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大乌龙?深圳政府调控商办文件被曝光后立马撤回!

2017-05-12 08:57:51 来源: 搜狐焦点网

2017年5月11日中午,多家媒体报道了深圳市规划国土委5月8日关于印发《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》,其中提到商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套形式设计。

但随后,一张网上流传的截图显示,5月11日中午,由城市与建筑设计处发出的告知邮件指出,“因规性文件发文程序原因,现撤回深规土[2017]284号文(办文编号:05E-201700173),深规土[2017]284号文无效。”

据南方都市报从一位接近深圳市规土委的知情人获悉,截图内容为真实内容,确实因“发文程序原因,文件被撤回了”。而深圳市规土委相关工作人员则表示,官网还没发布,在抓紧报审,会尽快发布,内容属实。

被曝光文件的要点 

据悉,为了促进房地产市场的平稳健康发展,进一步规范建筑设计管理工作,

在建筑平面设计方面有以下4个方面的规定:

1.在建筑平面布局方面,商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套形式设计;

2.卫生间、茶水间、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置;同一楼层内,设有套内专用卫生间和茶水间的办公用房,总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一。

3.严格限制外墙凹槽的设置;

4.商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段宽度不小于2.4米的开发式楼梯;对于包含有商业功能的综合楼,商业用房原则上应在裙房内集中布置。

而在套型建筑面积方面:

《通知》规定,单栋(座)建筑同一楼层内,套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和,不得超过该层办公建筑面积的50%;研发用房单套建筑面积不得小于180平方米等。

2

北上广相继对上商办物业调控

3月底开始,北京率先吹起了调控商办物业的风,广州、上海随后跟进。

北京

3月26日晚间,北京出台针对商业、办公类项目的调控政策。公告明确规定商办类项目不得擅自改变为居住等用途。此外,已经销售的商办类项目二手房只能出售给企业或有房票的个人。开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米。

4月18日,北京市住建委、北京市规划国土委联合发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》,明确了严格商业办公类项目监管的实施"细则"。根据通知,3月26日前未办理施工许可证的此类项目,均需要按照"公告"要求修改设计方案后,重新申领建设工程规划许可证。

4月19日,北京市规划国土委会同市住房城乡建设委、市发展改革委、市地税局、市工商局联合发布了《关于进一步加强产业项目管理的通知》,严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用,未经批准不得转让和分割销售。

广州

3月30日晚,广州发布新一轮房地产调控措施,剑指商办项目:商服类(商业和办公,下同)房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得改变为居住用途。房地产开发企业新报建商服类房地产项目,最小分割单元不得低于300平方米,不符合该要求的,规划部门不予批准。房地产开发企业违反规划将商服类房地产项目改为居住用途的,一经查实,按有关规定严肃处理。

此外,房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。本通知施行之前,已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人;个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

上海

4月21日,上海政府门户网站发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,对商办土地出让明确若干重大新规,规定有效期:2017年4月10日至2022年3月31日。

《规定》明确指出,办公用地不得建设公寓式办公;商业用地未经约定,不得建设公寓式酒店;办公、商业可售部分以层为单元进行销售。此外,社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有。

而在土地出让价格方面,协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域同类用地基准地价的70%。

3

深圳“商住房”存量有多大? 

近几年,房地产政策环境持续收紧,不限购不限贷且房价相对合理的公寓获得了巨大的发展机会,具体在深圳,其销售情况也颇为理想。

据深圳中原研究中心统计,2016年深圳公寓成交量是公寓、住宅成交总量的17.8%,较2015年上升6个百分点,达到历年成交占比的较高水平。存量方面,截止2016年底,深圳公寓存量达到85.57万平;其中,商务公寓占57.66万平,办公、商业改公寓占19.98万平,产业用房配套公寓则占9.23万平。

4

深圳在售商办公寓盘点

据深圳中原研究中心监测,2017年深圳预计将有128个新盘入市,商务公寓项目达63个。可以明确的是,如果上述《通知》文件一旦通过,或深圳跟进京沪的调控政策,则对这类项目而言将会是一大打击。

以下是2017年已获批售的部分商办类项目

值得一提的是,在这种控制之下,类似这样的商办项目或绝迹。

5

敲黑板:“商住房”存在哪些限制?

产权 

商住公寓产权一般为40年或者50年,住宅产权则是70年。

贷款

购买商住公寓贷款一般只能进行商业贷款,贷10年,且利率上浮至少10%,不能使用公积金贷款

税费

商住公寓在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠,交易和持有成本较高。

水电费用

商住公寓使用的不是民用水电,水电等费用标准高于住宅。

燃气

商住公寓基本没有燃气,只能用电磁炉。

户口和学位

商住公寓不能落户,且不带学位。

配套

商住公寓一般不强制要求设计配套服务设施,很难成立业委会,办公、居住混杂。

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