欧阳觅剑：推动楼市去杠杆

21世纪经济报道评论员欧阳觅剑文章：

近期，很多媒体都报道，一些银行收紧了房贷的发放。这有两方面的表现，一是房贷放款的时间大大拉长，在北京，一些银行从批贷到放款预计需要两个月以上的时间。二是房贷利率上浮的幅度不断扩大，去年多数房贷能够享受八五折的利率优惠，目前基本上都在基准利率以上，首套房贷利率上浮10%是常见现象，二套房贷上浮20%也不罕见。现在还出现了一种新的现象：一些银行房贷放款根据客户愿意接受的利率排次序，而不是传统的先来后到，愿意接受更高利率的贷款人能够较快地获得房贷放款。

房贷放款减慢、房贷利率上升，有两方面的原因。其一，银行的资金成本上升了，因而相应地上调了房贷利率。去年大多数月份，隔夜Shibor在2%上下波动，一年期Shibor在3%上下波动，而目前隔夜Shibor上升到了2.8%以上，一年期Shibor攀升到了4.4%上方。一些资金来源比较紧张的银行，上调了理财产品的收益率。根据融360发布的数据，银行理财产品平均预期年化收益率连续六个月上涨，5月份为4.24%。这与一年期基准利率相差无几，这意味着，银行以基准利率发放房贷基本上没有利润的。银行资金成本上升的直接原因是金融去杠杆，深层原因是部分银行此前过度加杠杆。

其二，银行房贷增长太快，现在出现了额度紧张的情况。2016年，个人购房贷款增加4.96万亿元，同比多增2.31万亿元，占当年全部新增贷款的近40%。这引起了普遍的关注和担忧。但今年前四个月，购房贷款的增长仍然非常快，每个月的住户部门中长期贷款增量都大于去年同期。根据央行的货币政策执行报告，今年一季度个人住房贷款比年初增加1.2万亿元，而去年一季度是9601亿元。由于房贷增长太快、占比太高，据报道，有银行要求房贷余额不能再有增长，只能归还多少发放多少。房贷额度收紧，应该也与监管加强有关，4月发布的《关于银行业风险防控工作的指导意见》提出，要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构。

房贷收紧，会起到推动楼市去杠杆的效果。房贷快速增长是加杠杆的重要环节。这不但导致住户部门杠杆率上升，而且对金融加杠杆起到了支持作用。资金脱实向虚，在房地产业和金融业空转，重要的收益来源是房价快速上涨。如果房价涨幅缩窄甚至下降，资金空转就会失去大部分收益，金融加杠杆就难以为继。去年，楼市加杠杆与金融加杠杆相互支持，而现在，金融去杠杆会带动楼市去杠杆，反过来，楼市去杠杆又会推动金融去杠杆。

去年9月底以来，各地政府不断出台调控措施，但房价并未真正进入下降通道，房价还在上行和下降两种走势之间反复。重要的原因就是流入房地产领域的资金仍然很多，房价得到了金融的支持。一部分资金是房贷，还有一部分资金是通过表外融资进入房地产开发。

现在房贷已经开始收紧了。房贷利率上浮10%甚至20%，可能还不能完全改变购房者的心理，一些购房者仍然预期房价会涨，想抓紧时间“上车”，房贷利率上浮、月供增加并不足以改变他们的决定。房贷额度收紧、放款时间变长，可能会产生更大的影响。购房者不能及时获得贷款，会导致交易量下降，据报道，北京5月二手房交易额已经大大减少。这意味着，资金通过房贷这个渠道流入房地产领域的进度已经放慢了。同样，流动性收紧和监管加强还会抑制资金通过表外融资渠道进入房地产领域的进度。可以说，楼市去杠杆已经初见成效，应该通过金融去杠杆使之得到进一步巩固。

值得一提的是，银行根据利率高低排房贷放款次序并不是一个好现象。原因在于，这个过程中会有“逆向选择”，投资投机者相比刚需更能承受较高利率，如果“价高者得”成为房贷放款的关键依据，可能会造成房贷风险上升。