新龙华的下一个五年 深圳城市新中心格局呈现

核心提示：

2017年1月7日，龙华行政区正式挂牌成立。这意味龙华进入了一个崭新的发展阶段，将肩负着更深层次的战略发展使命。

自2011年12月挂牌功能新区至跃升行政区，5年时间里，地处深圳地理中心位置的龙华实现了跨越式发展，从“福田后花园”晋升为深圳北中心区域，区位价值日益凸显，如今这里已经发展成为深圳的人口大区、产业大区，深圳内外交通的重要枢纽，区域的人口流动、生活方式、产业结构等各类资源都发生了全方位革新，城市品质显著提升。

跃升为行政区对龙华的未来的发展既是机遇又是挑战。龙华“十三五规划”中，结合区域发展实际，创造性地提出了36项指标体系，涵盖了经济发展、社会发展、城市发展和生态文明，“加快形成深圳北中心，努力建成现代化国际化创新型中轴新城”成为龙华区未来发展目标。

根据有关规划，未来五年，龙华区将依托高铁枢纽和地理中心的区位优势，以现代化国际化先进城区为标杆，高水平建成深圳北部都市核心区；坚持创新引领，打造产业创新主力区；着力提升城市品位，打造现代宜居生态区；突出共享发展理念，打造民生幸福活力区。

日前，在深圳特区报主办的“新龙华的下一个5年”主题论坛上，本报地产全媒体发展部总经理助理张畅与深圳房地产研究中心主任王锋，广东省人民政府参事、深圳大学教授魏达志，中国（深圳）综合开发研究院城市化发展研究所所长曾真3位专家学者，结合龙华“十三五”规划和深圳城市多中心的发展格局，站在国际视野的高度，共同探讨龙华未来5年的发展机会和战略重点。

值得一提是，在本次论坛活动上，深圳房地产研究中心主任王锋还对当前深圳的楼市现状和未来发展进行深入解析，他指出，总体来看，“深八条”得到了严格的贯彻执行，力度较大，效果明显。

北站中央商务区规模初现，城市新中心崛起

论坛伊始，深圳特区报地产全媒体发展部总经理助理张畅指出，当前一提到龙华，高铁深圳北站就是该区域标志。正是因为这一重要的综合交通枢纽的落地，龙华形成高铁、地铁的立体交通网络，并一跃成为近年来炙手可热的区域。以往“二线拓展区”、“英雄难过梅林关”、“福田后花园”等标签早已被撕下，如今“深圳北中心”是龙华的区域新定位、发展新目标。

对于深圳北站，政府对其定位非常的高，这里将被打造为继福田CBD、前海CBD之后又一个中央商务区。深圳北站中央商务区不仅是龙华6大重点建设的区域之一，也是近几年深圳市政府一再提及要重点发展建设的区域。由此可见，政府对深圳北站商务中心区的重视程度。在《深圳城市总体规划(2010-2020)》中，政府规划将龙华建成以“深圳北站”为核心、更具有全球影响力的高级CBD，打造深圳新经济增长极。

资料显示，深圳北站衔接京广深港高铁、厦深客运专线，并与地铁4、5、6号线等接驳，是华南地区面积较大、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽，它对深圳未来的发展是一个战略性资源。同时，高铁对深圳人的生活、出行以及城市未来格局都将产生重要的影响。深圳北站不仅是交通枢纽，更是未来一大口岸，从北站出发，约23分钟可直达香港西九龙，节约了4-8倍的时间。深圳北站还开通了内地、沿海各大中心城市至深圳的直通旅客列车，实现了高铁班车化。

根据相关规划，位于深圳地理中心和城市发展中轴的深圳北站商务中心区，未来将重点发展以产业金融、信息服务、电子商务等为主的现代服务业，合理配置生活性服务业，引导发展总部经济，打造深圳外溢发展基地，逐步形成具有区域辐射力的城市中心。规划总建设规模950万平方米，规划居住人口规模约11万人。

在日前公布的《深圳北站商务中心区超级城市门户地区城市设计暨标志性建筑概念建筑方案设计竞赛公告》显示，深圳北站商务中心区被定位为深圳未来的新中心区。

事实上，围绕着深圳北站的龙华CBD已然成型，升级为行政区的龙华未来五年将迎来一个飞跃式的发展，正如魏达志教授所言，龙华是有担当、有雄心，将成为深圳经济发展有力抓手和增长极。

