新房限价了就能买得到房？你太年轻了

最近这两天大家议论租售同权的不少，不过今天四点儿想跟大家说说较高限价的事儿。有一些城市对于新房采取较高限价措施，短期内看是对购房者有利，不过，一旦长期实行，肯定会出问题。

说这话可能一些童鞋不太爱听，不过你们记住一句话，羊毛出在羊身上，完整地看完这篇文章后你就能明白，到底是怎么回事儿。

较高限价会导致三大问题

较高限价，又称价格上限，指政府规定某种产品或服务的价格不得超过某个水平。比如，政府规定某地的房价的价格不得超过每平米1万元。

有效的较高限价必定低于自由市场价格。同时，有效的或起作用的较高限价必定导致供不应求。

比如，假设没有限价时某城的房产市场价格是每平米2万元，那么，价格不得超过每平米2.5万元的政策就不会起作用，只有限价低于2万元时，这个政策才会有效。

在政府规定了有效的较低限价后，一方面，需求量因价格下降而增加——房子便宜了，就会有很多人去买；另一方面，供给量因价格下降而减少，至少不会增加——房地产商赚的少了甚至不赚钱了，当然不愿盖太多房子去卖。所以，有效的较高限价必定导致供不应求或短缺。 

在自由市场中，出价较高的人可以买到产品和服务。但是，在有较高限价的情况下，钱多钱少不再是能不能买到想买的房产的决定性手段。从经济学的角度来讲，就是货币和货币价格失去了配给功能。

看起来比较晦涩，那么我们看个通俗易懂的例子。

比如，在没有限价之前，一套90平米的房子，市场价格是每套50万元，想买房的家庭和房地产商手里的房子，都是100套。如果政府规定这种房子的较高价格是30万元，购房的需求量就会增加，想买房的家庭可能就会从100户增加到150户。同时，由于房子降价了20万元，地产商不赚钱了，供给量就可能会从100套减少到50套。这就是供不应求和短缺。

供不应求会导致三大问题——排队严重、黑市交易和变相涨价。可不是我们自己说的，是国家的经济师《中级经济基础》应试指南上白纸黑字写的。换句话说，在经济学领域，这些事情是公认的。要想成为国家认可的经济师，这三大问题肯定要搞明白。

排队、配额、关系和质量

供不应求导致的排名前列大问题，就是排队。

之前说到供不应求，就会产生一个问题——用什么办法决定这150户购房者中的50户能买到这50套30万元的房子？

可供选择的办法有：排队、配额、关系等等

排队等于让购房者用耗费时间和精力来表明自己需要房产的迫切程度（摇号也是其中一种，最明显的就是北京的汽车摇号，时间越久，中签几率越大）。

在自由市场中，购房者支付更高价格的买房，房地产商就会赚得越多，盖的房也就越多，最终渐渐达到平衡。这种说法看起来比较让人难以接受，凭什么要购房者掏更多的钱送给地产商？这就涉及到不可描述的问题了，你只能选择接受——买房，或者不接受——不买房。

在限价导致短缺的情况下，购房者耗费在排队中的时间和精力并不会使房产的供给量增加。更关键的，排队是就一定是公平的办法吗。刚需者和改善着、炒房客；亲朋好友多的人和单身者等等，一起排队真的公平？

较高限价很容易导致配额制度，但配额也会带来很多问题。因为较高限价肯定会导致短缺，大家肯定会要求实行人均一份的配额制度。其实，1998年之前的福利分房制度就是配额的一种。

从经济学的角度来说，在产品或服务可分割的情况下，配额大多意味着每个人都能买一些。但是，房产这种东西，一般来讲，确实不是非常好分割的。在不可分割的情况下，配合只能定向分配，比如，按照收入分配/按照年龄分配/按照需求分配/按照领导喜好分配等等。

但是，这种分配又有不确定性。比如，收入为每月5000元以下的人，分配到可以购房的资格有100套，但是符合资格的家庭只有80户，那剩下的20套怎么办？或者按照需求分配，那么，到底什么才是真正紧急的需求？马上要结婚的家庭？家里孩子要上学的家庭？父母不得已要投靠的家庭？

这些都容易滋生浪费和腐败，也是历史证明的了。

还有一点，配额往往会伴随着票证的出现，比如之前的粮票、布票，我们之前戏称的购房资格，不就是“房票”？如果出现了真的“房票”，是进步还是倒退呢？

较高限价也会导致质量下降。在供不应求的情况下，即使质量降低些，房子照样能卖出去。对于追求利润的地产商，他们会为了降低成本而降低房产质量。比如经适房、回迁房、两限房等等，户型不好不说，质量问题也屡有出现，大家都看在眼里。

黑市交易

第二大问题，就是限价必定导致黑市交易。

对房产限价后，由于种种原因，买到房子的人未必真的是刚需，而有些真正刚需的人反而买不到。这就提供了黑市交易的基础。

那些没有用掉的配额、那些通过关系、那些排队成本较低人排队买来的房子，会通过黑市交易转移到更需要房产的人手中。

这里面的表现形式有很多。比如购房摇号的资格、购房号高价转让；比如开发商内部操作，将限价的新房销售给自己人后，再统一转手挂高价转让——二手房政府无法限定较高售价等等。

由于限价导致供给量减少，黑市价格会很高。如果能提供给市场的房产全部进入黑市，价格肯定会比政府的限价高。更恶心的是，如果只有一部分房产进入黑市，价格会更高。

这就可能导致一种问题——政府限价只是使一部分人享受较低的价格，代价是另一部分人要付出极高的价格。而这部分付出极高价格的人，就是真正的刚需族。

变相涨价

第三大问题，就是限价会导致变相涨价。

当政府限制房产价格时，地产商为了多赚钱，会想出各种各样的办法绕过政府的限价。

药品和医疗服务就是一个例子。政府对一些常用药品限价之后，出现了很多成分几乎相同的新药，这些药的价格比限价前要高得多，反而是便宜又有效的一些药，逐渐看不到了。以前感冒几块钱就能治好，现在恐怕得好几十元甚至上百元了吧？

说回房地产。给房子精装修、签阴阳合同，包括刚才说的先让内部人买低价房，再高价转让，都是开发商的惯用手法。

当然，这里还是要说明一下。上述这些问题，都是在限价长期存在的情况下才会发生，短期内还是会在可控状态。因此，限价不是长久之计，至于房地产长效机制什么时候能推出，我们拭目以待。