陆”。

更多大咖观点,查看博鳌大咖论剑↓↓↓

博鳌论剑:变还是不变?房地产行业走下坡路了吗?


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