龙华中央生活区已然成型，人居魅力凸显

随着深圳北站中央商务区的崛起，也带动着周边上塘、红山等片区的发展，并成为近年来龙华楼市的热点板块。

其实，仔细梳理福田中心区和前海中心的发展，会发现这样一个现象：同这些CBD一同崛起还有周边的高尚生活区，也就是中央生活区，比如福田CBD旁的香蜜湖板块等。

当前，在龙华，随着深圳北站中央商务区打造和两馆（深圳市美术馆新馆、深圳市图书馆调剂书库）等政府重点设施不断推进，以地铁4号线为主轴，紧临北站商务中心区的龙胜-上塘-红山沿线轴带正跃升成为龙华中央生活区，人居价值逐渐凸显，这里已经聚集了鸿荣源·尚峻花园、莱蒙水榭春天、绿景公馆1866、中航天逸、港铁天颂、特发和平里、中海锦城等在深圳楼市具备较高知名度的高尚社区。

其实从政府有关规划可以发现，红山+上塘片区发展将成为中央居住区的有规划建设依据。在深圳北站商务区的总体规划中，红山板块被规划为商业文化片区，展览中心、演艺馆落地该片区，目前已经开始建设，由招商华侨城联手打造的深圳版“上海新天地”红山6979入驻红山。

紧邻的上塘片区将规划打造成集商业、居住、休闲为一体的现代化高端社区。从地图上可以看出，上塘片区交通优势明显：双轨道、快速路立体出行，快速通达全市各大商圈。以轨道交通而言就有地铁4号线和在建地铁6号线双地铁穿过；距离深圳北站主枢纽两站。

业内专家曾指出，从龙华的未来发展来看依托着深圳北站，拥有与北站CBD连成一线的三地铁口，并执掌红山商业文化区、红木山水库生态区、上塘高端居住区的龙华中央生活区已形成，正诠释着未来深圳北中心的全新人居魅力。

【主持人语】

未来5年 龙华发展大有可期

深圳特区报地产全媒体发展部 总经理助理 张 畅

5年前，龙华刚刚挂牌功能新区后不久，深圳特区报即排名前列时间举办了主题为“中轴新城 天天向上”的深圳城市发展论坛，邀请了多位业内专家学者共论龙华新区的发展和未来。

时间荏苒，5年过去了，龙华的发展有目共睹，各方面都取得了质的飞跃，撕下“福田后花园”标签的龙华正迅速崛起为“深圳北中心”。其实从深圳市政府、龙华区政府等相关规划文件可以发现，对于龙华的未来发展，政府给予重任，并围绕着深圳北站划定了战略发展重点。在龙华这块热土上，有望崛起一个继福田CBD、前海CBD之后下一个中央商务区，即北站商务中心区。

今年是深圳特区报创刊35周年。作为中国经济特区排名前列份报纸。《深圳特区报》引导舆论，报道创新，一纸风行，是深圳城市发展的见证者和记录者。今年也是龙华晋升行政区的元年，这个肩负着“加快形成深圳北中心，努力建成现代化国际化创新型中轴新城”发展使命的热点区域开启了全新发展征程。

在这样一个特殊而值得纪念的时间节点上，深圳特区报邀请了3位对深圳的城市发展有着独到见解专家学者，希望从不同角度解构龙华未来5年将会如何发展，它的崛起又会给整个深圳城市和经济的发展带来怎样的惊喜。

【专家观点】

深圳房地产研究中心主任 王 锋

当前楼市形势如何？

“深八条”效果显著

今年以来，深圳房地产投资增速放缓，其中受市场供需下滑影响，商品住宅开发投资同比下降14.5%，为2009年以来的首次下降。自“深八条”实施以来，深圳房价连续7个月环比下跌，保持着持续小幅回调的局面。成交量处于低位运行，今年1至4月，深圳新房、二手住宅成交分别同比下降72.18%、68.3%。库存方面，预售量虽然下降76%,但供应储备比较充足，这对房价的上涨也是有一定的抑制作用。在置业结构上，自住需求占主导，今年1至4月，新房和二手房个人首置占比分别为89.2%、98.6%。

“深八条”政策出得全面、精准、系统，在全国是最为严格，力度较大，效果明显，总体来看得到了严格坚决的贯彻落实。在如此严格调控政策之下，深圳的房价再度出现大波反弹的可能性很小。

今后，随着“深八条”调控政策的继续贯彻落实，随着本市房贷政策的紧缩、利率上升，刚性需求仍将持续入市，楼市价格在调控政策作用下也将保持稳定。

龙华为何是热点区域？

北站中央商务区或将跃升为“市级中心”

近年来，龙华之所以成为房地产开发的热点区域，受到开发商们的追捧、购房者的关注，首先跟政府对这个区域是重要交通枢纽的定位有很大关系。深圳北站是深圳联系港珠澳湾区、周边泛珠三角城市乃至全国的重要交通枢纽，这里对接广深港、赣深两条高铁线，地铁4号线、5号线以及规划建设中的6号线在这里交汇。

作为重要的交通枢纽站，深圳北站具有形成城市中央商务区的先天优势，政府对该片区的规划也是如此，这里将被打造为深圳北商务中心区，未来有可能形成一个类似福田中心、前海中心新的“市级中心”。该区域具有两个先天的条件：一是人口聚集度高，周边已经有了大量住宅，分流了相当一部罗湖、福田的居住需求；二是重要的交通枢纽，2条高铁线路，3条地铁站汇聚。

深圳是长条形地带的城市，福田中心和前海中心的空间是有限的，仅靠这两个中心不能完全解决深圳的城市发展问题，龙华深圳北站商务区的建设是可以补充其他两个中心商务区发展中的不足。

随着深圳整个建设用地越来越少，以后新的开发区域不是太多，在这种情况下，现有的规划良好、环境良好、配套良好的区域必然会成为全市长期的宜居区域。比如香蜜湖片区、华侨城片区、后海片区等，现在来看，龙华的红山、上塘等片区是相当不错的，这里的起点很高。

此外，该区域当前的房价处于深圳均价水平，这个价格相对而言是比较适中的，适合中等收入群体以及改善型置业群体，是他们置业优选区域之一。从需求、价格方面来看，这体现出政府对房价管控政策以楼市调控政策持续发挥作用，实际上是增加了刚性需求在这个区域购房的信心。

 广东省人民政府参事、深圳大学教授  魏达志

下个5年 龙华怎么做？

紧密结合国家战略 成为深圳有力增长极

对于未来龙华的发展，我认为其需要考虑的问题是：“作为一个深圳的区，我能够为深圳做什么？”这个问题搞清楚了，那龙华的发展一定势不可挡。龙华未来可以更加紧密结合“一带一路”、“粤港澳大湾区”等国家重要战略形成新的发展方向。

龙华区的面积约为175平方公里，不到深圳的1/10。从2011年建立新区至今，龙华的成长速度非常惊人的，有着质的飞跃，当前已经发展成为了一个产业大区。未来5年，龙华要思考如何从产业大区向产业强区跨越式发展。

从龙华区“十三五”规划可以看出，区域未来的发展方向非常清晰，各个片区的功能定位非常明确。政府对于龙华的发展建设是很有雄心的，而龙华区也是非常有担当的，敢于去支撑深圳的发展，成为深圳经济和城市发展的有力抓手、有力增长极。

在这样的视野下，我认为，龙华的下一个5年，一定是欣欣向荣的5年、是蓬勃发展的5年。

深圳北站CBD会产生辐射效应吗？

北站中央商务区与周边高尚生活区会发生相互反馈

按照规划，深圳北站将建设成深圳新的中央商务区。作为龙华“十三五”六大重点建设区域之一，深圳北站中央商务区不仅是政府未来重点发展建设的区域，也将是市场优质要素集聚的区域。

未来，随着新产业、产能的不断增加，政府应更加重视发掘和培育创新型新动能，深圳北站中央商务区将会蕴含越来越多的力量，形成一种创新型的产业集群，由此将会带动人口的聚集、资金流的聚集，而这些产业增量一定会对住房增量形成一定要求。周边的上塘、红山片区将会发展成为深圳北站中央商务区提供居住休闲配套的生活区或居住区。

可以预见，随着龙华深圳北站中央商务区的崛起，现代金融业，现代信息技术产业，各种商务办公、总部经济，跨界融合的机构组织等未来将这里集聚，并形成庞大的高端现代服务业体系以及一个极具人气的商圈，带来人才的聚集和资金流的汇聚。

地铁、高铁等交通的辐射以及人流带来的资金流、商品流、物资流、信息流等将会产生能量扩散，影响周边的红山、上塘等片区，形成中央商务区和周边高端的住宅区一种相互的回馈关系：周边高尚的住宅区会源源不断的为深圳北站中央商务区提供人才支持，以有效的支撑CBD的未来发展，中央商务区聚集的高端人才又能在周边找到合适的高尚生活居住区。

 中国（深圳）综合开发研究院城市化发展研究所所长 曾 真

龙华为何能够迅速崛起？

交通利好和能量扩散给龙华带来发展机遇

龙华的崛起是有必然性的。从一个区域或城市的发展动力机制来分析，位于深圳中轴线的龙华，在与福田等区域的交通得到改善以后，深圳中心区能量外溢效应刚好找到了一个出口，龙华就此开始发生变化，这也是中心到外围的能量扩散的一个过程，后来再加上高铁和轨道网路因素的利好，给龙华带来了不一样的发展机遇。特别是在2005年前后，随着高铁站的确定以及沿着龙华新区大道划定龙华新城的规划落地以后，龙华的发展布局、准入门槛随之变得比较高，新龙华的格局开始出现。

深圳是东西向带状城市，这个城市布局由于龙华中心区的存在，引领南北中轴生成而发生根本改变。原来沿着宝安大道从西面往上走，龙岗大道东面往上走，是一个微笑型的曲线，深圳还是一个带状城市，中轴要突破，中轴拉上去，人口、产业、资金、信息都跟过去了，这个城市不是带状的了。所以这个功劳一定要归在龙华身上，改变城市的基本形态就靠中轴崛起，而且中轴的经济聚集是较大的。

龙华“十三五”规划确定了龙华未来5年的战略重点以及发展目标，将建设现代化国际化创新型中轴新城，自西向东打造生态、生活、生产廊道，发展北站商务核、观澜科技核区职能。在空间发展格局中，深圳北站商务中心区周边的上塘、红山片区，未来5年将成为承载龙华商务核能量的重要空间载体。

通过土地空间重整，到功能重新融合、产城融合的配置，社会建设、人的关注等多方面，龙华特别是以北站中央商务区及辐射的中央生活区，在5年里应该可以做得更好，使得龙华在全市位置站得更高，承担的功能更加丰富。

龙华的未来，还是有相当大的发展空间。

【延伸阅读】

龙华发展大事记

2011年

6月16日,南起福田口岸，北至龙华清湖的地铁4号线全线通车；

6月22日,深圳北站试运营；

12月30日，龙华新区挂牌成立。

2012年

提出5年总投入2000亿元打造“一中轴九片区”发展规划，赋予龙华“加快转型升级典范区、特区一体化示范区和现代化国际化中轴新城”发展使命。

2013年

9月14日，梅林关检查岗亭开始拆除。

2014年

4月1日，梅观高速公路(梅林至观澜段)取消收费；

2015年

7月30日,新彩隧道开通；

坂银隧道开建，预计2018年通车；

北站商务中心区规划出炉，明确定位该片区为深圳新的城市中心。

2015年

6月26日，梅林关联检大楼启动拆除工程。

2016年

10月，国务院批复广东省政府，同意设立深圳市龙华区，以龙华、大浪、民治、观湖、福城、观澜等6个街道的行政区域为龙华区行政区域；

龙华“十三五”规划明确“一城四区”发展定位，加快形成深圳北中心，打造现代化国际化创新型中轴新城。

2017年

1月7日,龙华行政区挂牌。

深圳北站商务中心区规划

深圳北站商务中心区规划以“两轴四片”为核心。

两轴为商业服务轴和绿谷景观轴，四片包括深圳北站商务片区、红山商业文化片区、龙悦居生活片区和红木山水库生态片区，规划总面积610公顷。

商业服务轴以商务商业带联系北站商务办公区和红山商业服务区，带动周边片区的综合发展。

绿谷景观轴通过城市绿谷网络将周边山体环境引入城市内部，并与红木山水库等周边生态景观水体相呼应，打造成为“山、城、水相互融合”的城市中心。

深圳北站商区片区定位为城市中心区，北站东侧形成超高层建筑集聚的城市中心，红山商业文化片区则以商业服务和文化娱乐功能为主，包括城市综合体、群众艺术中心、图书馆与交响乐厅等。

龙华中央生活区

以地铁4号线为主轴，紧临北站商务中心区的龙胜-上塘-红山沿线轴带正跃升成为龙华中央生活区。红山板块被规划为商业文化片区，上塘板块规划打造成集商业、居住、休闲为一体的现代化高端社区。

龙华两馆

即深圳美术馆新馆和深圳市图书馆调剂书库，位于腾龙路与中梅路交汇处，临近地铁4号线红山站；总用地面积约4万平方米，总建筑面积约7万平方米；总投资额约7亿元。

深圳美术馆新馆总建筑面积约3.5万平方米，定位为大型现代化、 国际化、数字化的综合美术馆。

深圳市图书馆调剂书库项目总建筑面积约3.6万平方米，定位为深圳市“图书馆之城”建设的基础配套工程、 深圳市“全球全民阅读典范城市”的重要资源平台，阅览座位达1000座以上。

深圳版“上海新天地”

由招商与华侨城联手开发的红山6979，项目位于红山地铁站旁，建面约33万平方米，商业组成约10万平方米。将打造成公园式商业街区，汇聚购物、餐饮、文化、娱乐、教育、服务配套等多元业态。预计2019年整体开业，将打造为海上世界与欢乐海岸“升级版”。